對(duì)房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格問(wèn)題的探討——以成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和人們關(guān)注的消費(fèi)熱點(diǎn)，具有關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，影響力大的特征。同時(shí)，住房問(wèn)題與人民群眾生活休戚相關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，受住房體制改革、城市化進(jìn)程加快等因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛。另一方面，由于受到供給剛性、資金密集等供給方面因素影響，加之一些非市場(chǎng)因素的影響，造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，特別是商品住宅價(jià)格過(guò)高，且增速過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比超出國(guó)際公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)。已經(jīng)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展帶來(lái)威脅。為此，在2005年，國(guó)

2、務(wù)院、中國(guó)人民銀行總行等政府機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)了以“嚴(yán)管土地，看緊信貸”為核心的調(diào)控措施。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及其變化是一個(gè)極端復(fù)雜的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題已經(jīng)涉及到政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)三方。制定合理的房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格，是實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)居民耐用品合理消費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)獲得合理回報(bào)、政府宏觀調(diào)控政策生效三方共贏的關(guān)鍵。在此背景下研究房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格問(wèn)題，無(wú)疑具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文對(duì)房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行了探討，并用

3、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為案例進(jìn)行了分析討論。筆者認(rèn)為，商品住宅價(jià)格的制定要綜合考慮其開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)以及市場(chǎng)供求狀況等因素。本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，揭示商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其原因。然后探討了房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的構(gòu)成。結(jié)合樓面地價(jià)和容積率兩個(gè)主要變量，給出了具體的成都市房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)公式。最后在分析商品住宅價(jià)格經(jīng)驗(yàn)公式的基礎(chǔ)上，給政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)提出了建議。 全文共分為四章。 第一章介

4、紹了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，探討了當(dāng)前我國(guó)商品住宅價(jià)格偏高的原因，并對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的背景及其對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的影響作了分析。 第二章闡述了房地產(chǎn)基本原理及商品住宅價(jià)格理論，分析了房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的構(gòu)成，然后抓住影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵變量—樓面地價(jià)和容積率，建立了商品住宅價(jià)格與樓面地價(jià)呈正相關(guān)，與規(guī)劃控制指標(biāo)容積率呈負(fù)相關(guān)的商品住宅價(jià)格的公式。 第三章具體討論了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅價(jià)格問(wèn)題。本章首先介紹了成都

5、房地產(chǎn)的發(fā)展概況；探討了宏觀調(diào)控下成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及價(jià)格走勢(shì)；最后結(jié)合實(shí)例，通過(guò)計(jì)算成都商品住宅的樓面地價(jià)系數(shù)、成本綜合系數(shù)、前期工程及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用、建安工程費(fèi)均價(jià)、房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)，給出了具體的成都房地產(chǎn)商品住宅價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)公式。 第四章是筆者的建議。本章首先基于商品住宅價(jià)格與樓面地價(jià)和容積率之間關(guān)系，對(duì)當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的積極舉措及一些尚需改進(jìn)的做法進(jìn)行了討論，并給出筆者的建議；其次對(duì)消費(fèi)者理性購(gòu)房給出了建