物權法學習講座大綱

1、中華人民共和國物權法學習講座大綱,廣東華商律師事務所彭日光律師,《中華人民共和國物權法》,中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。,每周法治熱點：物權法歷經(jīng)反復審議獲得高票通過（3月12日-18日）人民網(wǎng)>>法治>>法治觀察,物權法歷經(jīng)反復審議獲得高票通過　　十屆全國人大五次會議16日上午高票通過物權法。這部法律歷經(jīng)了13年的醞釀和廣泛討論，創(chuàng)

2、造了中國立法史上單部法律草案審議次數(shù)最多的紀錄。物權法規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！边@部法律被認為對于推進經(jīng)濟改革和建設法治國家都有著重大意義，標志著社會主義市場經(jīng)濟進一步完善，政治文明邁出了重要一步。參加表決的近3000名人大代表以2789票贊成、52票反對、37票棄權的表決結果，通過了物權法。,一、物權法是什么法,1、物權法不是“新”法改革開放以來，我國十分重視財產(chǎn)流通領域

3、，制定了不少市場交易規(guī)則，同時也較為關注財產(chǎn)的歸屬和利用，適時地對物權作出了規(guī)定。,一、物權法是什么法,2、我國現(xiàn)有的與物權相關的法律 民法通則1986年制定的民法通則專門有一節(jié)規(guī)定物權。民法通則中沒有出現(xiàn)物權概念，這節(jié)的節(jié)名用的是“財產(chǎn)所有權和與財產(chǎn)所有權有關的財產(chǎn)權”，說的就是物權。 民法通則這節(jié)的條文不多，共有13條，主要規(guī)定有：(1)根據(jù)憲法，規(guī)定了哪些財產(chǎn)屬于國家所有或者集體所有。(2)適應改革開放的要求，明確規(guī)定國家所有

4、或者集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源，可以依法交由單位或者個人使用和收益；國家所有的礦藏可以依法由企業(yè)開采或者公民采挖。(3)較為準確地規(guī)定國有企業(yè)的經(jīng)營權和土地承包經(jīng)營權，都屬于物權性質(zhì)。(4)明確提出公民的個人財產(chǎn)，不僅包括房屋等生活資料，還包括法律允許公民所有的生產(chǎn)資料。(5)對財產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移時間，財產(chǎn)的共有，埋藏物、隱藏物、遺失物和漂流物的歸屬以及相鄰關系等，作出了簡要規(guī)定。,一、物權法是什么法,2

5、、我國現(xiàn)有的與物權相關的法律 擔保法1995年制定的擔保法，較為全面地規(guī)定了擔保債權實現(xiàn)的各種方式。制定擔保法的背景是：當時我國施行的三部合同法，即經(jīng)濟合同法、涉外經(jīng)濟合同法和技術合同法中都沒有保證合同的規(guī)定，當時也沒有物權法，同時，又亟需解決擔保中存在的突出問題。擔保法較為全面地規(guī)定了抵押、質(zhì)押和留置三種擔保物權的基本方式。最高院同時制定了擔保法司法解釋。,一、物權法是什么法,2、我國現(xiàn)有的與物權相關的法律 農(nóng)村土地承包法

6、 2002年制定的農(nóng)村土地承包法，從法律上賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權，進一步穩(wěn)定和完善了以家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)村土地承包法的作用：進一步明確土地承包經(jīng)營權屬于物權，從法律上杜絕因“紅眼病”等原因單方面撕毀合同，侵害土地承包經(jīng)營權的行為；根據(jù)農(nóng)村的實際情況，把多年來行之有效的黨對農(nóng)村土地承包的政策上升為法律，較為合理地規(guī)定土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓、入股等流轉(zhuǎn)問題，土地承包經(jīng)營權的繼承問題，承包土地的調(diào)整和收回

7、等問題。,一、物權法是什么法,2、我國現(xiàn)有的與物權相關的法律 除上述法律外，還有一些法律也對物權作出了規(guī)定。這些法律主要有：(1)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、草原法、森林法等法律，規(guī)定了土地的所有權和使用權，房地產(chǎn)開發(fā)利用的土地使用權，草原的所有權、使用權和承包經(jīng)營權，森林、林木、林地的所有權和使用權等問題。(2)海商法和民用航空法等法律，規(guī)定了船舶的所有權和抵押權，民用航空器的所有權和抵押權等問題。(3)礦產(chǎn)資源法、漁業(yè)

8、法和海域使用管理法等法律，規(guī)定了探礦權、采礦權，漁業(yè)生產(chǎn)者的合法權益，海域所有權和海域使用權等問題。,一、物權法是什么法,民法通則等法律已經(jīng)對我國的物權法律制度作出不少規(guī)定。制定物權法，是在現(xiàn)行法律的基礎上進一步完善物權法律制度。完善的辦法主要是增加有關物權制度的共同性規(guī)定，并根據(jù)實踐對較為原則的規(guī)定進一步具體化。 從這個角度看，物權法是一部“新”法。,一、物權法是什么法,3、物權是財產(chǎn)權的一種，物權法是關于財產(chǎn)權的法民法上財產(chǎn)

9、權通常分為物權、債權、知識產(chǎn)權和繼承權。從保護財產(chǎn)權的角度看：債權的保護：債法，主要是合同法知識產(chǎn)權的保護：知識產(chǎn)權法繼承權的保護：主要是繼承法物權的保護：物權法,一、物權法是什么法,3、物權是財產(chǎn)權的一種，物權法是關于財產(chǎn)權的法物權法第一條：為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定本法。 所以，物權法是一部“明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的

10、物權”的法。,二、物權法的體系,1、物權的體系所有權（物的歸屬） ：國家所有權 集體所有權 私人所有權,二、物權法的體系,1、物權的體系他物權（物的利用）：1）用益物權：土地承包經(jīng)營權 　　 建設用地使用權 　　 宅基地使用權 　　

11、 地役權,二、物權法的體系,1、物權的體系他物權（物的利用）：2）擔保物權：抵押權 質(zhì)權 留置權,二、物權法的體系,2、物權法的體系第一編 總 則 　　第一章 基本原則 　　第二章 物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 　　第一節(jié) 不動產(chǎn)登記 　　第二節(jié) 動產(chǎn)交付 　　第三節(jié) 其他規(guī)定 　　第三章 物權的

12、保護,二、物權法的體系,2、物權法的體系第二編 所有權 　　第四章 一般規(guī)定 　　第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權 　　第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 　　第七章 相鄰關系 　　第八章 共有 第九章 所有權取得的特別規(guī)定,二、物權法的體系,2、物權法的體系第三編 用益物權 　　第十章 一般規(guī)定 　　第十一章 土地承包經(jīng)營權 　　第十二章 建設用地使用權 　　第十三章 宅基

13、地使用權 　　第十四章 地役權,二、物權法的體系,2、物權法的體系第四編 擔保物權 　　第十五章 一般規(guī)定 　　第十六章 抵押權 　　第一節(jié) 一般抵押權 　　第二節(jié) 最高額抵押權 　　第十七章 質(zhì)權 　　第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權 　　第二節(jié) 權利質(zhì)權 　　第十八章 留置權,二、物權法的體系,2、物權法的體系第五編 占有 　　第十九章 占有 　　附 則,二、物權法的體系,目錄第一編 總 則

14、第二編 所有權 　第三編 用益物權 　　第四編 擔保物權 　　第五編 占有 　　　附 則 物權法由五編十九章和附則組成，共247條,三、幾個核心概念和表述,1、動產(chǎn)和不動產(chǎn)不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的財產(chǎn)。如機器設備、車輛、動物、各種生活日用品等等。 不動產(chǎn)的特點是，與土地不能分離或

15、者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質(zhì)或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成其為建筑物，其價值將大大降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價值不受影響。",三、幾個核心概念和表述,2、所有權在我國，法律通行的所有權概念為“所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權利”。所有權為完全物權，它賦予權利人全面支配物的一切可能性，除了法律和公序良俗外，不應受到任何的限制?！罢加小⑹褂?、收益、處分”被

16、稱為所有權的四項權能。缺少一項權能所有權就不是完全的。,三、幾個核心概念和表述,3、自物權與他物權。 簡單的說，自物權就是權利人對于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、處分的權利。自物權也稱所有權。他物權則是指，權利人對于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權利。他物權一般不包括處分的權利。因為只有享有所有權的人，才能合法行使處分權。他物權包括用益物權和擔保物權。他物權往往不能排他享有。,

17、三、幾個核心概念和表述,4、物權是支配權/對世權，債權是請求權/對人權 支配權的實現(xiàn)僅僅有權利人自己的意思即可，權利人實現(xiàn)自己的權利的時候，是否行使自己的權利以及如何行使自己權利，都由權利人自己決定。支配權人的意思形成后，會對世人普遍產(chǎn)生效果，所以支配權又被稱為是“對世權”。 請求權是指在權利目的實現(xiàn)的過程中，除了權利人之外，還必須有一個相對人，而且這個相對人只有具有積極配合的意思的時候，權利的目的才能夠?qū)崿F(xiàn)。是一種

18、對人權,四、物權法的兩個重要原則,1、物權法定原則物權法定，是指物權的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定，而不允許當事人自由改變。 《物權法》第五條規(guī)定： 物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。,四、物權法的兩個重要原則,2、物權公示原則物權公示原則，即物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅必須以一種客觀可以認定的方式加以展示，從而獲得社會和法律認可的效力。公示的方式一般為不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)占有的交付。 《物權法》第六條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和

19、消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付。,五、《物權法》的幾大亮點,1、公私財產(chǎn)平等保護 過去，我國強調(diào)的是對“公共財產(chǎn)”即國家和集體財產(chǎn)的保護，我國憲法第十二條規(guī)定，“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯”，第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。不難看出，公共財產(chǎn)冠以“神圣不可侵犯”的用詞，凸現(xiàn)了我國對“公財”保護的力度。 本次《物權法》第四條規(guī)定， 國家、集體、私人的物權和其他權利人

20、的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 物權法這一規(guī)定，表明公私財產(chǎn)保護不存在誰主誰輔，而是得到平等地位的保護，讓老百姓更有財產(chǎn)的安全感。只有地位平等、權利平等，才有公平競爭，才能形成良好的市場秩序。,五、《物權法》的幾大亮點,2、對國有資產(chǎn)保護力度加大 一段時間以來，國有資產(chǎn)以各種形式大量流失問題突出。為此，物權法遵循平等保護物權的原則增加了一些條款，加強對國有資產(chǎn)的保護，防止不法之徒侵吞國有資產(chǎn)。 《物權法

21、》作了較切合實際的規(guī)定：第五十六條 國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。 第五十七條 履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。　　違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的

22、，應當依法承擔法律責任。,五、《物權法》的幾大亮點,3、征收補償規(guī)定更加細化。 2004年3月通過的憲法修正案明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用，并給予補償?！钡a償不到位仍是目前征地、拆遷環(huán)節(jié)中存在的突出問題，許多群眾的切身利益受到侵害，甚至常常引發(fā)群體性事件。 《物權法》第四十二條 規(guī)定： 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位

23、、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！　≌魇占w所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。 　　征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 　　任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。 這一規(guī)

24、定更加細化，更有利于保護被征收者的合法權益。,五、《物權法》的幾大亮點,4、住宅用地“自動續(xù)期”不必交納土地使用費。 在我國城市，土地屬于國家所有，但個人可以在一定期限內(nèi)有償使用。就住宅來說，土地使用期限一般是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？這個問題一直受到社會的高度關注。 《物權法》著眼于保障老百姓安居樂業(yè)，在建設用地使用權續(xù)期問題上區(qū)分住宅用地和非住宅用地，第一百四十九條規(guī)定 住宅建設用地使用權期

25、間屆滿的，自動續(xù)期。 　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 住宅用地使用權自動續(xù)期、續(xù)期不需要支付土地使用費?！段餀喾ā吩谶@些問題上的不斷完善，順應了民意，更有利于維護普通百姓的權益。,五、《物權法》的幾大亮點,5、小區(qū)車位車庫先滿足居民需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬問題涉及

26、廣大業(yè)主切身利益，社會普遍關注。但一直有不同意見，有的認為車庫、車位應歸業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的車位到底歸誰所有？《物權法》第七十四條規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 　　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 此外，針對小區(qū)道路和綠化地的所有權，《物

27、權法》第七十三條規(guī)定： 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。,五、《物權法》的幾大亮點,6、土地承包期屆滿可繼續(xù)承包。 《物權法》對農(nóng)民土地承包經(jīng)營權問題作了明確規(guī)定，并在第一百二十六條 規(guī)定： 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的

28、承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。 　　前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。 《物權法》準確地反映了現(xiàn)階段的農(nóng)村基本政策，有利于維護廣大農(nóng)民的根本利益。,五、《物權法》的幾大亮點,7、預告登記制度避免“一房多賣” 開發(fā)商“一房多賣”，損害購房者的權益，此前在媒體上廣受關注，為了在制度上堵住漏洞，《物權法》第二十條規(guī)定：

29、 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。,五、《物權法》的幾大亮點,8、住宅改為經(jīng)營性用房的制約 針對住宅業(yè)主擅自把住宅改為經(jīng)營性用房，開餐館等，造成噪聲、廢氣、光污染等情況，引發(fā)爭議。 《物權法

30、》第七十七條 規(guī)定： 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 有了這樣的規(guī)定，市民的居住安寧可以得到更有力的保障。由此可見，物權盡管是對世權，但是，權利人行使物權的時候，權利是受到一定限制的。這在《物權法》第七條也有規(guī)定“物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益”

31、。,五、《物權法》的幾大亮點,9、抵押權的實現(xiàn)不一定要經(jīng)過訴訟或仲裁 第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 　　抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財

32、產(chǎn)。 　　抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。 根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，只有當債務人不履行債務時，債權人才有權依法實現(xiàn)抵押權。而根據(jù)《物權法》上述規(guī)定，不僅在債務人不履行到期債務時，債權人可以依法實現(xiàn)抵押權，而且在發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人也有權實現(xiàn)抵押權。,五、《物權法》的幾大亮點,9、抵押權的實現(xiàn)不一定要經(jīng)過訴訟或仲裁 根據(jù)《擔保法》的有關規(guī)定，如果抵押權人在債務履行期滿未受清償時，

33、抵押權人只能與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，達不成協(xié)議時，只能通過訴訟解決。而依據(jù)《物權法》第一百九十五條第二款的規(guī)定，雙方未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 在未達成債務清償協(xié)議時，《擔保法》中實現(xiàn)抵押權的程序非常復雜，要經(jīng)過立案、應訴、開庭、一審、二審、執(zhí)行程序等，成本很高。實踐中未達成清償協(xié)議的比例很高，現(xiàn)在根據(jù)《物權法》的規(guī)定，可以采用非訴訟程序，

34、這樣，法院對當事人的申請僅進行形式上的審查，至于抵押權、被擔保的債權是否存在等內(nèi)容屬于實體問題，法院不予審查。經(jīng)過審查后，法院就可以作出強制執(zhí)行的裁定，該裁定就是執(zhí)行依據(jù)。當然，這種抵押權的實現(xiàn)方式也關系到民事訴訟程序的改革。,五、《物權法》的幾大亮點,其實，本次《物權法》的亮點還有很多，比如對“統(tǒng)一登記”、“業(yè)主和業(yè)主委員會”、“物業(yè)管理企業(yè)”、“通風采光日照”等問題都做了規(guī)定，此前很多與民生密切相關的爭議缺乏處理依據(jù)，有了《物權法》

35、，都有了處理的依據(jù)，《物權法》應該能起到“定分止爭”的作用。 在《物權法》正式生效前后，將會有配套的司法解釋出臺，使《物權法》更具有指導性和可操作性。 另外，其他法律法規(guī)也會相應制定或修訂，實現(xiàn)物權法律制度的統(tǒng)一性，消弭一些法律條文不一致不完備的地方。,六、物權法的與其他規(guī)范物權的法律誰優(yōu)先適用,《物權法》第八條 其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。 《物權法》的這一條表明，物權法是規(guī)范物