日本“借地權(quán)”與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬保護(hù)

1、1日本“借地權(quán)”與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬保護(hù)摘要土地與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往有著密不可分的關(guān)系，在土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)相分離的“二元”產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)下，如何充分提高土地使用效率，保障土地所有權(quán)人和地上權(quán)人的利益以促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。本文通過對日本“借地權(quán)”制度的介紹以期“拋磚引玉”，為我國產(chǎn)權(quán)制度的完善起到一定啟示作用。關(guān)鍵詞借地權(quán)土地所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)中圖分類號：D9313文獻(xiàn)標(biāo)識碼：ADOI：10.19387ki.100905

2、92.2016.07.136我們通常所說的房屋所有權(quán)，嚴(yán)格意義來講應(yīng)該包括兩個(gè)部分：即土地所有權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)。出于各種因素，各國土地制度中也存在房屋所有權(quán)人并不享有土地所有權(quán)而僅取得地上權(quán)的情況。但土地與其建筑物、構(gòu)筑物有著天然的不可分性，離開“土地所有權(quán)”的“建筑物有權(quán)”實(shí)際上是一種并不完整的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，房屋所有者對建筑物享有占有、使用、處分、收益、繼承的權(quán)利會(huì)受到土地所有權(quán)人的制約。在這種情況下，就需要通過相應(yīng)的法律來

3、平衡兩者之間的利益，以提高土地利用效率。日本雖是實(shí)行土地私有的國家，但囿于國土面積狹小，大量掌握在私人手中的土地流轉(zhuǎn)速度緩慢，利用效率不高，于是“借地權(quán)”這種“二元”產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的制度便應(yīng)運(yùn)而生，從明治維新到現(xiàn)代，經(jīng)過100多年的發(fā)展目前已形成一套完整的體系，對我國產(chǎn)權(quán)制度3租借他人建好的房屋）。就東京而言大約90%的家庭采用此種住房模式。大家并不拘泥于土地的所有權(quán)。地主和借家、借地人的關(guān)系也非常之融洽。通常情況下，地主會(huì)在自己的土地上建設(shè)

4、兩棟獨(dú)立的房屋，一棟留歸自住，一棟出租給城市平民；當(dāng)然也有直接將土地租借給他人自建房屋居住或出租的情況。大正十年（1921）頒布的《借家法》、《借地法》對“借地權(quán)”制度進(jìn)行了初步確認(rèn)。但此時(shí)的“借地權(quán)”大體相當(dāng)于長期租賃的性質(zhì)，對借地權(quán)人的保護(hù)還十分有限。戰(zhàn)后，隨著時(shí)代的發(fā)展，借地、借家人與地主之間的關(guān)系發(fā)生了極大改變。尤其到了戰(zhàn)后，圍繞借地權(quán)的糾紛也不斷出現(xiàn)，例如隨著地價(jià)上漲，地主經(jīng)常試圖單方面增加土地使用金，從而與借地、借家人的關(guān)系

5、變得十分惡劣。為了適應(yīng)時(shí)局的需要，避免從戰(zhàn)場回來的退役軍人因借地權(quán)到期沒有房屋居住，造成社會(huì)混亂，昭和十六年（1941）修法時(shí)特別加入了“正當(dāng)是由制度”，強(qiáng)化了對借地人權(quán)益的保護(hù)，要求在借地期限屆滿后，地主若無正當(dāng)理由不得拒絕借地人的更新（續(xù)期）請求。收回土地時(shí)，也必須支付借地人土地價(jià)值50%90%的“立退料”（土地回收補(bǔ)償）。對于地上建筑物，借地人還享有“建物買取請求權(quán)”（房屋回購請求權(quán)）。這就變相形成了一個(gè)半永久的產(chǎn)權(quán)制度，與完整的