北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報(bào)告

1、北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報(bào)告北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報(bào)告黎坤黎坤楊忠顯楊忠顯李晨源李晨源摘要摘要我國(guó)老齡化趨勢(shì)的日益加劇已成為一個(gè)突出的社會(huì)問題，在此背景下養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化已我國(guó)老齡化趨勢(shì)的日益加劇已成為一個(gè)突出的社會(huì)問題，在此背景下養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化已成大勢(shì)所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，成大勢(shì)所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已發(fā)展?jié)u趨成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

2、在融資開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理諸多方面皆存在嚴(yán)展?jié)u趨成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理諸多方面皆存在嚴(yán)重的不足，造成市場(chǎng)的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)、分析發(fā)現(xiàn)重的不足，造成市場(chǎng)的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)、分析發(fā)現(xiàn)北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，嘗試提出相關(guān)北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，嘗試提出相關(guān)政策建議，本

3、文進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻(xiàn)綜述研究、應(yīng)用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產(chǎn)政策建議，本文進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻(xiàn)綜述研究、應(yīng)用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)并報(bào)告了實(shí)地考察了匯晨老年公寓和康夢(mèng)圓老年公寓扥結(jié)果，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場(chǎng)和市場(chǎng)并報(bào)告了實(shí)地考察了匯晨老年公寓和康夢(mèng)圓老年公寓扥結(jié)果，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場(chǎng)和存在的發(fā)展模式得出了總結(jié)、展望和發(fā)展建議。存在的發(fā)展模式得出了總結(jié)、展望和發(fā)展建議。關(guān)鍵詞：老齡化關(guān)鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化市場(chǎng)化

4、開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式老年公寓老年公寓第一章第一章緒論緒論1.1研究背景研究背景人口老齡化是目前世界各國(guó)普遍面臨的問題之一。聯(lián)合國(guó)國(guó)際人口學(xué)會(huì)編著的《人口學(xué)詞典》對(duì)人口老齡化的定義是：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達(dá)到或超過人口數(shù)的10％，或者65歲以上人口達(dá)到或超過總?cè)丝跀?shù)的7％時(shí)，其人口即稱為“老年型“人口，這樣的社會(huì)即稱之為“老齡社會(huì)“。統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)己于1999年成為老年型國(guó)家，而且我國(guó)老齡人口比重正迅速提高。而根據(jù)2

5、010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O14歲人口占1660％，比2000年人口普查下降629個(gè)百分點(diǎn)：我國(guó)60歲及以上人口占1326％，比2000年人口普查上升293個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占887％，比2000年人口普查上升191個(gè)百分點(diǎn)。人口年齡結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)，說明了隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進(jìn)程逐步加快。但是，與中國(guó)老齡化程度不斷加劇所對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老模式問

6、題卻尚未實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展。在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，對(duì)老年人有發(fā)自內(nèi)心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。百善孝為先，這句話就分說明了中國(guó)人對(duì)“孝”、對(duì)老年人的態(tài)度。在中國(guó)歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學(xué)得以體現(xiàn)、這使得以“養(yǎng)兒防老“、“兒孫繞膝”、“天倫之樂“成為我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)。鑒于老齡化及所帶來的社會(huì)問題越來越突出，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求的缺口越來越大，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，終于在市場(chǎng)機(jī)制中顯化出來，養(yǎng)老

7、市場(chǎng)包括地產(chǎn)市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)的大規(guī)模興起和完善已成大勢(shì)所趨，同時(shí)近年來國(guó)內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤(rùn)率有下降的趨勢(shì)，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)因其需求的日益增加和有關(guān)政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預(yù)期的長(zhǎng)期投資收益，不斷吸引著各大地產(chǎn)商進(jìn)入該領(lǐng)域，如保利、萬科等均有涉足。鑒于我國(guó)在這方面的空白，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國(guó)外主要是歐美的經(jīng)驗(yàn)，如北京的太

8、陽城養(yǎng)老項(xiàng)目就是美國(guó)的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的北京太申祥和、上海親和源等均有借鑒其經(jīng)驗(yàn)。探索。1.41.4研究?jī)?nèi)容和框架研究?jī)?nèi)容和框架1.4.11.4.1研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容本文以人口老齡化背景下北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展為研究對(duì)象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場(chǎng)供需分析、微觀市場(chǎng)案例分析兩方面入手，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、分析我國(guó)現(xiàn)狀、構(gòu)建我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式并進(jìn)行實(shí)證研究，最后提出保障和促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展的政策建議。本文第

9、一章緒論部分主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究?jī)?nèi)容并構(gòu)建論文總體框架，以期達(dá)到高屋建瓴的目的。本文第二章是國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述以及四象限模型分析法的理論基礎(chǔ)，主要內(nèi)容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點(diǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的三個(gè)方面(融資模式、運(yùn)營(yíng)模式、管理模式)的相關(guān)界定、國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應(yīng)用。這一章從概念及內(nèi)涵的角度對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)范疇進(jìn)行了概述，并對(duì)國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和研究現(xiàn)狀進(jìn)

10、行綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定基礎(chǔ)。本文第三章對(duì)北京市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)首先進(jìn)行了詳細(xì)的供求分析，而后應(yīng)用四象限模型進(jìn)行系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產(chǎn)在租賃市場(chǎng)、買賣市場(chǎng)、新建市場(chǎng)和存量市場(chǎng)中所具有的特點(diǎn)以及四個(gè)市場(chǎng)之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀歸納總結(jié)以及對(duì)未來的發(fā)展模式做出宏觀上的研判。本文第四章在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，從微觀的角度分別對(duì)北京市匯晨老年公寓、康夢(mèng)圓老年公寓兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)方面的分析研究

11、，并歸納總結(jié)其特色和可供借鑒之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基礎(chǔ)上對(duì)北京市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢(shì)分別做出宏觀和微觀上的研究總結(jié)和展望，并提出符合北京市實(shí)際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)就政策方面存在的問題及亟待完善的方面提出具有一定建設(shè)性和前瞻性的建議。1.4.21.4.2研究框架研究框架緒論緒論文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)四象限模型介紹和應(yīng)用國(guó)外老年地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地