全國(guó)及南京房地產(chǎn)政策解讀含南京新政20160811

1、2016房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀（含南京8月11日新政）,中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇一六年八月,一、2015-2016年全國(guó)房地產(chǎn)政策回顧,信貸政策?2015年經(jīng)過(guò)五次降準(zhǔn)降息，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，減輕購(gòu)房壓力，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，緩解資金成本壓力二套房首付比例為擴(kuò)大改善型住房需求，針對(duì)二套房首付比例大幅度放開，330新政將二套房首付比例調(diào)整為四城，二套房公積金首付（一房已結(jié)清）降至三成，在9月份直接將二套房公積金首付（一房已結(jié)清

2、）降至兩成限購(gòu)令放開截止2015年年底，46個(gè)限購(gòu)城市中除北上廣深一線城市外，其余42個(gè)城市全面放開限購(gòu)，其中上海限購(gòu)令有所松綁二胎政策二孩政策將原來(lái)的三口之家變?yōu)樗目谥?，改變了家庭組成結(jié)構(gòu)，剛性需求和改善性需求將大大增,2015年樓市政策回顧：,2月28日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.9%（2月5日降準(zhǔn)0.5%）,3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例調(diào)整為四成，蘇州為45%；公積金首套首

3、付為20%，一房結(jié)清，二套房公積金首付為30%。,4月19日央行降準(zhǔn)1%,5月10日央行降息0.25%，五年貸款基準(zhǔn)利率降至5.65%,6月28日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.4%,8月25日央行降息0.25%，五年貸基準(zhǔn)利率降至5.15%；同時(shí)降準(zhǔn)0.5%,9月1日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)文，首套房結(jié)清，二套房公積金首付降至兩成（9月6日降準(zhǔn)0.5%）,10月23日央行降息0.25%，五年貸款基準(zhǔn)利率降至4.9；降準(zhǔn)0

4、.5%,10月29日十八屆五中全會(huì)通過(guò)全面開放二胎政策信貸寬松,2016年02月01日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人往房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號(hào)）?2016年02月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》?2016年03月01日，中國(guó)人民銀行決定，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)?2016年03月18日，蘇州市政府召開常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地

5、產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》?2016年03月23日，財(cái)政部公布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》?2016年03月25日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》?2016年03月25日，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》?2016年03月25日，人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》

6、 2016年08月11日，南京發(fā)布:《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見的通知》,2016.8.11：南京新政,2016年樓市政策發(fā)展：,,二、2016年8月11日南京房地產(chǎn)新政,2016.8.11南京房產(chǎn)新政:《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見的通知》,?調(diào)整商品房貸款首付比例（一）對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款

7、購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。（二）對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。,,對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，投資成本增加，有眼光的投資客已經(jīng)入手；而跟風(fēng)的投資客，則會(huì)受到一定限制；不排除其投資其他低價(jià)盤的可能性；對(duì)于已有一套、房貸未結(jié)清改善一

8、族來(lái)說(shuō)，門檻提高，改善購(gòu)入時(shí)間延長(zhǎng)；對(duì)于已有一套、房貸已結(jié)清一族來(lái)說(shuō)，他們是有購(gòu)買實(shí)力的，影響不大。,2016.8.11南京房產(chǎn)新政具體分析,?比較溫和的一次政策,2016.8.11南京房產(chǎn)新政媒體反映,?對(duì)811新政出臺(tái)，自媒體只是客觀轉(zhuǎn)載，反應(yīng)較為平靜，多了些調(diào)侃；郭宏定：期望樓市走得穩(wěn)一點(diǎn)，上漲的節(jié)奏慢一點(diǎn),,,http://news.gmw.cn/2016-08/12/content_21434743.htm,最新土拍規(guī)則解

9、讀,8月11日最新土拍規(guī)則,競(jìng)拍方式調(diào)整：現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍改為網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，會(huì)場(chǎng)幾個(gè)？網(wǎng)拍什么時(shí)候培訓(xùn)？土地價(jià)格對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的影響：,起拍價(jià)N,最高限價(jià),現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)流程,N,8月11日最新土拍規(guī)則,搖號(hào)規(guī)則：本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓按網(wǎng)上交易系統(tǒng)服務(wù)器所接受到的有效報(bào)價(jià)且價(jià)高者得的原則自動(dòng)確定競(jìng)得人。當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加

10、搖號(hào)，競(jìng)得人的成交價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度。,三、2016年房地產(chǎn)其他相關(guān)政策,?主要條款：在契稅方面：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。在營(yíng)業(yè)稅方面：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)

11、買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。,2016年政策解讀：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,首套房超過(guò)144平契稅降低1.5%，二套房90平內(nèi)契稅降低2%，90平以上降低1%，有助于促進(jìn)改善型需求，降低購(gòu)買成本。,2016年政策解讀：《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》,?主要條款：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免

12、征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。,營(yíng)改增后，非普通住宅兩年以上按5%增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費(fèi)大

13、幅減少，體驗(yàn)政府鼓勵(lì)正常的投資行為，但抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場(chǎng)流通，合理調(diào)整存量房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)之間的互通。,?主要條款：在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按