案例萬科城市地圖模型介紹

1、城市地圖——模型介紹　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　深圳地產(chǎn)項目發(fā)展部,政府資源,目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境,城市地圖與戰(zhàn)略,土地分布,競爭對手,客戶細(xì)分,商品房市場,宏觀經(jīng)濟(jì)、人口,城市規(guī)劃,戰(zhàn) 略,,,,,,,,,狹義城市地圖的制做過程是外部因素收集和分析的過程，是城市戰(zhàn)略形成的重要組成部分。,僅由客戶細(xì)分導(dǎo)出的城市地圖只能回答：哪里？適合做什么樣的項目？這是狹義的城市地圖。,城市地圖制作過程可以兼容其它六個方面，進(jìn)而回答：我們

2、的外部環(huán)境如何？地圖概念得到了擴(kuò)展。,政府資源,土地分布,競爭對手,商品房市場,宏觀經(jīng)濟(jì)、人口,城市規(guī)劃,外部環(huán)境+內(nèi)部環(huán)境，結(jié)合企業(yè)目標(biāo)，利用戰(zhàn)略管理工具，最終形成城市戰(zhàn)略。（廣義的城市地圖）,廣義的城市地圖就是城市戰(zhàn)略。,,,土地分布圖,片區(qū)、組團(tuán)劃分圖,發(fā)展戰(zhàn)略,要素1景觀圖,要素2醫(yī)療圖,要素nXX圖,……,,城市地圖(客戶匹配),,客戶細(xì)分,城市地圖形成過程,,,樓盤分布圖,,土地市場分析,,評分標(biāo)準(zhǔn),評分標(biāo)準(zhǔn),客　

3、戶　細(xì)　分,商品房市場分析,競爭對手分析,宏觀經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政府資源目標(biāo)和內(nèi)部因素,,,,地圖說明,片區(qū)、組團(tuán)劃分及客戶匹配,發(fā)展空間研究,城市發(fā)展戰(zhàn)略研究,,客戶細(xì)分評分標(biāo)準(zhǔn)交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各要素分布及影響范圍片區(qū)、組團(tuán)劃分和客戶匹配,,土地市場商品房市場競爭對手政府資源宏觀經(jīng)濟(jì)和人口城市規(guī)劃,,目標(biāo)城市的經(jīng)營目標(biāo)內(nèi)部因素分析城市戰(zhàn)略 片區(qū)、組團(tuán)發(fā)展策略,城市地圖,目前我們的工

4、作集中在第二部分，以客戶細(xì)分為基礎(chǔ)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、片區(qū)組團(tuán)劃分和客戶匹配。該環(huán)節(jié)的成果除了完成了狹義的城市地圖以外還可以作為項目發(fā)展的輔助工具和以后形成城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。,,城市地圖提綱,評分標(biāo)準(zhǔn),評分標(biāo)準(zhǔn)解決的是對要素點的影響程度和影響范圍的評價。影響程度指要素點之間橫向比較而形成的在其影響范圍內(nèi)的最高得分，是對要素點的綜合評價。影響范圍指要素的對于客戶的影響距離，或者說輻射能力。以下以商業(yè)要素為例說明：（具體使用方法將在模型中詳細(xì)

5、介紹）,城市地圖組團(tuán)模型示意：Ｄ１６組團(tuán),俊園,最終成果概況——各因素影響范圍疊加圖,由各種要素影響范圍疊加形成，用于劃分片區(qū)和組團(tuán)。,最終成果概況——片區(qū)組團(tuán)劃分圖,,·,羅湖區(qū)政府,,酒店、銀行等配套,怡景花園,俊園,木頭龍住宅小區(qū),京基·東方華都,教育新村,市公路局商住樓,翠園中學(xué)（省一級）,鴻業(yè)苑,明珠學(xué)校（國有民辦）,鴻業(yè)苑,園林農(nóng)科研究院,兒童公園,市人民醫(yī)院,孫逸仙醫(yī)院,,餐飲業(yè)等配套,翠

6、竹苑,竹園賓館,大頭嶺,銀漢公寓,,翠園小學(xué),,,,,Ｄ１６組團(tuán)詳圖,Ｄ１６組團(tuán)影響因素分析——要素分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,醫(yī)療設(shè)施,商業(yè)設(shè)施,景觀綠化,教育設(shè)施,地鐵站點,,Ｄ１６組團(tuán)影響因素分析——醫(yī)療設(shè)施,,,,人民醫(yī)院心血管醫(yī)院,,,,組團(tuán)醫(yī)療設(shè)施得分：10分,,,,組團(tuán)影響因素分析,,,,Ｄ１６組團(tuán)影響因素分析——商業(yè)設(shè)施,,,,,東門商圈沃爾瑪購物廣場萬佳百貨,,,,組團(tuán)商業(yè)設(shè)施得分：６分,Ｄ

7、１６組團(tuán)影響因素分析——交通設(shè)施,,,,地鐵３號線站點,,,組團(tuán)交通設(shè)施得分：８分,Ｄ１６組團(tuán)影響因素分析——景觀條件,,,,,,,翠竹公園羅湖文化公園兒童公園怡景花園,,,,組團(tuán)景觀條件得分：６分,Ｄ１６組團(tuán)影響因素分析——教育設(shè)施,,組團(tuán)教育設(shè)施得分：９分,,,,,,,,翠園小學(xué)翠園中學(xué)（省重點）明珠中學(xué)幼兒園螺嶺中學(xué),,,,,Ｄ１６組團(tuán)——客戶匹配,Ｄ１６－１０－６－８－６－９,行政區(qū)－片區(qū)－醫(yī)療－商業(yè)－交通－景觀－

8、教育,組團(tuán)編號：,編號說明：,以上比例均為參考,結(jié)論：Ｄ１６組團(tuán)根據(jù)客戶匹配最適宜的細(xì)分人群為社會新銳,Ｄ１６組團(tuán)——土地市場分析,,１、近三年Ｄ１６組團(tuán)內(nèi)沒有土地出讓記錄。２、組團(tuán)內(nèi)目前沒有存量土地。３、教育新村內(nèi)房屋破舊，有可能在未來被政府列為舊改項目。,,,,教育新村,Ｄ１６組團(tuán)——商品房市場分析,,,近年內(nèi)銷售項目有鴻業(yè)苑和銀漢國際公寓。,,,,Ｄ１６組團(tuán)——商品房市場分析,注：鴻業(yè)苑項目１、２期的數(shù)據(jù)暫缺。,缺少各類因素影

9、響范圍界定的科學(xué)手段；商業(yè)同醫(yī)院的情況是類似，不同客戶對商業(yè)的最佳距離有不同的選擇景觀的影響很難確定，而且對于不同的客戶景觀和文體設(shè)施的影響可能重疊，帶來矛盾。,疑　問,公園,√,√,×,√,設(shè)計指標(biāo)的時候應(yīng)該考慮不良的影響，它們可能對于目標(biāo)客戶來說是要減分的，因此指標(biāo)的權(quán)重應(yīng)該既有正也有負(fù)。規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施不是靜止不變的，在成熟片區(qū)做客戶分析地圖具有指導(dǎo)意義，但是在不成熟片區(qū)制作地圖的變數(shù)太大，建議個性案例個性分析