國稅發(fā)【2009】31號文《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅》培訓

1、遠洋培訓,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理新舊對照表,一、已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品的條件,原31號文 關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1、竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3、已取得了初始產(chǎn)權證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。,,新31號文 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑

2、物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：　　(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。　　(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。　　(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。,異同點分析,共同點：三個條件相同。不同點：新31號文對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務范圍進行了界定，并明確上述三個條件適用“除土地開發(fā)之外”的開發(fā)產(chǎn)品。并且將完工開發(fā)產(chǎn)品認定條件由原來的一般表述上升到“總則

3、”。,二、核定征收方式的認定,原31號文 關于征收管理問題 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。,,1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設賬簿的；2、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的；3、擅自銷毀賬簿的或者拒不提供

4、納稅資料的；4、雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；  5、發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；6、納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,,新31號文 第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國

5、稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。,異同點分析,共同點：依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形對以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理，這是為防止房地產(chǎn)稅收流失的一種征管補救措施，新舊兩個文件都明確“不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理”。不同點：新31號文直接依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定的情形，取消原31

6、號文的列舉方式，這樣執(zhí)行起來依據(jù)更加充分。并且將征收管理問題提升到“總則”里來加以表述，依法治理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅的意圖可見一斑。,三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍認定,原31號文 關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全

7、部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。,,新31號文 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項

8、進行管理。,異同點分析,共同點：表述相同。,四、銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入實現(xiàn)的確認,原31號文 關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應按以下規(guī)定確認： 1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 3、采取銀行按揭方式

9、銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。,,新31號文 第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：　　 (一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 (二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)

10、品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 (三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。,異同點分析,共同點：都是于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的

11、實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 都是按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。,五、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認原則,原31號文 （1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于

12、開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。,,（3）采取基價（保底價）并實行超基

13、價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托

14、方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。,,新31號文 1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單

15、之日確認收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單

16、之日確認收入的實現(xiàn)。,,3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已

17、銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。,異同點分析,共同點：都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確

18、認收入的實現(xiàn)。 都是按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；對屬于銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 1、按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；2、如果銷售合同或協(xié)議約

19、定的價格低于基價的，則按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3、屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 1、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)2、對包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。,

20、六、開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售問題,原31號文 關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。,異同點分析,不同點：新31號文取消此項規(guī)定。,七、視同銷售問題,原31號文 關于開發(fā)產(chǎn)品

21、視同銷售行為的稅務處理問題開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開

22、發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。,,新31號文 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定

23、；　?。ǘ┯芍鞴芏悇諜C關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；　?。ㄈ┌撮_發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。,異同點分析,共同點：1、視同銷售的范圍都是用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為；2、以開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)；3、確認收入（或利潤

24、）的方法和順序相同。不同點：新31號文取消了原31號文對開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)視同銷售的規(guī)定。,八、計稅毛利率的確定,原31號文 關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門

25、的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1、開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。2、開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。3、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。,,新31號文 第八條 企業(yè)銷售未完

26、工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定:（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。,異同點分析,共同點：1、兩個文件都規(guī)定了計稅毛利率；2、經(jīng)濟適用房的計稅毛利率不得低于3%

27、；不同點：1、新31號文取消了原31號文對經(jīng)濟適用房的有關規(guī)定；2、新31號文對非經(jīng)濟適用房計稅毛利率的三個級次分別調減5個百分點；3、新31號文增加了“限價房和危改房”不得低于3%規(guī)定。4、新31號文將計稅毛利率的確定作了授權規(guī)定。,九、預計毛利額與實際毛利額的調整,原31號文 一、關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷

28、售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。二、關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題…… 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 上述差異

29、調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。,,新31號文 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之

30、間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?！　≡谀甓燃{稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。,異同點分析,共同點：1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品必須分季(或月)計算出預計毛利額并計入當期應納稅所得額；2、在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告。不同點：1、原31號文規(guī)定按預計計稅毛利率分季(

31、或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，新31號文規(guī)定按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額后直接計入當期應納稅所得額；2、新31號文對實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告不再強調“須出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告”。,十、開發(fā)產(chǎn)品預租收入實現(xiàn)的確認,原31號文 關于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品

32、在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。,,新31號文 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。,異同點分析,共同點：出租方取得的預租價款按租金確

33、認收入的實現(xiàn)。不同點：新31號文取消“承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除”規(guī)定，在此無須贅述。,十一、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題,原31號文 八、關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。（一）開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：1、開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)

34、生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。,,4、維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。5、共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給

35、有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。6、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用

36、事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。,,7、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交

37、的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。9、保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。,,11、利息。按以下規(guī)定進行處理：（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本

38、對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同

39、期貸款基準利率計算的數(shù)額內稅前扣除。12、土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。,,13、成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償

40、后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。14、折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。,,新31號文 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增

41、值稅準予當期按規(guī)定扣除。第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本,,第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用

42、設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：　　(一)屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施

43、費的有關規(guī)定進行處理。　　(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。,,第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵

44、扣后的差額應調整當期應納稅所得額。第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。第二十一條　企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： （一）

45、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。,,第二十二條　企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前

46、扣除。第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,異同點分析,共同點：對成本、費用的核算與扣除作了原則規(guī)定。不同點：新31號文取消區(qū)分“開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本”的規(guī)定。不同點：新31號文對扣除項目原則規(guī)定更加清楚。共同點：可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)

47、品的計稅成本計算公式相同。不同點：新31號文確定的可售面積單位工程成本計算公式中的分母在原31號文確定的公式中的分母“總可售面積”前加了定語“成本對象”，這樣更加工吻。相同點：維修費用的扣除范圍相同。不同點：單列條款，表述更加準確。不同點：新31號文取消“代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除”規(guī)定。,,相同點：配套設施的處理規(guī)定相同。不同點：新31號文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標準劃分，并

48、作了明確規(guī)定。相同點：1、建造的設施項目相同。2、合資建設收到的經(jīng)濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調整當期應納稅所得額。不同點：新31號文取消原31號文中第（1）點。相同點：保證金的核算、扣除口徑相同。不同點：新31號文增加條款。相同點：1、財務費用性質的借款費用可直接在稅前扣除；2、成員企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。,,不同點：1、新31號文規(guī)定借款費用按“企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配”，對屬于財務費用性質

49、的借款費用，可直接在稅前扣除。2、新31號文規(guī)定借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用。3、新31號文在此取消了有關關聯(lián)企業(yè)借入資金利息支出條款，對涉及關聯(lián)關系的利息支出問題應該統(tǒng)一按《財政部國家稅務總局關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（國稅發(fā)[2008]121號）執(zhí)行。共同點：規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

50、不同點：新31號文取消了原31號文關于土地閑置費規(guī)定。共同點：對企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損，其凈損失準予在稅前扣除。不同點：新31號文要求對其凈損失按有關規(guī)定審核確認。不同點：新31號文規(guī)定自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個時間尺度。,十二、計稅成本的核算,原31號文 關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題（一）開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：1、開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期

51、實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。2、開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本?！?、計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。5、計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致

52、的，應以稅收規(guī)定為準進行調整。6、開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。,,新31號文 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

53、　　（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象?！　。ǘ┓诸悮w集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算?！　。ㄈ┕δ軈^(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算?！　。ㄋ模?/p>

54、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。　?。嘁鎱^(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如

55、確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。,異同點分析,不同點：新31號文增加條款，對計稅成本進行原則定義。共同點：體現(xiàn)了權責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制的統(tǒng)一。不同點：新31號文將計稅成本對象的確定原則歸納為可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則六原則，更具可操作性，并增加了企業(yè)在開工之前合理確定成本對象的備案管理規(guī)定。,十三、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容,原31號文 關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的

56、扣除問題 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已

57、銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。,,新31號文第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪

58、、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 （四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 （五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且

59、產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。,異同點分析,共同點：開發(fā)產(chǎn)品成本支出的內容包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間

60、接費用等。不同點：新31號文具體規(guī)定了上述各項費用支出核算的內容，屬于成本對象完工前后發(fā)生的費用支出如何歸類分攤在下面第二十八條企業(yè)計稅成本核算的一般程序有具體規(guī)定。,十四、企業(yè)計稅成本核算,原31號文關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題 應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。,,新31號文第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如

61、下：（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象?！　。ㄈζ谇耙淹旯こ杀緦ο髴摀某杀举M用按

62、已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除?！　。ㄋ模Ρ酒谝淹旯こ杀緦ο蠓诸悶殚_發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

63、（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。,異同點分析,共同點：企業(yè)計稅成本都強調是“實際發(fā)生的”，對預提費用和待攤費用都作了明確規(guī)定。不同點：新31號文在企業(yè)計稅成本核算的一般程序中對“當期實際發(fā)生的”、“應計入成本對象中的”、“期前已完工成本對象應負擔的”、“本期已完工成本對象”等都作了核算的程序性規(guī)定，并強調對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別

64、建立明細臺帳。,關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題,原31號文開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。,,新31號文第

65、二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。　　1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配

66、。　　2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配?！　。ǘ┙ㄖ娣e法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本

67、對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：　?。ㄒ唬┩恋爻杀?，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意?！。ǘ﹩为氉鳛檫^渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成

68、本,應按建筑面積法進行分配。 (三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。　?。ㄋ模┢渌杀卷椖康姆峙浞ㄓ善髽I(yè)自行確定。,異同點分析,共同點：1、規(guī)定應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。2、分配方法有按占地面積、建筑面積等方法計算分配。不同點：新31號文詳細介紹了占