轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

1、轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法處理辦法》的通知的通知合地稅〔2009〕66號各縣地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局；市地方稅務(wù)局稽查局、各分局各區(qū)國家稅務(wù)局、市國家稅務(wù)局稽查局：現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）（以下簡稱《辦法》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下補(bǔ)充意見，請一并遵照執(zhí)行。一、關(guān)于一、關(guān)于銷售未完工開售未完工開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品適用品適用計稅毛利率稅毛利率問題問題20

2、08年未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計稅毛利率，仍執(zhí)行國稅函〔2008〕299號文件規(guī)定的比例。自2009年1月1日起，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入的計稅毛利率暫定如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目位于合肥市區(qū)以及位于三縣人民政府所在地的城區(qū)或縣域范圍的省級開發(fā)區(qū)的，計稅毛利率暫定為20%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目位于其它地區(qū)的，計稅毛利率暫定為15%。（三）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率暫定為3%。二

3、、關(guān)于企二、關(guān)于企業(yè)當(dāng)期當(dāng)期應(yīng)納應(yīng)納稅所得稅所得額的計算問題問題計算公式：企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=收入總額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額本期新增預(yù)計毛利額已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計毛利額新增預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計稅毛利率三、關(guān)于三、關(guān)于銷售稅金及有關(guān)售稅金及有關(guān)費(fèi)用稅用稅務(wù)處務(wù)處理問題問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《辦法》第八條規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額后，允許在當(dāng)期計算企業(yè)所得稅時扣除營業(yè)稅金及

4、附加、土地增值稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽定《房地產(chǎn)銷售合同》或《房預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。（二）符合《辦法》第三十二條第二款可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用。對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)以及政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其已預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；未有明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個可供銷售的成本對象達(dá)到完

5、工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)全部并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時，再按照《辦法》第二十八條有關(guān)規(guī)定計算扣除。（三）根據(jù)《辦法》第三十二條第三款的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用的預(yù)提費(fèi)用，必需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件，除政府相關(guān)文件有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時準(zhǔn)予在稅前扣除。八、關(guān)于八、關(guān)于納稅申稅申報問題報問題（一）預(yù)繳申

6、報。房地產(chǎn)企業(yè)賬載利潤房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品取得的收入計稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表A類》第四行“實(shí)際利潤額”欄。（二）年度申報。1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入計稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度申報表（A類）附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第三列“調(diào)增金額”欄。2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，將銷售未完工產(chǎn)品取得的收入轉(zhuǎn)為銷售收入時，轉(zhuǎn)回預(yù)計毛利額（即：銷售未完工產(chǎn)品取得的收入計稅毛利