張五常談中國樓市和北京的策略

1、張五常泡沫的闡釋：評中國的樓市與北京的對策評中國的樓市與北京的對策去年某媒體問中國的樓市有沒有泡沫，我說不知道。他們翻出來的大字標(biāo)題是：張五常說樓市沒有泡沫。是某些人的一廂情愿吧。不知為不知。最近北京推出的打擊樓價政策，吵得厲害，要求我分析的四方君子無數(shù)。知之為知之，我把自己知道的說說吧。經(jīng)過好幾個月的盤算，最近北京推出打壓樓價的政策是嚴(yán)厲的，此前我沒有聽過這種打法，人類歷史可能沒有出現(xiàn)過。北京本市的最嚴(yán)厲，上海次之。重慶已推出，詳情我

2、沒有跟進(jìn)；其他樓價上升得快的城市會接著推出，嚴(yán)厲程度各各不同。征收物業(yè)稅之外，阻嚇力更強的，是在北京市買樓要拿出在該市工作了五年的證據(jù)（上海要拿出一定年限的工作證據(jù)，但沒有具體說多久），本市的人最多限擁有兩間住宅單位，外來的限一間。住宅之外的樓宇不管。我的理解，是以商業(yè)機構(gòu)或公司購買住宅樓宇還容許，但在內(nèi)地成立公司遠(yuǎn)沒有香港那么容易，而租金收入要付的稅及出售時樓價升值要付的稅遠(yuǎn)比私人擁有為高。我沒有詳細(xì)資料，一般之見，是在內(nèi)地以公司的名

3、義買樓不劃算。我沒有中國城市的市內(nèi)與市外的人口分布，市外包括外窮人沒有買樓，樓價上升他們無緣享受，有所不公也。樓市泡沫及貧富分化是兩個大難題，是我要分析的重點。這里要指出的，是如果這兩大難題不存在——完全不存在——北京不可能有理由打壓樓市。樓價上升是反映著財富累積的上升，如果沒有泡沫，窮人也買了樓，豈不是皆大歡喜？在這假設(shè)下，打壓樓市是打壓財富，愚不可及，而如果這打壓全面生效，經(jīng)濟的增長率一定會大幅下降。假設(shè)樓市沒有泡沫是假設(shè)樓價沒有過

4、高。經(jīng)濟學(xué)的困難是很難判斷樓價是否過高。這是因為樓價不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為，是另一種「泡沫」的原因，我會在談借貸泡沫之后才論牛群泡沫。目前一般市場的跡象顯示，中國有通脹預(yù)期，但不嚴(yán)重，而北京要壓制通脹的決心明顯。目前的情況，是住宅樓宇的每年租金約樓價的百分之二強，商業(yè)及工業(yè)樓宇約百分之五、六。這樣衡量，與其他