張五常談中國(guó)樓市和北京的策略

1、張五常泡沫的闡釋：評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策評(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策去年某媒體問中國(guó)的樓市有沒有泡沫，我說不知道。他們翻出來的大字標(biāo)題是：張五常說樓市沒有泡沫。是某些人的一廂情愿吧。不知為不知。最近北京推出的打擊樓價(jià)政策，吵得厲害，要求我分析的四方君子無數(shù)。知之為知之，我把自己知道的說說吧。經(jīng)過好幾個(gè)月的盤算，最近北京推出打壓樓價(jià)的政策是嚴(yán)厲的，此前我沒有聽過這種打法，人類歷史可能沒有出現(xiàn)過。北京本市的最嚴(yán)厲，上海次之。重慶已推出，詳情我

2、沒有跟進(jìn)；其他樓價(jià)上升得快的城市會(huì)接著推出，嚴(yán)厲程度各各不同。征收物業(yè)稅之外，阻嚇力更強(qiáng)的，是在北京市買樓要拿出在該市工作了五年的證據(jù)（上海要拿出一定年限的工作證據(jù)，但沒有具體說多久），本市的人最多限擁有兩間住宅單位，外來的限一間。住宅之外的樓宇不管。我的理解，是以商業(yè)機(jī)構(gòu)或公司購(gòu)買住宅樓宇還容許，但在內(nèi)地成立公司遠(yuǎn)沒有香港那么容易，而租金收入要付的稅及出售時(shí)樓價(jià)升值要付的稅遠(yuǎn)比私人擁有為高。我沒有詳細(xì)資料，一般之見，是在內(nèi)地以公司的名

3、義買樓不劃算。我沒有中國(guó)城市的市內(nèi)與市外的人口分布，市外包括外窮人沒有買樓，樓價(jià)上升他們無緣享受，有所不公也。樓市泡沫及貧富分化是兩個(gè)大難題，是我要分析的重點(diǎn)。這里要指出的，是如果這兩大難題不存在——完全不存在——北京不可能有理由打壓樓市。樓價(jià)上升是反映著財(cái)富累積的上升，如果沒有泡沫，窮人也買了樓，豈不是皆大歡喜？在這假設(shè)下，打壓樓市是打壓財(cái)富，愚不可及，而如果這打壓全面生效，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率一定會(huì)大幅下降。假設(shè)樓市沒有泡沫是假設(shè)樓價(jià)沒有過

4、高。經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難是很難判斷樓價(jià)是否過高。這是因?yàn)闃莾r(jià)不是現(xiàn)有租金或租值的折現(xiàn)，而是預(yù)期租值的折現(xiàn)。另一方面，有些人買樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見人買就跟著買，希望升值。這是牛群直覺的行為，是另一種「泡沫」的原因，我會(huì)在談借貸泡沫之后才論牛群泡沫。目前一般市場(chǎng)的跡象顯示，中國(guó)有通脹預(yù)期，但不嚴(yán)重，而北京要壓制通脹的決心明顯。目前的情況，是住宅樓宇的每年租金約樓價(jià)的百分之二強(qiáng)，商業(yè)及工業(yè)樓宇約百分之五、六。這樣衡量，與其他