物業(yè)管理招投標的一般流程

1、物業(yè)管理招投標的一般流程一、物業(yè)管理招標投標的基本概念招投標是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部《招投標法》，確立了強制性招投標制度。物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投

2、標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標的活動。物業(yè)管理招投標實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標，對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標的先河。1996年以來，深圳

3、又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導在工作報告中強調(diào)各地要“在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標工作?！皶h精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標活動在一些經(jīng)濟比較發(fā)達、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實踐

4、中積累了很多宅貴經(jīng)驗。2003年9月1日正式實施的國家《物業(yè)管理條例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招標按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。二、物業(yè)管理開展招投標應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標法》的規(guī)定，招

5、投標活動中必須遵循“公開“、“公平“、“公正“和“合理“的原則。具體要求如下：(一)公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標的物業(yè)管理企業(yè)。(二)公平原則所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大

6、廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標競爭，總之要體現(xiàn)公平性。(三)公正原則所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)瑚場答辯時的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。(四)合理原則所謂合理原則，是指在最

7、后選擇投標單位時，其確定的服務(wù)項目和收費價格必須合理，4.1公開招標需要進行的工作：4.1.1在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在XX市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告；4.1.2招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制；4.1.3公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日；4.1.4招標人組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.

8、1.5更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成；4.2邀請招標需要進行的工作：4.2.1采取邀請招標方式的，應(yīng)當向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書；4.2.2招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。4.2.3招標人組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料；4.2.4更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成；5開標：在

9、指定時間和地點進行開標，開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。6評標6.1評標委員會由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標專家?guī)?。評標委員會的專家人員，應(yīng)當由招標人在開標前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定6.2一般項目的評標活動應(yīng)在遞交投標文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點工程項目需在15日內(nèi)完成6.3評標委

10、員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提交書面評標報告6.4評標報告由評標委員會全體成員簽字。6.5招標人可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單7中標7.1中標人確定后，招標人（業(yè)委會）應(yīng)當在3日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時通知未中標人。7.2招標人（業(yè)委會）和中標人雙方應(yīng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容就招標項目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標書中