城市土地增值的動力機制及分配調控原則探討——以大連市西崗區(qū)為例.pdf

1、Y69128$城市土地增位的動力機制及分配調.一是從傳統(tǒng)的計劃經濟體制向市場經濟體制轉變:二是經濟增長方式從粗放型向集約型轉變。這兩個根本轉變是涉及到國民經濟和社會發(fā)展各部門、各領域的一次深刻變革，是一項跨世紀的戰(zhàn)略舉措，對于我國城市規(guī)劃和建設同樣具有重大的意義。作為一種特殊的資源，城市土地在兩種體制下具有不同的利用方式。在計劃經濟體制下，城市規(guī)劃是國民經濟在空間上的延續(xù)，長官意志左右空間布局，沒有價值規(guī)律約束，土地配置任意性很大。結果

2、是土地配置呈現(xiàn)出一種雜亂無章的狀態(tài)。結果是許多小、散、虧的工業(yè)企業(yè)或者是“大而全”的機關大院占據(jù)著城市中心區(qū)的黃金地段，無法協(xié)調實現(xiàn)三個效益。使土地的潛在價值被人為地祭錮在離tfP之內.廠房之下‘而且有些擾民工廠還造成了城市污染。而社會主義市場經濟體制的建立，提供了供求、價格、競爭機制，為運用經濟杠桿調整、優(yōu)化土地利用方式創(chuàng)造了條件。參照不同地價系統(tǒng)及供求狀況，評估城市土地利用規(guī)劃，達到優(yōu)地優(yōu)用，劣地巧用。具體地說，通過城市土地增值研究

3、，對地價變化的敏感區(qū)位有了清楚的認識。比如說一58G城市土JL3H位釗力力41nr及分配調位原kr討而使這些無償劃拔的土地成為單位和個人的搖錢樹，而國家卻流失了巨額收益。有資料表明，我國大城市每年流失的土地收益達到1000萬元以上，中小城市也在5。萬元以上。此外，土地的無價格必然會導致利用效率的低下，從宏觀層次說，表現(xiàn)在土地配置的結構效率上在我國的用地結構巾.工業(yè)用地所占比重過大單位面積工dL產值偏低從微觀層面來看城鎮(zhèn)土地利用效率低下主

4、要是在土地使用的邊際效率上，表現(xiàn)為土地使用不當，在多種途可以兼容的情況下，選擇了價值較低的功能使用或者在高效益區(qū)布局了不該布局的機關大院、工業(yè)用地，另外一種情況是土地使用不足〔突出現(xiàn)象是低建筑容積率)或者占而不用。因此.為了切實貫徹“f.分珍惜和合理利川每寸土地’‘的國策，提高利用效率實現(xiàn)土地的集約利用，就必須把土地作為資本綱入國民經濟的核算體系。最后是明確地產投資有效性的途徑在計劃經濟體制下，我國土地實行無償、無限期使用，地價規(guī)律不起

5、作用，對于土地使用的效率沒有直接、定量的評估方法，投資效率研究大打折扣。自!986年土地實行有償有限期使用以來，在市場經濟體制下，以經濟效益為中心，兼顧環(huán)境和社會效益。此時，地產投資效益決定了多元化投資體制能否正常運行，不同時段問地產增值額度的大小是量度投資有效性的重要指標。1.城市土地增值的內涵l.1城市土地增值的含義隨著城市的發(fā)展，由于土地的社會經濟和環(huán)境條件不斷得到改善人類活動對土地的需求持續(xù)增加、從而造成的土地價格上升的現(xiàn)象，稱

6、為城市土地增值。它客觀存于土地利用和地產交易之中。12租值理論與城市土地增值l.2.1由利息率下滑和地租量遞增所導致的地價上漲土地不同于一般的商品，其價格不是“土地價值”的貨ifi表現(xiàn)，而是土地的商品化價格—土地所有權在經濟上的“回報11b勺資本化形式，即資本化的地租。地價直接由地租量和通行的利息率共同決定:地價(c1o、二地租量c1)利息率(1)因此，研究地價(1a)的運動軌跡，必須建立在對地租量(L)和利息率(1)變動趨勢及其影響參

7、數(shù)的排列組合的分析基礎上1.2.1.1利息率受利潤下降規(guī)律的驅動而呈現(xiàn)下滑趨勢，從而導致地價上升。隨著社會化生產的發(fā)展進程和勞動生產率的提高，資本有機構成逐步提高，從而導致利潤率呈下降趨勢，利息是由利潤調節(jié)的，在利潤率呈現(xiàn)逐漸下降趨勢的同時，利息率也勢必表現(xiàn)出下降的趨勢另外.利息率水平還可以因貨幣的供應量的增加而降低，這樣，在地租量不變的條件下，將導致地價上浮。但是，在現(xiàn)實經濟生活中，還存在促使利服率上升的諸多因素，綜合作用的結果會使利