轉讓舊房如何計算土地增值稅-案例分析

1、新房、舊房的區(qū)分標準舊房是指已建成并辦理房屋產權證或取得購房發(fā)票的房產以及雖未辦理房屋產權證但已建成并交付使用的房產?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅財稅字[1995]48號)關于新建房與舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產。凡是關于新建房與舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬

2、舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。和地方稅務局具體規(guī)定。轉讓舊房如何確定扣除項目的三種情形計算轉讓舊房土地增值稅的扣除項目包括三種情形，三種情形下稅負的高低即是納稅人納稅風險與納稅規(guī)劃要權衡的主要標志。(一)按照評估價格確定扣除項目財稅字[1995]48號文規(guī)定：轉讓舊房的，應按房屋及建

3、筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。(二)不能取得

4、評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形根據(jù)財稅[2006]21號文件的規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供

5、購房發(fā)票的扣除項目金額包括三項：一是購房發(fā)票所載金額(實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分)二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額5%購買年度起至轉讓年度止的年數(shù))三是與轉讓房地產有關的稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證)。其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具

6、之日止，每滿其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月個月計一年計一年超過一年，未滿超過一年，未滿12個月但超過個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩個月的為兩年，年，31個月的為三年。個月的為三年。計算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額[1(轉讓年度購買年度)5%])與房地產轉讓有關稅金與房地產轉讓有關費用。(三)既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)

7、票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。其次，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。主管稅務機關也可以按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。所稱的隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅

8、申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價⑼應納土地增值稅稅額應納土地增值稅稅額=153160%46935%=754.45(萬元萬元)。2.按照發(fā)票所載金額確定扣除項目按照發(fā)票所載金額確定扣除項目案例2A房地產企業(yè)以2000萬元出售一幢使用4年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。該辦公樓有取得的原始購買發(fā)票，發(fā)票所載金額為300萬元。支付房地產轉讓有關費用8萬元。該房產未進行資產評估。分析

9、⑴A企業(yè)辦公樓轉讓收入2000萬元。⑵與轉讓房地產有關的稅金為20005%(17%3%)20000.5‰=111(萬元)。⑶支付房地產轉讓有關費用8萬元。⑷土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額[1(轉讓年度購買年度)5%])與房地產轉讓有關稅金與房地產轉讓有關費用=300[145%])1118=479(萬元)。⑸增值額為2000479=1521(萬元)。⑹增值率為1521479=318%⑺應納土地增值稅稅額為152160%47935%=74

10、4.95(萬元)。3.按照核定征收確定應納土地增值稅稅額按照核定征收確定應納土地增值稅稅額案例3A房地產企業(yè)以2000萬元出售一幢使用四年的辦公樓，賬面原值300萬元，累計折舊30萬元。支付房地產轉讓有關費用8萬元。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發(fā)票。分析按照核定征收計算應納土地增值稅稅額，核定征收率假設為20%.⑴A企業(yè)辦公樓轉讓收入2000萬元。⑵核定征收率20%⑶應納土地增值稅稅額為200020%=400(萬元)風

11、險提示三種情形下，核定征收不一定對于企業(yè)無利，關鍵是看主管稅務機關確定的核定征收率高低是否會低于前述兩種情形下的實際稅負企業(yè)出售舊房如何計算土地增值稅例:某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。(1)評估價格=60070%=420(萬元)

12、(2)允許扣除的稅金27.5萬元(3)扣除項目金額合計=42027.5=447.5(萬元)(4)增值額=500447.5=52.5(萬元)(6)應納稅額=52.530%447.50=15.75(萬元)一、收入確認關于土地增值稅清算時收入確認的問題?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知題的通知》（國稅函（國稅函[2010]220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)號）規(guī)定，土地增