城市社區(qū)商業(yè)面積飽和度研究.pdf

1、隨著我國對于住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，商業(yè)地產(chǎn)成為了新的發(fā)展熱點，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，有著巨大的市場潛力，因此，研究社區(qū)商業(yè)面積飽和度，探索飽和面積的計算方法，能夠有效地幫助社區(qū)商業(yè)進行前期規(guī)劃或后期調(diào)整，對于學(xué)術(shù)研究，政府規(guī)劃，開發(fā)商前期策劃，投資者投資回報，承租商戶實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營和消費者享受方便全面的社區(qū)服務(wù)都具有重要的實際意義。
　　 本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)面積計算方法和商圈輻射力理論，通過文獻研究，市場

2、調(diào)研，案例分析和定量研究方法，探討研究社區(qū)商業(yè)面積飽和度的方法。同時，為了驗證模型的可行性和有效性，本文進行了選取上海Z社區(qū)，歷時3個月，進行600份問卷調(diào)研，收集有效收據(jù)，最終計算出z社區(qū)零售商業(yè)飽和面積數(shù)值，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)都具有實際指導(dǎo)意義。
　　 本文第一章介紹研究背景、文獻綜述、研究意義以及方法和創(chuàng)新點。研究背景為：商業(yè)地產(chǎn)在住宅調(diào)控下成為新的發(fā)展熱點；社區(qū)商業(yè)成為發(fā)展重點；我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展還存在諸多問題。

3、文獻綜述中闡述了關(guān)于社區(qū)商業(yè)面積的估算方式。在研究意義方面，本文分別闡述了本研究對于學(xué)術(shù)研究，政府規(guī)劃，開發(fā)商前期策劃，商鋪投資者，承租商戶的積極意義。
　　 第二章闡述了關(guān)于社區(qū)商業(yè)和商圈輻射力的相關(guān)理論。在社區(qū)商業(yè)理論方面，介紹了社區(qū)商業(yè)的定義，分類，特點及作用。商圈輻射力方面，介紹了商圈及其構(gòu)成要素，商圈購買力計算以及五種計算商業(yè)空間的方法，包括整體商業(yè)空間預(yù)測方法，零售商業(yè)空間預(yù)測方法，雷利的零售吸引力模型結(jié)合赫夫概率公

4、式的預(yù)測方法，商圈飽和度理論，商業(yè)地產(chǎn)適宜及超前預(yù)測公式。
　　 第三章介紹了社區(qū)商業(yè)面積影響因素，和飽和度計算模型。模型的研究思路為：通過市場調(diào)研收集數(shù)據(jù)，計算商圈和社區(qū)對于某類業(yè)態(tài)的有效購買力，結(jié)合本商圈已有業(yè)態(tài)，推算社區(qū)潛在可承受商業(yè)面積，然后結(jié)合經(jīng)過赫夫模型改造后的布萊克模型，通過多因素綜合分析法，利用商圈輻射力理論計算商圈內(nèi)現(xiàn)有業(yè)態(tài)對于社區(qū)居民的分流能力，即搶奪力，二者結(jié)合算出社區(qū)某類商業(yè)的飽和面積。最后把計算出的各個

5、類型的飽和面積相加，即為整個社區(qū)商業(yè)的飽和面積。
　　 第四章選取上海市閘北區(qū)東北部Z社區(qū)進行計算，運用商圈調(diào)研，行業(yè)調(diào)研以及600份問卷調(diào)研獲得數(shù)據(jù)，計算得出：z社區(qū)所處商圈的有效購買力為15835.17萬元每月，目前商圈最大可承受零售面積為314815平方米，結(jié)合Z社區(qū)11.2％的有效購買力比重，計算出Z社區(qū)最多可承受35259平方米零售面積。由于商圈內(nèi)已存在多家大賣場和超市，因此，需要計算它們對于Z社區(qū)商業(yè)的搶奪力。通過6

6、00份問卷調(diào)研，我們選取了社區(qū)周圍5家大賣場，結(jié)合零售業(yè)的21個衡量指標，通過多因素回歸分析模型，得到此商圈零售商業(yè)對于消費者的14個顯著影響因素。假定社區(qū)內(nèi)零售店在此14個方面都處于平均水平的假設(shè)條件下，利用布萊克模型，計算出Z社區(qū)的零售店對于社區(qū)居民具有16.35％的吸引力，即5765平方米，即本社區(qū)還可以承受一個中型超級市場。
　　 第五章為結(jié)論部分，闡述了文章的研究思路，研究意義和不足之處。
　　 通過本文研究，