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文檔簡介
1、第七章投資收益分析一.成本預測成本預測依據項目現狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平,在不考慮可售商業(yè)配套的情況下,估算該項目總投資8.68億元,單位可售面積完全成本2892元平米,詳細構成如下:項目總成本(萬元)單位成本說明一、土地成本313941046土地方補償費22470749總用地525畝,每畝42.8萬元地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建構筑物、各種管線設施拆遷合作方補償費100033與合作
2、方初步確定。出讓金196065出讓面積525畝(35萬平米),評估價約800元平米應按17%計算,應為136元平米,污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%,計56元平米大市政配套費5033168建筑面積18萬平米165元平米其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元平米交易費472評估值的0.21%契稅88429土地補償費出讓金大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5205173勘察設計費119040報批報建費3752125三通一平費1
3、224場地具備道路場地平整,按新城標準考慮臨水31萬元臨電92萬元.臨時設施費1425臨時圍墻31萬臨時辦公室50(裝修)臨時圍板61萬三、主體工程費28500950新城東區(qū)多層簽約價827元平米變更及簽證35元平米本項目按860元平米考慮另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬折73元平米;四、社區(qū)管網費11943398給排水系統(tǒng)費189163供暖系統(tǒng)費3416114含換熱站建設費、紅線外管網費25元平米、鍋爐房建設費4
4、0元平米、鍋爐房征地費17元平米;區(qū)內工程費為40元平米;室外燃氣系155652含氣源發(fā)展基金20元平米、區(qū)內工程費28元平米、灶表費天津地區(qū)通過公司爭取,一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策,目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠;住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠,目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目,但能否實現稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性,保守測算,按國家法定稅率考慮:1、營業(yè)稅及附加:
5、銷售收入的5.05%;2、所得稅:稅前利潤的33%;3、土地轉讓契稅:土地成本(拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費)的3%;即使按法定所得稅率,因天津公司虧損項目(業(yè)務)及公司本部費用的存在,實際稅付可能遠低于33%,但從項目評價角度,暫不考慮該因素。三.經濟效益分析經濟效益分析1.項目總體收益情況:根據上述售價、成本及稅務測算,該項目總體經營情況如下:經濟指標經濟指標單位數值(元單位數值(元mm2)項目總金額(萬元)項目總金額(萬元
6、)銷售收入3800114000直接成本264980306總投資289286768稅前利潤71621475稅后利潤48014388內部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報率1658%銷售毛利率22.34%獲利指數1.12資金峰值比例0.06地價支付貼現比0.88啟動資金獲利倍數1.68項目開發(fā)周期內各年的利潤體現如下表:經濟指標2002年2003年2004年合計結算面積(m2)100000100000100000300000
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