投資收益分析

1、第七章投資收益分析一.成本預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總成本(萬(wàn)元）單位成本說(shuō)明一、土地成本313941046土地方補(bǔ)償費(fèi)22470749總用地525畝，每畝42.8萬(wàn)元地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建構(gòu)筑物、各種管線設(shè)施拆遷合作方補(bǔ)償費(fèi)100033與合作

2、方初步確定。出讓金196065出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元平米應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元平米大市政配套費(fèi)5033168建筑面積18萬(wàn)平米165元平米其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來(lái)水25、道路及其他45元平米交易費(fèi)472評(píng)估值的0.21%契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)出讓金大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5205173勘察設(shè)計(jì)費(fèi)119040報(bào)批報(bào)建費(fèi)3752125三通一平費(fèi)1

3、224場(chǎng)地具備道路場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元臨電92萬(wàn)元.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬(wàn)臨時(shí)辦公室50(裝修)臨時(shí)圍板61萬(wàn)三、主體工程費(fèi)28500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元平米變更及簽證35元平米本項(xiàng)目按860元平米考慮另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn)折73元平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11943398給排水系統(tǒng)費(fèi)189163供暖系統(tǒng)費(fèi)3416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)4

4、0元平米、鍋爐房征地費(fèi)17元平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元平米；室外燃?xì)庀?55652含氣源發(fā)展基金20元平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元平米、灶表費(fèi)天津地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：1、營(yíng)業(yè)稅及附加：

5、銷售收入的5.05%；2、所得稅：稅前利潤(rùn)的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析1.項(xiàng)目總體收益情況：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元單位數(shù)值（元mm2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元

6、）銷售收入3800114000直接成本264980306總投資289286768稅前利潤(rùn)71621475稅后利潤(rùn)48014388內(nèi)部收益率51.53%銷售凈利率12.62%總投資回報(bào)率1658%銷售毛利率22.34%獲利指數(shù)1.12資金峰值比例0.06地價(jià)支付貼現(xiàn)比0.88啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)1.68項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100000100000100000300000