產(chǎn)權(quán)式酒店定位操作分析

1、產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報(bào)告產(chǎn)權(quán)式酒店定位（操作）分析報(bào)告一、市酒店、賓館現(xiàn)狀分析（一）我們調(diào)查的酒店主要有##賓館、##大酒店、$$大酒店、大飯店、%%大酒店、11賓館、33賓館、22大酒店、44大酒店（在建）。（二）主要分布狀況：路三家，路四家，兩家。（三）各酒店詳細(xì)情況（見附表）：（四）上各酒店調(diào)查情況分析：①入住率高的酒店的主力客源均為企業(yè)客戶、商人（商務(wù)人士）、機(jī)關(guān)人員三大塊，其中、因其地理位置的優(yōu)勢(shì)，外地來株出差人員的入住

2、也占了相當(dāng)大的比例。②入住率比較高的酒店主要有%%大酒店、酒店和33賓館，平日的入住率都在65%以上，節(jié)假日則都超過了80%，尤其是大酒店，平日都在80%以上。除了上星級(jí)的服務(wù)外，這幾家酒店在硬件設(shè)施、配套服務(wù)務(wù)上均有自己的特色。也與上述主要客源的銷售習(xí)慣、消費(fèi)水平息息相關(guān)。③8888等三級(jí)酒店的入住率情況良好，三星級(jí)酒店在市有著相當(dāng)大的市場(chǎng)。(五)市在售產(chǎn)權(quán)酒店分析1.保利大樓：保利大樓：去年7月份開盤，以投資客為目標(biāo)客戶，銷售情況好

3、：①與酒店合作；②采取帶租約銷售和自用自由選擇的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投資為重點(diǎn)，吸引目標(biāo)客戶，同時(shí)以有專業(yè)的酒店進(jìn)行管理滿足自用需求，擴(kuò)大目標(biāo)客戶。③投資總額低（42㎡僅8萬多一套），首期僅需支付2.5萬元，并且，將精裝修與購(gòu)房利潤(rùn)分開計(jì)算，淡化投資總額概念。2.大酒店大酒店：位于對(duì)面的一個(gè)爛尾樓，去年進(jìn)行改造，采取產(chǎn)權(quán)買斷方式招商，一直不成功。已賣出的面積不到總面積的110，現(xiàn)已停滯。與任何失敗商

4、業(yè)項(xiàng)目一樣，其失敗的核心原因是客戶對(duì)此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景信心不足：①、洽談的酒店管理公司遲遲沒有進(jìn)場(chǎng)，投資回報(bào)率沒有保障；②、本身就是多年的爛尾樓，形象已經(jīng)大打折扣；③、因其是市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，市場(chǎng)不成熟，加上推廣不力，沒有做到“對(duì)癥下藥”，因而在目標(biāo)客戶中影響力不夠。二、目標(biāo)客戶分析（一）.銷售目標(biāo)客戶：酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析推算表(一)收益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格建筑面積計(jì)算方式（經(jīng)營(yíng)狀況）房間牌價(jià)折扣(折后價(jià))住房率毛收益管理公司毛收益(

5、占70%)回報(bào)業(yè)主（占30%）總額單位售價(jià)65%474503321514235177937.54448.44基本狀態(tài)2500.8(200)50%3650025550109501368753421.8860%3942027594118261478253696中間狀態(tài)2500.7(180)52%34133.3323893.3310240128000320060%350402452810512131400328540㎡保守狀態(tài)2500.65(

6、160)35%20761.2145336228778501946.25注：本表為保守計(jì)算。如果建筑面積為35㎡，則單位售價(jià)更高，均價(jià)可定位在3500元㎡左右。酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析推算表（二）收益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格建筑面積計(jì)算方式（經(jīng)營(yíng)狀況）房間牌價(jià)折扣(折后價(jià))住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回報(bào)業(yè)主（占30%）總額單位售價(jià)65%474503321514235177937.53559基本狀態(tài)2500.8(200)50%36500

7、2555010950136875273870%459903219313797172462.53449.25中間狀態(tài)2500.7(180)60%3942027594118261478252956.550㎡保守狀態(tài)根據(jù)對(duì)周邊酒店的調(diào)查，50㎡的客房（套間）在市房?jī)r(jià)定位在180元天，已屬于震撼價(jià)。因此，保守狀態(tài)（160元天）本表不再分析。上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價(jià)格為：3333元㎡；按160元天、開房率60%計(jì)算，則單位銷售價(jià)格為：3285