農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 可行性分析報(bào)告

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。黨的十八大報(bào)告提出，“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力”，“構(gòu)

2、建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系”。土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的重要組成部分，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、高效進(jìn)行的基本保障。建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，應(yīng)抓好以下幾方面工作：健全信息交流機(jī)制。信息交流機(jī)制是否健全有效，直接關(guān)系土地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量和效率。當(dāng)前，由于農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，土地轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入雙方選擇空間小，土地流轉(zhuǎn)范圍小、成本高，質(zhì)量不盡如人意。政府部門

3、應(yīng)加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息機(jī)制建設(shè)，適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展要求，著眼于滿足農(nóng)民需要，積極為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)提供信息服務(wù)與指導(dǎo)；適應(yīng)信息化社會(huì)要求，完善土地流轉(zhuǎn)信息收集、處理、存儲(chǔ)及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。各地應(yīng)建立區(qū)域土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)中心，建立由縣級(jí)土地流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系。在此基礎(chǔ)上，逐步建立覆蓋全國(guó)的包括土地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)通信平臺(tái)和決策支持平臺(tái)在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)信息管

4、理系統(tǒng)。建立政策咨詢機(jī)制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)，直接關(guān)系農(nóng)民生計(jì)，必須科學(xué)決策、民主決策。為此，需要建立政策咨詢機(jī)制，更好發(fā)揮政策咨詢?cè)谕恋亓鬓D(zhuǎn)中的作用。一是注重頂層設(shè)計(jì)與尊重群眾首創(chuàng)相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)改革和政策制定需要頂層設(shè)計(jì)，也不能脫離群眾的實(shí)踐探索和創(chuàng)造。要善于從土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中總結(jié)提煉有特色、有價(jià)值的新做法、新經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)政策的頂層設(shè)計(jì)與群眾首創(chuàng)的有機(jī)結(jié)合。此外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民就業(yè)、社會(huì)保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方方面面

5、的政策，需要用系統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)，跳出土地看流轉(zhuǎn)，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉(zhuǎn)決策的科學(xué)性。二是構(gòu)建政策咨詢體系。建立土地流轉(zhuǎn)專家咨詢機(jī)構(gòu)，開展多元化、社會(huì)化的土地流轉(zhuǎn)政策研究；實(shí)現(xiàn)政策咨詢制度化，以制度保證土地流轉(zhuǎn)決策的專業(yè)性、獨(dú)立性；完善配套政策和制度，形成一個(gè)以政策主系統(tǒng)為核心，以信息、咨詢和監(jiān)督子系統(tǒng)為支撐的土地流轉(zhuǎn)政策咨詢體系。完善價(jià)格評(píng)估機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的核心，是實(shí)現(xiàn)土地收益在國(guó)家、

6、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關(guān)鍵。因此，必須完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制。一是構(gòu)建科學(xué)的農(nóng)地等級(jí)體系。農(nóng)村土地存在等級(jí)、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對(duì)地租，也存在級(jí)差地租。應(yīng)建立流轉(zhuǎn)土地信息庫，對(duì)流轉(zhuǎn)土地評(píng)級(jí)定等，制定包括土地背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益、改變土地用途出現(xiàn)“非農(nóng)化”與“非糧化”以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。1.1.土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，

7、普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在:農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進(jìn)行，而不是通過市場(chǎng)進(jìn)行交易。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)和美國(guó)農(nóng)村發(fā)展研究所2005年對(duì)17省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，有87.6%的土地是轉(zhuǎn)包給本村的親戚或其他村民。2007年對(duì)山東等10省的土地流

8、轉(zhuǎn)調(diào)查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協(xié)商，21.7%的人選擇通過村委會(huì)與人協(xié)商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉(zhuǎn)商(中介)協(xié)商來確定流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)口頭化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有簽署任何協(xié)議或合同，而往往是流轉(zhuǎn)雙方的一種口頭約定。2005年的一項(xiàng)調(diào)查顯示:轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中，46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地沒有約定期限，86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時(shí)沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂合同的也

9、不完整、不規(guī)范。很大一部分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進(jìn)行的，這導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務(wù)不清晰。土地流轉(zhuǎn)短期化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往都在1年之內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，超過1年的很少。據(jù)抽樣調(diào)查表明，44.1%的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)期限在1年之內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限不超過5年的有57.5%，而長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)的僅有1.4%。土地流轉(zhuǎn)隨意化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強(qiáng)，不受約束，容易引發(fā)矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂合同也不遵循一定的程序以及履行

10、必要的手續(xù)，存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的混亂，對(duì)耕地的保護(hù)和管理帶來了很大的困難。2.2.土地流轉(zhuǎn)規(guī)模比較小，流轉(zhuǎn)效益不高。土地流轉(zhuǎn)規(guī)模比較小，流轉(zhuǎn)效益不高。(1)影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動(dòng)的多，向大戶流動(dòng)形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的少。由于土地

11、流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)期較短，集中程度不高，耕地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)、實(shí)施機(jī)械化作業(yè)的效果難以凸顯。流轉(zhuǎn)期短也會(huì)助長(zhǎng)租種農(nóng)戶的掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，造成土地肥力難以為繼。(2)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值并未體現(xiàn)，流轉(zhuǎn)收益偏低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，流轉(zhuǎn)租金的定價(jià)，地區(qū)差異性很大，取決于雙方協(xié)商。短期流轉(zhuǎn)的土地主要以實(shí)物支付為主，長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)以現(xiàn)金支付為主。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2007年的調(diào)查顯示，土地流轉(zhuǎn)租金全國(guó)平均只有293元畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權(quán)讓其流轉(zhuǎn)。東、