中國(guó)宏觀專題報(bào)告數(shù)說中國(guó)存量住房

1、城鎮(zhèn)住房存量并未過剩，質(zhì)量亟待提升中國(guó)的城鎮(zhèn)住房過剩了嗎？總量基本合理，城區(qū)仍略顯不足我們測(cè)算得到2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量達(dá)2.74億套（不含集體戶），對(duì)應(yīng)存量面積261億平方米，家庭戶戶均擁有住房1.13套。其中，城區(qū)住房1.59億套，對(duì)應(yīng)面積145.9億平方米，戶均住房1.07套；鎮(zhèn)區(qū)住房1.15億套，對(duì)應(yīng)面積115.4億平方米，戶均住房1.21套。值得特別指出的是，戶均1套房并不表示“充足”。市場(chǎng)上需要一定比例的冗余住房為家庭

2、換房找房提供選擇，否則房?jī)r(jià)將不斷上漲。這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中國(guó)城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理，而城區(qū)仍略有不足。此外，我們也注意到在過去十年中，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房?jī)粜略鏊俣龋ㄐ陆p拆除），戶均指標(biāo)呈下降趨勢(shì)（2010年普查時(shí)城鎮(zhèn)和城區(qū)分別為1.16和1.09）。圖表1:2017年末城鎮(zhèn)存量住房2.7億套，家庭戶均1.13套，存量面積261億平方米2017年末城鎮(zhèn)存量住房城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總套數(shù)（億

3、套）2.741.591.15被占用套數(shù)（億套）2.281.360.92家庭戶戶數(shù)（億戶）2.441.480.96戶均套數(shù)（套戶）1.131.071.21戶均占用套數(shù)0.940.920.97套均面積（平方米）95.1691.69100.09存量房面積（億平方米）261.2145.9115.4資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部存量中仍有較高比例的低質(zhì)量住房六普和2015年的全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查提供了大量關(guān)于存量住房的統(tǒng)計(jì)資料，從中我們發(fā)現(xiàn)

4、當(dāng)前中國(guó)的城鎮(zhèn)住房中仍存在大量質(zhì)量低下的老舊住房，整體品質(zhì)亟待提高。?從套型結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)存量住房中一居和二居室的比例達(dá)62%，而四居室及以上套型占比僅7%，套型整體偏小。?從樓層結(jié)構(gòu)看，尚有21%的存量住房為平房，57%的住房為26層樓房（多數(shù)為無電梯的單元房，少數(shù)為洋房或別墅），而7層及以上的住房占比僅22%。?從居住設(shè)施看，16%的存量住房沒有廚房或衛(wèi)生間，26%的住房無獨(dú)立抽水沖水衛(wèi)生間設(shè)施。作為對(duì)比，美國(guó)僅0.5%的住房無衛(wèi)生間

5、，0.8%無廚房；日本無廚房的住房比例也僅有2.7%。?從建筑年代看，15%的住房建造于1990年以前（4%建于1980年以前），42%的住房建造于上世紀(jì)。1%1%1%10%12%75%擁有多套住房的家庭并非多數(shù)我們測(cè)算顯示，目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率80%，若納入集體戶（假設(shè)集體戶全部無房）則為75%。在全部城鎮(zhèn)家庭戶中，20%的城鎮(zhèn)家庭無自有住房，65%的家庭僅有一套住房，另外15%的家庭擁有兩套及以上的住房（戶均擁有3.2套）

6、。若進(jìn)一步考察其住房實(shí)際使用情況，20%的無房戶全部租房，其中一半單獨(dú)租住、一半為合租；僅有一套房的家庭幾乎全部自?。粨碛袃商准耙陨献》康募彝プ宰?套、出租1套、閑置1.2套。圖表8:從住房擁有情況看，20%的城鎮(zhèn)家庭無自有住房，15%的家庭擁有兩套及以上住房圖表9:從住房實(shí)際占用情況看，10%的城鎮(zhèn)家庭與他人合住，15%的家庭占用多套房存量住房在家庭戶中的擁有情況存量住房在家庭戶中的占用情況0套1套2套3套4套5套以上0套1套2套3套