[學(xué)習(xí)]豐都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

1、,豐都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,謹(jǐn)呈：恒生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,PART 1 區(qū)域市場(chǎng)分析,,豐都區(qū)位,豐都 東經(jīng)107°28′03″－108°12′37″ 北緯29°33′18″－30°16′25″,地處重慶中心，幅員面積2901km2。長(zhǎng)江橫穿縣境47km，水上距離重慶主 城區(qū)172km、陸上150km。東依石柱土家族自治縣，南接武隆縣、 彭水縣，西

2、靠涪陵區(qū)，北鄰忠縣、墊 江縣。全縣轄31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)340個(gè)行政村，總?cè)丝?80.71萬(wàn)人。豐都是著名的旅游名城，以“鬼城” 揚(yáng)名海內(nèi)外。豐都是一個(gè)典型的移民大縣，目前處 于三峽移民、西部開(kāi)發(fā)、扶貧開(kāi)發(fā)等 歷史機(jī)遇期。,總體規(guī)劃： “一城、二片、六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)框架,豐都城市布局,,鎮(zhèn)江組團(tuán),,水天坪組團(tuán),,,名山組團(tuán),,王家渡組團(tuán),,龍河?xùn)|組團(tuán),丁莊溪組團(tuán),丁莊溪組團(tuán)： 依托火車

3、站建設(shè)交通樞紐，客貨運(yùn)及物流 中心，塑好城市門(mén)戶形象。王家渡組團(tuán)： 依托高速公路出口與長(zhǎng)江二橋形成商業(yè)、 商務(wù)、休閑娛樂(lè)功能集聚。名山組團(tuán)： 依托名山景區(qū)和長(zhǎng)江二橋形成北岸民俗文 化旅游和名山景區(qū)的綜合服務(wù)基地。龍河?xùn)|組團(tuán)： 將著力打造出一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、 娛樂(lè)多元化為一體的高端新興社區(qū)。鎮(zhèn)江組團(tuán)： 依托重

4、慶化醫(yī)和重慶紫光天然氣化工有限 責(zé)任公司，重點(diǎn)打造精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)。水天坪組團(tuán)： 豐都工業(yè)園核心區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極，重 點(diǎn)發(fā)展輕工、機(jī)械電子、食品加工等產(chǎn)業(yè)。,各組團(tuán)功能,豐都交通規(guī)劃,長(zhǎng)江一橋,長(zhǎng)江二橋,,渝利鐵路,,,,涪豐高速,石柱,涪陵,區(qū)域交通渝利鐵路豐都段2012年建成通車。涪豐石高速公路2013年通車、十二 五期間豐忠高速公路，開(kāi)工建設(shè)墊 豐武高速公路豐都段。十二五期

5、間依托長(zhǎng)江黃金航道，建 成以水天坪作業(yè)區(qū)為重點(diǎn)的綜合 運(yùn)輸樞紐和物流港區(qū)。城市交通2013年貫穿南岸四組團(tuán)的濱江路將 建成到2015年客運(yùn)換乘中心、長(zhǎng)江二橋、 龍河二橋、龍河三橋都將建成。,,,,濱江路,城市人口規(guī)模13萬(wàn)人 其中：固定人口10.5萬(wàn)人，流動(dòng)人口2.5萬(wàn)人。2010——2020年，城鎮(zhèn)人口將增長(zhǎng)14萬(wàn)，按 照人均住宅面積35㎡計(jì)算，未來(lái)10年需增加 住房面積約為4

6、90萬(wàn)㎡。王家渡組團(tuán)是居住中心 中心區(qū)建成面積僅為4.61平方公里，而居住人 口達(dá)到近8萬(wàn)人，人均建設(shè)用地不足60平方米。未來(lái)居住區(qū)將主要由王家渡組團(tuán)中心區(qū)向兩 翼擴(kuò)展。,,人口規(guī)劃,城市規(guī)劃小結(jié),,豐都縣城呈現(xiàn)多組團(tuán)式發(fā)展，各組團(tuán)聯(lián)系緊密，分工明確。,交通路網(wǎng)的升級(jí)，將極大刺激豐都城市建設(shè)，帶來(lái)人口流動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,城市中心人口密度過(guò)大，人口增長(zhǎng)速度快，對(duì)住房的需求將持續(xù)刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,,,,,,,宏觀經(jīng)

7、濟(jì),2011年上半年，豐都縣國(guó)民生產(chǎn)總值為43.3億元（2010年同時(shí)期：36.02億元），同比增長(zhǎng)20%。近5年來(lái)，豐都GDP年增長(zhǎng)平均值為17%，預(yù)計(jì)2011年GDP將突破80億。人均GDP也保持了較高的增長(zhǎng)率，豐都經(jīng)濟(jì)正在快速發(fā)展。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ⅰ,17.3%,22.4%,20.6%,11.3%,22.9%,20.8%,11.2%,9.5%,經(jīng)濟(jì)發(fā)展Ⅱ,豐都社會(huì)總消費(fèi)與人均消費(fèi)均快速上漲,產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例,第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)下

8、降趨勢(shì)第二產(chǎn)業(yè)比例上升建筑業(yè)產(chǎn)值不斷上漲,豐都國(guó)民收入,國(guó)民收入穩(wěn)步上升，具有一定的消費(fèi)潛力,豐都、武隆、涪陵經(jīng)濟(jì)對(duì)比,豐都經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)低于涪陵，與武隆相當(dāng)人均GDP豐都較為落后，相當(dāng)于2007年武隆的水平,三區(qū)域社會(huì)零售總額對(duì)比,豐都人均消費(fèi)水平較低,三區(qū)域產(chǎn)業(yè)、投資比例,豐都產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重較大，二、三產(chǎn)業(yè)基本持平豐都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例較小，發(fā)展?jié)摿^大,三區(qū)域2010年社會(huì)固定投資（萬(wàn)元）,宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié),豐都經(jīng)濟(jì)增速較快，但

9、經(jīng)濟(jì)總量不大，人均水平較低,固定投資總額可觀，建筑業(yè)產(chǎn)值至2010年快速上漲，城市建設(shè)提速,城鎮(zhèn)居民收入及儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加，但消費(fèi)水平偏低,同周邊區(qū)縣相比，豐都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入相當(dāng)有限,,,,,,,,,,豐都房地產(chǎn)市場(chǎng),豐都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資持續(xù)增漲。,商品房市場(chǎng)走勢(shì),,,建筑、銷售指標(biāo)均快速上漲銷售量大于供應(yīng)量,商品房供銷基本持平住宅2010年銷量小幅下滑,價(jià)格特,商品房?jī)r(jià)格走勢(shì),房?jī)r(jià)整體走勢(shì)保持上揚(yáng)自09年

10、開(kāi)始增速放緩,豐都縣城房地產(chǎn)發(fā)展歷程,,豐都整體房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于中下水平在宏觀政策影響下，價(jià)格上漲勢(shì)頭減弱現(xiàn)已進(jìn)入大盤(pán)營(yíng)銷時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇,項(xiàng)目分布,,,,,,,,,豐都商品房項(xiàng)目集中在王家渡組團(tuán)；正逐漸向兩翼擴(kuò)展，東進(jìn)趨勢(shì)尤為明顯；,,豐都項(xiàng)目匯總,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,豐都大體量項(xiàng)目開(kāi)始增多房源戶型仍以三房為主，其次是兩房城市中心區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高，其他版塊價(jià)格差距不大，品質(zhì)決定勝負(fù),重點(diǎn)項(xiàng)目——陽(yáng)光上海城,地處城東板塊位置較偏

11、遠(yuǎn)，配套缺乏，不具區(qū)位優(yōu)勢(shì)；已基本售罄，均價(jià)3800—4000元/m2，突破了區(qū)域價(jià)格，引發(fā)銷售熱潮；,采用新古典主義建筑風(fēng)格，大氣、穩(wěn)重的建筑形象，提升檔次；打造坡地景觀與人工水景，營(yíng)造異域海派風(fēng)情；引進(jìn)超市、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等打造星級(jí)會(huì)所、室內(nèi)游泳池等，完善配套；高端的物業(yè)管理配置；,項(xiàng)目現(xiàn)狀,,重點(diǎn)項(xiàng)目——世紀(jì)花城,該項(xiàng)目距離城市中心區(qū)較近，靠近現(xiàn)有的豐都美食街，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯；規(guī)模龐大，易于聚集人氣；自身配套齊全，具備

12、一定品質(zhì)；商業(yè)體量較大,有獨(dú)立商業(yè)區(qū)與社區(qū)底商。,重點(diǎn)項(xiàng)目——盛世和豐,,,該項(xiàng)目目前正接受咨詢，在城中設(shè)有外賣場(chǎng)；人氣較為冷清，咨詢客戶極少；商業(yè)定位：東城區(qū)商業(yè)核心，預(yù)計(jì)引進(jìn)大型品牌百貨、超市、餐飲和KTV等業(yè)態(tài)；,重點(diǎn)項(xiàng)目——龍城華府,簡(jiǎn)介：占地500畝 總建面70萬(wàn)平方米 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)5—8年時(shí)間；區(qū)位：緊靠長(zhǎng)江和龍河，依山而建；定位：豐都首個(gè)大型濱江高檔社區(qū)（觀光電梯花園洋房和高層公寓）

13、；開(kāi)發(fā)商：重慶市永川區(qū)宏旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前狀況：土地平整、組建銷售團(tuán)隊(duì)龍河?xùn)|組團(tuán)配套： 1.5公里集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的商業(yè)街（宏聲廣場(chǎng)的10倍）；“適存中學(xué)”占地320畝；三甲醫(yī)院一座，占地160畝；五星級(jí)酒店一座；5A智能化商廈一棟；“兩江廣場(chǎng)”占地125畝；行政服務(wù)中心一棟。,,,,,2011,2012,2013,6萬(wàn)方,70萬(wàn)方,70萬(wàn)方,8萬(wàn)方,,宏聲花園,世紀(jì)花城,龍城華府,盛世和豐,

14、,,,,主要項(xiàng)目銷售周期分析,豐都商業(yè)區(qū)分布,,,濱江路,平都大道,,,1,2,,3,,4,,,,,,5,6,7,8,9,豐都目前商業(yè)區(qū)集中在平都大道沿線， 核心點(diǎn)為宏聲商業(yè)廣場(chǎng)及周圍400米區(qū)域；1、宏聲商業(yè)廣場(chǎng)（12000m2）2、新世紀(jì)超市（3000m2)3、重百商場(chǎng)（6000m2）4、批發(fā)市場(chǎng),,目前在建多個(gè)商貿(mào)中心， 各商業(yè)點(diǎn)功能明確；5、名山旅游商貿(mào)區(qū)6、火車站商貿(mào)區(qū)7、美食街8、城市綜合商

15、貿(mào)中心9、工業(yè)園商貿(mào)區(qū),平都大道,商業(yè)分布在道路兩旁,銀行網(wǎng)點(diǎn),宏聲商業(yè)廣場(chǎng),濱江路商業(yè),豐都商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),未形成較強(qiáng)的商圈氛圍，商業(yè)分散經(jīng)營(yíng)情況突出；商業(yè)整體檔次偏低，以大眾化消費(fèi)為主；單個(gè)商業(yè)體量偏小，經(jīng)營(yíng)缺少特色；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后，布局不合理，服務(wù)功能不全，突出表現(xiàn)：商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)混亂，商業(yè)服務(wù)不周全。經(jīng)營(yíng)觀念落后，經(jīng)營(yíng)方式單調(diào)，突出表現(xiàn)：逢場(chǎng)逢路為市，以街為市現(xiàn)象嚴(yán)重，商品種類不齊全，服務(wù)不完善，檔次較

16、低。主力店對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)力強(qiáng)，但主力店數(shù)量偏少。,,,,,,,,,,路在何方？,豐都商業(yè)發(fā)展規(guī)劃思路,,如前段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局所示，豐都正大力發(fā)展各區(qū)域中心商業(yè)區(qū)，打造規(guī)范化大型商業(yè)體；,對(duì)現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，擴(kuò)大規(guī)模、集中功能、提高品質(zhì)；,加速豐都特色文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)，發(fā)掘人文自然景觀潛力，以旅游業(yè)推動(dòng)豐都商業(yè)發(fā)展；,,,,宏聲商業(yè)廣場(chǎng)改造,重新布局宏聲商業(yè)廣場(chǎng)分布結(jié)構(gòu)，建設(shè)一個(gè)以宏偉、壯觀、氣派、具吸引力的大樓層商場(chǎng)購(gòu)物中心；

17、建設(shè)一個(gè)建筑面積6萬(wàn)平方米的購(gòu)物樓，建設(shè)地下通道與朝華公園相連，打造建筑面積3.6萬(wàn)平方米的商貿(mào)娛樂(lè)中心；總投資：6億元；整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售收入2億元以上。,南天湖旅游區(qū)建設(shè),南天湖距豐都縣城43公里，是山岳型自然風(fēng)景旅游區(qū)。項(xiàng)目計(jì)劃包括占地300畝的高山濕地公園、1300畝的高山體育運(yùn)動(dòng)公園、超五星奢華別墅酒店等；同時(shí)一個(gè)占地900畝的旅游度假小鎮(zhèn)，將由隆鑫集團(tuán)投資13.8億進(jìn)行開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目建成后，將與南川金佛山、武隆仙女山