[學習]房地產(chǎn)估價課件第四章成本法

1、2007.1,第四章 成本法,1,第四章 成本法,一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的范圍和局限性四、成本法的操作步驟五、成本法的基本公式六、重建成本與重置成本七、重新建造完全價值的構(gòu)成八、重新建造完全價值的估算方法九、建筑物折舊估算的基本概念十、建筑物折舊估算的基本方法十一、成本法應用舉例,2007.1,第四章 成本法,2,一、成本法的含義,成本法(cost approach)，又稱原價法，加合法，

2、重置成本法等，是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格(重置價格或重建價格)，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。 它實際上是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加來估算房地產(chǎn)價格的方法。,,,2007.1,第四章 成本法,3,成本法中“成本”的含義,完全性:包括開發(fā)商的全部成本、開發(fā)商的正常利潤和應納稅金?，F(xiàn)時性：在估價時點的重新建造成本?？陀^性：是必要而正常的成本，不是開發(fā)過程中實際發(fā)生的成本。,,20

3、07.1,第四章 成本法,4,二、成本法的理論依據(jù),從賣方的角度看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用理論。從買方的角度看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。,,2007.1,第四章 成本法,5,三、成本法適用的范圍和局限性,適用范圍局限性,,2007.1,第四章 成本法,6,,由于房地產(chǎn)市場狹小，其市場可比實例不多，或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨立的地域環(huán)境，而無法運用市場比較法或收益法估價時，可采用成本法。有的房地產(chǎn)因特殊性較大，無法在市場上找到比

4、較理想的房地產(chǎn)可比實例作估價參照物。抵押貸款、房地產(chǎn)拍賣的“底價”和拆遷房地產(chǎn)補償?shù)忍厥夥康禺a(chǎn)的估價可采用成本法。,,2007.1,第四章 成本法,7,四、成本法的操作步驟,估算土地價格估算建筑物重新建造的完全價值估算建筑物的損耗估算建筑物的凈值估算房地產(chǎn)價格,,2007.1,第四章 成本法,8,五、成本法的基本公式,新建房地產(chǎn)的成本法公式新開發(fā)土地中的成本法公式舊有房地產(chǎn)中的成本法公式,,2007.1,第四章 成本法,9

5、,,在目前情況下新建造的商品住宅，根據(jù)成本估價法評估其具體價格，可用下列各項費用之和來確定：征地費拆遷補償費勘察設計及前期工程費房屋建筑安裝工程費小區(qū)內(nèi)基礎設施建設費開發(fā)公司的管理費投資利息開發(fā)公司的利潤稅費代收費用,,2007.1,第四章 成本法,10,六、重建成本與重置成本,重建成本重置成本,,2007.1,第四章 成本法,11,七、重新建造完全價值的構(gòu)成,直接成本人工費、材料設備費、機械使用費、小承包商費

6、間接費用承包商的間接費和開發(fā)商的間接費用,,2007.1,第四章 成本法,12,八、重新建造完全價值的估算方法,理論估算方法實務估算方法,,2007.1,第四章 成本法,13,1.理論估算方法,直接法。 根據(jù)其成本構(gòu)成逐項相加求出。間接法。 通過對類似建筑物的重新建造完全價值比較修正求得。,,2007.1,第四章 成本法,14,2.實務估算方法,單位比較法。 a.查閱相關得建筑物成本手冊，找到與委估建筑

7、物類似的建筑物每平方米的成本數(shù)據(jù)；b.依據(jù)它們與委估建筑物在時間和實體上的差異予以修正，得到委估建筑物的單位成本；c.用委估建筑物的單位成本乘以面積，求得委估建筑物的重建成本。面積比較法工料估算法,,2007.1,第四章 成本法,15,九、建筑物折舊估算的基本概念,建筑物折舊有形折舊與無形折舊功能折舊經(jīng)濟折舊耐用年限與折舊年限殘值率：建筑物殘值與建筑物重新建造完全價值的比值稱為殘值率,,2007.1,第四章 成本法,16,

8、1.建筑物折舊,建筑物在使用過程中會由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟因素造成價值損耗，在利用成本法估價時必須扣除這種價值損耗，這稱為建筑物折舊。,,2007.1,第四章 成本法,17,2.有形折舊與無形折舊,有形折舊是指由于物理、化學因素引起的，或由人工使用和自然力的影響引起的價值損耗。無形折舊是指由技術進步、消費觀念改變、社會經(jīng)濟環(huán)境變化、審美藝術和價值觀的變化等原因而引起的價值損耗。 如建筑式樣過時、內(nèi)部設施和樓面布局落

9、后、環(huán)境污染、地理位置變化、土地用途改變等所引起的價值損耗均屬于無形折舊。,,2007.1,第四章 成本法,18,3.功能折舊,功能折舊也叫功能貶值，指建筑物的效用（功能）損失。其原因在于：過時、不合理或錯誤的建造設計引起的功能損失；使用過時的技術設備或者沒有使用足夠的技術設備所引起的功能損失；由建筑錯位即建筑物的設計用途與基地的用途不符時引起的功能損失；建筑過度即建筑物形象超過基地形象而引起的功能損失，如偏僻的窮山村建筑超豪

10、華的別墅，會造成虧損；建筑不足即建筑物相對于其基地而言太小或太低檔次而造成的功能損失，如在大城市豪華別墅群內(nèi)建造低矮破落和陳舊的住宅，即是建筑不足的例子。,,2007.1,第四章 成本法,19,4.經(jīng)濟折舊,經(jīng)濟折舊是指由于房地產(chǎn)外部原因引起的價值損失。造成經(jīng)濟性折舊的原因有環(huán)境污染、經(jīng)濟地理位置的變化、土地用途的改變等。,,2007.1,第四章 成本法,20,5.耐用年限與折舊年限,耐用年限是指建筑物能夠正常使用的年限，它是由建筑

11、物結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等決定得自然壽命。折舊年限是建筑物價值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過程中的社會經(jīng)濟條件決定的社會必要使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。,,2007.1,第四章 成本法,21,十、建筑物折舊估算的基本方法,耐用年限法市場資料法成新折扣法羅斯法,,2007.1,第四章 成本法,22,1.耐用年限法,耐用年限法又稱直線法或定額法，是最接近于會計折舊計算方法的一種方法，它將建筑的重新建造成本按一定方法分攤到其耐用年數(shù)內(nèi)，從而計算每一年的折舊額

12、和累計折舊額。耐用年限法又分為直線折舊法、余額遞減法、償債基金法等。但在運用成本法對房地產(chǎn)進行估價的過程中，房地產(chǎn)估價人員主要采用的是直線折舊法。,,,2007.1,第四章 成本法,23,,直線折舊法的基本原理是： 建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值損耗是相等的，因此，只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值損耗平均分攤到各年內(nèi)，即可算出每年的折舊額，然后乘以委估建筑物的實際使用年數(shù)，就可以算出委估建筑物在估價時點的折舊總額。,,2007.

13、1,第四章 成本法,24,2.市場資料法,市場資料法，又稱買賣資料法，是通過分析一定數(shù)量的市場交易資料，將地價從房地產(chǎn)交易價中扣除，得到建筑物的現(xiàn)值，然后與全新建筑物的重新建造完全價值比較，其差額即舊建筑物的折舊額。,,,2007.1,第四章 成本法,25,這種方法的基本原理是：,房地產(chǎn)價值的折舊額是由市場上的買賣雙方來確定的，如果在價值上一宗舊的房地產(chǎn)比一宗新的房地產(chǎn)低，那么它的售價就會比后者低，其低出的部分就是折舊。,,2007.1

14、,第四章 成本法,26,這一方法的操作步驟是：,搜集在估價時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟性的價值貶損程度與委估建筑物相似的交易實例。估算每個實例中建筑物的重新建造完全價值。估算每個實例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實例，采用市場比較法)。 從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價。用每個實例的建筑物重新建造完全價值減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據(jù)此折舊額可計算各實例建筑

15、物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率。根據(jù)交易實例，修正得出委估建筑物的折舊率，將其折舊率乘以委估建筑物的重新建造完全價值即可求得其折舊總額。,,2007.1,第四章 成本法,27,3.成新折扣法,它是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，判定建筑物的成新折舊度，據(jù)此成新度直接計算建筑物估價時點的價值。,,2007.1,第四章 成本法,28,4.羅斯法,這是由德國人羅斯所創(chuàng)立的折舊方法。這種方法認為委估建筑物價值的折舊每年并不相同，而是

16、隨著時間的推移逐年增加。具體地說，建筑物的全部耐用年數(shù)可分為均等的五期，并且假定第一期的折舊是平均價值折舊率的3／5，第二期為4/5，第三期為5／5，第四期為6／5，第五期7／5。,,2007.1,第四章 成本法,29,十一、成本法應用舉例,一、委估房地產(chǎn)概況 該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房地產(chǎn)，地處某市東北部，交通比較便利，土地平整，城市基礎設施條件較好。土地面積5 000m2，地塊呈南北走向；建筑物面積共18000m2，其中廠房，150

17、00 m2，倉庫；1 000 m2，行政樓2000 m2。廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1993年9月竣工投入使用；倉庫為磚木結(jié)構(gòu)，與廠房同時投入使用；行政樓為混合結(jié)構(gòu)，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級為三級。,,,2007.1,第四章 成本法,30,,二、估價要求 要求評估出該房地產(chǎn)1998年9月的市場價格。三、估價方法 由于該房地產(chǎn)為企業(yè)的房地產(chǎn)，大部分為生產(chǎn)廠房，很少有市場交易實例，故采用成本法進行估價。,,2007

18、.1,第四章 成本法,31,,四、估價過程(一)估算建筑物價格 建筑物價格＝建筑物的重新建造完全價值-建筑物折舊 根據(jù)調(diào)查測算，估價時點上，上述各類建筑物的重置價為： 廠房：900元／m2 倉庫：600元／m2 行政樓：l 500元／m2,,2007.1,第四章 成本法,32,,折舊用兩種方法計算： 1．耐用年限法 根據(jù)規(guī)定，廠房耐用年限50年，殘值率為零；倉庫耐用年限30年，殘值率為3％

19、；行政樓耐用年限50年，殘值率為2％,,2007.1,第四章 成本法,33,,2．成新折扣法對照建筑物成新度的判定標準，對上述建筑物實地觀察的結(jié)果如下：廠房的成新度：85％倉庫的成新度：80％行政樓的成新度：95％,,2007.1,第四章 成本法,34,,綜合兩種方法的計算結(jié)果，以成新折扣法的計算結(jié)果為主，參考耐用年限法的計算結(jié)果，再結(jié)合估價人員的判斷，最后確定廠房的價值為l 160萬元，倉庫的價值為49萬元，行政樓的價值為28

20、2萬元，合計建筑物價格為1 491萬元。,,2007.1,第四章 成本法,35,(二)估算土地價格,該地區(qū)土地等級為三級，對應的土地標推價格為400元／m2，考慮到該房地產(chǎn)交通便利，地形平整，城市基礎設施條件較好，因此給予15％的地價修正：,,2007.1,第四章 成本法,36,（三）該房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格,,2007.1,第四章 成本法,37,面積比較法,又稱分部分項法。將委估建筑物先分成各個分部分項工程，如

21、基礎、地面、墻面、樓板、門窗、屋面等；然后利用建筑工程綜合預算定額查出各分部分項的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項的數(shù)量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。,,2007.1,第四章 成本法,38,工料估算法,又稱數(shù)量調(diào)查法。 通過測算建筑物開發(fā)所需要的一切人工和材料的數(shù)量，分別乘以它們各自的單價，再逐一累加求得委估建筑物的重新建造成本。,,2007.1,第四章 成本法,39,,委估房地產(chǎn)概況：該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房

22、地產(chǎn)，地處某市東北部，交通比較便利，土地平整，城市基礎設施條件較好。土地面積5000m2，地塊呈南北走向；建筑物面積共18000m2，其中廠房，15000m2；倉庫，1000m2，行政樓2000 m2。廠房為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，1993年9月竣工投入使用；倉庫為磚木結(jié)構(gòu)，與廠房同時投入使用；行政樓為混合結(jié)構(gòu)，于1994年9月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級為三級，對應的土地標準價格為400元／m2，考慮到該房地產(chǎn)交通便利，地形平整，城市基礎設施