[學(xué)習(xí)]未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位和功能設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)(討論稿)

1、項(xiàng)目建議書(shū) （討論稿）,,未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位和功能設(shè)計(jì),,友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店,報(bào)告內(nèi)容,對(duì)友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店項(xiàng)目背景的理解建議的項(xiàng)目方法項(xiàng)目資源和時(shí)間相關(guān)案例分析附錄科爾尼公司簡(jiǎn)介科爾尼公司相關(guān)顧問(wèn)簡(jiǎn)歷,對(duì)友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店項(xiàng)目背景的理解,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品零售市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，上海零售市場(chǎng)規(guī)模已逾1千7百億人民幣,中國(guó)城市社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)總額,人民幣 億元,,年平均增長(zhǎng)率=11%,上海市社會(huì)消

2、費(fèi)品零售市場(chǎng)總額,人民幣 億元,,增長(zhǎng)77.5%,,,,,全市零售企業(yè)15.4萬(wàn)戶全市零售網(wǎng)點(diǎn)16萬(wàn)個(gè)從業(yè)人員74.6萬(wàn)人,資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國(guó)資訊行,經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)和發(fā)展，上海已基本形成四街四城的市級(jí)商業(yè)中心格局，各類(lèi)型零售業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展與之配套,全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積 1,224萬(wàn)平方米全市零售業(yè)營(yíng)業(yè)面積 884萬(wàn)平方米全市1萬(wàn)平方米以上商場(chǎng) 154個(gè)，大賣(mài)場(chǎng)40個(gè)，,資料來(lái)源 : 上海市商委,上海市“四

3、街四城”商業(yè)中心布局,家樂(lè)福、麥德龍等世界大型零售企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng),連鎖經(jīng)營(yíng)漸趨成熟，各類(lèi)連鎖網(wǎng)點(diǎn)44,600多個(gè),傳統(tǒng)百貨店市場(chǎng)比例繼續(xù)萎縮,倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大型綜合超市等新業(yè)態(tài)涌現(xiàn),,中心城區(qū)的零售商業(yè)仍然集中在傳統(tǒng)的黃浦、靜安等人口密集區(qū)，但各區(qū)平均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度已基本接近每百人1個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn),黃浦,靜安,盧灣,虹口,閘北,楊浦,長(zhǎng)寧,徐匯,普陀,,,各區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度,各區(qū)人口密度,每百人零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù),人/平方公里,,中心區(qū)平均人口密

4、度 2.2萬(wàn)人/平方公里,,中心區(qū)平均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度 0.99個(gè)/百人,資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國(guó)資訊行；科爾尼公司分析,根據(jù)上海商業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將進(jìn)一步加快建設(shè)國(guó)際“購(gòu)物天堂”，推動(dòng)新型商業(yè)結(jié)構(gòu)的形成,2005年上海市商業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,人民幣 億元,,年均增長(zhǎng)10%,2005年上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額,人民幣 億元,,年均增長(zhǎng)8%,資料來(lái)源 : 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；中國(guó)資訊行；上海市商委,,上海

5、“十五”商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn),全力推進(jìn)商業(yè)信息化編制全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)實(shí)施商業(yè)規(guī)?；瘧?zhàn)略建設(shè)國(guó)際“購(gòu)物天堂”以人為本，大力發(fā)展服務(wù)業(yè),,“四街四城”,10個(gè)區(qū)域性商圈,30條專(zhuān)業(yè)特色商業(yè)街,,9種零售業(yè)態(tài)超市、便利店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專(zhuān)業(yè)店、大型專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、百貨店、大型購(gòu)物中心,其中，大型購(gòu)物中心由于其諸多天然優(yōu)勢(shì)，會(huì)逐步成為上海零售商業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài),城市居住布局發(fā)生變化，為購(gòu)物中心的建設(shè)提供空間中心城1個(gè)中央商務(wù)區(qū)、

6、1個(gè)中心商業(yè)區(qū)4個(gè)副中心、11個(gè)新城,市民消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)方式的變化，需要發(fā)展購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中服務(wù)、休閑、娛樂(lè)比重增加購(gòu)物同休閑結(jié)合的模式逐漸形成,城市環(huán)保意識(shí)的加強(qiáng)和交通狀況的改善，要求零售布局多采用塊/點(diǎn)狀規(guī)?；校欣诔鞘协h(huán)境治理市民出行距離增大,零售商業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一些矛盾沖突，可以通過(guò)購(gòu)物中心來(lái)加以調(diào)和購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大建造主體與營(yíng)銷(xiāo)主體區(qū)分,大型購(gòu)物中心,目前，上海零售業(yè)內(nèi)已出

7、現(xiàn)部分購(gòu)物中心或準(zhǔn)購(gòu)物中心的零售形態(tài)，并且正在籌劃新的大型購(gòu)物中心,梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng),十層高檔購(gòu)物中心集娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一身 擁有日式百貨伊勢(shì)丹、影院等,港匯廣場(chǎng),面積13萬(wàn)平方米休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體具有多業(yè)態(tài)綜合服務(wù)功能,“五年內(nèi)再建設(shè)3~5座15萬(wàn)平方米以上的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心”----上海市商委,資料來(lái)源 : 上海市商委；上海商報(bào),南方商城,面積8萬(wàn)平方米擁有友誼百貨、家樂(lè)福、好美家 擁有社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施,,部

8、分在建/規(guī)劃的購(gòu)物中心,上海市商委、連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)、百貨商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義,國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義,,資料來(lái)源 : ICSC，上海市商委,但與國(guó)外的購(gòu)物中心相比，國(guó)內(nèi)對(duì)購(gòu)物中心的理解和定位尚處于探索階段,購(gòu)物中心的分類(lèi)還很籠統(tǒng)對(duì)定位和概念的重視不夠?qū)ι虡I(yè)如何組合缺乏經(jīng)驗(yàn),,作為友誼集團(tuán)下屬的主導(dǎo)企業(yè)，南方商城在過(guò)去幾年中成功地構(gòu)筑了社區(qū)商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)模式,上海華僑商店,上海虹橋友誼商城有限公司,上海友誼歐洲商城,上

9、海友誼商店,上海友誼南方商城有限公司,…,,關(guān)注社區(qū)需求，將多種功能融為一體，形成完整的社區(qū)商業(yè)中心是成功的關(guān)鍵,,5 F 酒樓、影城、保齡球館等4 F 家居生活、休閑運(yùn)動(dòng)、兒童天地3 F 大型超市、時(shí)尚天地2 F 大型超市、時(shí)尚天地1 F 友誼百貨、社區(qū)服務(wù)、快餐,超前的大型購(gòu)物中心定位,友誼集團(tuán),在南方商城成功的基礎(chǔ)上，友誼集團(tuán)(南方商城公司)又以前瞻的戰(zhàn)略眼光考慮企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,,,尋求新的市場(chǎng)方向,進(jìn)入市區(qū)大型零售“稀

10、薄區(qū)域”?搶占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額？開(kāi)拓周邊新興城區(qū)?,謀求新的增長(zhǎng)熱點(diǎn),拓展新的零售業(yè)態(tài)?提高價(jià)值鏈的整合?,探索新的經(jīng)營(yíng)模式,移植/復(fù)制南方商城成功模式?品牌連鎖帶來(lái)互動(dòng)效應(yīng)?擴(kuò)大店鋪數(shù)量達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)？,,,,南方商城現(xiàn)有潛在消費(fèi)人數(shù)逾100萬(wàn)至2005年，周邊購(gòu)買(mǎi)力將達(dá)250億元,在確定友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店的發(fā)展項(xiàng)目之際，進(jìn)行戰(zhàn)略的、系統(tǒng)的前期定位規(guī)劃，將為企業(yè)翻開(kāi)嶄新一頁(yè),,如何成功占領(lǐng)大虹橋地區(qū)居民市場(chǎng)?,如何與現(xiàn)有

11、的南方商城進(jìn)行戰(zhàn)略配合?,,仙霞路哈密路的地理位置將近8萬(wàn)平方米的商業(yè)零售設(shè)計(jì)規(guī)模,,企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展,商場(chǎng)市場(chǎng)定位,如何形成未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的成功模式?,建議的項(xiàng)目方法,本次項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍,通過(guò)研究友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店周邊地區(qū)消費(fèi)者的構(gòu)成、需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價(jià)值取向及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)最具吸引力的市場(chǎng)定位、其相應(yīng)的零售業(yè)態(tài)比例分配以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)通過(guò)周邊地區(qū)消費(fèi)者研究、海外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較以及目標(biāo)核心零售商的

12、需求為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)內(nèi)部功能和服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施需求通過(guò)本次購(gòu)物中心的定位、功能和服務(wù)策略設(shè)計(jì)過(guò)程，為友誼南方商城其它購(gòu)物中心的發(fā)展設(shè)計(jì)一個(gè)可資參照的發(fā)展模式,項(xiàng)目目標(biāo),本次項(xiàng)目的范圍是為位于上海市仙霞路哈密路待建的友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)其市場(chǎng)定位、功能以及相關(guān)服務(wù)策略，并為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心今后的連鎖經(jīng)營(yíng)提供一個(gè)發(fā)展模式的初步設(shè)想,項(xiàng)目范圍,第二階段,第一階段,基于對(duì)友誼南方商城項(xiàng)目要求的理解，我們提出了一套適合具體情況的

13、項(xiàng)目方法,,實(shí)線框?yàn)楸敬雾?xiàng)目?jī)?nèi)容,項(xiàng)目啟動(dòng),2.1 潛在核心零售商溝通,2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),2.2 功能服務(wù)組合策略,1.1 外部市場(chǎng)評(píng)估,1.2 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估,1.3 最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估,1.4 購(gòu)物中心定位設(shè)計(jì),2.4連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì),項(xiàng)目匯報(bào)會(huì):,,,,本次項(xiàng)目的預(yù)期成果,項(xiàng)目啟動(dòng)工作將奠定項(xiàng)目成功的基礎(chǔ),階段性成果,確定項(xiàng)目小組和各成員時(shí)間的投入項(xiàng)目小組的工作規(guī)范項(xiàng)目詳細(xì)工作計(jì)劃匯報(bào)會(huì)議時(shí)間安排用于數(shù)據(jù)和信息收

14、集計(jì)劃表格/問(wèn)卷訪談和實(shí)地考察計(jì)劃,關(guān)鍵任務(wù),組成聯(lián)合項(xiàng)目小組制定詳細(xì)項(xiàng)目工作計(jì)劃準(zhǔn)備已有信息和數(shù)據(jù)清單設(shè)計(jì)信息和數(shù)據(jù)收集問(wèn)卷安排市場(chǎng)調(diào)查、訪談和實(shí)地考察項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議,,項(xiàng)目啟動(dòng),,,,,,,,,,1.1 全面而細(xì)致的外部市場(chǎng)分析將為友誼南方商城未來(lái)的市場(chǎng)定位提供可靠的事實(shí)依據(jù),關(guān)鍵任務(wù),周邊地區(qū)的人口和經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布；基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃分析周邊地區(qū)人口的細(xì)分結(jié)構(gòu)分析不同細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、發(fā)展前景不同細(xì)分市場(chǎng)的需求構(gòu)成、

15、消費(fèi)價(jià)值取向分析以不同細(xì)分市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)為參照系數(shù)，通過(guò)與國(guó)外市場(chǎng)的消費(fèi)形態(tài)作基準(zhǔn)比較來(lái)預(yù)測(cè)周邊地區(qū)未來(lái)的消費(fèi)形態(tài),階段性成果,周邊地區(qū)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模與分布不同細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其吸引力分析不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)價(jià)值取向與購(gòu)買(mǎi)行為分析不同細(xì)分市場(chǎng)的需求組合分析基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析,,外部市場(chǎng)評(píng)估,進(jìn)行外部市場(chǎng)評(píng)估的第一步是對(duì)周邊地區(qū)的人口與經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布進(jìn)行評(píng)估,信息來(lái)源,友誼南方商城現(xiàn)有信息資料政府

16、市政規(guī)劃部門(mén)實(shí)地考察周邊地區(qū)樓盤(pán)發(fā)展商二手相關(guān)資料研究,假設(shè)性示意,評(píng)估內(nèi)容,周邊地區(qū)人口密度、分布及其發(fā)展趨勢(shì)周邊地區(qū)住宅區(qū)的分布及其發(fā)展趨勢(shì)周邊地區(qū)工商業(yè)的分布及其發(fā)展趨勢(shì)周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括現(xiàn)有的和潛在的）的分布周邊地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施（道路、橋梁、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、其它公共設(shè)施）的現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃以及其對(duì)購(gòu)物中心的影響,,,,,,二手資料研究,專(zhuān)題討論小組,通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、

17、消費(fèi)需求和價(jià)值取向,調(diào)查問(wèn)卷,訪談,調(diào)查對(duì)象,調(diào)查方式,行業(yè)專(zhuān)家市政規(guī)劃部門(mén)周邊地區(qū)居民周邊地區(qū)工商業(yè)區(qū)工作人員周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,調(diào)查內(nèi)容,細(xì)分市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的確定不同細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、分布和發(fā)展趨勢(shì)不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)行為分析不同細(xì)分市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價(jià)值取向,,細(xì)分市場(chǎng)劃分標(biāo)準(zhǔn),假設(shè)性示意,年齡,可支配收入,D,C,B,A,細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì),,,2001,2005,By #,By $,By #,By $,通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)

18、查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價(jià)值取向（續(xù)）,不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)“地區(qū)購(gòu)物中心”的消費(fèi)需求的差別,假設(shè)性示意,希望某種業(yè)態(tài)存在的比例 (%),通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價(jià)值取向（續(xù)）,價(jià)格購(gòu)物環(huán)境娛樂(lè)設(shè)施交通便利購(gòu)物體驗(yàn)服務(wù)附屬設(shè)施,A,B,C,D,,,,,,,,1 2 3 4 5,,,,,,,,

19、1 2 3 4 5,,,,,,,,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,,,,,,,,假設(shè)性示意,不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者的消費(fèi)價(jià)值取向呈現(xiàn)明顯的差異,項(xiàng)目小組將仔細(xì)分析推動(dòng)市場(chǎng)需求的各種驅(qū)動(dòng)力對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展速度的影響,假設(shè)性示意,,,,,通過(guò)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力的分析以及與

20、海外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較，我們可以對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展前景做個(gè)大概的預(yù)測(cè),,2005年(預(yù)測(cè))（營(yíng)業(yè)面積分配比例）,假設(shè)性示意,2001年現(xiàn)狀（營(yíng)業(yè)面積分配比例）,國(guó)外基準(zhǔn)比較結(jié)果（營(yíng)業(yè)面積分配比例）,關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素分析,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,XxxxXxxXxxxxxxxxx,國(guó)外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較可以提供一些在類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下可資

21、參照的關(guān)鍵因素,1.2 通過(guò)對(duì)本地區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察以充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。從而為本購(gòu)物中心建立特色鮮明的市場(chǎng)定位，為建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),關(guān)鍵任務(wù),研究周邊地區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)。著重研究周邊地區(qū)內(nèi)存在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)狀況潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位和威脅分析,階段性成果,周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檔案,,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估,1.3 通

22、過(guò)海外市場(chǎng)和上海地區(qū)的購(gòu)物中心行業(yè)最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估將為未來(lái)的購(gòu)物中心提供許多有價(jià)值的參考意見(jiàn),關(guān)鍵任務(wù),海外市場(chǎng)（德國(guó)、香港）最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估科爾尼德國(guó)分公司和香港分公司將協(xié)助分析海外的購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并選定行業(yè)中3-5個(gè)類(lèi)似條件下的優(yōu)秀購(gòu)物中心進(jìn)行調(diào)查，從市場(chǎng)定位、功能設(shè)計(jì)、組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源、客戶關(guān)系、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)等各個(gè)方面確認(rèn)本行業(yè)中的關(guān)鍵成功因素上海地區(qū)主要購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分析項(xiàng)目小組將對(duì)上海地區(qū)的一些主要購(gòu)物中心

23、(3-5家)進(jìn)行調(diào)查，具體了解在本地市場(chǎng)上的成功因素以及失敗教訓(xùn),階段性成果,國(guó)際購(gòu)物中心行業(yè)的最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估以及關(guān)鍵成功因素分析本地購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)分析,,最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估,1.4 未來(lái)購(gòu)物中心概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在于為購(gòu)物中心的確立明確的市場(chǎng)定位,關(guān)鍵任務(wù),設(shè)計(jì)未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位綜合不同細(xì)分市場(chǎng)的吸引力以及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度提出未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位方案確定未來(lái)的零售業(yè)態(tài)分布比例根據(jù)最終的市場(chǎng)定位方案、目

24、標(biāo)消費(fèi)者的需求以及海外市場(chǎng)基準(zhǔn)比較的結(jié)果初步確定未來(lái)購(gòu)物中心內(nèi)的零售業(yè)態(tài)分布比例為未來(lái)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)幾種不同的業(yè)態(tài)分布方案供管理層確認(rèn)和修正,階段性成果,未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位方案初步的零售業(yè)態(tài)分布比例供管理層選擇的幾套不同的零售業(yè)態(tài)分布方案，以及最終確定的零售業(yè)態(tài)分布方案,,市場(chǎng)定位設(shè)計(jì),,,通過(guò)對(duì)不同細(xì)分市場(chǎng)吸引程度和周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的研究，我們可以為未來(lái)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)針對(duì)方案,根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)的選擇以及相應(yīng)消費(fèi)者

25、的價(jià)值取向，可以設(shè)計(jì)出初步的坐標(biāo)定位,,細(xì)分市場(chǎng)的選擇,細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)價(jià)值取向,價(jià)格購(gòu)物環(huán)境娛樂(lè)設(shè)施交通便利購(gòu)物體驗(yàn)服務(wù)附屬設(shè)施,A,B,1 2 3 4 5,1 2 3 4 5,價(jià)格領(lǐng)先,購(gòu)物體驗(yàn),商品豐富,,,,,市場(chǎng)定位方案將從所針對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)、價(jià)值取向、整體風(fēng)格等多方面來(lái)加以定義,時(shí)尚休閑中心,,,,,,,,,,細(xì)分市場(chǎng) A細(xì)分市場(chǎng) B細(xì)分市場(chǎng) C細(xì)分市場(chǎng) D,價(jià)格優(yōu)勢(shì)便利商品豐富性

26、時(shí)尚性體驗(yàn)和樂(lè)趣,傳統(tǒng)的古典的現(xiàn)代的未來(lái)主義的,社區(qū)生活廣場(chǎng)社區(qū)購(gòu)物中心時(shí)尚休閑中心名流購(gòu)物中心……,,不同的市場(chǎng)定位方案設(shè)計(jì),我們將用一個(gè)明確的“定位宣言”來(lái)明確未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位,細(xì)分市場(chǎng)A,B,我們主要針對(duì),傳達(dá)的關(guān)鍵信息,這里不僅提供愉快的購(gòu)物體驗(yàn)，更提供時(shí)尚，高品位的休閑生活方式,主要手段,新潮的建筑風(fēng)格和裝修風(fēng)格、頂級(jí)時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店,加強(qiáng)手段,室內(nèi)劇場(chǎng),背景音樂(lè),氣味,餐飲環(huán)境,主要針對(duì)話劇和室內(nèi)音樂(lè)會(huì)設(shè)

27、計(jì),以巴洛克時(shí)期的古典音樂(lè)為主,室內(nèi)室外相結(jié)合的休閑用餐環(huán)境,公共場(chǎng)所若有若無(wú)的天然花香,未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位,時(shí)尚休閑中心,方案三,方案二,方案一,在決定了未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位后，我們將初步確定零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積比例范圍，并作出幾種不同的樓層零售業(yè)態(tài)分配方案供友誼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層決策,零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積比例(范圍)的初步確定,在營(yíng)業(yè)面積比例初步確定后，項(xiàng)目小組將擬定幾種相應(yīng)的樓層分配方案,假設(shè)性示意,樓層分布,財(cái)務(wù)估算,,2.1 在正式?jīng)Q

28、定未來(lái)購(gòu)物中心的功能和服務(wù)組合前與潛在的核心零售商客戶溝通是取得日后成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),關(guān)鍵任務(wù),初步確定潛在的關(guān)鍵零售商客戶名單聯(lián)合工作小組共同設(shè)計(jì)初步的核心零售商溝通方案核心零售商溝通1 與潛在核心零售商溝通未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位和吸引力。試圖簽訂部分合作意向通過(guò)訪談了解潛在核心零售商的選址標(biāo)準(zhǔn)和需求，以利于在功能服務(wù)設(shè)計(jì)階段全方位地考慮這些相關(guān)因素,階段性成果,初步的潛在關(guān)鍵零售商名單初步的核心零售商溝通方案

29、初步的潛在核心零售商合作意向潛在核心零售商對(duì)未來(lái)購(gòu)物中心的功能和需求分析,,潛在核心零售商溝通,注(1)：目標(biāo)核心零售商溝通工作由友誼南方商城方面主導(dǎo)?？茽柲峁绢檰?wèn)在此過(guò)程中提供全面協(xié)助,一個(gè)成功而穩(wěn)定的核心零售商客戶(Anchor Tenant)群體是購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素之一,核心零售商客戶的作用,市場(chǎng)定位類(lèi)似的核心零售商能很好地加強(qiáng)購(gòu)物中心的定位效果，極大提升與消費(fèi)者的溝通效率績(jī)效優(yōu)秀的核心零售商能為購(gòu)物中心帶來(lái)穩(wěn)定

30、的收入，增加購(gòu)物中心的客流量，促進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)其它商家的共同繁榮,根據(jù)科爾尼公司研究，國(guó)外大量購(gòu)物中心建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在購(gòu)物中心概念設(shè)計(jì)階段就充分與目標(biāo)核心零售商進(jìn)行溝通是購(gòu)物中心日后成功的至關(guān)重要的因素之一,,,在確定了購(gòu)物中心的定位后，我們將為未來(lái)的購(gòu)物中心初步確定與其市場(chǎng)定位相匹配的潛在核心零售商名單并由友誼南方商城管理層確認(rèn),假設(shè)性示意,在這一階段聯(lián)合項(xiàng)目小組將開(kāi)始進(jìn)行初步的核心零售商溝通工作1。溝通的主要目的是：全面了解目標(biāo)零

31、售商的市場(chǎng)定位、選址標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)購(gòu)物中心功能和服務(wù)的特殊要求如果可能，與部分目標(biāo)零售商簽署初步的合作意向,注(1)：目標(biāo)核心零售商溝通工作由友誼南方商城方面主導(dǎo)?？茽柲峁绢檰?wèn)在此過(guò)程中提供全面協(xié)助,初步的核心零售商溝通方案是第一份關(guān)鍵的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)文件,充分理解核心零售商客戶的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景和商業(yè)模式了解核心零售商客戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展策略了解核心零售商客戶的選址標(biāo)準(zhǔn),溝通方案的成功取決于對(duì)目標(biāo)零售商客戶經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和選址標(biāo)準(zhǔn)的充分理解,將未

32、來(lái)購(gòu)物中心對(duì)目標(biāo)零售商的價(jià)值充分表述購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位與零售商市場(chǎng)定位的高度一致性高客流量位置的優(yōu)越性: 良好的可見(jiàn)性、可接近性購(gòu)物中心內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)商家周邊店鋪的良好互補(bǔ)性早期參予所獲得的租金上的優(yōu)惠政策,,假設(shè)性示意,準(zhǔn)備工作,高效率的溝通方案,在建設(shè)前就充分考慮不同類(lèi)型零售商的特殊需求將極大增加未來(lái)購(gòu)物中心的招商吸引力,許多零售商在店鋪尋址方面以及對(duì)商場(chǎng)的功能服務(wù)有許多的特殊要求，如：超市、大型折扣店：最低面積要求、專(zhuān)用

33、配送通道和車(chē)位快餐店：靠近洗手間、室外營(yíng)業(yè)場(chǎng)地劇院：空間、客流疏散通道許多中國(guó)、香港和臺(tái)灣的零售商對(duì)店鋪的“風(fēng)水”有著特殊的關(guān)注,,在這個(gè)階段充分聽(tīng)取重要目標(biāo)客戶的預(yù)期要求能在購(gòu)物中心的功能和服務(wù)設(shè)計(jì)時(shí)考慮得更加全面周到，從而在建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)策略設(shè)計(jì)時(shí)能更好地滿足未來(lái)客戶的需要，從而極大地增加未來(lái)購(gòu)物中心的招商吸引力和成功率,2.2 未來(lái)購(gòu)物中心的功能和服務(wù)組合策略,工作內(nèi)容,綜合考慮目標(biāo)消費(fèi)者的需求以及潛在核心零售商客戶的預(yù)期要

34、求，對(duì)未來(lái)的購(gòu)物中心進(jìn)行完整的功能設(shè)計(jì)和服務(wù)組合設(shè)計(jì),階段性成果,完整的購(gòu)物中心功能設(shè)計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局在確定購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分布的基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定購(gòu)物中心內(nèi)的功能區(qū)域與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局，如停車(chē)場(chǎng)、專(zhuān)用配送通道、客流通道、專(zhuān)用貨梯、洗手間、時(shí)裝展示場(chǎng)所等,,潛在核心零售商溝通,2.3 在市場(chǎng)定位以及功能、服務(wù)組合布局基本確定后，我們將為未來(lái)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型,工作內(nèi)容,綜合未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位、功能與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)

35、施的布局設(shè)計(jì)，結(jié)合對(duì)未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，為未來(lái)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)未來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型,階段性成果,外來(lái)購(gòu)物中心五年的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，包括投資規(guī)模預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)等方面,,財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),2.4我們還希望通過(guò)本次購(gòu)物中心的概念和功能設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個(gè)可資未來(lái)參照的連鎖購(gòu)物中心擴(kuò)展模式,工作內(nèi)容,總結(jié)海外購(gòu)物中心設(shè)計(jì)與管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合本次購(gòu)物中心市場(chǎng)定位與功能服務(wù)設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總

36、結(jié)一個(gè)未來(lái)連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步框架,階段性成果,友誼集團(tuán)購(gòu)物集團(tuán)未來(lái)連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步設(shè)想,,連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì),周邊地區(qū),最終我們期望通過(guò)對(duì)新商城的定位設(shè)計(jì)，為友誼南方的未來(lái)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響和廣闊的前景,友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店的成功定位該購(gòu)物中心的功能設(shè)計(jì)和組合策略的制定基建和招商工作的順利開(kāi)展建設(shè)后經(jīng)營(yíng)任務(wù)的轉(zhuǎn)型未來(lái)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)策略,中國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展模式的實(shí)踐和完善大型購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)成功模式的克隆、推廣

37、，連鎖經(jīng)營(yíng)模式的確立專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、管理技術(shù)的輸出國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的確立,,,友誼南方的當(dāng)前任務(wù),對(duì)未來(lái)的深遠(yuǎn)影響,A,B,C,超越單純經(jīng)營(yíng)的思維模式,不斷開(kāi)發(fā)和拓展市場(chǎng)的魄力和勇氣,,,,項(xiàng)目資源和時(shí)間,項(xiàng)目小組將用大約12周的時(shí)間完成項(xiàng)目任務(wù),注(1)：潛在關(guān)鍵零售商訪談環(huán)節(jié)在確定購(gòu)物中心定位后由友誼南方商城方面確定零售商名單并主導(dǎo)商談過(guò)程?？茽柲峁绢檰?wèn)在此過(guò)程中提供全面協(xié)助,為保證友誼南方商城項(xiàng)目的成功，我們建議由友誼南方

38、商城和科爾尼公司顧問(wèn)組成聯(lián)合項(xiàng)目工作小組,領(lǐng)導(dǎo)委員會(huì),友誼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)科爾尼公司領(lǐng)導(dǎo),項(xiàng)目管理,友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店負(fù)責(zé)人科爾尼公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,項(xiàng)目執(zhí)行,友誼集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目組成員3名科爾尼公司全職顧問(wèn)2名科爾尼海外公司顧問(wèn) （部分時(shí)間）,專(zhuān)家顧問(wèn),科爾尼公司行業(yè)專(zhuān)家友誼南方商城指派顧問(wèn),相關(guān)案例分析 一. 德國(guó)ECE集團(tuán) 二. 日本鉆石城(Diamond City)集團(tuán),案例研究一. 德國(guó)ECE集

39、團(tuán),購(gòu)物中心：在歐洲管理67個(gè)購(gòu)物中心，10個(gè)在建/計(jì)劃中的購(gòu)物中心5,500個(gè)商鋪?zhàn)鈶艄?,600,000m2的銷(xiāo)售面積年銷(xiāo)售額達(dá)150億馬克交通設(shè)施項(xiàng)目：在萊比錫、科隆、漢諾威擁有中央火車(chē)站辦公等特殊用途物業(yè)：完成30個(gè)項(xiàng)目，包括： 330,000m2的物流基地 500,000m2的辦公用房基地6個(gè)在建/計(jì)劃中/委托管理的物業(yè)500個(gè)辦公樓租戶,企業(yè)背景,ECE集團(tuán)是歐洲領(lǐng)先的城市內(nèi)購(gòu)物中心集團(tuán)，同時(shí)從事交通

40、樞紐、物流中心、企業(yè)總部、辦公中心、醫(yī)療保健中心等特殊用途物業(yè)的開(kāi)發(fā)和建造創(chuàng)建于1965年，總部設(shè)于德國(guó)漢堡注冊(cè)資本：4千萬(wàn)德國(guó)馬克,ECE所有/管理的產(chǎn)業(yè),,圍繞著購(gòu)物中心的核心業(yè)務(wù)，ECE已發(fā)展成一個(gè)集建筑、管理、投資等業(yè)務(wù)為一體的大型零售業(yè)綜合企業(yè),購(gòu)物中心等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),概念發(fā)展市場(chǎng)研究計(jì)劃申報(bào)…,項(xiàng)目管理,建筑和市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā),購(gòu)物中心管理,商鋪招商,物業(yè)管理,投資,提供從提出設(shè)想到長(zhǎng)期管理的全面服務(wù),基建招標(biāo)合同授予建

41、設(shè)監(jiān)理…,度身定制的招商理念提供全面服務(wù)…,規(guī)劃、開(kāi)發(fā)城市的街區(qū)…,投資或合作投資建設(shè)物業(yè)…,經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的購(gòu)物中心管理人員確保商場(chǎng)的舒適…,提供長(zhǎng)期支持維持并增加大型物業(yè)的價(jià)值…,ECE在購(gòu)物中心項(xiàng)目上三十多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)表明，項(xiàng)目的前期規(guī)劃日益重要，而且工作內(nèi)容龐雜,ECE購(gòu)物中心成功運(yùn)作的關(guān)鍵,具有創(chuàng)造性的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃,注重功用的、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑,可信賴(lài)的、按時(shí)的完工和進(jìn)行招商,專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心管理和“城市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)”,,對(duì)全

42、國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行跟蹤進(jìn)行獨(dú)立的市場(chǎng)研究由購(gòu)物中心管理、招商、建筑設(shè)計(jì)及工程等方面的專(zhuān)家參與選址制定富有創(chuàng)造性的土地運(yùn)用概念，包括私人物業(yè)到整個(gè)城市街區(qū)細(xì)致的可行性研究，包括對(duì)成本項(xiàng)目的劃分和開(kāi)業(yè)期限的設(shè)定由法律專(zhuān)家進(jìn)行周全的合同管理與所在城鎮(zhèn)進(jìn)行溝通，同時(shí)充分利用以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),除此之外，為商鋪?zhàn)鈶籼峁┴S富的服務(wù)也成為ECE成功的要素,ECE的商鋪?zhàn)鈶舨粌H分享所在購(gòu)物中心良好的地理位置，而且從購(gòu)物中心豐富的促銷(xiāo)活動(dòng)中獲益。

43、這些活動(dòng)通常包括：舉辦非常規(guī)性的展覽、活動(dòng)—包括時(shí)裝節(jié)、撐桿跳比賽、國(guó)際爵士樂(lè)聚會(huì)、多媒體展示等一份定期的購(gòu)物中心報(bào)紙整合一系列的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)除此之外，ECE的專(zhuān)業(yè)人士還向商鋪?zhàn)鈶籼峁┫铝薪ㄗh：商鋪的設(shè)計(jì)和布局銷(xiāo)售產(chǎn)品的陳列廣告活動(dòng)另外，ECE還根據(jù)需要向特定租戶提供“創(chuàng)業(yè)幫助計(jì)劃”服務(wù)，包括聯(lián)合銀行對(duì)商戶進(jìn)行融資,ECE的服務(wù)組合,柏林阿克登中心,ECE部分大型購(gòu)物中心介紹,1998年10月開(kāi)業(yè)3層共40,000

44、平方米商鋪：120家專(zhuān)賣(mài)店，集中于時(shí)裝和紡織品、家電、折扣食品、食品市場(chǎng)、電腦商店1,500平方米的食街，以及餐館和咖啡店輻射區(qū)域：共約430萬(wàn)人口，包括車(chē)程 15分鐘內(nèi) 人口約 91 萬(wàn)車(chē)程 30分鐘內(nèi) 人口約250 萬(wàn)車(chē)程 60分鐘內(nèi) 人口約 90 萬(wàn)顧客服務(wù)：4,000個(gè)停車(chē)位，輪椅通道/廁所，一個(gè)嬰兒換尿布室，一個(gè)郵局，一個(gè)影院售票點(diǎn),漢堡比泰德中心,1997年9月

45、開(kāi)業(yè)2層共40,000平方米商鋪：120家商鋪，服務(wù)機(jī)構(gòu)，一個(gè)食品市場(chǎng)，以及餐館和咖啡店輻射區(qū)域：共約63萬(wàn)人口，包括車(chē)程 5分鐘內(nèi) 人口約 12 萬(wàn)車(chē)程 15分鐘內(nèi) 人口約 51 萬(wàn)車(chē)程 60分鐘內(nèi) 人口約 63 萬(wàn)顧客服務(wù)：1,400個(gè)停車(chē)位,,案例研究二. 日本鉆石城(Diamond City)集團(tuán),經(jīng)營(yíng)理念：“我們開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的最終目的是專(zhuān)注于社區(qū)的發(fā)展”購(gòu)物中

46、心定位：開(kāi)發(fā)一個(gè)新購(gòu)物中心、創(chuàng)建一個(gè)城鎮(zhèn)新天地，為城鎮(zhèn)中的居民提供優(yōu)美的生活。,企業(yè)背景,鉆石城集團(tuán)是日本領(lǐng)先的，集開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理為一體的大型購(gòu)物中心發(fā)展商創(chuàng)建于1968年，總部設(shè)于大阪注冊(cè)資本：36.96億日元主要投資方：日本佳士客（Jusco Co.）公司，三菱商事（Mitsubishi Corp.)員工142人（截至2001年2月）目前日本擁有12個(gè)各式購(gòu)物中心，以及3個(gè)在建項(xiàng)目,鉆石城公司的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展定位,鉆石

47、城購(gòu)物中心分布圖,基于“城鎮(zhèn)中心”的定位，鉆石城為其旗下購(gòu)物中心設(shè)定了戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo),發(fā)展規(guī)劃,開(kāi)發(fā)具有高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)社會(huì)效益和商業(yè)效率相平衡的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)擁有多個(gè)核心店的購(gòu)物中心以便消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)能進(jìn)行比較，同時(shí)確保人流的暢通開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心要擁有時(shí)尚的店鋪組合，以營(yíng)造愉快的氛圍開(kāi)發(fā)大型的購(gòu)物中心，以“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)”的理念在城市的一角創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)域通過(guò)對(duì)顧客需求深刻的理解和合理的布局，為顧客提供長(zhǎng)久的滿意，并引領(lǐng)多樣化

48、的生活開(kāi)發(fā)安全的、舒適的、充滿歡娛的、生態(tài)以及柔和的購(gòu)物中心,鉆石城購(gòu)物中心建設(shè)的七大目標(biāo),,經(jīng)營(yíng)管理,模式推廣,為了讓每個(gè)購(gòu)物中心都能獲得預(yù)期的效果，鉆石城非常重視項(xiàng)目前期的發(fā)展規(guī)劃…,市場(chǎng)研究,規(guī)劃協(xié)調(diào),商戶招商,進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解區(qū)域特點(diǎn)、零售商業(yè)績(jī)、人口統(tǒng)計(jì)資料等分析顧客需求確定購(gòu)物中心的合適規(guī)模、必要功能制定購(gòu)物中心的發(fā)展理念和定位,與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)舉行協(xié)調(diào)會(huì)議與區(qū)域內(nèi)原有商戶進(jìn)行一系列討論會(huì)研究服務(wù)于社區(qū)的多種途徑

49、謀求社區(qū)居民和團(tuán)體對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展計(jì)劃的理解和認(rèn)同,,引入強(qiáng)大的核心店招募和培養(yǎng)有吸引力的、強(qiáng)勁的專(zhuān)業(yè)店商戶創(chuàng)建高質(zhì)量的購(gòu)物中心，同時(shí)維持良好的商戶關(guān)系,,,,,…并且總結(jié)出一套業(yè)內(nèi)成功的購(gòu)物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功的關(guān)鍵,面積：80,000平方米商業(yè)目標(biāo)：在半徑5公里的商業(yè)區(qū)域內(nèi)有超過(guò)500,000人口內(nèi)部核心店：2家或以上專(zhuān)業(yè)/專(zhuān)賣(mài)店：超過(guò)120家停車(chē)場(chǎng)容量：3,000 （基于日本《大型零售商店選址法》的規(guī)定）位置

50、：在城市中心區(qū)周邊的市郊區(qū)域，并鄰近主要高速公路的交叉口,鉆石城購(gòu)物中心典型模式,,成功模式在各地區(qū)的推廣,鉆石城下屬部分大型購(gòu)物中心簡(jiǎn)介,鉆石城熊本店,鉆石城奈良店,鉆石城京都店,,附錄 科爾尼公司簡(jiǎn)介 科爾尼公司相關(guān)顧問(wèn)簡(jiǎn)歷,科爾尼管理顧問(wèn)有限公司是世界上歷史最悠久、最具規(guī)模和最具領(lǐng)先地位的管理顧問(wèn)公司之一,公司于1926年在美國(guó)芝加哥創(chuàng)立連續(xù)十三年以兩位速度增長(zhǎng)，2000年收入超過(guò)13億美元百分之五十以上業(yè)務(wù)

51、在北美以外地區(qū)近四千多名專(zhuān)職管理顧問(wèn)在全球三十多個(gè)國(guó)家設(shè)有六十五間分支機(jī)構(gòu),,我們?cè)趤喼迵碛?4個(gè)辦事處，包括香港、北京、上海和臺(tái)北四個(gè)大中國(guó)區(qū)的辦事處,我們的領(lǐng)導(dǎo)地位主要反映在業(yè)務(wù)上,我們提供高價(jià)值的管理顧問(wèn)服務(wù)自成立以來(lái)，科爾尼公司積極協(xié)助工商企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)解決因國(guó)際化和日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的在產(chǎn)品、服務(wù)和資本市場(chǎng)上的一系列策略和經(jīng)營(yíng)性挑戰(zhàn)我們?yōu)楸椴既虻墓緳C(jī)構(gòu)的高層主管提供高質(zhì)量、客觀、先進(jìn)的服務(wù)我們?cè)诓呗?、?jīng)營(yíng)和技

52、術(shù)上與客戶保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系我們的服務(wù)尤其重視可行性科爾尼公司每年大約完成兩千個(gè)項(xiàng)目，我們的客戶中80%是原有客戶由于我們加入了電子資訊系統(tǒng)公司(EDS)，因此我們?cè)诩夹g(shù)和實(shí)施方面具有充分的資源和能力,,,,有形效益,利潤(rùn)增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的改進(jìn)增加股東收益增強(qiáng)公司市場(chǎng)定位減少成本改進(jìn)資產(chǎn)利用率增加市場(chǎng)份額,,,,,,,,我們的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是：協(xié)助我們的客戶去贏得和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),我們提供咨詢的行業(yè)范圍深遠(yuǎn)廣泛 …,,家具紡織

53、成衣 政府機(jī)構(gòu)醫(yī)療保健高科技信息和信息技術(shù)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)礦業(yè)公用事業(yè),石油和天然氣印刷出版和廣播公共和非盈利機(jī)構(gòu)醫(yī)藥建筑材料造船業(yè)電訊業(yè)貿(mào)易協(xié)會(huì)機(jī)購(gòu)運(yùn)輸,汽車(chē)零售業(yè)太空和國(guó)防化工家電消費(fèi)品電子財(cái)務(wù)金融服務(wù)林業(yè)產(chǎn)品,,,企業(yè)成長(zhǎng)戰(zhàn)略市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型/業(yè)務(wù)流程重組兼并和收購(gòu)并購(gòu)后整合客戶服務(wù)和客戶滿意度財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)全球化業(yè)務(wù)方針,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售供應(yīng)鏈整合人力資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析/轉(zhuǎn)

54、移定價(jià)技術(shù)評(píng)估組織架構(gòu)有效性重組和民營(yíng)化戰(zhàn)略信息技術(shù)生產(chǎn)改造和運(yùn)營(yíng)改善,… 并且我們擁有多種業(yè)務(wù)能力,,,,科爾尼公司,,,策略和經(jīng)營(yíng)能力,EDS檔案一家信息技術(shù)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)2000年?duì)I業(yè)額達(dá)192億美元13萬(wàn)名雇員遍布45多個(gè)國(guó)家擁有領(lǐng)先的計(jì)算機(jī)電子技術(shù)廣泛的程序管理能力,,技術(shù)能力,我們?cè)诓呗?、?jīng)營(yíng)和實(shí)施上的顧問(wèn)咨詢能力得到了母公司EDS的支持，EDS是世界上最大和領(lǐng)先的信息技術(shù)集團(tuán),,,通過(guò)一體化的咨詢和

55、技術(shù)服務(wù)，我們?yōu)轭櫩吞峁└邇r(jià)值的顧問(wèn)服務(wù),,,,研究,實(shí)施,一體化高價(jià)值服務(wù)體系,客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和業(yè)務(wù)的優(yōu)化,客戶業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),程序管理,策略和計(jì)劃,經(jīng)營(yíng)改進(jìn),信息技術(shù)服務(wù),技術(shù)評(píng)估和支持,科爾尼公司是最早進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)際性管理顧問(wèn)公司之一,八十年代，科爾尼公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展其業(yè)務(wù),科爾尼公司1985年進(jìn)入中國(guó)，幫助外經(jīng)貿(mào)部進(jìn)行一項(xiàng)外國(guó)投資研究項(xiàng)目科爾尼公司在大中國(guó)區(qū)的運(yùn)作正式開(kāi)始于1992年業(yè)務(wù)發(fā)展迅速已

56、在香港、北京、上海與臺(tái)北建立了公司辦事處，并得到全球各個(gè)辦事處的支持，特別是新加坡、德國(guó)和美國(guó)有超過(guò)70名的精通英語(yǔ)與漢語(yǔ)的咨詢顧問(wèn)；客戶涉及：跨國(guó)公司、投資基金管理、中國(guó)政府及企業(yè)、世界銀行、國(guó)際金融公司項(xiàng)目涉及從業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)范疇，覆蓋各種行業(yè),我們?cè)谥袊?guó)曾為各行業(yè)的客戶提供各種管理顧問(wèn)服務(wù)…,市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略合資、并購(gòu)的評(píng)估合作伙伴的選擇投資戰(zhàn)略電子商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售方法分銷(xiāo)渠道制定物流業(yè)務(wù)流程的重組行業(yè)重

57、組運(yùn)營(yíng)評(píng)估及改進(jìn)組織架構(gòu)的有效性客戶滿意度,主要服務(wù)類(lèi)型,汽車(chē)化工消費(fèi)品電氣電子食品和飲料重工業(yè)建材機(jī)械工具醫(yī)藥電訊運(yùn)輸,涉及行業(yè),大中國(guó)區(qū)的當(dāng)?shù)乜蛻襞e例,… 包括許多的組織和公司,業(yè)務(wù)增長(zhǎng)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)過(guò)程重組客戶滿意度電子商務(wù)戰(zhàn)略和實(shí)施合資企業(yè)評(píng)估物流和分銷(xiāo)渠道市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售的有效性兼并收購(gòu)兼并后的整合運(yùn)營(yíng)評(píng)估和改進(jìn)組織架構(gòu)的有效性和重組戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)鏈改進(jìn),咨詢業(yè)務(wù)舉例,中

58、國(guó)銀行東亞銀行長(zhǎng)虹電子中國(guó)人壽中國(guó)交通部華潤(rùn)中信泰富/大昌行大連市科委戴姆勒-克萊斯勒 –中國(guó)遠(yuǎn)東銀行中國(guó)一汽東風(fēng)汽車(chē)中國(guó)第一拖拉機(jī)方正,家樂(lè)福香港電信廣九鐵路LG 電子 – 中國(guó)小天鵝瀘天化集團(tuán)馬士基拉法基華僑城羅蒙生力啤酒浦東發(fā)展銀行四通電子大眾-中國(guó),建立多層次的客戶關(guān)系和可信度客戶和科爾尼共同組成指導(dǎo)委員會(huì)和行動(dòng)小組主要股東參與項(xiàng)目與客戶建立友好的工作關(guān)系,每個(gè)項(xiàng)目之后，

59、要做兩次項(xiàng)目評(píng)估85%的項(xiàng)目結(jié)果超過(guò)客戶預(yù)期滿意度唯一一家有此規(guī)定的顧問(wèn)公司,強(qiáng)調(diào)深入了解客戶的業(yè)務(wù)、組織構(gòu)架和具體問(wèn)題80%的業(yè)務(wù)來(lái)自于老客戶利用全球范圍內(nèi)的資源為客戶設(shè)計(jì)度身定做的解決方案根據(jù)“一個(gè)公司”原則，許多的客戶均因此發(fā)展成為科爾尼的全球客戶,科爾尼為客戶的服務(wù)有三個(gè)基本指導(dǎo)原則,這些指導(dǎo)原則保證科爾尼能夠?yàn)榭蛻籼峁└邇r(jià)值且實(shí)際可行、卓著成效的解決方案,共同參與的項(xiàng)目隊(duì)伍,質(zhì)量,以關(guān)系為基礎(chǔ)的客戶,公司

60、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)計(jì)劃制定收購(gòu)分析并購(gòu)整合,企業(yè)戰(zhàn)略,客戶管理品項(xiàng)管理市場(chǎng)調(diào)研營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃制定銷(xiāo)售管理,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售,組織機(jī)構(gòu)/銷(xiāo)售隊(duì)伍有效性 流程重整企業(yè)文化轉(zhuǎn)變程序管理培訓(xùn)福利制度,組織機(jī)構(gòu),信息技術(shù)有效性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)訂單管理存貨/生產(chǎn)控制,信息技術(shù),制造業(yè)戰(zhàn)略/物流戰(zhàn)略戰(zhàn)略采購(gòu)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)管理/快速反應(yīng)客戶服務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃周期改進(jìn),運(yùn)營(yíng),競(jìng)爭(zhēng)者信息全球擴(kuò)張市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略行業(yè)比較,我們處理過(guò)這一行業(yè)中的各種

61、主要問(wèn)題,科爾尼公司在零售行業(yè)提供多種管理咨詢服務(wù),目標(biāo)顧客競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品組合整體定價(jià)策略整體空間分配,普通品牌營(yíng)銷(xiāo)定牌營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品組合趨勢(shì)消費(fèi)者行為,充分利用相關(guān)供應(yīng)商的行為供應(yīng)商管理談判工具,價(jià)格/銷(xiāo)量彈性國(guó)內(nèi)平均價(jià)格/產(chǎn)品當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格微調(diào)定價(jià)法則,產(chǎn)品組合調(diào)整貨架空間分配,“點(diǎn)到點(diǎn)”物流管理(從供應(yīng)商到貨架)電子數(shù)據(jù)交換,,商店理念,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),采購(gòu),定價(jià),商品管理,物流和信息技術(shù),重整零售業(yè)務(wù),

62、科爾尼公司開(kāi)發(fā)了“重整零售業(yè)務(wù)”(TRB)來(lái)幫助零售業(yè)客戶實(shí)現(xiàn)突破性的業(yè)務(wù)發(fā)展,我們?cè)鵀檫@一行業(yè)中的眾多客戶提供服務(wù),Asda歐尚Bloomingdales家樂(lè)福/普美德斯Conforama華潤(rùn)Dayton HudsonEatonFnac老佛爺GIB GroupGroupe CasinoGruppo PamHabitat,HeckingerHermansHorten宜家JC PenneyKaufhof

63、KFS麥德龍Monoprix NordstromSaks西爾斯巴黎春天La Redoute,部分客戶選例,,附錄 科爾尼公司簡(jiǎn)介 科爾尼公司相關(guān)顧問(wèn)簡(jiǎn)歷,浦杰副總裁兼大中國(guó)區(qū)總經(jīng)理,工作經(jīng)驗(yàn)概要超過(guò)15年的工業(yè)和咨詢業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，為制造業(yè)，汽車(chē)配件業(yè)，消費(fèi)產(chǎn)品業(yè)及零售業(yè)的客戶提供了咨詢服務(wù)咨詢項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)摘選協(xié)助一家全球領(lǐng)先的農(nóng)機(jī)生產(chǎn)商在中國(guó)建立多個(gè)合資企業(yè)。項(xiàng)目總額超過(guò)1億美元監(jiān)管了一家主要的零

64、售商與其配件和家用電器供應(yīng)商間供應(yīng)鏈的突破性重組，為客戶帶來(lái)數(shù)百萬(wàn)美元的收益協(xié)調(diào)一家占主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)的美國(guó)零售商的全球采購(gòu)戰(zhàn)略，包括評(píng)估其在亞洲各類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)商和生產(chǎn)商；通過(guò)大規(guī)模的成本削減和產(chǎn)品多樣化發(fā)展，取得了業(yè)務(wù)利潤(rùn)的大幅度上升，稅前利潤(rùn)率上升到了12%領(lǐng)導(dǎo)了在家用電器領(lǐng)域價(jià)值25億美元的戰(zhàn)略采購(gòu)項(xiàng)目，為客戶節(jié)約了數(shù)百萬(wàn)美元的開(kāi)支，并根據(jù)數(shù)年的業(yè)務(wù)計(jì)劃，為長(zhǎng)期的合作業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)為一家美國(guó)的汽車(chē)生產(chǎn)商管理一個(gè)大型的項(xiàng)目組，涉及的領(lǐng)

65、域包括汽車(chē)零部件的銷(xiāo)售渠道戰(zhàn)略。主持客戶服務(wù)戰(zhàn)略的工作，為客戶創(chuàng)建了許多切實(shí)的短期改進(jìn)的機(jī)會(huì)以往工作經(jīng)歷意大利歐洲玻璃公司 — 總經(jīng)理 —管理該生產(chǎn)廠與法國(guó)母公司合并后的一體化，結(jié)構(gòu)重組和日產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬下員工有130人。在三年時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)率25%法國(guó)SOVIS公司 — 出口銷(xiāo)售經(jīng)理 — 管理英國(guó)和南歐市場(chǎng)，銷(xiāo)售額占公司總銷(xiāo)售量的15%；啟動(dòng)開(kāi)發(fā)西班牙市場(chǎng)，并在兩年內(nèi)使出口到該國(guó)的產(chǎn)品價(jià)值從零增長(zhǎng)到公司總出口額的10%

66、教育背景美國(guó)西北大學(xué)工商管理碩士，戰(zhàn)略規(guī)劃，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)法國(guó)巴黎d’Etudes Politiques研究院， 企業(yè)管理和國(guó)際關(guān)系專(zhuān)業(yè)法國(guó)Poitiers大學(xué)學(xué)士學(xué)位，經(jīng)濟(jì)學(xué)和國(guó)際貿(mào)易專(zhuān)業(yè),孫健董事經(jīng)理，上海分公司副總經(jīng)理,工作經(jīng)驗(yàn)概要在家電，消費(fèi)品，汽車(chē)、鋼鐵、化工和辦公設(shè)備等領(lǐng)域有超過(guò)15年的咨詢與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)咨詢項(xiàng)目摘選為一歐洲電子電器公司發(fā)展中國(guó)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略項(xiàng)目為一世界著名農(nóng)業(yè)設(shè)備公司進(jìn)行中國(guó)合資公司的可行性研究

67、為一世界著名汽車(chē)公司設(shè)計(jì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略為一美國(guó)家用電器公司作生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)評(píng)估項(xiàng)目為一美國(guó)保健與視力用品公司創(chuàng)建中國(guó)市場(chǎng)拓展/競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略和顧客服務(wù)改進(jìn)戰(zhàn)略為一跨國(guó)飲料生產(chǎn)商設(shè)計(jì)中國(guó)分銷(xiāo)戰(zhàn)略為一日本醫(yī)療設(shè)備公司作售后服務(wù)戰(zhàn)略為一日本汽車(chē)公司作中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)評(píng)估以往工作經(jīng)歷柯達(dá)公司 - 金融與商業(yè)分析員上海施樂(lè)公司 - 市場(chǎng)部經(jīng)理/質(zhì)量部經(jīng)理格雷斯(中國(guó))有限公司 - 市場(chǎng)與技術(shù)服務(wù)部副經(jīng)理華東理工大學(xué)- 管理學(xué)講師教

68、育背景美國(guó)羅切斯特大學(xué)- 財(cái)務(wù)/營(yíng)運(yùn)管理專(zhuān)業(yè)，工商管理碩士華東理工大學(xué)-機(jī)械工程學(xué)學(xué)士，經(jīng)濟(jì)學(xué)/計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士,夏柳偉資深合作顧問(wèn),工作經(jīng)驗(yàn)概要在消費(fèi)品、進(jìn)出口、貿(mào)易、金融等行業(yè)超過(guò)十年的咨詢與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)咨詢項(xiàng)目摘選為上海一家大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)行購(gòu)物中心概念和布局設(shè)計(jì)為一家位居世界前三位的家電企業(yè)建立中國(guó)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系為一家農(nóng)用機(jī)械公司實(shí)施兼并后的整合為一中國(guó)大型民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行控股組織的建立和管理流程設(shè)計(jì)為一家中國(guó)大型進(jìn)出