大型購物中心項目考察報告

1、北京大型購物中心項目考察,,,CBD商圈之國貿商城,,,王府井商圈之東方新天地,,,,,,北京商業(yè)、商圈總體概況,CBD商圈之世貿天階,,購物中心項目KPI指標總結,,1,2,3,4,5,北京商業(yè)發(fā)展總體概況：北京商業(yè)的發(fā)展已經進入一個黃金時期，規(guī)模大，商業(yè)飽和度日益增強，業(yè)態(tài)層次鮮明，檔次不斷提高,,,,規(guī)模巨大,,支柱地位,,,,檔次高檔,,特色突出,在2008年全球經濟危機蔓延的大環(huán)境下，北京商業(yè)仍然保持加速發(fā)展，社會消費品零售額

2、卻創(chuàng)出了4500億元的新高,隨著北京商業(yè)規(guī)模不斷擴大，許多國內外頂尖品牌看中北京商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，入駐北京，北京商業(yè)的檔次越來越高,商業(yè)增加值在GDP中的比例逐年上升，是從業(yè)人員最多的行業(yè)，成為北京經濟社會發(fā)展的支柱行業(yè)之一，為北京經濟增長和社會穩(wěn)定做出了重要貢獻,北京強調發(fā)展特色商業(yè)，培育發(fā)展特色商業(yè)街和特色市場；“老字號”是北京特色商業(yè)發(fā)展的重要力量，紅橋市場、潘家園舊貨市場等特色市場成為京城獨特的發(fā)展景觀,王府井商圈,CBD

3、商圈,西單商圈,北京商圈分布：西單和王府井是北京最傳統(tǒng)的商圈，隨著時間的發(fā)展，新型商圈不斷崛起，多中心商圈特征日益明顯,形成原因：北京最傳統(tǒng)的商圈就是西單大街和王府井大街，然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結構在周邊形成了眾多的商圈，新型商圈不斷崛起，市場競爭日益激烈；形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京的商圈格局 商業(yè)區(qū)域包括：前門商業(yè)區(qū)域、阜成門商業(yè)區(qū)域、朝陽門商業(yè)區(qū)域、東直門商業(yè)區(qū)域、東單商業(yè)區(qū)域、安貞商業(yè)區(qū)域、

4、馬甸商業(yè)區(qū)域等； 重點商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西單商圈、中關村商圈、亞奧商圈等。,多中心商圈概況,,購物中心模式成為主流,北京2007年開業(yè)的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。北京新建的眾多項目都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產項目的主流經營模式購物中心作為適應市場需求變化的產物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可。,,便于管理在

5、購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓等復雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認可并推行。,一站式消費符合客戶需求隨著收入水平及文化素質的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。,為租戶提供更好的環(huán)境與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面

6、積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調感性售賣的中高檔品牌的高度認可,北京商業(yè)運營模式：購物中心已成為北京新商業(yè)地產項目的主流經營模式，得到業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可,,,,王府井商圈：,區(qū)位圖和項目圖如右所示：,商圈概況：主要由一條步行街帶動的，客流量大，以來京旅游的外地人為主。商圈范圍:王府井商圈南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，

7、面積達45萬平方米左右。商圈特點：老字號聚集，商業(yè)檔次不統(tǒng)一；零售業(yè)態(tài)主導，對本地高端消費吸引正在淡化 ；商圈內發(fā)展不均衡，正在面臨全面提升 典型項目：東方廣場；銀泰百貨；新東安市場；金寶匯,王府井商圈: 新天地等大型綜合性購物中心的加入，頗具傳統(tǒng)色彩的王府井商圈逐步演變成一個國際性旅游商圈,東方廣場,新東安市場,東方新天地,東方新天地：占地10萬平方米，總建筑面積達80萬平方米，目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是真正的北京“城中之城

8、”。,東方廣場：雄踞于北京市中心，坐落于東長安街1號之絕佳位置。東方廣場規(guī)模宏大、位置絕佳、前瞻性高科技設計與高效率的辦公理念、加之頂尖的豪華居停與層出不窮的購物休閑樂趣，東方廣場名符其實地成為了一個生活新焦點，商貿新紀元。,東方廣場：大型綜合體,北京東方廣場東方新天地開業(yè)于2000年，是由長江實業(yè)集團、和記黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險共同開發(fā)。 東方廣場”劃分為“東方經貿城”和“東方新天地”兩部分?！皷|方經貿城”擁有八幢辦公大

9、樓、一幢五星級豪華酒店及四幢酒店式服務公寓?！皷|方新天地”包括五個不同風格的商場和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。,,項目簡介,1,東方經貿城：8幢甲級寫字樓,,項目簡介,1,東方經貿城擁有８幢甲級寫字樓，云集了眾多財富500強企業(yè)與各行業(yè)龍頭公司在此.,東方豪庭公寓：2幢豪華服務式公寓,,項目簡介,1,東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務式公寓，為優(yōu)雅、時尚與便利生活提供了保證。,五星級酒店：北京東方君悅大酒

10、店,,項目簡介,1,五星級的北京東方君悅大酒店不僅擁有世界一流的酒店設施與服務，其充滿熱帶風情的大型室內游泳池更是令人嘆為觀止。,東方新天地商業(yè)：市域頂級商業(yè),,項目簡介,1,東方新天地商場面積達12萬平方米，擁有7個不同主題的購物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1,800個停車位的室內停車場。,7個主題購物區(qū)：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道,,商業(yè)簡介,2,7個

11、主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能。,繽紛新天地：臨近王府井商業(yè)街，人流量大，觀光游客多，地鐵站與東方新天地商場相連處位于該區(qū),,商業(yè)簡介,2,繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內嘉年華會。走進這個區(qū)，繽紛的色彩及具有節(jié)日氣氛的裝飾使人心情開朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。,都

12、市新天地：強調大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經營休閑品牌及珠寶飾品,,商業(yè)簡介,2,都市新天地的整體色調為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢幕使人感到科技發(fā)展的脈搏，整個區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術與科學完美結合的愛普生影藝坊、Apple、 Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。購物之余，人們還可以從這里

13、進入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食。,庭苑新天地：位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連,,商業(yè)簡介,2,在這里，典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費理念

14、。,寰宇新天地：這是一個追求時尚的人士不可不去的部分,,商業(yè)簡介,2,在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。這部分商場裝修豪華尊貴，格調高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。,活力新天地：緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心,,商業(yè)簡介,2,運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車

15、苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。,尊萃時光別館：位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表、珠寶的匯聚地,,商業(yè)簡介,2,包括面積近200平方米的國內第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質與時尚的人士提供更多的購物選擇。,天空大道：位于東方廣場平臺層

16、，是連接商場東方新天地及商務區(qū)東方經貿城的紐帶,,商業(yè)簡介,2,此處不僅為在商務區(qū)的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。

17、,地鐵層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,男女服裝：BB15：百圖時裝店BB32：阿桑娜BB52：掂BB47：天寶兒BB66：SisleyBB23：MANGOBB06：播BB08A：江南布衣BB53，BB55：Miss SixtyBB35：Anna SuiBB50：Vivienne TamBB31：Max&COBB71B：MEXXBB33：Just CavaillBB90：OasisBB37，BB39

18、：DKNY BB72：西羅直覺BB45A：奧德臣 BB48：Altea BB36：Replay,銀行/服務/其他 CC27：意大利伊爾薩洗衣中心EE20：香港旅游開發(fā)局 旅游咨詢及服務中心,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨BB01A：華潤超級市場CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏,娛樂/展廳/影音/圖書 BB65：東方新世紀影院,娛樂/展廳/影音/圖書 BB65：東方新世紀影院,休

19、閑服裝/內衣用品 BB17B：貝納通BB21B：酷BB22：納帕佳BB86：時尚基地BB20：蜜BB25：TimberlandBB56：JockeyBB51A：卓丹BB51B：卡爾克萊恩牛仔DD01—10，BB62，BB60：i.tBB11，BB09：LevisBB19：Nike 360°BB29：Diesel休閑服BB61，BB63：奧莉,皮鞋/飾品/禮品BB07：法國圣伽步BB18：海盜船

20、飾品EE02：南默帽子BB26：約瑟西寶EE03C：銀之堡EE13A：EAJ飾品BB70：Easy SpiritBB16：BataBB41：米蘭奴皮具專賣店BB43：思加圖EE17：公仔專賣店EE01：EE01E：俏金族BB40，BB42：Plus TTBB67：愛克佩特,珠寶/鐘表/眼鏡 EE03：斯沃琪EE03B：時間世界BB46B：瞬間*永恒EE09：伊華時尚EE03A：設計者的時間EE02

21、A：科普洛特BB92：南洋之光,個人護理/美容EE05：佰草集EE07A，EE07B：皇室美甲CC29：匠人組合EE08A：ADE 香水,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨BB01A：華潤超級市場CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏,地鐵層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,餐廳/快餐/咖啡廳 BB08B，AA37B：面包新語BB10，BB12A：星巴克咖啡EE12，CC01：DQ冰激凌CC02：水果

22、撈CC03：吉野家CC10A：桃花島CC08，CC10B：米斯特比薩CC06：雪峰農場高山茶BB30：面愛面CC05：田野永和CC07：荷花泰菜CC26：貝兒多爸爸泡芙工廠CC16：西蜀豆花莊CC18：山水居CC20：絢麗華夏酒屋CC25A：味百咖喱CC25B：肯德基,地鐵層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,餐廳/快餐/咖啡廳 CC30B：蘇菲蛋糕巧克力店CC35：大食代EE06：驕意咖啡EE08：凡情·

23、蒂諾比利時巧克力廊BB78，BB80，BB82：翡翠皇宮酒家BB88：俏江南FF06：美珍香FF08：味千拉面CC32：金翠河茶餐廳FF16：時時樂,FF02：優(yōu)根芙絲FF12：一茶一坐FF10：真功夫CC11：麥兄弟面包工房CC09：素美人甜品工房FF03：百勝廚FF01：羅馬娜CC38—46：一品小籠食通天大街P1層：花花食界EE01C & EE01D：美多有機生活館CC12：麻布十番,休閑服

24、裝/內衣用品 AA64B：Fila服飾專賣店 AA35：Paul & Shark A201A：Esprit/edc AA59A，AA59B：Tommy Hilfiger,皮鞋/飾品/禮品 A107：阿加達首飾A106B：金色寶藏A110：派克AA12：黃錦A410，AA46，AA4

25、8：琉璃工房AA53A，AA53：萬寶龍AA55B，AA57：施華洛世奇SS07：巴利GG12：文房一號AA27：Folli FollieAA07B：OxetteAA26：LloydA508：法騰EE01F，EE01G：北京奧運會特許商品 AA59C：Stuart WeitzmenGG10，GG11：祖堂,個人護理/美容AA19：歐舒丹EE01A，EE01B：美甲AA21：水芝澳AA50A：資生堂美的空

26、間A512，AA52B：瑪花纖體AA06B：無添加,首層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,男女服裝AA10：上海徐AA17：慕詩AA16：天山AA18：瑪絲菲爾AA25：Max StudioAA31，AA33：東北虎皮草AA15：KookaiAA23：AtmaA402B：MaxMaraAA61A：Eric BompardSS05，A305：柏佰利 GG03，GG05，KK03：上海灘A210C：切瑞蒂1881 A

27、310：索尼婭·里基爾A407：La perlaA203：Nina Ricci AA43：高田賢三 A307：費雷,男女服裝A210，A212：寶姿1961 A301，A302，A303，A306：TrussardiA202：皮爾曼都AA67A：歐時力AA41：CoachA201D：A.TestoniAA20：派SS06，A308A：杰尼亞AA32：登喜路AA36：都彭AA39：紀梵希AA4

28、5：爵士萊利PE—Apt（01）：恒龍洋服A307：費雷AA37：康納利AA42，A405：波士AA22：肯文迪GG08：克蘭迪隆,首層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,娛樂/展廳/影音/圖書 AA02，BB01B，BB02：精彩無限音像數(shù)碼廣聲A510：奧迪品味車苑AA50：大眾汽車北京奧運車苑AA52A：Bose音響AA51：Vertu手機AA63：B&O音響A106A：DG Lifestyle Store

29、A103B：IT Bar,銀行/服務/其他 BB12B：柯達快速沖印店CC22：煙草專賣店,百貨/超市 AA11，BB01：晨曦百貨,珠寶/鐘表/眼鏡 A103A：瑞士梅花表A109：名表城AA07A：琦凡珠寶AA06C，AA08：伊麗·羅氏AA09：普柏琳EE15：愛斯寶AA29：恒信鉆石宮殿GG01：豪雅表GG02：真力時GG06：海倫·芬GG15，GG16：摩蒂克SS01A：帝

30、陀表AA06A：卡西歐A403，A401：蒂凡尼SS01A：帝陀表,餐廳/快餐/咖啡廳 BB28：天福茗茶AA56：麥當勞CC28，CC30A：元綠回轉壽司BB05B，F(xiàn)F05A，F(xiàn)F05B：巴黎貝甜B(yǎng)B05A：思冰客冰激淋,珠寶/鐘表/眼鏡 AA06A：卡西歐A403，A401：蒂凡尼SS01，SS01A：勞力士GG07：卡洛夫A506：亮視點AA05A，AA05B：浪琴和雷達AA03：天梭表A108：

31、西鐵城AA49：BlancpainA408：墨涅塔GG09：芳華珠寶AA22：Just GoldKK01，KK02：陀飛輪A101：江詩丹頓A502：萬國表,首層商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,PW1（06—09）：博德寶廚柜 娛樂/展廳Pw1（11—12）：尼康 娛樂/展廳PW—Apt（01—02）：易簡極家

32、 娛樂/展廳PW2（10—15）：中國銀行北京市王府井支行 銀行/服務PW3（10—15）：中國工商銀行 銀行/服務PE1（09—12）：中國建設銀行 銀行/服務PW2（16—17）：渣打銀行北京分行個人理財中心 銀行/服務PE3（01—02）：長江商學院 銀行/服務SS09：北京銀行24小時自動銀行

33、 銀行/服務PE3（03—07）：招商銀行北京分行東方廣場支行 銀行/服務PW1（01—05）：金考復印服務 銀行/服務,天空大道商鋪,,商業(yè)業(yè)態(tài),3,PE2（01—10）：生活方式專賣店男女裝EE11，A105：雅天妮 飾品/禮品PW—Apt（06）：湯尼英蓋 個人護理/美容PW2（01—05）：海洋洋 個人護理/美容

34、EE16，PE—Apt（05）：思妍麗 個人護理/美容EE05A：Eternal香水 個人護理/美容PC2（01—03）：牛扒工廠 餐廳PW—Apt（03）：佐億咖啡 咖啡廳PW—Apt（05A）：品諾酒窖 餐廳PW3（01—07）：寒室 餐廳PE1（01—08）：道樂日式菜館 餐廳,歐米茄(Omega)—— 全球最大旗艦店，面積近600平方米,,項目主

35、力店,4,自1848年成立至今，歐米茄在時計精確度、各類型比賽、運動項目計時、到專業(yè)太空手表和潛水表的設計方面均屢獲獎項。曾見證人類征服太空、先后22次擔任奧運會的指定計時、創(chuàng)下多項精確計時紀錄。除此之外，在1999年由英國制表大師佐治·丹尼爾(George Daniels) 研制的革命性同軸機芯，成為20世紀機械手表界的最重要發(fā)明之一。歐米茄還將為溫哥華2010年和倫敦2012年奧運會及傷殘人士奧運會作大會的指定計時。旗艦

36、店的設計由日本設計師足立和夫(Kazuo Adachi)操刀。以大自然作為主題概念的設計，完美表現(xiàn)時間、太陽、水和地球四個重要元素，力求為北京的鐘表愛好者帶來高雅而愜意的購物享受。,,鐵獅東尼(a.testoni)——“鞋中之皇”北京旗艦店,,項目主力店,4,Amedeo Testoni于1929年在當時的意大利皮鞋之都博洛尼亞(Bologna)創(chuàng)立了a. testoni，并一直以生產高質素男裝皮鞋而著稱。鐵獅東尼的工匠技術繼承了17世

37、紀藝術工匠的豐富經驗和傳統(tǒng)。一雙男鞋從設計、打樣、選革、加工、剪裁、訂制、打磨，中間需經過兩個多月的時間才完成。以嚴謹?shù)膶徝罉藴首鳛槟０?，造就了每雙皮鞋完美的縫合和打磨，尤以黑牌皮鞋系列帶有這影子。黑牌系列象征著典雅的自我追求與時尚的風格，訴說著現(xiàn)實與理想的極致。,皮爾曼都(Pierre Mantoux)——北京旗艦店,,項目主力店,4,Pierre Mantoux代表著經典與時尚，象征著精致與典雅。主要針對19—65年齡層并具有一定的

38、消費水平的消費群體。Pierre Mantoux的設計理念走在時尚前沿，以獨一無二的產品風格和極致服貼的人體工學設計，引領時尚潮流，為時尚的女性增添自信。 Pierre Mantoux北京旗艦店亮相北京東方新天地，純粹而別致的時尚專賣店內承載著充滿意大利時尚誘惑的Pierre Mantoux襪裝，帶來一種全新的充滿個性的時尚新元素。,意大利一線襪裝品牌Pierre Mantoux(皮爾曼都)，是意大利最著名、歷史最悠久的襪裝生產商之一

39、，目前該品牌只有在全球的高級百貨公司內有售,切瑞蒂1881(Cerruti 1881)——北京旗艦店,,項目主力店,4,1881年，Cerruti家族于意大利創(chuàng)立了第一間紡織廠，所設計生產的布料，深受歐洲及世界各地裁縫師推崇。Cerruti 1881延續(xù)百年經典，讓時裝成為生活中的一種藝術及態(tài)度，并因對時尚的獨到見解，受到眾多電影巨星的喜愛，李察·基爾(Richard Gere)身著Cerruti出演《風月俏佳人》，華人影星周

40、潤發(fā)也以一身Cerruti禮服出席奧斯卡頒獎典禮。,全新Cerruti北京旗艦店，在黑白色的簡約設計上，配合黑鋼鏡面的效果，營造出型格高尚的時代感。,“購物休閑娛樂美食俱全”的購物中心,,商城特色,5,東方新天地除了服裝服飾、珠寶名表，還有一家汽車展廳、一家多廳電影院、兩家音響專賣店、多家美容美發(fā)機構和50多家餐飲店鋪，堅持提供最全面、最時尚的“一站式”購物體驗。,項目融入香港風情的元素,,商城特色,5,東方新天地是由長江實業(yè)集團、和記

41、黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險共同開發(fā)。所以里面也融入了很多香港風情，如廣告宣傳、商鋪等，甚至用粵語播音,建筑特色：項目將四合院和現(xiàn)代建筑的理念相結合，內圓外方、門內有門、樓中見樓,,商城特色,5,東方廣場巧妙結合傳統(tǒng)四合院概念和現(xiàn)代建筑構思，完美再現(xiàn)東方古韻同時，又不失雄麗典雅；其內圓外方、門內有門、樓中見樓的設計更象征著無限商機。無論室內與室外，東方廣場均開辟了市中心罕有的綠化空間，常年綠意盎然的環(huán)境，頗有些鬧中取靜、市內綠洲般

42、的由衷喜悅。,,運營管理,6,東方新天地適時、適勢而變則鑄就了他本身的輝煌。東方廣場一直在改變，而且是向著好的方向變。“為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，東方新天地在開業(yè)第一年就花了1100多萬元在商場推廣上，希望盡快提升商場的知名度，并希望改變北京市民不去王府井購物的思想” 從2003年起，東方新天地開始對租戶進行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。清洗之后，我們引進的就是與林保堅尼類似的世界頂級品牌，這場租

43、戶洗牌運動將會以10%的速度進行，直到第二年中旬。 在引進眾多世界一線品牌之后，特別開辟了兩個定位高端的消費專區(qū)——“尊萃時光別館”和“天空大道”。前者匯聚多家世界頂級腕表及珠寶名店，如“歐米茄”、“積家”、“豪門世家”等。 “天空大道”則以經營高檔餐廳及名牌展廳為主，如特色高檔中餐“寒舍”、豪華汽車“勞斯萊斯”展廳等。東方新天地的“變”吸引了越來越多一線品牌的進入，發(fā)展之路也越走越寬，業(yè)態(tài)組合日臻完善。,東方新天地斥巨資做營銷推廣，

44、提高商場知民度；對租戶進行篩選；另外開辟兩個高端的消費專區(qū),,項目總結,7,無論在招商、產品、定位、營銷等方面，東方新天地都有自己的獨特優(yōu)勢，在“求變”之上更有獨得之密。在項目招商上，東方新天地完全沿用港商一貫的“只租不售”政策，從而確保經營的一體化與連續(xù)性。這使得東方新天地在管理上得心應手，在與競爭對手的博弈中，占盡優(yōu)勢。 在產品上，想要做出特色，就要有良好的產品設計。商業(yè)地產開發(fā)商相當于商業(yè)地產產品的生產供應商，而東方新天地在克服

45、了地下空間設計因沒有日照、自然通風、采光而產生的不舒適感與壓抑感的難題。巧妙利用地面開口部分開設大面積天窗自然采光，在燈光、通風等方面做足文章。并投入大量資金，以嚴格的標準進行地下硬件配套設施的建造，保證地下消防、疏散、排煙等系統(tǒng)的完善，解決了地下商業(yè)設施由于人流量大、用電負荷大以及餐飲店產生的油煙不易排出的問題。 在定位上，東方新天地整體定位于時尚、中高收入的白領階層，滿足他們休閑、娛樂、購物多種需求。入駐商戶以國際知名品牌為主，中

46、西合璧，店內裝修體現(xiàn)濃郁的休閑氛圍，為顧客提供多種增值服務。,東方新天地在招商上只租不售；利用天窗采光，設計獨特；整體定位時尚、中高收入的白領階層,,項目總結,7,東方新天地非常著重推銷自己的整體形象，采用三大手段促進“東方”的升級。一是注重東方君悅酒店、東方經貿城與東方新天地的整體營銷策略，使東方廣場的用戶能夠有機地融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。東方廣場不惜血本將東方君悅酒店與東方新天地廣場的通道打通，使酒店與商場的客戶可以自

47、由穿行，而通道拓寬打通的代價是犧牲了整整一個黃金地段的租戶位置。二是加強商城的現(xiàn)場管理，如對新進租戶的裝潢設計有嚴格的要求，必須與東方新天地的整體形象吻合；增加了新天地的服務大使，使需要得到幫助的人得到應急的幫助。 東方新天地一開始就與傳統(tǒng)百貨、時尚百貨完全不同，業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂占相當大的比例，零售、餐飲、娛樂三種業(yè)態(tài)各占三分之一。據(jù)了解，東方新天地的零售商業(yè)占30%至35%，餐飲業(yè)占25%至35%，休閑娛樂占30%至40%。其中，有

48、許多休閑娛樂項目在北京獨一無二，深受消費者喜愛。比如索尼探夢、影像娛樂等。,東方新天地注重整體升級；業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂占相當大的比例，有許多休閑娛樂項目在北京獨一無二,CBD商圈：北京最具規(guī)模、最國際化的高檔商業(yè)中心區(qū);供國內外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區(qū) ，商務氛圍濃厚,,,,CBD商圈：,區(qū)位圖和項目圖如右所示：,商圈概況：供國內外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區(qū)。商圈范圍: 朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯

49、的地區(qū)。規(guī)劃面積約4平方公里。商圈特點：商業(yè)供應量快速增長，商圈地位逐步升級 ；涉外氛圍濃重，外籍人士眾多；各業(yè)態(tài)經營良好，商業(yè)自持比例高 ；休閑娛樂業(yè)態(tài)相對匱乏，市場空白點顯現(xiàn) 典型項目：國貿商城、華茂購物中心、世貿天階、銀泰購物中心,世貿天階,國貿商城,華茂購物中心,CBD商圈,發(fā)展商簡介：世貿天階項目發(fā)展商為北京奧中置地投資公司,項目發(fā)展商為 北京奧中置地投資公司 。公司成立于1995年 ，先后投資了廣渠門、順四條、芳草地、金

50、茂公寓等項目 。1999年開發(fā)了世貿國際公寓，也 位于國貿商圈，開盤六個月售出90% 。2003年開發(fā)建設世貿天階項目，2006年建成投入使用,,,項目簡介,1,區(qū)位簡介,世貿天階位于迎賓國道東大橋路的東側，緊鄰國貿、嘉里中心 .坐鎮(zhèn)北京CBD西區(qū)門戶，已被朝陽區(qū)政府定為政府重點工作項目，并成為CBD的旗艦商業(yè)。,,項目簡介,1,規(guī)劃簡介,項目整體規(guī)劃22.8萬平方米，商業(yè)面積8萬平米。其基礎構造由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成，同時擁

51、有階梯廣場等戶外場所。它的上空，亞洲首座、全球第二大規(guī)模的電子夢幻天幕凌空而起。天幕長250米，寬30米，總耗資2.5億元，由曾獲奧斯卡獎和四次艾美獎的好萊塢舞臺大師JeremyRailton擔綱設計。,,項目簡介,1,世貿天階理念,“全北京，向上看” “生活”向上看！ “時尚”向上看！ “品味”向上看！ “美食”向上看！ “創(chuàng)意”向上看！  天幕作為北京城獨一無二的瑰寶，承

52、載著“全北京，向上看”的理念， 精準地詮釋了世貿天階的精神內涵與生活真諦。,,項目簡介,1,總體布局,項目打破傳統(tǒng)布局，西班牙建筑風格商業(yè)分為南街、北街及地下B1組成。這樣就形成了中央大廣場，其標志性的天幕也就設置于此。,南街,北街,,規(guī)劃設計,2,南街,國際精品、藝術、高檔家居用品、美容美發(fā)國際生活館。,,規(guī)劃設計,2,北街,云集了最流行和時尚的休閑品牌，滿足現(xiàn)代生活的年輕群體。,,規(guī)劃設計,2,廣場,,規(guī)劃設計,2,天

53、幕,廣場最大的亮點就屬震撼的天幕了，它也是時髦天階的靈魂。用“華麗”形容它一點都不過分！它長為250米，寬度30米的巨型LED顯示屏 ，這一“夢幻天幕”總面積7500平方米，比整座足球場還大。 它是世界上最先進的高新媒體之一，具有清晰穩(wěn)定的畫面特質，48路輸入96道輸出的強大環(huán)繞擴聲，令人身臨其境的超震撼三維聲像效果，總造價超過2.5億元人民幣。,,規(guī)劃設計,2,天幕,在世貿天階的天幕下經常舉辦大型活動。如：蔡依林新專輯《大丈夫》天幕首

54、播；可口可樂攜手世貿天階暢爽開新年倒計時活動；ETIHAD Airways阿提哈德航空展；世貿天階9.15奧運文化廣場啟動儀式等。,播放時間：夏季：19：30至22：00冬季：18：00至22：00,,規(guī)劃設計,2,北街,云集了最流行和時尚的休閑品牌，滿足現(xiàn)代生活的年輕群體。,,業(yè)態(tài)組合,3,北街F1,時尚服裝：Ben shemanMadame figaroFrench connectionGant 潘怡良Guess

55、鐘表及珠寶周大福豪門世家美容及健康護理M·A·C酒吧enoteca,,業(yè)態(tài)組合,3,北街F2,時尚服裝：Gant Guess i·t鞋：Lea foscati酒吧時尚廊,,業(yè)態(tài)組合,3,北街F3,美容及健康護理：THANN樸成吉吉發(fā)型設計菩提島麗時國際美發(fā)沙龍安娜柯林生活品味：維塔藝術館美食：金錢豹國際美食百匯,,業(yè)態(tài)組合,3,北街F4,美食：新沸騰漁鄉(xiāng)金錢豹

56、國際美食百匯,,業(yè)態(tài)組合,3,南街,國際精品、藝術、高檔家居用品、美容美發(fā)國際生活館。,,業(yè)態(tài)組合,3,南街F1,時尚服裝：Zara;AdidasEnergie;SjsjFornarina;Misssixty鐘表天梭;Follifollie兒童天地Follifollie baby生活品味Coast coffee絲芙蘭美食：星巴克酒吧：CJW,,業(yè)態(tài)組合,3,南街F2,時尚服裝：G-star;Giordano

57、Mango;MexxJessica配飾及鞋：7 princes;Bata百麗;Muxjoyeux-fr;bloom珠寶：意龍鉆石美容及健康護理：Korres銀行：農行,,業(yè)態(tài)組合,3,南街F3,時尚服裝：Sony歐時力2%配飾及鞋：Shes健康護理：californiafitness,,業(yè)態(tài)組合,3,南街F4,鞋：La senzaLysa&lycotriumph美容及健康護理：ca

58、liforniafitness\許凱造型兒童天地KidslandOkaid西瓜頭兒童美發(fā)玩主義世高玩具生活品味Happy huose傲勝美食：翡翠膳坊八鳥北海道昆布鍋金湯匙私房菜Metting point gelato,,業(yè)態(tài)組合,3,B1,時尚服裝：鴻星爾克配飾及鞋：Cross;Impression亮視點;NikeSparrow;鐘表：Casio美容及健康護理：加美樂匯美舍生活品味：

59、生態(tài)家蘋果專賣Lock lock美食：冰果元素喜買得Coups coffee酒吧：song,,業(yè)態(tài)組合,3,兒童攝影、美發(fā)內有眾多供小朋友玩耍玩具，這樣使小朋友剪發(fā)、照相時變得更加聽話。,,業(yè)態(tài)組合,3,時尚＋藝術＋娛樂＋品牌＋互動＝新業(yè)態(tài)“體驗式”商業(yè)中心,60％左右還是服裝、服飾。同時像酒吧，Club，還有書吧等，占了一定的比重。,不是最高的奢侈品，但是是非常時尚品牌的聚集地 ！,,業(yè)態(tài)組合,3,商品陳列,立體

60、式的服裝陳列 富有藝術特色的櫥窗陳列,,商品陳列與VMD特點,4,VMD特點,展示已招商品牌，形成品牌嫁接促進招商工作。,,商品陳列與VMD特點,4,VMD特點,無論是停車場、電梯間、走道還是手扶梯下面都無處不在的表現(xiàn)出項目的時尚、人性化及藝術感。,,商品陳列與VMD特點,4,VMD特點,天幕這個震撼的賣點被無限放大。,,商品陳列與VMD特點,4,公共空間,公共空間尺度開闊，處處體現(xiàn)開闊大氣。,,室內裝修與導示系統(tǒng),5,中庭,

61、中庭采用屋頂玻璃處理，白天自然采光優(yōu)異。生態(tài)、自然。,,室內裝修與導示系統(tǒng),5,手扶梯,花型圖案交相呼應。整體視覺體現(xiàn)出時尚、華麗以及貴氣。,,室內裝修與導示系統(tǒng),5,藝術品,維塔藝術館的進入以及部分藝術品的展覽，使項目藝術氛圍濃厚,,室內裝修與導示系統(tǒng),5,停車場,停車場裝修現(xiàn)代、時尚。地下停車場是以半小時為最小計量單位，每半小時2.5元，一小時5元。固定1450元/位.月，非固定1250元/位.月 1400個車位 。,,室內裝修與導

62、示系統(tǒng),5,導視系統(tǒng),設有完整的導示系統(tǒng)，非常清晰具體。,,室內裝修與導示系統(tǒng),5,國貿所處地段區(qū)位優(yōu)越，交通便利，帶來大量的消費人流；開發(fā)商的強大實力是項目成功運營的重要保障,,項目簡介,1,天安門,故宮,工人體育場,北京東站,國貿中心,項目基本情況,,位置——東長安街延長線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)；交通——地面交通 東三環(huán)和長安街交叉的金十字；地下交通 一線地鐵；規(guī)?！嫉?2萬平米，總建面56萬平米，由五大部分組成

63、 ，包括寫字樓、公寓、酒店、展廳、商城，各部分均為同類型頂級物業(yè)。開發(fā)商——中方 商務部、外方 馬來西亞郭氏兄弟集團所屬香港嘉里興業(yè)有限公司,,地圖,國貿橋金十字在北京的交通便利度及擁有的高消費人群的數(shù)量都是不可替代的，為其頂級形象奠定了基礎；開發(fā)商的強大實力和政府背景是其塑造頂級形象的重要原因和保障。,國貿是一個綜合體項目，每一類別均為同類型中的頂級物業(yè)，牢固樹立高端形象，同時為商業(yè)帶來消費群,,項目簡介,1,寫字樓,公寓,展廳,飯

64、店,包括兩幢外觀相同的38層寫字樓──國貿大廈1座和國貿大廈2座以及6層的國貿西樓和2層的國貿東樓，總出租面積約11.3萬平方米,展廳總面積1萬平方米，由序廳和三個展廳構成，主要進行中小型和檔次較高的展覽會和博覽會,兩座：五星級的中國大飯店總建筑面積 11萬平方米，客房738間，是眾多元首、商業(yè)巨頭、知名人士的下榻之地；四星級的國貿飯店總建筑面積 3.9 萬平方米，地上 8 層，地下 1 層，共有客房552間,由國貿南公寓和國貿北公寓組

65、成，樓高30層。共有401套房間。主要租客來自于各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，一直被公認是北京頂級豪華公寓,國貿飯店,公寓,國貿展廳,寫字樓,為滿足國貿其他業(yè)態(tài)客戶商業(yè)需求，商城運營而生，經歷10余年的發(fā)展，成為北京高品位消費場所的代表,,項目簡介,1,商品豐富的起步階段經營背景：商業(yè)市場不算豐富，滿足國貿中心寫字樓、公寓及酒店客戶的消費、服務需求經營特色：自營店為主、租賃專賣店為輔的形式。效益：平均出租率達到90%，

66、到94年底年均收益率為60%以上。,,品牌概念初步形成的擴建階段經營背景：95年完成精品區(qū)擴建經營特點：引進國際著名品牌入駐，自營店嘉里中心向主題店發(fā)展，其他自營店逐步向精、深方向發(fā)展效益：國貿商場年平均出租率達90%，到97年97年底年平均收益率為8%以上,,領先業(yè)態(tài)的騰飛階段經營背景：二三期工程開工建設，經營面積擴大，軟硬件功能改造經營特色：商業(yè)業(yè)態(tài)與世界同步，成為真正現(xiàn)代購物中心的MALL,,,98年率先引進品牌專賣店從

67、事零售業(yè)務的經營模式，經過10余年的努力，商城以最具時尚潮流的品牌組合，成為北京高品位消費場所的代表,1990年8月開業(yè)，在北京率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務的經營模式；2000年改造擴建后，總建筑面積6萬平方米，營業(yè)面積為3萬平方米，分為地上兩層和地下兩層；,由2美國著名設計公司ARQUITECTONICA擔綱商城的整體設計，循環(huán)式的結構布局展示出流暢的弧型曲線，將國貿中心的龐大建筑群體有機地聯(lián)系起來，并與地鐵國貿站直接相接，通行十分

68、便利；,全面的業(yè)種組合，服飾名品區(qū)、時尚主題店、休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、辦公服務、家居飾品、兒童服飾區(qū)、主題百貨、超市等一應俱全；,國貿自身的寫字樓、酒店、公寓客戶；周邊使館區(qū)及其他物業(yè)的客戶；全市及海內外來京旅游的高端人群。,商業(yè)概況,規(guī)劃設計,業(yè)態(tài)組合,客戶來源,商業(yè)延續(xù)其整體物業(yè)的高端形象，是北京著名的以提供高檔商品和服務為主的現(xiàn)代化購物場所,,項目簡介,1,合理、全面的品牌組合，充分考慮客戶需求，滿足不同客人時尚消費需求，進