[學習]泰州華潤國際社區(qū)d3地塊商業(yè)部分市場分析(68頁

1、泰州華潤國際社區(qū)D-3地塊商業(yè)部分市場分析,目錄,宏觀市場分析,,城市經濟社會環(huán)境分析城市規(guī)劃分析,泰州概況,泰州概況,泰州地處江蘇中部，長江北岸，是長三角16個中心城市之一。西接揚州市、北面毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州以及鎮(zhèn)江市隔江相望。全市市區(qū)面積428平方公里?？側丝?04萬，現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。泰州工業(yè)經濟基礎雄厚，形成以機電、化工、醫(yī)藥、造船、新材料等為主體的支柱行

2、業(yè)，具有一批全國市場占有率名列前茅的企業(yè)。同時，泰州是全國最大的醫(yī)藥生產科研基地，建有我國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)——中國醫(yī)藥城。泰州產業(yè)發(fā)展規(guī)劃：構建以裝備制造業(yè)，生物技術與新醫(yī)藥、電子信息、新能源三大新興產業(yè)和若干個新興產品集群為主體的“1+3+N”產業(yè)體系；重點發(fā)展現(xiàn)代物流、金融服務、科技服務、軟件和服務外包、旅游、現(xiàn)代商貿等現(xiàn)代服務業(yè)，逐步建成中國醫(yī)藥名城、長江三角洲先進制造業(yè)基地、江蘇省長江南北聯(lián)動發(fā)展樞紐城市、濱江生態(tài)宜居

3、旅游城市。,,泰州到周邊城市的距離,泰州對外交通,?泰州具備水陸空立體交通網絡：鐵路：新長鐵路北接隴海線，南連京滬和浙贛線；寧啟鐵路連接京滬線；借道鎮(zhèn)江站連接京滬高鐵；港口：國家一類港口，2010年吞吐量為9971萬噸，連續(xù)五年內吞吐量增幅在長三角城市中位居第一，即將成為億噸大港。,公路：京滬、寧通、寧靖鹽、沿江高速直達江蘇各市，江陰長江大橋和正在建設中的泰州長江大橋橫跨長江。機場：距離蘇中機場（在建）20公里，無錫碩放機場135

4、公里，南京祿口國際機場193公里，上海虹橋國際機場238公里。,泰州概況,泰州自2002年以來GDP一直保持兩位數(shù)的增幅，每年增幅均超過11％，經濟發(fā)展迅速而穩(wěn)定。盡管2008年的金融危機影響了全球經濟發(fā)展，但泰州GDP增幅首列江蘇省第一，長三角第二（僅次于舟山）。2010年GDP為2,002億元，人均GDP為42,872元/人，宏觀經濟保持健康穩(wěn)步的發(fā)展態(tài)勢。自2002年以來，泰州第一產業(yè)的比例逐漸下降，由于泰州是以制造業(yè)為主的城市

5、，因此第二產業(yè)的比例保持在50%以上。2005年以后，泰州第三產業(yè)的增長超過了第二產業(yè)的增長，顯示出服務業(yè)發(fā)展后勁。但服務業(yè)發(fā)展主要為本地制造業(yè)服務，增長較慢。2010年泰州三大產業(yè)分別占GDP總量的7%，56%和36%，二三產業(yè)共占GDP比重達93%，泰州逐步形成制造業(yè)與服務業(yè)共同發(fā)展的模式。,宏觀經濟,數(shù)據(jù)來源：泰州市政府統(tǒng)計信息,2002-2010年泰州市GDP及增長,2002-2010年泰州市產業(yè)結構,社會消費,2002年至2

6、010年，泰州社會零售品銷售總額持續(xù)保持2位數(shù)的快速增長，其中2008年由于奧運會舉辦對全國消費品市場的促進，當年增長率達到23.3%；年均增長率始終保持在16%以上。,單位：億元,2010年，泰州全市社會消費品零售總額達到550.29億元，增幅達到19%。增幅位列全省第二，在住宿餐飲類總，43家重點商場、超市、連鎖經營店、住宿餐飲商貿企業(yè)全年銷售額突破62億元，同比增長26.57%。,數(shù)據(jù)來源：泰州市政府統(tǒng)計信息,2002-2010年

7、泰州市社會消費品零售總額及增長,2010年泰州市社會消費品零售總額構成,泰州未來的發(fā)展定位是濱江生態(tài)宜居旅游城市，住宿餐飲銷售額是衡量旅游發(fā)展的重要指標之一。隨著泰州經濟的不斷發(fā)展，居民消費結構升級步伐加快，追求生活享受的傾向將明顯加強，合理引導市民消費，可以有效挖掘泰州市零售市場的發(fā)展?jié)摿Α?,居民收入與消費水平,2002-2010年泰州城鎮(zhèn)居民收入-支出情況分析圖,人均收入支出比,從人均可支配收入來看，自2002年，泰州城鎮(zhèn)居民的人

8、均可支配收入逐年增加，收入的增幅連續(xù)7年呈現(xiàn)兩位數(shù)增長，2007年增速加快，近兩年增速較為平穩(wěn)；年均增長率為13.1%。自2002年，隨著收入的增長，人們的消費支出也逐年增加；2003年受“非典”疫情影響，人均消費支出增長較慢，僅為3.5%；2008年泰州人均消費性支出增幅首次突破20%，其中居住性支出和交通與通信支出同比增幅較大，分別為57.12%和39.37%?？傮w來看，人均收入基本為人均支出的1.5倍，尚存在一定的消費潛力；2

9、010年江蘇省人均收入支出比為1.60，盡管泰州居民人均收入與支出都略低于全省平均水平，但收入支出比卻始終低于江蘇省水平，說明泰州居民的消費意愿相對較高，未來隨著人民生活質量的不斷提升，消費能力將會進一步提高。,數(shù)據(jù)來源：泰州市政府統(tǒng)計信息及江蘇省統(tǒng)計年鑒,,居民消費支出結構,2009年泰州市人均消費支出的構成中，醫(yī)療保健、交通和通信、居住和衣服支出增幅較大，唯一下降的是家庭設備用品及服務。交通和通信消費中，受國家“汽車下鄉(xiāng)”、“以舊

10、換新及補貼”等政策影響，交通工具增添是重要的拉動力；居住消費中，人均住房裝潢費用465.37元，同比增長52.81%，表明人們對于居住質量要求逐步提高；雖然國家出臺了家電下鄉(xiāng)政策，但是家電產品的更新?lián)Q代周期一般在10年左右，加上目前泰州各家庭家電產品幾近飽和，短期內難以有較大增長。從各項支出的占比來看，“衣食住行”仍然是泰州市居民消費的主要內容，比例共計73%，表明泰州市的消費以基礎性消費為主。,數(shù)據(jù)來源：泰州市政府統(tǒng)計信息及江蘇省統(tǒng)

11、計年鑒,2009年泰州市人均消費性支出構成,從八大類消費情況看，泰州市居民的享樂型、發(fā)展型消費不斷增加，消費結構不斷優(yōu)化；同時泰州居民的文教娛樂占比偏低、醫(yī)療消費偏高、住房消費偏高，表明泰州的零售市場還有待進一步細分。,泰州人口,2002-2010年泰州市常住人口和戶籍人口,2005-2010年泰州市常住人口數(shù)和增長率,從人口數(shù)量上看，2005年以后，泰州市常住人口呈現(xiàn)先減后增，保持在460萬人至470萬人之間；戶籍人口近年來變動幅度不

12、大，一直保持在503萬人左右；泰州市戶籍人口高于常住人口的現(xiàn)象表明該城市還處于勞務輸出型發(fā)展階段，本地經濟不足以吸引外來人口就業(yè)。根據(jù)第六次人口普查，與2000年的第五次人口普查相比，泰州具有最強消費能力的14-64歲人群占比呈現(xiàn)上升的趨勢，14-64歲人口的比重上升2.82個百分點，2010年占全市人口的74%，為340.1萬人。同時泰州人口素質明顯提高，大學文化程度的人口占7%，高中文化程度的人口占14%，初中文化程度的人口占38

13、.8%,同時泰州家庭規(guī)模趨小，戶均人口為2.89人，低于江蘇省2.94人。表明常住人口的居住條件逐漸提高。,進一步老齡化、小家庭規(guī)模的社會人口結構將深刻地影響泰州社會的消費者行為，而人口的受教育程度逐步提高，也將推動需要專門性人才的現(xiàn)代服務業(yè)進一步發(fā)展，進而帶動泰州消費市場的發(fā)展；但泰州的人口流失現(xiàn)象不容忽視。,數(shù)據(jù)來源：泰州市政府統(tǒng)計信息及泰州第六次人口普查公報,泰州民營經濟發(fā)展情況,“十一五”以來，泰州市民營經濟發(fā)展速度不斷加快。

14、泰州市民創(chuàng)業(yè)持續(xù)升溫，私營企業(yè)和個體經濟數(shù)目都快速增加。2005年，國務院制定了《國務院關于鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發(fā)展的若干意見》，使得民營企業(yè)可以全線參與到整個國民經濟的發(fā)展中去，泰州民營經濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展，增速創(chuàng)歷年最高。2005年至2010年間，私營企業(yè)個數(shù)穩(wěn)步增加，年均增長率為16.7%；個體工商戶個數(shù)變化較大，自2005年開始增長速度逐漸減慢，2008年受國際金融風暴的影響，民營企業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，個體工商戶

15、由于抗風險能力差，經營出現(xiàn)虧損，多數(shù)個體企業(yè)出現(xiàn)停產，2008年增長率出現(xiàn)負增長。,2005-2010年泰州市民營經濟發(fā)展,2005-2010年泰州、無錫和常州民營經濟,泰州民營經濟增加值逐年增加，發(fā)展速度持續(xù)加快， 年均增長率為18.3%；泰州民營經濟總量與常州和無錫相比有較大的差距，主要是因為蘇錫常為江蘇省傳統(tǒng)的經濟發(fā)展較快地區(qū)，而泰州的民營經濟起步相對較晚，在總量上趕超無錫的水平還需要一段時間。,數(shù)據(jù)來源：泰州市經濟信息委員會,單

16、位：億元,泰州民營經濟發(fā)展情況,2005-2010年泰州市民營經濟從業(yè)人數(shù)及增長,民營經濟在快速增長的同時，對于經濟總量的貢獻份額也逐步提升。從2006年之后，泰州民營經濟占GDP的比例超過50%，并以年均1%的速度增長。2010年民營經濟增加值占全市地區(qū)生產總值的55%，比2005年提升8個百分點。從與無錫、常州的對比來看，無錫和常州在民營經濟占整體GDP的比例都高于泰州的該比例，說明無錫和常州兩市的經濟中靠民營經濟帶動的情況更為明

17、顯。泰州私營經濟發(fā)展的領域逐漸變寬，2009年私營企業(yè)中三產服務業(yè)及其它行業(yè)共有企業(yè)數(shù)15805戶，占42.42%，比2005年提高9.21個百分點。與江蘇省全省民營經濟發(fā)展平均水平相比，泰州的民營經濟占GDP總量的比例略高于全省平均水平，說明泰州市的民營經濟的發(fā)展水平在全省處于中游。2007年，泰州民營經濟GDP占比高于全省水平1.5%，到2010年這一差距增加為2.2%。泰州民營經濟在促進經濟社會發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。,

18、2005-2010年泰州及其他城市民營經濟占GDP比例,2005年以來，泰州民營經濟從業(yè)人數(shù)逐年增長。2010年，泰州民營經濟吸納就業(yè)人員為104.07萬人，比2005年增加了45.99萬人。受民營經濟快速增長的影響，速度與經濟規(guī)模一致，2008年泰州民營經濟經營不善，因此從業(yè)人數(shù)的增長率有所減緩，但仍保持在10%以上。近年來，增長速度趨于穩(wěn)定。,數(shù)據(jù)來源：泰州市經濟信息委員會,泰州私車擁有量情況,2005-2010年泰州私車數(shù)量和增長

19、,2005年以來，泰州私人汽車保有量快速增長，2005年，泰州市的私人汽車數(shù)量為4.14萬輛，按常住人口計算，每百人擁有的私人汽車數(shù)量為0.88輛；2010年，泰州市的私人汽車數(shù)量為16.93萬輛，每百人擁有的私人汽車數(shù)量為3.62輛；是2005年的四倍左右。泰州私人汽車保有量增長速度較快，泰州居民表現(xiàn)出極強的購車熱情。2005年以來，泰州私人汽車保有量的年均增長率在30%以上，達到31.08%。2008年，在經濟形勢不容樂觀的情況下

20、，泰州私車增長率仍達到24%，2009年以來，受國家“汽車下鄉(xiāng)”、“購置稅優(yōu)惠”等政策影響，更多居民購買私家車，私車增長率保持在35%以上。但是從每百人擁有私人汽車數(shù)量來看，泰州的水平仍低于常州與無錫，雖然近年泰州的發(fā)展速度顯著，但與江蘇省發(fā)達城市仍有一段差距。,數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計年鑒及泰州市統(tǒng)計公報,單位：萬輛,備注：每百人擁有私人汽車數(shù)量根據(jù)城市常住人口折算。,城市對比分析,城市規(guī)模,戶籍人口（萬人）,從蘇中地區(qū)城市規(guī)模來看，泰

21、州市總戶籍人口少于鹽城，略高于揚州。鹽城為江蘇省面積第一大的城市，人口眾多，而泰州市下轄兩個區(qū)和四個縣級市，人口相對集中。2010年泰州市常住人口為462萬人，泰州城市人口外流較大。雖然無錫和常州兩市的戶籍人口規(guī)模小于泰州市，但泰州市存在戶籍人口與常住人口倒掛現(xiàn)象，而無錫和常州兩市的常住人口數(shù)量要遠大于戶籍人口。因此可判斷無錫與常州兩市外來人口較多，對房地產市場的整體發(fā)展具有一定的推動作用。,從以上四個城市的城鎮(zhèn)人口來看，與戶籍人口不同

22、的是，盡管泰州城鎮(zhèn)人口比例過半，但低于蘇中地區(qū)其他城市；與蘇南城市相比，城鎮(zhèn)化率也明顯較低，而與全省城鎮(zhèn)人口比重相比，低于平均水平4.6%，這說明泰州在江蘇省內城市化水平偏低，具備一定消費力的人口比其他城市相對較少，消費市場總量不大，泰州消費市場存在增長的潛力空間。,2010年城鎮(zhèn)人口及比重,城市對比分析,宏觀經濟,GDP（億元）,人均GDP（元）,從經濟總量（GDP）對比來看，目前泰州市經濟發(fā)展略低于揚州和鹽城，基本與鎮(zhèn)江持平；其G

23、DP落后于鹽城1年左右；從人均GDP指標上來看，鎮(zhèn)江由于面積小、人口少，而電子、造紙、化工、機械、建材等制造業(yè)發(fā)達，且是我國較早的沿海經濟開發(fā)區(qū)和重要港口，因此人均GDP較高，比泰州快3年左右；與蘇中其他城市相比，泰州比鹽城快2年左右，與揚州相差1年左右；整體而言，蘇中地區(qū)城市與蘇南地區(qū)在經濟總量及人均水平上仍有一定的差距。,城市對比分析,社會消費品零售總額（億元）,年人均可支配收入（元）,從社會消費品零售總額來看，泰州的商業(yè)市場總

24、規(guī)模小于其他城市，說明整個市場的消費人群基數(shù)以及消費水平有待提升；雖然泰州的社會消費品零售總額與揚州相差較大，但是在人均可支配收入方面與揚州基本持平，并遠高于鹽城，說明泰州的在個人消費能力方面較其他同類型城市強，距離無錫和常州有一定差距。,城市對比分析,市區(qū)對比,數(shù)據(jù)來源：各市、區(qū)2010年統(tǒng)計公報及2009年江蘇省統(tǒng)計年鑒，其中主城區(qū)各項指標根據(jù)海陵區(qū)和高港區(qū)2010年統(tǒng)計公報計算,從泰州市區(qū)的各項指標來看，泰州主城區(qū)人口最少，但社會

25、消費品零售總額卻占泰州市的三分之一，表明主城區(qū)的商業(yè)市場最為活躍，消費力也相對較高；在人均可支配收入和消費性支出方面，除了興化的收入和支出相對偏低外，其余各個縣市區(qū)水平相差不大，由于整個泰州市區(qū)分布集中，主城區(qū)作為核心商業(yè)市場，將輻射整個泰州市區(qū)的人群，泰興、姜堰、興化和靖江四市的人口也會進一步作為主城區(qū)商業(yè)市場的有效支撐。,泰州經濟發(fā)展目標,根據(jù)泰州城市總體規(guī)劃（2008-2030）修編方案,經濟發(fā)展目標：未來泰州在經濟總量方面，繼續(xù)

26、保持穩(wěn)定高速的增長。規(guī)劃中期到2020年，GDP翻一番；遠期到2030年，GDP翻兩番，隨著經濟的增長，增長的速度逐漸放慢，從2010年的13.5%逐步降到2030年的7%。經濟結構調整目標：要逐步提高二、三產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重，促進經濟結構戰(zhàn)略性調整，到2015年，三次產業(yè)結構比例調整為6:57:37；到2020年，三次產業(yè)結構比例調整為4:51:45；到2030年，三次產業(yè)結構比例調整為3:37:60。人民生活目標：未

27、來城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長在10%以上。,第三產業(yè)比重的提高和人均可支配收入的增長為泰州未來商業(yè)市場的發(fā)展提供了強勁動力。,泰州旅游業(yè)發(fā)展,隨著經濟水平的提高，泰州的旅游經濟逐步繁榮。2002年以來，泰州接待國內外游客人數(shù)逐年增加，年均增長率為16%；從游客構成來看，國內旅游中近距離旅游是主體，并以商務客人和休閑度假客人為主，入境旅游以東南亞地區(qū)游客為主。2009年，泰州舉辦了第四屆中國濕地生態(tài)旅游節(jié)，旅游節(jié)期間，泰州共接待游客160

28、萬人次。越來越多的游客來泰州旅游，促進了泰州旅游總收入的增加，2003年受“非典”疫情的影響，游客人數(shù)和旅游收入增長較慢，2004年以后，旅游收入的增長一直保持在18%以上；2010年，泰州旅游收入為120.61億元，占江蘇省旅游收入的2.57%。盡管旅游總收入逐年增加，但是占全市GDP的比重變化不大，一直在5%-6%左右，表明泰州的旅游業(yè)市場仍處于初步發(fā)展階段，且與江蘇省其他知名旅游城市相比，泰州旅游業(yè)無論從規(guī)模還是從發(fā)展水平上都

29、有一定差距。,數(shù)據(jù)來源：泰州市統(tǒng)計公報,泰州旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃,泰州旅游業(yè)未來發(fā)展將圍繞著爭創(chuàng)“中國優(yōu)秀旅游城市”的目標，以政府主導型發(fā)展、旅游精品發(fā)展為戰(zhàn)略，加強軟環(huán)境和硬環(huán)境建設，重點打造生態(tài)旅游、水鄉(xiāng)旅游、文化旅游的“三條旅游主線”，規(guī)劃到2015年，旅游總收入達 250億元?！吧鷳B(tài)旅游線”是指以溱湖風景區(qū)、李中水上森林公園、江蘇古銀杏群落森林公園等為載體，初步形成以森林觀光、度假和環(huán)境保護為主要內容的生態(tài)旅游發(fā)展格局；“水鄉(xiāng)旅游線

30、” 將以市區(qū)“雙水繞城”、引江河水利工程、靖江的江心洲、興化的烏巾蕩風景區(qū)、大縱湖景區(qū)、垛田風光等為重點，推出水鄉(xiāng)旅游品牌； 未來泰州“文化旅游線”，將著力呈現(xiàn)戲曲文化、水城文化、等特色文化，著力打造“海軍誕生地”、“黃橋戰(zhàn)役”兩大紅色旅游品牌。 旅游的空間布局上，加快完善泰州的“四區(qū)一帶”格局，四區(qū)即泰州文化古城旅游區(qū)、泰州溱湖（溱潼）旅游區(qū)、興化人文水鄉(xiāng)旅游區(qū)和泰州（泰興）紅色旅游區(qū)，一帶即沿江風光帶。,根據(jù)《泰州旅游發(fā)展總體規(guī)劃

31、》（2006-2020）,泰州未來的旅游市場將側重以康體保健、放松身心為動機的休閑度假旅游，隨著交通條件的完善，長三角地區(qū)城市周邊以及近距離城市之間的短距離旅游需求也將逐漸增長，泰州游客的增加將從一定程度上拉動整個市場的消費能力。,望海樓,鳳城河,桃園景區(qū),中國醫(yī)藥城,泰州中國醫(yī)藥城始建于2005年，于2009年經國務院批準成為我國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)， 由科技部、衛(wèi)生部、食品藥品監(jiān)督管理局、中醫(yī)藥管理局與江蘇省政府共同建設。總體規(guī)劃

32、面積25平方公里，由科研開發(fā)區(qū)、生產制造區(qū)、會展交易區(qū)、康健醫(yī)療區(qū)、綜合配套區(qū)五大功能區(qū)組成，未來發(fā)展的目標是在疫苗、生物制藥、化學藥新型制劑、高端醫(yī)療器械、中成藥提取等五個方面形成具有國際競爭力的特色產業(yè)基地。 目前，中國醫(yī)藥城集聚了美國休斯敦醫(yī)學中心、復旦大學等50多家國內外知名大學和醫(yī)藥研發(fā)機構。世界知名醫(yī)藥企業(yè)葛蘭素史克，中央企業(yè)中農發(fā)集團、中化集團及美時醫(yī)療、泰凌醫(yī)藥等280多個企業(yè)（項目）已注冊落戶。2006年以來，泰州

33、醫(yī)藥制造業(yè)的經濟總量一直居全省第一，占全省醫(yī)藥產業(yè)產值的四分之一。增長速度方面，泰州醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展迅速，近五年的年均增長率為21.4%。2009年泰州醫(yī)藥高新區(qū)掛牌成立后，泰州醫(yī)藥產業(yè)進入快速發(fā)展的新階段，2010年，醫(yī)藥產業(yè)產值為360.07億，增長率高達30.5%。2010年，首屆中國（泰州） 國際醫(yī)藥博覽會在中國醫(yī)藥城舉辦，共有511家中外企業(yè)報名參展，4萬人次前來參觀。,2006-2010年泰州市醫(yī)藥產業(yè)發(fā)展,數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)

34、計年鑒及泰州市統(tǒng)計公報,中國醫(yī)藥城發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃用地約1.5平方公里，建設2萬平方米醫(yī)藥研發(fā)大樓、3萬平方米專家服務中心、21幢單元式研究所、11萬平方米符合GMP的標準廠房等。,規(guī)劃用地1.5平方公里，與醫(yī)藥研發(fā)基地相配合，建設國內最大的醫(yī)藥外包基地。重點引進和培育醫(yī)藥研發(fā)外包服務的龍頭企業(yè)。,規(guī)劃面積2平方公里重點發(fā)展醫(yī)藥原材料及其產品物流，形成由研發(fā)生產到物流配送完整的醫(yī)藥產業(yè)鏈為醫(yī)藥產業(yè)的發(fā)展提供配套物流服務。,以泰州醫(yī)藥

35、產業(yè)園和科技園為依托，大力發(fā)展科技研發(fā)服務業(yè)。引進醫(yī)藥研發(fā)、生產、試驗企業(yè)，延伸醫(yī)藥產業(yè)鏈，打造醫(yī)藥產業(yè)群。,泰州商業(yè)市場分析,,商業(yè)市場現(xiàn)狀分析租金及經營狀況分析周邊城市商業(yè)現(xiàn)狀競爭項目分析品牌拓展意向地區(qū)消費者消費習慣,個人消費者問卷調查,通過以下研究方案，研究本項目潛在客群的消費習慣和項目需求。,個人消費者問卷調查分析,學歷分布,職業(yè)分布,根據(jù)統(tǒng)計，被訪者的學歷主要集中在大學本科和大專學歷，其次為高中和技校等，被訪人群

36、的學歷整體水平相對較高；被訪者的職業(yè)主要以內資公司職員、學生、自由職業(yè)者以及國有企業(yè)員工為主。約占到有效問卷數(shù)量的63.2％。,,,個人消費者問卷調查分析,個人收入,家庭收入,家庭結構,從被訪者的個人收入與家庭收入來看，絕大多數(shù)的被訪者個人月收入在1,000-6,000元，其中分布最廣的在2,000-4,000元，占44％；（在有效樣本中共有34份無個人收入，其中23份為學生，無個人收入問卷數(shù)量已在統(tǒng)計中剔除）；家庭月收入主要集中在

37、4,000-10,000元的水平，占有效樣本的73％。消費力主要由家庭收入水平決定；從家庭結構來看，被訪家庭主要以3口之家的小家庭為主要構成，另有4－5個家庭成員的三代家庭共占38％左右，單身家庭數(shù)量較少。,各業(yè)態(tài)每月消費支出,平均每月各項消費支出構成,根據(jù)每月消費支出的統(tǒng)計可以看出，泰州市民每月都會產生的消費為日常消費、逛街購物和休閑餐飲。而有132人在健身SPA方面幾乎沒有消費，占總數(shù)的86.8％被訪者每月在日常用品、逛街購物、

38、娛樂休閑、外出吃飯等方面的消費金額主要集中在201-500元；休閑消費金額相對較少，在休閑餐飲的支出在200元以下。從整體平均來看，泰州市市民每月消費支出的平均為2509元，其中逛街購物的消費額最高為663元，其次為日常用品的購買。整體而言，泰州的消費仍以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，在娛樂休閑、健身SPA方面的消費量并不大，消費的多元化不夠，這也與缺乏必要的市場供應有關。,個人消費者問卷調查分析,消費客單水平,在消費客單水平方面，泰州市民每次逛街

39、購物的消費在100-300元左右，日常用品的單次消費在101-200元以內，而外出吃飯則不同，集中在51-300元的三個價格區(qū)間。娛樂休閑單次消費為50元左右。結合月平均消費支出結構可知，泰州市民每月進行3-4次日常用品的消費，每月逛街3-4次，外出吃飯4-5次，幾乎不進行健身和SPA等活動?？蛦蝺r方面，餐飲消費的客單價為51-100元，娛樂休閑的客單價為50元，為中等水平。,個人消費者問卷調查分析,泰州市民相對單一的消費結構和較少

40、的休閑娛樂健身SPA支出反映出泰州商業(yè)市場多元化的業(yè)態(tài)供應相對較少，選擇性較小。而從每月月均支出說明泰州市消費客群具有一定消費能力。部分客群可承受的客單價較高。,個人消費者問卷調查分析,出行方式,到達消費地點的平均意愿時間（分鐘）,同行者,自行車、助力車以及私家汽車是被訪者消費時的主要出行方式。在購買日常用品時，有15.1%的被訪者選擇乘坐公共汽車和免費班車；進行消費時，80%的被訪者主要與朋友、家人一起，而陪同客戶的比例只2%，表明

41、泰州市居民的消費以家庭式消費為主?？傮w上看，被訪者到達消費地點的時間都在20分鐘之內；其中愿意用于前往健身SPA的時間最短，而對于正餐、逛街購物以及娛樂休閑等，被訪者愿意在路程上花費較多的時間。反映了泰州市民的消費特點：日常性消費就近，休閑性消費的區(qū)域相對較廣泛。,個人消費者問卷調查分析,,,從消費場所區(qū)域的選擇偏好來看，在家附近和商業(yè)區(qū)是被訪者最傾向的消費場所地點，而在這兩個場所的消費內容略有不同。主要體現(xiàn)在逛街購物、娛樂休閑更多選

42、擇在商業(yè)區(qū)，而健身SPA更傾向于在家附近。這與被訪者到達消費地點的意愿時間范圍相一致。被訪者的消費場所主要集中在西壩口商圈，包括泰州一百、金鷹百貨和坡子街；其中38%的首選檔次相對較高的金鷹百貨，其次才是泰州一百和鼓樓購物中心等。但在經常消費的場所選項中泰州一百占第一位。這表明傳統(tǒng)商圈對于泰州市民具有較大的吸引力，但泰州市民更喜歡購物環(huán)境更佳，檔次相對較高的場所。但在實際的消費過程中，仍將會落在像泰州一百這類性價比相對較高的場所。,首

43、選消費場所,消費場所區(qū)域選擇偏好,經常消費的場所,個人消費者問卷調查分析,選擇消費場所時，被訪者最看重的是商品齊全、品牌豐富、交通方便和消費環(huán)境等因素；而周邊商業(yè)成熟、餐飲設施齊全、停車等對消費者消費地點的選擇影響不大。餐飲消費方面，中餐、中西式快餐以及火鍋是被訪者經常進行消費的餐館；娛樂場所方面，KTV、電影院最具吸引力，其次是兒童游樂場，這與泰州的家庭式、朋友聚會的消費類型有關。,選擇消費場所的因素,消費的餐館類型,消費的娛樂休閑

44、場所,,,,個人消費者問卷調查分析,非泰州居住消費人群是否去泰州消費,去泰州消費的頻率,在居住地為非泰州市區(qū)的被訪者中，有56%的人表示會經常去泰州市區(qū)消費；從消費頻次上來看，大部分人的頻次集中在每月去一次，而每周一次的頻率也相對較多。由此說明，泰州市區(qū)的商業(yè)對周邊地區(qū)人群有較強的吸引力，其輻射范圍不僅僅局限于泰州市區(qū)，可覆蓋到泰州市區(qū)消費場所可以覆蓋到全市的消費人群。,消費向心力,個人消費者問卷調查分析,是否去其他城市消費,去其他

45、城市的頻率,去其他城市消費的原因,被訪者中有15%的人表示會去其他城市消費，在這些消費人群中，大部分被訪者是去南京和蘇錫常等商業(yè)相對發(fā)達的城市消費，其中去蘇南消費的頻率更頻繁；但泰州周邊的揚州和南通雖然距離相對較近，但其市場吸引力并不強，綜上所述，泰州目前存在消費外溢的現(xiàn)象，外溢城市以出行成本不高，但商業(yè)市場相對發(fā)達的地區(qū)為主。去其他城市消費的人群中，過半數(shù)是因為泰州買不到想要的品牌商品，此外還有13%的人是順帶性消費，只有4%的人認

46、為泰州整體商業(yè)檔次偏低。這與目前泰州商業(yè)市場百貨數(shù)量少，且品牌和商品種類較少，可選擇性不強的現(xiàn)象一致。,泰州存在小部分消費外溢的主要原因是泰州零售市場品牌種類較少，目前的泰州商場難以滿足消費者的需求?？梢钥闯鱿M者希望市場上能有更多的品牌資源以供選擇。,消費外溢,個人消費者問卷調查分析,經常購買的服飾品牌,未進入品牌的認知度,被訪者針對提供的20多個常見的服飾品牌，選擇出最受歡迎的五個品牌依次為達芙妮、耐克、美特斯邦威、海瀾之家和安踏，

47、反映出中檔的運動休閑服飾在泰州消費市場上更受青睞。而對于ONLY、VERO MODA等中檔時尚品牌，被訪者反映一般；對于H&M、ZARA等快銷時尚品牌雖然泰州市場暫未供應，但仍有部分消費者會購買?？傮w上看，泰州零售市場的品牌有限，同時消費能力有限，多數(shù)人只會購買中低檔的運動休閑類品牌。,對于20個剛進入或未進入泰州市場的零售品牌，泰州市民認知度最高的五個品牌依次為星巴克、味千拉面、星期六、TATA和DQ，其次優(yōu)衣庫和播的認知

48、度也相對較高。對于其他一些一二線城市常見品牌的認知度相對較低，其中有27人選擇均不了解這些品牌，表現(xiàn)出泰州市場對未進入市場的品牌認知度較低，消費者需要優(yōu)質的購物中心進行品牌的再教育。,,,個人消費者問卷調查分析,從消費者調查的結果來看，擁有奢侈品牌單品的人數(shù)共15人，占到了總調查人數(shù)的10%；其中有4人出現(xiàn)了擁有多個奢侈品品牌單品的情況，占擁有人數(shù)的26.7%；從購買地點來看，其中8個單品品牌在一線城市購買此類商品，其次是南京、無

49、錫、蘇州等二線城市，在海外購買的人數(shù)有3人。從此消費地點的分布來看，有海外購物經驗的人相對較少，說明消費者對此類商品的價格敏感度并不高；從購買人群的收入特征來看，擁有奢侈品單品的受訪者，家庭月收入基本在5000元以上，而達到11000元以上的人數(shù)有7人。個人收入主要集中在4000-6000元左右的水平，職業(yè)特征主要集中在個體私營老板、自由職業(yè)者、外企/合資公司職員，也有部分學生。從品牌分布來看，LV與GUCCI這類知名品牌相對較

50、多，而COACH這類入門級的品牌擁有量為零，呈現(xiàn)出炫耀性消費的特征。對于如果泰州有該類品牌專賣店，則是否會考慮在泰州購買的回答，有80%的奢侈品擁有者表示會購買。,如泰州有，是否會購買,個人消費者問卷調查分析,是否會將本案作為經常消費的場所,吸引前來消費的因素,,從消費者對本項目的態(tài)度來看，11%的消費者表示肯定會來，50%的消費者表示可能會來。其中認為前來消費的因素在于交通便利、購物環(huán)境好、商品服務齊全、有吸引力的品牌和經常有折

51、扣等促銷活動。而不愿前來的因素主要是在距離和交通方面的因素居多。綜上，消費者對交通便捷性的要求相對較高，其次是商場的環(huán)境與品牌豐富度的要求。而消費者對于體量規(guī)模、停車等其他要求并不敏感，因此打造一個便捷性強且環(huán)境良好、內容豐富的購物中心是消費者理想的購物場所。,不愿前來的因素,,個人消費者問卷調查分析,,休閑娛樂,,,,服務,,,,個人消費者問卷調查分析,對服飾單品、餐飲及娛樂休閑業(yè)態(tài)能夠承受的客單價進行了統(tǒng)計，得出以下結論：,服飾單

52、品,,餐飲,,休閑娛樂,從服飾單品能接受的價格來看，主要集中在100-600之間，其中300-400比例最大，占被訪者24%。從該價格來看，基本能接受一般中端水平的品牌。從餐飲類能接受的人均價格來看，約半數(shù)消費者選擇50-80元/人/次的消費水平，能接受80-120元的也有13%，僅有5%能接受150元以上的水平，因此基本仍保持在中端偏高餐飲品牌的消費水平。從休閑娛樂的人均價格來看，30-120元為大多數(shù)，80-120元的占到了總數(shù)

53、的26%，相比餐飲能夠承受稍高價位的數(shù)量要多。,消費者研究總結,從消費者來源來看，泰州市目前的商業(yè)項目對周邊區(qū)域人口有一定的吸引力，56％的其他地區(qū)人口目前已經會去泰州消費，且頻次基本在每月1次，而有部分人群能達到每周1次。但同時，由于泰州市的商業(yè)市場發(fā)展速度相對較慢，品牌的時尚度和檔次與一些大中型城市有較大差距，因此也存在消費外溢的現(xiàn)象。消費外溢最主要的原因還是泰州當?shù)仄放频倪x擇度不夠以及商品不夠豐富，消費外溢大部分還是表現(xiàn)在偏高端的

54、消費。從消費檔次來看，泰州各業(yè)態(tài)目前的主力的客單價主要集中在中端消費，雖然消費的業(yè)態(tài)相對較為傳統(tǒng)，在健身、SPA等相對時尚的業(yè)態(tài)消費較少，但整體而言客單價主要集中在一些中端品牌。有部分奢侈品消費人群，這部分人群對奢侈品的消費呈現(xiàn)出炫耀性消費的特征，海外消費相對較少說明這類買家對價格敏感度不是很高，其消費場所主要還是集中在一線城市，大部分人群表示如果泰州當?shù)赜袑Ｙu店會在泰州當?shù)叵M。我們認為泰州當?shù)氐纳莩奁废M人群基數(shù)仍相對較低，對引進

55、奢侈品品牌建議持謹慎態(tài)度。從消費場所來看，消費者首選的購物場所是金鷹百貨，而經常消費的場所卻是泰州一百，這反應了消費者對購物環(huán)境已有一定的訴求，但對品牌的認知以及客單的承受能力更接近于泰州一百的水平。如何能夠既做到購物中心內部環(huán)境的良好品質，又能夠在品牌的選擇上更符合消費者的訴求，值得本項目在開發(fā)過程中認真研究。從對業(yè)態(tài)的偏好來看，泰州當?shù)氐南M呈現(xiàn)出家庭型消費的特點，兒童服裝、兒童游樂場所、大型超市、美食廣場、電玩等業(yè)態(tài)相較一線城

56、市而言比例較高。但教育培訓、早教、健身SPA等在一線城市起步較晚的業(yè)態(tài)在泰州目前的接受度相對較低，這也反應出泰州商業(yè)市場目前業(yè)態(tài)發(fā)展的相對滯后性。,投資者研究,調查方案,投資者研究,被訪者中，年齡在26-45歲的人群占88%，這部分人群屬于社會中堅力量，有既穩(wěn)定又高的收入，具備了投資的實力，且容易接受各種新理念；,88%,被訪者職業(yè)主要以私企、個體老板居多，主要是因為這部分人經濟基礎好，有投資的理念和實力；普通職員比例較高也說明這類人的

57、投資意識漸漸增強；,投資者概述,投資者研究,受訪投資者居住較為集中，主要居住在中心城區(qū)，包括海陵區(qū)和高港區(qū)，在個別市域也有分布，如泰興和姜堰；,投資者概述,四分之三以上的受訪者工作在海陵區(qū)，其次是高港區(qū)和泰興；,投資者研究,,多數(shù)受訪者家庭年收入在50萬以內，另有24%的受訪者在51-100萬之間，受訪投資者具有一定的經濟基礎，投資潛力較強；,投資者概述,多數(shù)被訪者主要是從報紙上獲取信息的，其次是通過路過樓盤售樓處、戶外廣告和網站獲取。

58、,投資者研究,除了投資非住宅產品，三分之二的被訪投資者還會在股票上進行投資，另外部分被訪者會選擇期貨進行投資；,在非住宅產品的投資選擇上，4種產品雖然均有潛在的投資人群，相比之下，商鋪和居住型公寓具有絕對優(yōu)勢；,投資者對投資市場整體看法,投資者研究,投資者對房地產的投資信心有所下降，認為地產市場有泡沫，且泰州市外來人口不足，房地產價值上升空間有限；大部分被訪者對非住宅產品的投資采取比較謹慎的態(tài)度，一方面是因為市場及城市發(fā)展趨勢并不明朗

59、，另一方面是對非住宅類產品了解不多；一些表示會投資非住宅產品的客戶，除了一些用于自己經營的原因外，大部分普通投資者主要考慮自身資產的沉淀，將來可以留給子女一些固定資產的角度，而考慮短期盈利的客群并不多見。,商鋪和住宅是泰州買家傳統(tǒng)的地產投資類型。而商鋪是現(xiàn)階段泰州市場認為最有投資價值的非住宅產品；僅次于商鋪的是類住宅型公寓產品，這類產品與住宅具有功能上的可替代性，投資人較容易接受；對于寫字樓和SOHO公寓投資產品，大部分人持保留態(tài)

60、度，主要原因是寫字樓的市場需求潛力并未顯現(xiàn)，而SOHO公寓的可替代性太強。投資者對此類產品的主要關注點在于寫字樓市場的需求和城市未來規(guī)劃會帶來的流動人口數(shù)量未知。,投資者對投資市場整體看法,投資者研究,泰州市場的居住習慣以寬敞舒適為主，因此大多數(shù)被訪者對于居住型產品的需求面積在81平米以上，而46-60平米的產品由于總價較小，適宜投資，也有一部分需求。,絕大多數(shù)被訪者希望居住型公寓產品的價格不高于90萬元；,投資者對居住型公寓產品需求調

61、查,投資者研究,對于精裝修是否是影響選擇的因素，選擇否比選擇是的被訪者比例多，同時還有42%的被訪者認為無所謂；大部分受訪者表示，仍希望自己在裝修風格上有選擇權。,在所有被訪者中，82%的人希望精裝修的標準在1000元以內，在這之中還有近一半的人希望精裝修的標準為500元/平米；,投資者對居住型公寓產品需求調查,投資者研究,接近一半的受訪者可以接受產權只有50年；,多數(shù)被訪者可以接受水電、供暖按商業(yè)物業(yè)標準收費；,只有極少數(shù)受訪者可以

62、接受沒有燃氣；,投資者對居住型公寓產品需求調查,半數(shù)被訪者對于居住型公寓產品涉及的敏感為題不是太重視，他們對產權、水電和供暖收費標準等問題不是太在意，但非常在意燃氣可否使用的問題；,投資者研究,大多數(shù)被訪者認為商業(yè)和園林景觀是居住類公寓產品最應有的配套設施，另外對醫(yī)院和教育機構也比較重視；,選擇獨立和綜合體內的被訪者比例差別不大，但傾向于綜合體的略高一些；,投資者對居住型公寓產品需求調查,投資者研究,絕大多數(shù)被訪者都會考慮購買本項目中的

63、居住型公寓產品，主要因為他們覺得項目有很好的升值前景，另外位置好、產品類型豐富和開發(fā)商的自身實力也是他們重點考慮的因素；,投資者對居住型公寓產品需求調查,選擇暫不考慮購買的被訪者多出于對家庭成員未來工作學業(yè)發(fā)展會產生變動的考慮；,投資者研究,被訪者可接受的價格相對較為集中，在6000-10000元之間，而半數(shù)以上被訪者可以接受的價格在6000-8000元的單價；,由于該類型的產品與住宅產品的可替代性較強，因此多數(shù)被訪者購買此類產品的用途

64、是自用，其次是投資；,投資者對居住型公寓產品需求調查,投資者研究,,投資者對商鋪產品需求調查,多數(shù)被訪者看中的是開發(fā)商的實力與項目未來的升值前景，而地段為的因素占到了總數(shù)的18.8%，并非決定性因素。,投資者研究,絕大多數(shù)的受訪者可以接受的商鋪總價在300萬以內，另外還有四分之一多的人可以接受100-300萬之間。除此之外還有部分受訪者可以接受更高；,投資者對商鋪產品需求調查,大多數(shù)被訪者對于商鋪面積的需求，選擇70-100平米和150

65、-300平米商鋪面積的人數(shù)相當，分占被訪者的三分之一以上；,投資者研究,自用的受訪者中，在業(yè)態(tài)上的選擇傾向餐飲、服裝服飾、藥房和洗衣店；,其中三分之二的人對自己傾向的業(yè)態(tài)有經營的經驗；,投資者對商鋪產品需求調查,大多數(shù)被訪者購買本項目商鋪的用途為投資，只有少部分是自用；,投資者研究,全部被訪者都會考慮購買本項目中的商鋪，購買的原因主要是升值前景好和對開發(fā)商比較認可，另外項目位置好也是重要因素；,投資者對商鋪產品需求調查,N/A,投資者研

66、究,對本項目商鋪面積的需求選擇上，50-70平米和150-300平米的人數(shù)相當，各占總數(shù)的三分之一以上；,大多數(shù)受訪者可以接受的商鋪單價在每平米20000元以內，另有四分之一多的人希望價格在10000元以內；,投資者對商鋪產品需求調查,投資者研究,綜合：被訪者對停車位的要求不高，一鋪一車位即可滿足；,投資者對商鋪產品需求調查,投資者研究,對于面積的需求主要集中在100-200平米；,全部受訪者都傾向選擇綜合體內的寫字樓產品；,價格優(yōu)惠

67、；有優(yōu)惠政策，如減免或降低稅費，公司注冊方便，可吸引租戶；,投資者對寫字樓產品需求調查,投資者研究,所有被訪者認都會考慮購買本項目中的寫字樓產品，主要是因為項目有很好的升值前景，其次項目位置好、產品類型豐富和開發(fā)商的實力也是考慮因素,投資者對寫字樓產品需求調查,N/A,投資者研究,多數(shù)被訪者可以接受的價格在每平米6000-8000元之間；,多數(shù)投資者購買本項目寫字樓用來投資；,物業(yè)管理水平要高，服務周到；,投資者對寫字樓產品需求調查,

68、投資者研究,投資者概述及對投資市場看法受訪者獲取非住宅類產品銷售信息的主要渠道是通過報紙和戶外廣告；他們年齡主要集中在26-45歲之間，家庭年收入穩(wěn)定且高，有較強的經濟基礎，投資潛力較強；他們目前對投資非住宅類產品的態(tài)度仍是觀望，原因在于未來市場以及地區(qū)發(fā)展的不確定性和對非住宅類產品的認知度不足；現(xiàn)階段如果選擇投資，他們比較看好泰州市場上的商鋪和住宅類公寓產品，這兩類為泰州市場傳統(tǒng)的地產投資產品，對它們的投資傾向較大；,小結,投