[教育]依云花城項目開發(fā)戰(zhàn)略計劃

1、1,關于永安信®置地依云花城項目戰(zhàn)略規(guī)劃,2,目錄,珙縣項目開發(fā)背景數據依云花城項目戰(zhàn)略規(guī)劃依云花城項目工作計劃,3,永安信®珙縣項目開發(fā)背景數據,4,宜賓市區(qū)房價保持整體穩(wěn)定上漲,置信萊茵河畔2006年開盤價格3380元/平米 ，目前已經上漲20%宜賓市房地局發(fā)布數據2007年5月房價同比上漲7.9%2006年6月宜賓土地拍賣，中壩3個地塊樓面價格突破1800元/平方米，最高價格1880元/平方米宜賓市國

2、土局土地利用管理科科長曾令焦認為供需關系是決定房價走勢的主要因素 今年市國土局的土地供應量可能會控制在800畝左右，不會再像2002年到2006年供應量為1200畝 宜賓每年新增人口約5萬人，假設城區(qū)新增人口為3萬人，約100萬平方米的土地基本上能解決新增人口需求問題 考察的宜賓天成房產董事長夏鳴從業(yè)內分析認為宜賓房價將繼續(xù)上漲購房需求的增長，去年各區(qū)縣的人在宜賓的購房份額就占了20%，預計還會增長新推出的房源總量變化不大，

3、2007年竣工面積跟2006年差不多房價成本的增加，房價成本包括地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，這四部分費用上漲，房價成本也會增加房價自然要漲,5,珙縣主要鎮(zhèn)鄉(xiāng)擁有眾多人口和保持增長的經濟,6,珙縣在宜賓南部區(qū)域擁有一定的優(yōu)勢資源和影響,珙縣位于宜賓市南部境內有溝通云、貴、川三省的敘高公路、川云公路、宜威公路等主干公路，成珙鐵路、金筠鐵路貫穿縣境，是宜賓市南部重要交通樞紐和物資集散地全縣幅員面積1149.5平方千米，

4、其中耕地面積15864公頃，森林面積75萬畝，森林覆蓋率達42.96%轄8鎮(zhèn)13鄉(xiāng)，其中3個苗族鄉(xiāng)，262個村16個社區(qū)1664個村民小組地勢南高北低，以低山為主，間有丘陵槽壩，屬亞熱帶濕潤性季風氣候區(qū)珙縣礦產資源豐富，是四川省重要的能源、建材、化工基地探明無煙煤儲量12.45億噸，優(yōu)質硫鐵礦儲量2.3億噸，石英砂礦儲量4700萬噸，石灰石遍布縣境此外還有玄武巖、大理石、耐火粘土礦、優(yōu)質陶瓷粘土等礦產資源旅游資源豐富，有國家

5、級文物保護單位僰人懸棺；省級風景名勝芙蓉山風景區(qū)、蜀南溫泉,7,珙縣的建設重點是目前的縣城發(fā)展,珙縣縣城總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃編制工作全面結束以“一河/一樓/一路” 為重點的縣城基礎設施建設加快推進民泰路、安康路、余家垃圾場二期及珙泉鎮(zhèn)街道整治三期工程全部竣工，安居路、金龍街營盤市場段基本完工安民路、中心巷、景苑路、大四方街等第二批市政工程建設加快推進巡場河綜合治理施工圖設計全部完成，已進入工程招投標階段巡場過境公路二期工程

6、正抓緊實施拆遷，部分路段已開工珙縣四大家綜合辦公樓工程、宜珙路武家橋高架橋工程設計方案完成評審珙縣青少年文化活動中心、縣人民醫(yī)院傳染病區(qū)項目主體工程基本竣工舊城改造完成投資8808萬元，實現竣工面積5.2萬平方米上羅、孝兒、洛表等小城鎮(zhèn)建設步伐加快公路建設玉中路改建竣工，洛三路路基鋪筑完成，宜珙路珙縣段、楊洛路、底周路路面鋪筑基本完成,8,珙縣工業(yè)保持良好增長使居民購買力同步增加,珙縣現有工業(yè)體系由煤炭開采、水泥、化工、冶煉鑄

7、造、農產品加工等行業(yè)組成煤炭年生產能力290萬噸，經過整治后全縣共有煤礦64個，其中年產21萬噸規(guī)模礦井1個，15萬噸規(guī)模礦井1個，6萬噸規(guī)模礦井15個，其余為3萬噸以上礦井水泥年生產能力145萬噸，其中，縣屬水泥企業(yè)5個，年生產能力80萬噸化工企業(yè)以中正化學有限公司為代表，生產規(guī)模為硫酸12萬噸/年、磷銨8萬噸/年冶煉鑄造以慶昌鐵業(yè)公司為代表，年產生鐵規(guī)模為8萬噸農產品加工業(yè)以金鷹食品公司、金園食品公司、林海竹蓀公司為代表

8、全縣現有規(guī)模以上企業(yè)23戶，2005年國有及年銷售收入500萬元以上非國有企業(yè)實現工業(yè)總產值80066萬元，同比增長45.42%；實現利稅15014.2萬元，同比增長162.81%,9,珙縣人口和經濟都保持著良好的增長,2005年末總人口41.56萬人，其中非農業(yè)人口9.67萬人，人口自然增長率為2.38‰少數民族14個，人口23466人，占總人口的5.6%，其中苗族人口最多，占少數民族人口的95％全縣實現地區(qū)生產總值19.17億元

9、，比上年增長11.4%第一產業(yè)增加值4.87億元，增長4.9%第二產業(yè)增加值7.91億元，增長18.1%第三產業(yè)增加值6.39億元，增長8.1%地方財政一般預算收入5320萬元，增長24.53%全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現增加值6.03億元，增長24.3%全社會固定生產投資7.5億元，增長10.6%，引進項目19個，到位資金4.2億元,10,珙縣民營經濟規(guī)模保持增長確保高檔購房者的數量,全縣民營經濟在工業(yè)方面主要以采礦業(yè)（煤礦和

10、非煤礦山）和建筑行業(yè)為主有煤礦64個，年生產規(guī)模290萬噸。有非煤礦山75個，年生產規(guī)模230萬噸企業(yè)主要以資源消耗型為主，幾乎是銷售原材料在商業(yè)方面主要集中在珙泉、巡場兩地，規(guī)模小建筑業(yè)方面主要是本地建設為主，異地規(guī)模攬活的不多總體上總量小、規(guī)模小、粗放型、資源消耗型、坐地經營型全縣共有民營經濟組織6402戶，個體工商戶6095戶全年新發(fā)展獨資企業(yè)42戶，合伙企業(yè)17戶，有限責任公司112戶，個體工商戶1474戶民營經

11、濟組織注冊資金36196萬元，總產值44161萬元，銷售總額或營業(yè)收入87570萬元，社會消費品零售總額63955萬元實現增加值90963.2萬元，同比增長18.85﹪，占GDP比重為46.6﹪,11,永安信®依云花城項目戰(zhàn)略規(guī)劃,12,消費者分析與定位,珙縣缺少帶有完善園林和配套的綜合性住宅區(qū)珙縣目前住宅品質較底珙縣具有良好的煤礦和鋼鐵\電力\化工資源，這些相關的企業(yè)中高層收入較高，是依云花城項目的主要消費者該部分購

12、買消費者預計為500戶，以三居室為主珙縣目前住宅供應量有限，而珙泉鎮(zhèn)具有傳統(tǒng)的居住習慣和商業(yè)，將吸引珙縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房，特別在提供有品質的產品后該部分購買消費者預計為200戶，以二/三居室為主珙縣在外務工人員超過15000人，這些人員具有較好的收入，但因為家庭的原因仍將在珙縣購買住房，依云花城將是良好的選擇該部分購買消費者預計為200戶，以二/三居室為主珙縣因為良好的自然資源，所以有一批發(fā)展良好的私營企業(yè)主，這些私營企業(yè)主因

13、為企業(yè)的關系難以長期離開珙縣居住，在依云花城配套完善情況下將成為這些私營企業(yè)主居住的良好選擇該部分購買消費者預計為100戶，以大面積為主另外的購買消費者還包括投資者/單位購買者/養(yǎng)老者,13,品牌與產品定位背景,珙泉鎮(zhèn)及珙縣現實狀況珙縣為丘陵地帶，具有良好的綠化，但城鎮(zhèn)較小并且擁擠，是典型的中國丘陵鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在最近十年城市建設和居住沒有根本改變目前國家積極推進中小城鎮(zhèn)發(fā)展珙縣及附近中小城鎮(zhèn)均缺乏具有良好社區(qū)和居住品質的綜合地產項目

14、依云花城構想支持依云花城--英文名稱是“evian flower city”依云是法國的一個小鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上人口8000人，背靠阿爾卑斯山，隔著萊芒湖和瑞士遙遙相望 依云這個只有8000居民的法國小鎮(zhèn)，背靠阿爾卑斯山，面對萊芒湖，有山有水這里的酒店和民居，大多倚山而建，遠眺萊芒湖 依云花城具有典型的歐洲小鎮(zhèn)居住品質和良好環(huán)境將歐洲小鎮(zhèn)的居住品質和體驗有針對性移植到珙縣發(fā)展創(chuàng)造中小城鎮(zhèn)居住的典范形成全新的中小城鎮(zhèn)居住方式和地產品

15、牌,14,依云花城品牌與產品核心定位,品牌核心中小城鎮(zhèn)最佳居住品牌具有歐洲居住精神和內涵的品牌中國具有代表性的中小城鎮(zhèn)地產品牌改變和顛覆目前中小城鎮(zhèn)居住的品牌定位核心立足中小城鎮(zhèn)優(yōu)良品質大型完善居住社區(qū)注重居住生活品質和優(yōu)良環(huán)境滿足大家庭居住為主體現歐洲生活和居住理想,15,依云花城開發(fā)步驟,依云花城總體占地約80畝分為兩期開發(fā)，其中1期占地約35畝，2期占地約45畝地產行業(yè)開發(fā)周期快是重要的競爭能力，依云花城

16、將采取快速開發(fā)，快速發(fā)展的方式1期開發(fā)計劃如下啟動2007年10月預售許可2008年3月主體結構封頂2008年9月交房2008年12月2期開發(fā)計劃如下啟動2008年6月預售許可2008年10月主體結構封頂2009年5月交房2009年12月,16,依云花城價格與付款,目前珙縣供應現房價格為1200元-1300元珙泉鎮(zhèn)目前沒有現房供應，珙泉鎮(zhèn)土地價格30-40萬/畝，容積率為3的情況下折合樓面價格為150元/平方米珙

17、縣房產價格主要受以下影響整體環(huán)境土地價格投資前景依云花城將根據消費者反應保持靈活的定價以1000元-1100元/平方米的較低價格入市在市場反應良好資金回收順利情況下調高價格100-200元/平方米在建立銷售信心后整體提高后期價格和2期價格根據當地消費習慣保持靈活付款方式，以全額付款為主針對慶昌公司員工采取低價兼具獎勵方式針對大型企業(yè)采用集團較低價格購買方式,17,依云花城建筑風格,依云花城立足歐洲小鎮(zhèn)風格和創(chuàng)新城鎮(zhèn)居

18、住方式，所以建筑風格首先要體現創(chuàng)新和吸引人，另外融合歐洲居住元素售樓處具有示范效應，整體采取簡潔和吸引關注的原則多層住宅采用簡潔立面，考慮環(huán)境和視覺因素，采取深褐色和淺色搭配效果社區(qū)配套景觀以人工精致景觀為主，配合部分水體，區(qū)別山區(qū)的自然景觀整體建筑在大環(huán)境中具有突出和精致的效果，目標是成為中小城鎮(zhèn)開發(fā)的一個樣板,18,依云花城推廣策略,依云花城的推廣不僅考慮目前的銷售問題，同時將為長期建立中小城鎮(zhèn)居住典范的品牌而思考對于中小

19、城鎮(zhèn)依云花城將是居住的高端品牌考慮中小城鎮(zhèn)實際，在推廣中采取的主要媒體是戶外、有線電視、傳單、公交車輛推廣中除廣告外，很重要的推廣手段是口碑營銷和事件營銷，需要按當地習慣定期進行推廣活動廣告和推廣定位采取占據高位，以新的概念和精致的規(guī)劃圖來打動消費者推廣必須形成整合傳播，整體形象注重細節(jié)突出品牌及蘊藏的中小城鎮(zhèn)居住創(chuàng)新形象,19,依云花城綠化與車位設置,綠化景觀 設立2處集中景觀區(qū)精致的人工景觀較高的綠化率多處布置中小水

20、體附送花園車位需求和設置以戶數的60%進行車位規(guī)劃道路停車占總體車位2/3，集中停車占總體車位1/3如需實施人防工程，則人防工程可以作為停車位使用游樂休憩設施 設立2處戶外健身設施設立1處幼兒娛樂區(qū)設立小型籃球場1處,20,依云花城相關配套設施規(guī)劃,物業(yè)管理初期引進宜賓具有影響力物業(yè)管理公司，在熟悉和具有經營人才后自行進行優(yōu)質的系統(tǒng)物業(yè)管理免費提供班車往返珙縣和珙泉購物場所 在社區(qū)內設立中型購物場所，滿足日常需

21、要，可以考慮具有品牌和影響力的超市文化教育社區(qū)內提供幼兒園教育醫(yī)療衛(wèi)生配合慶昌公司共同設立社區(qū)醫(yī)療機構，保持3-4人編制金融服務引進銀行儲蓄機構郵政電信服務設立郵政服務，提供全面電信服務，提供移動電信簡易業(yè)務娛樂/餐飲設立3-4家餐飲店，1-2家茶樓，同時考慮項目高檔定位，適當考慮書店/咖啡館等場所,21,依云花城競爭情況分析,依云花城在珙泉缺乏競爭者，最重要的是激發(fā)購買者的購買需求依云花城在珙縣具有一定的競爭，因

22、為珙縣的地理位置和大配套更具有優(yōu)勢，珙縣目前有3家開發(fā)商和2個項目將與依云花城競爭目前的競爭者除具有一定的當地開發(fā)經驗外，其他方面的競爭能力較弱競爭者的產品設計、推廣、配套、服務均維持在比較低的水平競爭者產品因為土地成本較高，所以整體價格高于依云花城項目珙縣競爭項目將吸引部分依云花城購買者，購買者重疊率在35-40%從目前珙縣土地供應情況分析，未來競爭情況不會發(fā)生太大改變總體來看，依云花城因為地理位置而具有一定的競爭弱點，但

23、針對性的購買客戶類別中依云花城項目具有無可比擬優(yōu)勢,22,永安信®依云花城項目工作計劃,23,依云花城項目前期主要工作,,,,,,征地,勘察設計,地質勘查,設計招標,規(guī)劃設計方案選定,建筑設計,拆遷,辦理施工執(zhí)照,編制施工組織設計,工程預算造價,,,,,,1.前期工作,2.施工準備,3.工程管理,4.房屋銷售,5.售后服務,,,,,24,依云花城前期工作詳細分解,25,依云花城施工準備主

24、要工作,,,,,,審核施工圖,七通一平,材料設備訂貨,辦理開工報告,組織招標,簽訂施工合同,組織施工單位進場,組織設計交底,審查施工圖設計,,,,,1.前期工作,2.施工準備,3.工程管理,4.房屋銷售,5.售后服務,,,,,26,依云花城施工準備工作詳細分解,,正式用電申請及施工臨時用電申請,建設項目上水申請,,建設項目排水申請及臨時排水申請,,建設項目燃氣申請,,其它必要配套申請,,辦理施

25、工許可證,工程發(fā)包,辦理合同簽證,,,委托質量監(jiān)督,委托文明安全監(jiān)督,,,業(yè)主工程項目管理,,,,,,,,施工單位竣工,,27,依云花城工程管理主要工作,,,,,施工放線,規(guī)劃部門驗線,勘察設計部門驗槽,組織樁基驗收,隱蔽工程預驗,結構簽訂驗收,,,,,,,竣工工程預驗,組織竣工驗收,竣工資料歸檔,辦理竣工決算,1.前期工作,2.施工準備,3.工程管理,4.房屋銷售,5.售后服務,,,,,28,依

26、云花城工程管理工作詳細分解,施工單位工程竣工,施工單位提交：工程技術與竣工圖質量簽證文件工程結算資料,現場監(jiān)理工程師組織初驗,是否合格,,,總監(jiān)理工程師組織全面檢查進行預驗收,是否合格,,,,,,,否,是,否,是,,,,,,開發(fā)商組織正式驗收,,工程質量等級評定,,簽署驗收意見書,,工程交接,審核預算書,,處理工程索賠,,,,,29,依云花城銷售與售后服務主要工作,,房屋預售,價格報批,報工程竣工單,房屋記賬入庫,房屋銷售,,,

27、,,,,組織交房,建立物管機構,建立房屋檔案,建立服務制度,,,,日常管理,1.前期工作,2.施工準備,3.工程管理,4.房屋銷售,5.售后服務,,,,,,,,,,,,,30,依云花城房屋銷售工作詳細分解,項目竣工驗收,委托房產測繪,,辦理預售許可證,,商品房預售與業(yè)主簽訂購房合同,,《商品房預售合同》登記備案,,委托建筑面積測繪,房屋權屬新建登記,,,,辦理《房屋產權證》,,分割《房屋產權證