[教育]張家港暨陽(yáng)湖項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃

1、張家港“暨陽(yáng)湖1號(hào)” 營(yíng)銷推廣報(bào)告,報(bào)告的目的,1、明確暨陽(yáng)湖1號(hào)08年?duì)I銷主線、營(yíng)銷策略與媒體通路；2、明確暨陽(yáng)湖1號(hào)項(xiàng)目推廣定位、推廣節(jié)奏、推廣主題與廣告風(fēng)格，以避免后　 期大量工作重復(fù)與工作反復(fù)；3、明確08年工作階段、工作重點(diǎn)與雙方工作內(nèi)容，并在后期根據(jù)階段工作重點(diǎn)　 嚴(yán)格執(zhí)行。,,報(bào)告結(jié)構(gòu),市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,營(yíng)銷策略,全年工作計(jì)劃總表,全年媒體預(yù)算總表,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,,,,,,市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,

2、營(yíng)銷策略,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,第一部分,,,,一、客戶預(yù)判,目標(biāo)客源構(gòu)成,基礎(chǔ)客群：是本案最重要的核心客群張家港本地客源，主要來(lái)自錦豐、塘橋、金港等地的私營(yíng)企業(yè)主；補(bǔ)充客群：在中后期根據(jù)銷售需要作為補(bǔ)充的客群江陰新橋鎮(zhèn)等地的區(qū)域外客源；爭(zhēng)取客群：非核心客群，但通過(guò)爭(zhēng)取可以獲取的客群外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主，有意在港長(zhǎng)期居留；外商企業(yè)高級(jí)管理人員,目標(biāo)客源區(qū)域構(gòu)成,,,,,,,,,,,,本地私營(yíng)企業(yè)主；外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主；外商企

3、業(yè)高級(jí)管理人員；,本地私營(yíng)企業(yè)主；,本地私營(yíng)企業(yè)主；,高級(jí)公務(wù)員；個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；原高檔社區(qū)住戶中欲換房者；,江陰私營(yíng)企業(yè)主；,客群特征描述,二、競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判,公寓：3700－4700元/㎡,,,公寓：3500元/㎡,,公寓：6000－8000元/㎡聯(lián)排：8000－12000元/㎡,,,,公寓：5500－6500元/㎡,,公寓：4000－5000元/㎡聯(lián)排：12000元/㎡,張家港居住板塊競(jìng)爭(zhēng)比較,城 北 板 塊,城西板塊,

4、城中板塊,暨陽(yáng)湖板塊,城東板塊,,區(qū)域配套與產(chǎn)品品質(zhì)取勝,,環(huán)境與產(chǎn)品品質(zhì)取勝,未來(lái)高端別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在城西板塊與暨陽(yáng)湖板塊,板塊競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀城西板塊與暨陽(yáng)湖板塊二分天下，各有所長(zhǎng)張家港尚未形成強(qiáng)勢(shì)的富人居住區(qū),,張家港別墅項(xiàng)目比較,,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：興鴻房產(chǎn)城西項(xiàng)目,,聯(lián)排別墅,以水景和西班牙風(fēng)格為特征；產(chǎn)品將有所創(chuàng)新，以改良的假聯(lián)排為創(chuàng)新方向；預(yù)計(jì)入市時(shí)間為08年，銷售價(jià)格未定。,區(qū)域：沙洲西路國(guó)泰路體量：

5、建面23萬(wàn)方容積率：1.49風(fēng)格：西班牙風(fēng)格,四至范圍：東至惠家巷路；南至西湖苑路；西至國(guó)泰路；北至小河壩路。地塊建筑面積：14.03萬(wàn)平方米容積率：1.5別墅供應(yīng)量：約有100套左右的聯(lián)排供應(yīng)樓面地價(jià)：1960元／平方米入市時(shí)間與預(yù)估價(jià)格：預(yù)估08年上市，小高層的均價(jià)在6500-7000元/平米，聯(lián)排的均價(jià)11000－12000元/平米左右，聯(lián)排的入市時(shí)間應(yīng)早于沙鋼項(xiàng)目。,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：蘇州中新置業(yè)、清水灣南地塊

6、,,張家港別墅產(chǎn)品比較,,別墅競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)比較,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀絕大部分別墅還停留在初級(jí)的第二梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)上張家港尚未出現(xiàn)真正的頂級(jí)豪宅,,三、目標(biāo)明確,跳出第二梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入張家港高端住宅的第一梯隊(duì),無(wú)競(jìng)爭(zhēng)策略,,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo),創(chuàng)造張家港第一豪宅為沙鋼宏潤(rùn)品牌進(jìn)軍房地產(chǎn)高端市場(chǎng)奠定基礎(chǔ),,,,,第一富人區(qū),第一別墅,第一圈層,第一價(jià)格,,市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,營(yíng)銷策略,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,第二部分,,,,一、SWOT分析,4.圈

7、層與生活價(jià)值,5.稀缺價(jià)值,1.板塊價(jià)值,暨陽(yáng)湖板塊高端居住區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)同,,SWOT分析－五大優(yōu)勢(shì),2.居住價(jià)值,規(guī)劃理念：城市島居規(guī)劃，戶戶面水，戶戶有景；產(chǎn)品系統(tǒng)：大獨(dú)棟、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加多種別墅類型；道路系統(tǒng)：先進(jìn)人車分流，安全、安靜同時(shí)地面景觀更為豐富；景觀系統(tǒng)：立體多級(jí)景觀，地中海風(fēng)格滲透式景觀；建筑品質(zhì)：西班牙莊園風(fēng)格，材質(zhì)與細(xì)節(jié)精細(xì)，建筑品質(zhì)上乘；庭院系統(tǒng)：挑空式下沉庭院，前庭后院中庭，大觀景露臺(tái)；戶型空

8、間：大面寬，大挑高，戶戶配備電梯，盡顯奢華尊貴；配套與智能化系統(tǒng)：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)配套與智能化系統(tǒng),,,3.湖景價(jià)值,暨陽(yáng)湖生態(tài)園一路之隔，占據(jù)板塊絕版湖景資源,張家港頂端人群聚居區(qū)高檔雙會(huì)所國(guó)際金牌物管，管家式服務(wù)全程服務(wù)式銷售與售后服務(wù),,張家港少有、暨陽(yáng)湖板塊獨(dú)一無(wú)二的純別墅社區(qū),,SWOT分析－二大劣勢(shì),2.配套劣勢(shì),區(qū)域缺乏完善配套,,1.高密度劣勢(shì),高容積率使得社區(qū)仍然以聯(lián)排為主，且居住密度較大，與頂級(jí)豪宅所需的大占地、

9、大空間、高私屬感有一定距離。,,SWOT分析－三大機(jī)會(huì),2.板塊提升,暨陽(yáng)湖板塊剛剛發(fā)力，尚有較大提升空間,,1.客源充足,張家港擁有大量高端人群，高端需求強(qiáng)勁，對(duì)目前已有居所并不完全滿意，有著急切的換房意愿,,3.市場(chǎng)空白,張家港目前缺乏真正的豪宅產(chǎn)品，且未來(lái)幾乎無(wú)純別墅地塊出讓，出現(xiàn)頂級(jí)產(chǎn)品的可能性幾乎沒(méi)有。,,SWOT分析－三大風(fēng)險(xiǎn),2.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),從在售項(xiàng)目來(lái)看，本案的主力總價(jià)為其他項(xiàng)目的1.5－2倍；從拿地成本來(lái)看，城西的聯(lián)排未

10、來(lái)售價(jià)可控制在12000以內(nèi)，將從價(jià)格上對(duì)本案形成直接威脅。,,1.板塊威脅,城西板塊憑借良好的配套與充足的供應(yīng)量，可能分流部分客源,,3.政策風(fēng)險(xiǎn),宏觀調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)，使得別墅的購(gòu)買(mǎi)成本與使用成本不斷上升，有可能打壓一部分別墅需求。,,二、別墅形象定位,案名回顧,暨陽(yáng)湖1號(hào),定位原則與案名策略一致定義“地位”與“區(qū)位”，而非定義產(chǎn)品若從產(chǎn)品出發(fā)進(jìn)行定位，則一定會(huì)跳進(jìn)普通別墅競(jìng)爭(zhēng)的圈子，使得客戶必須將我們與湖濱國(guó)際和萬(wàn)紅苑進(jìn)

11、行比較，才能發(fā)現(xiàn)我們的優(yōu)勢(shì)。定義“地位”的目的是為了從一開(kāi)始就建立自己的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)一旦建立，客戶能拿來(lái)比較的，便只有項(xiàng)目本身。,,地位　　　　＋　　　　區(qū)位,項(xiàng)目“張家港第一豪宅作品”,暨陽(yáng)湖板塊“張家港第一富人區(qū)”,,品位,“真正豪宅生活體驗(yàn)”,,價(jià)位,均價(jià)18000,,項(xiàng)目定位,對(duì)那一群擁有雄厚財(cái)力、追求身份地位、注重圈子居住的消費(fèi)者而言，我們將此社區(qū)當(dāng)作張家港·暨陽(yáng)湖·1號(hào)豪宅作品來(lái)賣(mài)給他們。,Targe

12、t/Life Style 生活形態(tài)●35-45歲為主男性，本地客源為主●具備雄厚的財(cái)富基礎(chǔ)●私營(yíng)企業(yè)主為主●注重身份地位感/居住圈層意識(shí)強(qiáng),Product Usage Occasion 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)●第一居所自住為主/換購(gòu)為主●極少量作為第二居所,Competitor/Substitute 競(jìng)爭(zhēng)者●興鴻項(xiàng)目/中新項(xiàng)目,Product Benefits 項(xiàng)目利益點(diǎn)●暨陽(yáng)湖板塊湖景資源●純別墅/城市島居/戶戶面水/戶

13、戶有景●完全人車分流/立體景觀設(shè)計(jì)●大獨(dú)棟/獨(dú)棟/聯(lián)排/雙拼/疊加●大面寬/內(nèi)部空間舒適/戶戶電梯/前庭后院中庭/●西班牙莊園風(fēng)格/建筑品質(zhì)上乘●國(guó)際物管/尊貴配套/全程服務(wù)●大獨(dú)棟/獨(dú)棟/聯(lián)排/雙拼/疊加,Brand Image/Personality 品牌形象/個(gè)性●尊貴/奢華/貴族感●莊園感/私屬感/領(lǐng)地感●生態(tài)的/舒適的/先進(jìn)的,,,,,項(xiàng)目定位,張家港 · 暨陽(yáng)湖 · 1號(hào)豪宅作品,,

14、建立張家港第一豪宅的標(biāo)準(zhǔn),何為第一豪宅的標(biāo)準(zhǔn)？,稀缺,,對(duì)稀缺資源的占有是豪宅永恒不變的標(biāo)準(zhǔn),稀缺的城市資源城市別墅稀缺的景觀資源暨陽(yáng)湖絕版湖景稀缺的舒適密度張家港少有的純別墅社區(qū)稀缺的奢華產(chǎn)品超前的規(guī)劃與創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品稀缺的身份禮遇國(guó)際物管/雙會(huì)所/尊貴服務(wù)稀缺的居住圈子張家港金字塔尖財(cái)富階層的聚居區(qū),對(duì)稀缺資源的占有是豪宅永恒不變的標(biāo)準(zhǔn),,永遠(yuǎn)被模仿，從未被超越是第一豪宅的真正姿態(tài),,,市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,

15、營(yíng)銷策略,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,第三部分,,一、營(yíng)銷重點(diǎn),項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo),長(zhǎng)期目標(biāo)打造張家港第1豪宅品牌為宏潤(rùn)房產(chǎn)進(jìn)軍高端住宅奠定品牌基礎(chǔ)完成全案銷售目標(biāo)短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)別墅第1豪宅品牌形象的完美亮相實(shí)現(xiàn)08年別墅一期的順利開(kāi)盤(pán),第1豪宅品牌的實(shí)現(xiàn),確立第一豪宅形象,,,突破－－張家港第一豪宅板塊,建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn),展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品,,項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的雙贏,凝聚－－張家港第一豪宅人群,引領(lǐng)－－張家

16、港第一豪宅生活,三個(gè)營(yíng)造重點(diǎn),硬件,現(xiàn)場(chǎng)展示,軟件,生活體驗(yàn),,,展示第一豪宅產(chǎn)品,升級(jí)第一豪宅身份,,樣板區(qū)會(huì)所售樓處樣板房現(xiàn)場(chǎng)包裝,高端體驗(yàn)式活動(dòng)銷售階段全程服務(wù)尊享客戶會(huì)物管服務(wù),,形象,,建立第1豪宅地位,廣告宣傳,,,,,突破－－張家港第一豪宅板塊建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品凝聚－－張家港第一豪宅人群,,現(xiàn)場(chǎng)展示,,展示第一豪宅產(chǎn)品,,樣板區(qū)會(huì)所售樓處樣

17、板房現(xiàn)場(chǎng)包裝,樣板區(qū),一期樣板區(qū),要求：1、景觀段內(nèi)立面與綠化全部　　　 完成，湖景需局部呈現(xiàn)；2、樣板區(qū)周圍以背板封閉；3、組團(tuán)內(nèi)花園綠化需完成。,,會(huì)所/售樓處,會(huì)所/售樓處,,要求：1、售樓區(qū)域與1F、2F會(huì)所功能展示區(qū)完成；2、引入一家品牌商家作為前期展示。,銷售階段會(huì)所功能布局建議,銷售階段的現(xiàn)場(chǎng)功能布局重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)三個(gè)區(qū)域：銷售區(qū)域、會(huì)所展示區(qū)域、外部景觀展示區(qū)域，三個(gè)區(qū)域的營(yíng)造重點(diǎn)在于高端性體驗(yàn)與西班牙主題的貫穿

18、，并且三個(gè)區(qū)域在銷售階段均需有完整展現(xiàn)。,,室內(nèi)泳池展示區(qū),地下一層功能,,銷售區(qū)主要用于銷售物料的展示、客戶的接待與洽談,一層功能,,入口接待區(qū)主要用于客戶的預(yù)接待，給客戶進(jìn)入會(huì)所以良好的儀式感,,外景觀區(qū)以室外泳池和室外庭院構(gòu)成的外景觀區(qū)，構(gòu)成客戶進(jìn)入會(huì)所的第一視覺(jué)感受,,主題餐飲展示區(qū)引入西班牙主題餐飲如“斗牛士”西餐廳，銷售階段對(duì)外營(yíng)業(yè)，展示會(huì)所功能，強(qiáng)化西班牙主題,,一層銷售區(qū)功能細(xì)分,洽談區(qū),展示區(qū),,接待臺(tái)與LOG

19、O墻,,,備用區(qū)（空間不夠時(shí)可臨時(shí)搭出，會(huì)所交付時(shí)拆除。）,二層功能,,,辦公區(qū)用于銷售人員與案場(chǎng)管理人員日常辦公與休息,運(yùn)動(dòng)會(huì)所展示區(qū)健身、壁球、瑜珈等運(yùn)動(dòng)設(shè)施的展示,,,三層功能,,VIP室/簽約室客戶可乘坐電梯到三層，完成VIP洽談與簽約過(guò)程，并觀賞北側(cè)泳池景觀和南側(cè)暨陽(yáng)湖景觀。,,,,財(cái)務(wù)室,,VIP咖啡座等待合同準(zhǔn)備及財(cái)務(wù)流程時(shí)，客戶可在此品嘗香醇咖啡。,銷售區(qū)域包裝重點(diǎn),強(qiáng)調(diào)西班牙貴族的生活體驗(yàn)，盡可能規(guī)避過(guò)于濃厚

20、的銷售意味。,關(guān)鍵詞：吧臺(tái)，調(diào)酒師，管家式服務(wù)人員　　　　咖啡，音樂(lè)，紅地毯,VIP洽談室示意,銷售案場(chǎng)采用無(wú)紙化銷售系統(tǒng)，置業(yè)顧問(wèn)配置專用筆記本電腦；模型與電腦實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，電腦上的選房結(jié)果，可在模型上有所標(biāo)示；,1F東側(cè)餐廳運(yùn)營(yíng)建議,1、引入品牌商家參考品牌商家一：斗牛士（西班牙牛扒餐廳，可加盟）參考品牌商家二：Jamaica Coffee Shop（西班牙咖啡館，可加盟）2、品牌商家引入模式開(kāi)發(fā)商加盟，銷售結(jié)束、餐廳經(jīng)營(yíng)成

21、熟后對(duì)外轉(zhuǎn)讓。,斗牛士簡(jiǎn)介,斗牛士風(fēng)格展示,斗牛士加盟條件,斗牛士加盟流程,會(huì)所使用階段功能布局建議,,室內(nèi)泳池,地下一層功能,,一層功能,,會(huì)所入口大堂,,,餐飲及便利店,室外泳池,主題餐飲,二層功能,,,,,會(huì)議室或管理用房,運(yùn)動(dòng)設(shè)施及休息間、更衣間等,三層功能,,,,隔斷為單間棋牌室,,景觀茶座,紅酒坊＋雪茄吧＋國(guó)外雜志閱覽室,,樣板房,,,聯(lián)排T5,,,聯(lián)排T1,聯(lián)排T2,,聯(lián)排T4,,聯(lián)排T3,,獨(dú)棟P9P10,獨(dú)棟P7P8,

22、,二者選其一,樣板房風(fēng)格建議一高斯福德莊園歐式/華麗/貴族,樣板房風(fēng)格建議二浪漫西班牙西班牙/浪漫/華貴,樣板房風(fēng)格建議三新貴族雅致/細(xì)節(jié)/舒適,現(xiàn)場(chǎng)包裝,樣板區(qū)圍板,精神堡壘,,入口導(dǎo)視,,,工地大看板,樣板區(qū)導(dǎo)視,樣板房導(dǎo)視,,,,,,,,,,,,,,精神堡壘形式,生活體驗(yàn),,升級(jí)第一豪宅身份,高端體驗(yàn)式活動(dòng)銷售階段全程服務(wù)尊享客戶會(huì)物管服務(wù),,高端體驗(yàn)式活動(dòng),豪宅居住體驗(yàn)：豪宅風(fēng)水講座世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)

23、明會(huì)上層生活體驗(yàn)：瑪莎拉蒂新車試駕會(huì)西班牙紅酒品鑒會(huì)西班牙水岸鋼琴音樂(lè)會(huì)世界奢侈品展暨開(kāi)盤(pán)儀式客戶會(huì)尊享酒會(huì)… …,銷售階段全程服務(wù),總裁車VIP客戶預(yù)約接送安保代泊車服務(wù)大堂經(jīng)理式銷售模式2對(duì)1專享銷售服務(wù)全場(chǎng)無(wú)紙化銷售系統(tǒng)/智能化銷售模式歐式管家調(diào)酒服務(wù)樣板區(qū)安保指引樣板房保姆式保潔服務(wù),,,,,,,,總裁車VIP預(yù)約接送,,,,安保代泊車服務(wù),,大堂經(jīng)理式銷售模式2對(duì)1專享銷售服務(wù)全

24、場(chǎng)無(wú)紙化銷售系統(tǒng)/智能化銷售模式歐式管家調(diào)酒服務(wù),,樣板區(qū)安保指引,,樣板房保姆式保潔服務(wù),,,,,尊享客戶會(huì),客戶會(huì)的尊享權(quán)益：1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；2、所介紹客戶的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；3、未來(lái)雙會(huì)所使用的優(yōu)惠權(quán)益；4、高端品牌聯(lián)合商家的消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)；5、可享受終生醫(yī)療保健顧問(wèn)服務(wù)；（與當(dāng)?shù)刈詈玫尼t(yī)院聯(lián)合，或與蘇州、上海或杭州較好的體檢醫(yī)院聯(lián)合）6、定期會(huì)刊。,客戶會(huì)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)：1、尋找合適的高端品牌與客戶會(huì)進(jìn)行聯(lián)盟；2、如聘請(qǐng)會(huì)所

25、管理公司，可與會(huì)所管理公司聯(lián)合運(yùn)營(yíng)客戶會(huì)；聯(lián)合商家建議：1、張家港當(dāng)?shù)刂牟惋?、酒店、娛?lè)、購(gòu)物、美容健身、休閑場(chǎng)所；2、與攜程網(wǎng)聯(lián)合，共享其票務(wù)、酒店、旅行等方面的資源；3、周邊大城市如蘇州、上海的數(shù)個(gè)高端休閑商家；4、與張家港最好的醫(yī)院達(dá)成聯(lián)盟，或與蘇州、上?；蚝贾葺^好的體檢醫(yī)院聯(lián)合；,客戶會(huì)運(yùn)營(yíng)與維護(hù)：銷售階段開(kāi)發(fā)商需配備專門(mén)人員負(fù)責(zé)客戶會(huì)維護(hù)，銷售結(jié)束后，可移交給物業(yè)管理公司代管。,物管服務(wù),可考慮與荷蘭國(guó)際管

26、家學(xué)院合作，聘請(qǐng)?jiān)摍C(jī)構(gòu)知名人士任首席管家顧問(wèn)。,物管建議一：聘請(qǐng)國(guó)際級(jí)物管顧問(wèn),物管建議二：聘請(qǐng)五星級(jí)酒店管理人員定期為物管及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員進(jìn)行服務(wù)培訓(xùn)；,物管建議二：五星級(jí)酒店服務(wù)培訓(xùn),物管建議三：引入歐式管家服務(wù)。分區(qū)配備1名歐式管家，除了為業(yè)主提供日常物管事務(wù)的聯(lián)絡(luò)外，亦可提供商務(wù)會(huì)議、宴會(huì)及生日會(huì)籌辦、商旅、票務(wù)、醫(yī)療及其他咨詢類服務(wù)；,物管建議三：引入歐式管家服務(wù),二、時(shí)機(jī)與條件,別墅入市時(shí)機(jī)與條件/公寓入市時(shí)機(jī)與條件,,,,,

27、,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,12.18開(kāi)始施工,7.18別墅開(kāi)盤(pán)/一期一批發(fā)售,6.18開(kāi)始別墅一期一批認(rèn)籌,,6.1別墅現(xiàn)場(chǎng)售樓處開(kāi)放,6.1別墅一期樣板區(qū)樣板房開(kāi)放,,,,6月,7月,8月,9月,3月初別墅一期預(yù)售證到位,10.18別墅一期二批發(fā)售,,,,10月,11月,12月,12月底臨時(shí)接待中心展示,,,,,,,,,,,,,,08年前后重要節(jié)點(diǎn),,,,,1月,2月,1.18別墅一期三批發(fā)售,1.18公

28、寓一期一批發(fā)售,公寓立面落成,,,別墅入市時(shí)機(jī)與條件四個(gè)節(jié)點(diǎn)，三波蓄水，四個(gè)條件,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,,,10月,11月,12月,,,1月,2月,,,,08年3月（開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月）項(xiàng)目正式登陸/正式蓄水條件：獲得一期預(yù)售證,08年1月（開(kāi)盤(pán)前6個(gè)月）案名發(fā)布/預(yù)蓄水/客戶會(huì)條件：臨時(shí)接待中心開(kāi)放,,08年6月（開(kāi)盤(pán)前1.5個(gè)月）實(shí)景展示/認(rèn)籌/深度蓄水

29、條件：現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板區(qū)、樣板房開(kāi)放,,,08年7月開(kāi)盤(pán)條件：上述三波蓄水順利完成,按規(guī)定預(yù)售證獲取后必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)盤(pán)，因此預(yù)售證獲取時(shí)需對(duì)政府相關(guān)部門(mén)做好公關(guān)工作。,公寓入市時(shí)機(jī)與條件以別墅帶動(dòng)公寓，立面完全落成后銷售,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,,,10月,11月,12月,,,1月,2月,,,08年12月公寓立面完全落成,,,09年1月與別墅一期的第三

30、波同期銷售,公寓入市時(shí)機(jī)分析：與別墅一期的第三批同期銷售1、別墅現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景成熟，具備一定現(xiàn)場(chǎng)感染力；2、公寓立面完全落成，公寓的品質(zhì)感可有直觀感受；3、別墅一期前二批推出已在市場(chǎng)上形成了較高的知名度與美譽(yù)度，　 并且有了一定的客戶積累與篩選；4、保證別墅前期順利入市，避免兩類產(chǎn)品互相競(jìng)爭(zhēng)與分流，影響別　 墅的成功開(kāi)盤(pán)。,,市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,營(yíng)銷策略,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,第四部分,,,,,,,一期,二期,三期,,

31、1,,1,,1,,2,,2,,,2,,,3,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,2,3,6,7,8,9,10,2008,2009,2010,,1－1,,1－2,,1－3,,2－1,,2－2,,2－3,,3－1,,3－2,,3－3,,11,推案頻次表,注：甲方保留10%按每期推案量保留；　　具體推案數(shù)量按客戶積累情

32、況再做調(diào)整。,整體推案計(jì)劃,,市場(chǎng)預(yù)判,形象定位,營(yíng)銷策略,推案計(jì)劃,08年推廣執(zhí)行計(jì)劃,第四部分,,,,一、媒體通路思考,二、整體推廣思路,三、階段執(zhí)行計(jì)劃,一、媒體通路思考,一期推廣主要針對(duì)張家港本地客群背景張家港城市特征城市格局小，知名度即是美譽(yù)度媒體接受特征傳統(tǒng)媒體不發(fā)達(dá)消費(fèi)者特征張家港本地客戶為主，實(shí)在，講究身份地位,,,針對(duì)性的媒體通路,點(diǎn)、線結(jié)合的媒體策略,線：戶外、活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)、客戶會(huì)　　　 各個(gè)推廣

33、階段長(zhǎng)期投放,,點(diǎn)：報(bào)紙、電視、精準(zhǔn)直效　　　 重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集中投放,針對(duì)性的媒體通路,,戶外,活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng),,,,,攔截類,,引導(dǎo)類,現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示,,市區(qū)看板,引導(dǎo)旗、燈箱,,,圍墻、工地看板,,,,節(jié)點(diǎn)性活動(dòng),,長(zhǎng)效系列性活動(dòng),,,,,生活方式體驗(yàn)結(jié)合客戶維護(hù),,,,,,外展處,現(xiàn)場(chǎng)售樓處,樣板房、樣板段,銷售道具,,,,,樓書(shū)模型、看板禮品,售樓處開(kāi)放、開(kāi)盤(pán),,精準(zhǔn)直效,,,,,短信平臺(tái),DMN直投,固話帳單直郵,,,,報(bào)紙,,

34、,,NP,,軟文,,,,,活動(dòng)炒作板塊炒作,項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)傳達(dá),,,電視,,,,形象廣告片,三維片,實(shí)景廣告片,新聞跟蹤報(bào)導(dǎo),電視廣告片,,,,,,分眾傳媒,,客戶會(huì),,,,會(huì)刊投遞,會(huì)員活動(dòng),戶外選點(diǎn)建議,戶外布點(diǎn)市區(qū)布點(diǎn),市區(qū)長(zhǎng)效戶外：張家港市中心商業(yè)集中地段戶外廣告牌。,作為長(zhǎng)期項(xiàng)目宣傳陣地，無(wú)論是在形象推廣階段，還是強(qiáng)銷期，都能起到極好的廣告宣傳效果；,1,1,1,港城大道/沙洲中路/大潤(rùn)發(fā),長(zhǎng)安路/步行街,河西路/步行街,

35、市區(qū)引導(dǎo)戶外：市區(qū)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主要路段引導(dǎo)旗、燈箱 。 （包全年）,2,2,2,,,配合長(zhǎng)效型戶外，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階段性宣傳之外，引導(dǎo)客戶到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。具體為引導(dǎo)旗或燈箱可根據(jù)路段的實(shí)際情況確定。,2,長(zhǎng)安路－港城大道沿線（人民路至馨苑路段）,河西路－金港大道沿線（步行街至馨苑路段）,馨苑路沿線（金港大道至港城大道段）,攔截市區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如錦豐、塘橋、金港等）及周邊城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如江陰新橋鎮(zhèn)）客戶。,市區(qū)攔截戶外：市區(qū)外客戶進(jìn)入市區(qū)重要路段的

36、戶外廣告位。,利用現(xiàn)場(chǎng)工地大看板，對(duì)周邊各項(xiàng)目的客戶進(jìn)行攔截。,現(xiàn)場(chǎng)攔截戶外：現(xiàn)場(chǎng)工地周邊大看板。,4,,,4,馨苑路/港城大道（工地大看板）,馨苑路（工地東向大看板）,,戶外布點(diǎn)市區(qū)外布點(diǎn),吸引項(xiàng)目的主要客源－－周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主。,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)戶外,金港鎮(zhèn)保稅區(qū)（工廠較集中路段）,錦豐鎮(zhèn)（沙鋼集團(tuán)周邊路段）,塘橋鎮(zhèn)（五金城及棉紡城周邊路段）,6,江陰部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如新橋鎮(zhèn)等距離本案較近鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,吸引距離項(xiàng)目較近的省外鄉(xiāng)鎮(zhèn)

37、，如江陰新橋鎮(zhèn)等私營(yíng)企業(yè)較為集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,江陰部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)戶外,二、整體推廣思路,一個(gè)目標(biāo)，五個(gè)階段,,一個(gè)目標(biāo)建立張家港第一豪宅形象,確立第一豪宅形象,,,突破－－張家港第一豪宅板塊,建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn),展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品,,項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的雙贏,凝聚－－張家港第一豪宅人群,引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,6月,7月,8月,9月,,,10月,11月,1

38、2月,,,1月,2月,,,,,第一豪宅開(kāi)發(fā)商,第一豪宅地位第一富人區(qū),第一豪宅生活,第一豪宅產(chǎn)品,第一豪宅圈層,,1,,,,,2,3,4,5,突破－－張家港第一豪宅板塊,建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn),引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活,展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品,凝聚－－張家港第一豪宅人群,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,10月,11月,12月,,,,12月底外展處公開(kāi),,7/

39、18一期第一批公開(kāi),,10月初一期第二批公開(kāi),,6/1現(xiàn)場(chǎng)全面公開(kāi),[第一階段] ：企業(yè)品牌宣傳[推廣時(shí)間] ：2007年10月－12月（3個(gè)月）[推廣目標(biāo)] ：建立沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)“第一豪宅開(kāi)發(fā)商”形象[推廣主題] ：“建筑精品，創(chuàng)造價(jià)值”[階段策略] ：由于該階段項(xiàng)目產(chǎn)品資料尚不齊全，且距離開(kāi)盤(pán)周期較長(zhǎng)，因此以企業(yè)品牌宣傳作為項(xiàng)目入市鋪墊，以沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)的雄厚實(shí)力與專業(yè)態(tài)度給市場(chǎng)以充分信心，同時(shí)增加市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。[

40、階段重點(diǎn)工作] ：1、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)與第三方的尋找（物管公司、會(huì)所管理公司）　　　　　　　　 2、銷售準(zhǔn)備的相關(guān)工作　　　　　　　　 3、企業(yè)品牌的廣告宣傳,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,10月,11月,12月,,,,12月底外展處公開(kāi),,7/18一期第一批公開(kāi),,10月初一期第二批公開(kāi),,6/1現(xiàn)場(chǎng)全面公開(kāi),階段媒體通路,,戶外,活動(dòng),,,,,市區(qū)戶外,現(xiàn)場(chǎng)戶

41、外,,奠基儀式,,,,報(bào)紙,,,,NP,,軟文,,,,,企業(yè)品牌理念,企業(yè)品牌形象,,電視,,,,企業(yè)形象廣告片,活動(dòng)新聞跟蹤報(bào)導(dǎo),電視廣告片,,,企業(yè)品牌形象,,項(xiàng)目品牌形象,活動(dòng)炒作,一、階段平面表現(xiàn)風(fēng)格,創(chuàng)造企業(yè)高度，挖掘企業(yè)理念。,封疆立界登頂城市榮耀,高屋建瓴成就城市經(jīng)典,NP第一波,,,,創(chuàng)造城市新高度,,高瞻遠(yuǎn)矚構(gòu)建城市輝煌,達(dá)觀視界承載城市標(biāo)高,品牌創(chuàng)造價(jià)值啟航遠(yuǎn)征，領(lǐng)馭疆界,遠(yuǎn)見(jiàn)創(chuàng)造價(jià)值高飛遠(yuǎn)翔，銳意進(jìn)取,

42、NP第二波,,,,精品創(chuàng)造價(jià)值,,專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值尺寸千里，精耕細(xì)作,實(shí)力創(chuàng)造價(jià)值一路領(lǐng)跑，不斷跨越,二、階段企業(yè)品牌軟文方案,創(chuàng)造企業(yè)高度，挖掘企業(yè)理念。,品質(zhì)時(shí)代，沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)領(lǐng)跑張家港,以精品創(chuàng)造品牌，以品質(zhì)成就未來(lái)沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)，立足精品之上的品牌戰(zhàn)略,軟文,,,,企業(yè)實(shí)力/企業(yè)理念,,以實(shí)力鑄就品牌價(jià)值沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)開(kāi)啟張家港居住新時(shí)代,建筑精品，創(chuàng)造價(jià)值沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)以品牌創(chuàng)造價(jià)值,階段報(bào)紙廣告投放計(jì)劃,三、電視片投放方案,

43、5秒/15秒企業(yè)形象廣告片,階段電視廣告投放計(jì)劃,階段媒體推廣費(fèi)用預(yù)算,[第二階段] ：突破－－張家港第一豪宅板塊[推廣時(shí)間] ：2008年1月－2月（2個(gè)月）[推廣目標(biāo)] ：建立暨陽(yáng)湖1號(hào)“第一豪宅”地位，打造暨陽(yáng)湖板塊“第一富人區(qū)”形象。媒體全面鋪開(kāi)，創(chuàng)造一夜之間，名動(dòng)全城的效果；[推廣主題] ：“第1豪宅作品”＋“第1富人區(qū)”[階段策略] ：由于2月份前后是農(nóng)歷新年，客戶的關(guān)注度有限，因此該階段以案名做強(qiáng)勁登場(chǎng)，但并不隨

44、即展開(kāi)對(duì)項(xiàng)目的全面宣傳，而僅僅強(qiáng)化“暨陽(yáng)湖1號(hào)”案名與“張家港暨陽(yáng)湖1號(hào)作品”的形象定位，讓市場(chǎng)展開(kāi)豐富的想象，通過(guò)懸念強(qiáng)化市場(chǎng)的關(guān)注。同時(shí)配合暨陽(yáng)湖板塊的炒作，建立其“第一富人區(qū)”形象。媒體上需要在該階段全面鋪開(kāi)，創(chuàng)造一夜之間，名動(dòng)全城的效果。[階段重點(diǎn)工作] ：1、項(xiàng)目案名與“第一豪宅”定位的廣告宣傳　　　　　　　　 2、暨陽(yáng)湖板塊“第一富人區(qū)”的炒作　　　　　　　　 3、臨時(shí)接待中心的開(kāi)放　　　　　　　　 4、案前相關(guān)人員

45、招募工作,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,10月,11月,12月,,,,12月底外展處公開(kāi),,7/18一期第一批公開(kāi),,10月初一期第二批公開(kāi),,6/1現(xiàn)場(chǎng)全面公開(kāi),階段媒體通路,,戶外,活動(dòng),,,,,市區(qū)戶外,現(xiàn)場(chǎng)戶外,,暨陽(yáng)湖1號(hào)品牌發(fā)布會(huì),,,,報(bào)紙,,,,NP,,軟文,,,,,板塊炒作,期待暨陽(yáng)湖1號(hào),,電視,,,,項(xiàng)目60秒形象廣告片,活動(dòng)新聞跟蹤報(bào)導(dǎo),電

46、視廣告片,,,張家港/暨陽(yáng)湖/1號(hào)作品,,期待第1豪宅,活動(dòng)炒作,暨陽(yáng)湖板塊專題炒作,精準(zhǔn)直效,,,分眾傳媒,現(xiàn)場(chǎng),,,,臨時(shí)接待中心,銷售道具,,,,,簡(jiǎn)易樓書(shū)戶型單片臨時(shí)接待處模型、看板,,一、階段平面表現(xiàn)風(fēng)格,市區(qū)戶外張家港 · 暨陽(yáng)湖 · 1號(hào)作品,引導(dǎo)旗張家港 · 暨陽(yáng)湖 · 1號(hào)作品,現(xiàn)場(chǎng)戶外并非所有豪宅，都能值得期待?！?　并非所有湖景，都能值得期待。并非所有門(mén)第，都能值得

47、期待。　/　并非所有生活，都能值得期待。,階段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。,階段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。,階段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。,簡(jiǎn)易樓書(shū)形式,二、階段活動(dòng)方案,階段活動(dòng)方案,巔峰之作，耀世登場(chǎng)－－“暨陽(yáng)湖1號(hào)”品牌發(fā)布會(huì),時(shí)間：2008年1月1日正午1時(shí)1分1秒地點(diǎn)：華芳金陵飯店或度假村活動(dòng)內(nèi)容：1、發(fā)布會(huì)：發(fā)布“暨陽(yáng)湖1號(hào)”案名、LOGO，邀請(qǐng)合作單位到場(chǎng)，合作單位從各自　　　　　　　

48、 專業(yè)角度發(fā)表對(duì)“暨陽(yáng)湖”與“1號(hào)豪宅”的理解，最后邀請(qǐng)客戶代表發(fā)言　　　　　 （可在前期積累客戶中篩選）；2、冷餐會(huì)：發(fā)布程序結(jié)束后，以冷餐會(huì)形式招待到場(chǎng)客戶，由沙鋼領(lǐng)導(dǎo)打開(kāi)香 檳，宣布項(xiàng)目正式亮相；3、邀請(qǐng)對(duì)象：客戶代表、記者、政府官員、沙鋼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)；4、活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作；5、活動(dòng)預(yù)算：20萬(wàn),活動(dòng)NP此前，關(guān)于豪宅都只是想象。,活動(dòng)NP張家港，暨陽(yáng)湖1號(hào)作

49、品載譽(yù)誕生。,三、階段軟文炒作方案,板塊炒作：炒作暨陽(yáng)湖板塊的富人區(qū)概念，提升板塊價(jià)值。,張家港沒(méi)有富人區(qū)？　?。鍓K之爭(zhēng)催生張家港第一富人區(qū),軟文標(biāo)題一,軟文標(biāo)題二,為什么是暨陽(yáng)湖？－－2008年三大豪宅逐鹿暨陽(yáng)湖,三大板塊一較高下，暨陽(yáng)湖板塊脫穎而出－－暨陽(yáng)湖板塊居住價(jià)值一路走高,軟文標(biāo)題三,軟文標(biāo)題四,絕版資源托起張家港第一豪宅板塊－－暨陽(yáng)湖成豪宅必爭(zhēng)之地,活動(dòng)炒作：品牌發(fā)布會(huì)活動(dòng)前后進(jìn)行大規(guī)模軟文炒作　　　　　由記者

50、以新聞形式進(jìn)行炒作,四、階段軟文炒作方案,軟文標(biāo)題一,張家港1號(hào)豪宅懸念十足，1月1日全城揭曉－－沙鋼宏潤(rùn)房產(chǎn)暨陽(yáng)湖別墅項(xiàng)目即將公開(kāi),軟文標(biāo)題二,暨陽(yáng)湖1號(hào)橫空出世，暨陽(yáng)湖板塊風(fēng)云再起－－張家港暨陽(yáng)湖1號(hào)豪宅作品昨日盛大揭幕,軟文標(biāo)題三,當(dāng)財(cái)富遇到豪宅－－暨陽(yáng)湖1號(hào)豪宅考驗(yàn)富豪階層財(cái)富實(shí)力,階段報(bào)紙廣告投放計(jì)劃,五、階段項(xiàng)目形象廣告片方案,項(xiàng)目品牌廣告片，有別于三維廣告片，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的豪宅氣質(zhì)與典藏價(jià)值建議：尋找明星進(jìn)行拍攝長(zhǎng)度

51、：可拍攝60秒，并剪輯出30秒與5秒兩個(gè)版本時(shí)間：活動(dòng)后密集發(fā)布1－2個(gè)月,項(xiàng)目形象片風(fēng)格建議,,階段內(nèi)配合張家港房產(chǎn)欄目的投放，由電視臺(tái)制作“暨陽(yáng)湖板塊”專題，聯(lián)合板塊內(nèi)其他項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商共同炒作板塊。,階段電視廣告投放計(jì)劃,六、階段分眾廣告投放,在市區(qū)各大餐飲酒店、賓館、商場(chǎng)等區(qū)域投放分眾傳媒，反復(fù)播放60”項(xiàng)目形象廣告片，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,折扣率：約4.5折。,分眾傳媒投放價(jià)目表,分眾傳媒投放計(jì)劃,分眾傳媒覆蓋樓宇,,階段媒體推廣

52、費(fèi)用預(yù)算,[第三階段] ：建立－－張家港第一豪宅標(biāo)準(zhǔn)　　　　 引領(lǐng)－－張家港第一豪宅生活[推廣時(shí)間] ：2007年3月－5月（3個(gè)月）[推廣目標(biāo)] ：通過(guò)項(xiàng)目形象的逐漸深化，建立“第一豪宅的標(biāo)準(zhǔn)”，同時(shí)通過(guò)活動(dòng)的營(yíng)造，使客戶獲得“第一豪宅生活與身份”的真實(shí)體驗(yàn)；[推廣主題] ：“立于豪宅之巔”[階段策略] ：項(xiàng)目正式登陸，展開(kāi)對(duì)1號(hào)豪宅作品的全面解讀，配合一系列的活動(dòng)，將1號(hào)豪宅的派頭做足，使客戶對(duì)項(xiàng)目的尊貴感有直觀的體驗(yàn)，

53、同時(shí)至少有一個(gè)轟動(dòng)性的活動(dòng)，能在全城產(chǎn)生影響。[階段重點(diǎn)工作] ：1、銷售人員、服務(wù)人員培訓(xùn)定崗　　　　　　　　 2、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所售樓處、樣板房、樣板區(qū)的籌備與營(yíng)造　　　　　　　　 3、“第一豪宅”形象的廣告深化,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,10月,11月,12月,,,,12月底外展處公開(kāi),,7/18一期第一批公開(kāi),,10月初一期第二批公開(kāi),,6/1現(xiàn)場(chǎng)全面公

54、開(kāi),階段媒體通路,,戶外,活動(dòng),,,,,市區(qū)戶外,現(xiàn)場(chǎng)戶外,豪宅風(fēng)水講座暨宏潤(rùn)會(huì)成立儀式,,,,報(bào)紙,,,,NP,,軟文,,,,,豪宅的標(biāo)準(zhǔn),立于豪宅之巔/豪宅人生系列,,電視,項(xiàng)目5分鐘/30秒/5秒三維廣告片,活動(dòng)新聞跟蹤報(bào)導(dǎo),電視廣告片,,,立于豪宅之巔,,立于豪宅之巔,活動(dòng)炒作,現(xiàn)場(chǎng),,,,臨時(shí)接待中心,銷售道具,,精裝樓書(shū),,,,,瑪莎拉蒂新車試駕會(huì)暨購(gòu)車儀式,世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),,,,精準(zhǔn)直效,,,,,短信,DMN

55、直投,固話帳單直郵,,,分眾傳媒,,客戶會(huì),,會(huì)刊投遞,,第二期《湖居》,一、階段平面表現(xiàn)風(fēng)格,市區(qū)戶外立于豪宅之巔,報(bào)紙稿豪宅人生系列,報(bào)紙稿豪宅人生系列,報(bào)紙稿豪宅人生系列,報(bào)紙稿豪宅人生系列,二、樓書(shū)形式,形式特殊，突出品質(zhì)感，紙張與材質(zhì)需上乘，采用特殊工藝,三、階段活動(dòng)方案,活動(dòng)一風(fēng)生水起，豪宅人生－－“暨陽(yáng)湖1號(hào)”豪宅風(fēng)水講座暨客戶會(huì)成立儀式,時(shí)間：2008年3月28地點(diǎn)：華芳金陵飯店或度假村形式：宣布宏潤(rùn)

56、會(huì)成立，邀請(qǐng)香港著名風(fēng)水大師前來(lái)舉辦講座　　　講座后發(fā)放項(xiàng)目樓書(shū)，當(dāng)場(chǎng)辦理入會(huì)儀式。講座內(nèi)容：從地塊、大環(huán)境、規(guī)劃、內(nèi)部空間、景觀等多個(gè)方面闡述選擇豪宅的風(fēng)水要點(diǎn)，注重與本項(xiàng)目的契合；邀請(qǐng)對(duì)象：前期積累的意向客戶，記者；相關(guān)配合：活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作；活動(dòng)預(yù)算：15萬(wàn),活動(dòng)二,非凡領(lǐng)御，至上人生－－瑪莎拉蒂（MASERTI）新車試駕會(huì)暨購(gòu)車儀式,時(shí)間：2008年4月28地點(diǎn)：暨陽(yáng)湖生態(tài)園內(nèi)形式：邀請(qǐng)瑪莎拉蒂

57、舉辦新車試駕會(huì)，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)其行政級(jí)轎車，當(dāng)場(chǎng)舉行購(gòu)　　　　　　　車儀式。邀請(qǐng)對(duì)象：前期積累的意向客戶（會(huì)員），記者；相關(guān)配合：活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作；活動(dòng)預(yù)算：活動(dòng)費(fèi)50萬(wàn)＋購(gòu)車費(fèi)200萬(wàn),車型：瑪莎拉蒂－總裁價(jià)格：190萬(wàn)總裁級(jí)轎車，且在張家港數(shù)量較少。,瑪莎拉蒂（MASERTI）屬名貴房車之列，瑪莎拉蒂公司具有悠久的歷史，由家族四兄弟于1914年在意大利科隆拿成立，并于1926年生產(chǎn)了第一輛汽車Tipo26，創(chuàng)

58、始人阿夫爾.瑪莎拉蒂披甲上陣，親自駕駛Tipo26型汽車參加了汽車比賽并贏得了獎(jiǎng)項(xiàng)?！　‖斏倨囉幸粋€(gè)與其它汽車的不同之處，就是它同時(shí)具有轎車和跑車的特點(diǎn)。說(shuō)它是跑車，因?yàn)樗哂信苘嚨鸟R力、裝置和特有的線條；說(shuō)它是轎車，因?yàn)樗哂修I車的四門(mén)車廂，豪華非凡的內(nèi)裝飾。因此人們只有創(chuàng)立一個(gè)新的名詞來(lái)稱呼它，叫做“轎跑車”?！　‖斏俎I跑車的車內(nèi)裝飾，處處反映出意大利的文化色彩：用胡桃木做成的方向盤(pán)，鑲嵌著胡桃木的儀表板，鍍金的棱形時(shí)

59、鐘，皮革座椅再配以寬敝的車廂，整個(gè)布局絲毫沒(méi)有奔放的風(fēng)格，有的是一種現(xiàn)代與古典、豪華和雅致的柔和感覺(jué)。,瑪莎拉蒂汽車的標(biāo)志是在樹(shù)葉形的底座上放置的一件三叉戟，這是公司所在地意大利博洛尼亞市的市徽，相傳于羅馬神話中的海神納普秋手中的武器，顯示出海神巨大無(wú)比的威力。,備選方案：寶馬新車試駕會(huì),車型：寶馬730Li價(jià)格：90萬(wàn),活動(dòng)當(dāng)場(chǎng)舉行購(gòu)車儀式，宣布待現(xiàn)場(chǎng)售樓處開(kāi)放后，將采用預(yù)約看房形式，預(yù)約的客戶，將由專車前往接送；,活動(dòng)三,為極致夢(mèng)

60、想，創(chuàng)造巔峰生活－－世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),時(shí)間：2008年5月20地點(diǎn)：華芳金陵飯店形式：邀請(qǐng)各合作單作，聯(lián)合舉辦盛大的產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)配合世界湖區(qū)豪宅巡展，以強(qiáng)化本項(xiàng)目湖區(qū)別墅的性質(zhì)。邀請(qǐng)對(duì)象：各合作單位代表，政府官員，沙鋼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，前期積累的意向客戶（會(huì)員），記者 ；相關(guān)配合：活動(dòng)前后通過(guò)報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行炒作；活動(dòng)預(yù)算：30萬(wàn),活動(dòng)環(huán)節(jié)：1、世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)揭幕2、宏潤(rùn)房產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)場(chǎng)發(fā)言3

61、、各合作單位（規(guī)劃、景觀、物業(yè)、會(huì)所）代表暢談設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)思想4、沙鋼集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)致辭5、現(xiàn)場(chǎng)客戶互動(dòng)（提問(wèn)與回答）6、記者訪問(wèn)時(shí)間7、會(huì)后酒會(huì)晚宴與表演8、禮品發(fā)放，活動(dòng)結(jié)束。,四、軟文炒作方案,全面解讀豪宅標(biāo)準(zhǔn),軟文標(biāo)題一,豪宅是怎樣煉成的？－－解讀豪宅四大標(biāo)準(zhǔn),軟文標(biāo)題二,世界湖居之旅－－世界六大湖區(qū)豪宅鑒賞,軟文標(biāo)題三,高端別墅選購(gòu)指南－－豪宅風(fēng)水八論,軟文標(biāo)題四,高端別墅選購(gòu)指南－－豪宅風(fēng)水八論,階段報(bào)紙廣告投放計(jì)

62、劃,五、電視片投放方案,5分/30秒/5秒別墅三維廣告片,階段電視廣告投放計(jì)劃,六、階段分眾廣告投放,分眾傳媒投放計(jì)劃,階段媒體推廣費(fèi)用預(yù)算,[第四階段] ：展示－－張家港第一豪宅產(chǎn)品[推廣時(shí)間] ：2007年6月－8月中（2.5個(gè)月）[推廣目標(biāo)] ：通過(guò)實(shí)景展示，建立項(xiàng)目“第一豪宅產(chǎn)品”形象；[推廣主題] ：“一座城市的珍藏”[階段策略] ：配合現(xiàn)場(chǎng)售樓處與實(shí)景樣板區(qū)、樣板房的公開(kāi)，將真實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)傳達(dá)給市場(chǎng)，并利用現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)景

63、平臺(tái)，以系列性活動(dòng)強(qiáng)化西班牙貴族式的生活體驗(yàn)；[階段重點(diǎn)工作] ：1、客戶蓄水、排摸與鎖定，開(kāi)盤(pán)；　　　　　　　　 2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的包裝　　　　　　　　 3、項(xiàng)目實(shí)景信息的系列傳播,,,,,,,,,,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,,,,6月,7月,8月,9月,,10月,11月,12月,,,,12月底外展處公開(kāi),,7/18一期第一批公開(kāi),,10月初一期第二批公開(kāi),,6/1現(xiàn)場(chǎng)全面公開(kāi),,3/1獲得預(yù)售許可證

64、,階段媒體通路,,戶外,活動(dòng),,,,,市區(qū)戶外,現(xiàn)場(chǎng)戶外,朗朗水岸鋼琴演奏會(huì),,,,報(bào)紙,,,,NP,,軟文,,一座城市的珍藏,,電視,別墅5分/30秒/5秒實(shí)景廣告片,活動(dòng)新聞跟蹤報(bào)導(dǎo),電視廣告片,,,一座城市的珍藏,,一座城市的珍藏,活動(dòng)炒作,現(xiàn)場(chǎng),,,,現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所售樓處,銷售道具,,實(shí)景精裝畫(huà)冊(cè),,,,,西班牙紅酒品鑒會(huì)暨現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)儀式,世界湖區(qū)豪宅巡展暨產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),,,,精準(zhǔn)直效,,,,,短信,DMN直投,固話帳單直郵,,,分眾傳媒

65、,,客戶會(huì),,會(huì)刊投遞,,第三期《西班牙》,西班牙之旅抽獎(jiǎng)活動(dòng),周末宮廷下午茶,一、階段活動(dòng)方案,充分利用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的平臺(tái)，舉辦系列性生活體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)關(guān)鍵詞：貴族　西班牙　奢侈品　明星,活動(dòng)一,WINE FROM SPAIN暢享醇味西班牙－－西班牙紅酒品鑒會(huì)暨現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放儀式,時(shí)間：2008年6月1日地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處活動(dòng)內(nèi)容：1、開(kāi)啟西班牙品牌紅酒，舉行隆重的現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放儀式；2、儀式后客戶可自由參觀樣板房及樣板區(qū)；3、售樓處內(nèi)

66、準(zhǔn)備來(lái)自于西班牙25個(gè)產(chǎn)酒區(qū)的多種葡萄酒，同時(shí)安排專業(yè)的品酒師做現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)介，并提供試飲；4、水岸泳池邊的庭院內(nèi)，安排各種表演活動(dòng)?；顒?dòng)預(yù)算：25萬(wàn),活動(dòng)二,水邊的梅諾卡－－朗朗水岸鋼琴演奏會(huì),時(shí)間：2008年6月下旬地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處室外泳池庭院活動(dòng)內(nèi)容：朗朗鋼琴演奏會(huì)，演奏會(huì)之間可以配合歌劇片段演唱，并穿插小提琴演奏、舞蹈表演等其他環(huán)節(jié)，活動(dòng)中可以配合自助餐會(huì)。活動(dòng)預(yù)算：45萬(wàn),活動(dòng)三,“星光之夜”世界奢侈品展暨開(kāi)盤(pán)儀式

67、西班牙大使　明星　紅地毯　奢侈品演出　葡萄酒　尊貴客戶,時(shí)間：2008年7月18日地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處形式：模仿大型頒獎(jiǎng)禮形式，制造星光璀璨的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)活動(dòng)內(nèi)容：1、紅地毯儀式；2、西班牙大使、明星與政府領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)；3、開(kāi)盤(pán)儀式，客戶代表發(fā)言；4、奢侈品展與表演活動(dòng)開(kāi)始；5、發(fā)放禮品，活動(dòng)結(jié)束；活動(dòng)預(yù)算：200萬(wàn),邀請(qǐng)函形式,參考奢侈品品牌：LOEWE、賓利、勞斯萊斯、BOSS、PIAGET伯爵、BURBERRY、LV、

68、ROLEX勞力士、保時(shí)捷、PATEK PHILIPE百達(dá)翡麗 屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際洽談情況選擇其中5－6個(gè)品牌參與活動(dòng),參考明星：陳道明、劉嘉玲、李連杰、范冰冰、李冰冰、趙薇、馬艷麗（名模）主持人：戴軍、程前等屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際洽談情況確定1位明星和1位主持人出場(chǎng),向西班牙原產(chǎn)地購(gòu)買(mǎi)PINGUS紅酒，作為禮品贈(zèng)送給成交客戶。,價(jià)格：每支約200美金（人民幣約1500）預(yù)算：10萬(wàn),活動(dòng)四,“西班牙之旅”抽獎(jiǎng)活動(dòng),時(shí)間：2008年6月