寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對(duì)策研究【文獻(xiàn)綜述】

1、00畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）文獻(xiàn)綜述工商管理寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對(duì)策研究改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)，房?jī)r(jià)也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢(shì)，加上改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)，房?jī)r(jià)也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢(shì)，加上城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)寧波房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一

2、片光明。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是隨著社會(huì)分工的細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售也慢慢開始分離，房地產(chǎn)銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也越來(lái)越受到開發(fā)商們的重視。但是房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)的成倍的上漲，直接影響到了百姓民生問(wèn)題，于是國(guó)家在2010年出臺(tái)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)“冰凍期”。針對(duì)目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，想要走出困境并且脫穎而出，深入分析寧波的房地產(chǎn)銷售的環(huán)境和策略時(shí)很

3、必須的。本文通過(guò)對(duì)寧波房地產(chǎn)銷售公司的SWOT分析，總結(jié)出寧波房地產(chǎn)銷售公司的未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路。寧波房地產(chǎn)銷售公司的SWOT分析，總結(jié)出寧波房地產(chǎn)銷售公司的康莊大道。1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)營(yíng)銷的相關(guān)定義1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)

4、的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的定義房地產(chǎn)營(yíng)銷指對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷售策劃。開發(fā)商把銷售委托給代理機(jī)構(gòu)，代理商作為中介機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)22中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。產(chǎn)銷分離可以充分發(fā)揮代理商自身的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，降低滯銷風(fēng)險(xiǎn)，加快資金周轉(zhuǎn)；而開發(fā)商則可以集中精力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，提高項(xiàng)目質(zhì)量，塑造品牌形象，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

5、產(chǎn)銷分離是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。其中學(xué)者宋志勇（2001）在《房地產(chǎn)銷售模式探討》一文中提出反房地銷售代理是市場(chǎng)日趨完善、社會(huì)分工日益細(xì)化的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展由賣方市場(chǎng)變成買方市場(chǎng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分走向成熟與理性。在這過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)一方面規(guī)模增大獲取規(guī)模效益一方面專業(yè)、特長(zhǎng)分工越細(xì)走向功能細(xì)分和經(jīng)營(yíng)細(xì)分傳統(tǒng)的全能開發(fā)商難以為繼聰明的開發(fā)商會(huì)致力于某一類產(chǎn)品的開發(fā)如只進(jìn)行專業(yè)的高檔住宅開發(fā)或者商場(chǎng)、寫字樓的開發(fā)等并

6、把它做出特色和品牌這樣在市場(chǎng)的某一領(lǐng)域就具有壟斷性能取得壟斷利潤(rùn)。同時(shí)開發(fā)商發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)而把銷售委托給銷售代理商代理費(fèi)記入開發(fā)成本自己則集中精力于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)避免傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)普遍存在的核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出財(cái)務(wù)負(fù)債受制于經(jīng)濟(jì)周期公司管理形態(tài)難以選擇等問(wèn)題從而可以獲得更高的開發(fā)利潤(rùn)。3.2房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的現(xiàn)狀學(xué)者袁韶華（2009）認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的擴(kuò)大，產(chǎn)銷分離是一個(gè)必然的趨勢(shì)，但是我國(guó)的房地產(chǎn)代理商相對(duì)于發(fā)展商一直處于弱勢(shì)地位，尤其

7、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好時(shí)，不需專業(yè)代理，樓盤也銷售大好。再加上代理業(yè)相關(guān)法規(guī)不健全、個(gè)別代理商急功近利，房地產(chǎn)代理業(yè)存在的諸多問(wèn)題已經(jīng)成為影響國(guó)內(nèi)代理業(yè)生存的關(guān)鍵。而且由于房地產(chǎn)銷售代理公司的發(fā)展還不夠成熟，也存在諸多問(wèn)題：比如現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售公司良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，代理商數(shù)量與購(gòu)買力不協(xié)調(diào)，還有在一般代理商中都重銷售輕策劃。在法律規(guī)范上，代理企業(yè)立法滯后，管理不規(guī)范，銷售人員自律意識(shí)差。最后就是代理業(yè)有“潛規(guī)則”，存在諸多的灰色收入。這些問(wèn)題時(shí)