x市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究[文獻(xiàn)綜述]

1、1本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）文獻(xiàn)綜述題目X市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究一、一、前言部分前言部分各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和歷史變遷是各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級(jí)、政治體制和制度變革、文化和居住觀念更新、區(qū)域優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移及歷史突發(fā)事件產(chǎn)生的相互作用和相互促進(jìn)的產(chǎn)物，是人類(lèi)進(jìn)步、城市文明、人們生活條件改善、生活方式和居住觀念改變的體現(xiàn)。改革開(kāi)放后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正興起和快速崛

2、起，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位國(guó)家從2003年開(kāi)始就已明確提出，而且各地的實(shí)踐也一再證明，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)改革開(kāi)放后，尤其是近10年來(lái)的發(fā)展中，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)城市化和城市現(xiàn)代化的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及其財(cái)富增長(zhǎng)的最為顯著的表現(xiàn)。本文獻(xiàn)綜述主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)概念的介紹，總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以X市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，以房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)存在的問(wèn)題和不規(guī)范行為為側(cè)重點(diǎn)，采取訪談法和問(wèn)卷調(diào)查等形式，了解X市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，并通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合X的實(shí)際情況，提出解決問(wèn)題的對(duì)策措施，希望對(duì)X市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所幫助。二、主體部分二、主體部分（一）相關(guān)概念介紹（一）相關(guān)概念介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，

4、非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的背景（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的背景《當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析與前景展望》指出：各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的3明，收入增加會(huì)引起住宅價(jià)格的上漲，并對(duì)住宅的需求有一定比例的增加；抵押貸款利率對(duì)長(zhǎng)期住宅需求產(chǎn)生重要的負(fù)影響：住宅價(jià)格對(duì)建設(shè)成本(包括土地成本)存在一個(gè)穩(wěn)定的比例。（NigelPain和PeterWestaway，

5、1997)3、Hedonic住宅價(jià)格模型(特征估價(jià)模型)《Hedonic住宅價(jià)格模型分析》指出：模型應(yīng)當(dāng)僅包括影響住宅價(jià)格的因素。通常影響住宅價(jià)格的因素有三大類(lèi)：區(qū)位(Location)、建筑結(jié)構(gòu)(Struction)、鄰里環(huán)境(Neighbhood)。因此住宅價(jià)格P就可以用公式表達(dá)為P=f(L，S，N)，即為Hedonic住宅價(jià)格模型。通過(guò)回歸分析獲得模型的參數(shù)估計(jì)，就得到屬性的隱含價(jià)格。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)屬性的支付意愿是從住宅價(jià)格間接得到

6、的。住宅價(jià)格必須能夠補(bǔ)償其各方面的屬性。另外，住宅的價(jià)格還遵循邊際效用遞減規(guī)律，即住宅的價(jià)格隨著某種屬性的增加而增加，但是增加的速率會(huì)越來(lái)越慢。（Butler，l982）（四）國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究成果（四）國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究成果1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部機(jī)制方面迄今為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史不過(guò)二十余年，因此，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部機(jī)制的研究也起步較晚.同時(shí)這些研究也局限于一些定性的描述。國(guó)內(nèi)學(xué)者也意識(shí)到土地市場(chǎng)、增量市

7、場(chǎng)和存量市場(chǎng)之間存在相互作用?！段覈?guó)住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制的弊端》指出“土地是影響住宅供給的重大因素，可供住宅建造的土地?cái)?shù)量對(duì)于住宅供給有正相關(guān)的關(guān)系，住宅土地的價(jià)格對(duì)于住宅供給有反向相關(guān)的關(guān)系”。（張鴻銘，2004）《我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)研究》指出：闡述了城市地產(chǎn)理論和實(shí)踐，并對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的相關(guān)性進(jìn)行了專(zhuān)題研究；房地產(chǎn)存量市場(chǎng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主要調(diào)節(jié)作用，呼吁放開(kāi)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（高美成，2000）2、房地