房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點和重點探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點和重點探房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點和重點探討摘要：隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售為一體，會計核算較為復(fù)雜。為保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，有必要對會計核算的重點與難點進(jìn)行系統(tǒng)梳理，以便提升會計核算的有效性。鑒于此，本文試圖在闡釋房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點與難點的基礎(chǔ)上，提出幾方面的優(yōu)化策略，以提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的有效性。下載關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算難

2、點重點房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投入、高風(fēng)險行業(yè)，一方面，就企業(yè)風(fēng)險的規(guī)避方面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模較大，且涉及土地、建設(shè)、銷售等多個會計核算環(huán)節(jié)，會計核算復(fù)雜且具有較強的連鎖效應(yīng)；另一方面，就企業(yè)利潤方面而言，目前的房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，庫存量高，存量資產(chǎn)盤活困難，有效的會計核算有益于企業(yè)降低成本，提升效率。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點與難點及其優(yōu)化策略進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點與重點（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難

3、點分析首先，核算體系選擇和平臺搭建至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，規(guī)模不同，開發(fā)節(jié)奏各不相同，開發(fā)的每種業(yè)態(tài)的成本和銷售去化難易程度也有區(qū)別，所以就要求財務(wù)人員在項目剛剛開始時，具有全局觀，大局觀，綜合可行性研究報告，市場分析定位，項目成本測算，當(dāng)?shù)囟悇?wù)監(jiān)管等各方面因素考慮，來選擇項目是采用分公司核算，還在子公司核算，在項目滾動開發(fā)時，選擇搭建一個賬套核算一個項目，還是一個賬套多個項目分開核算，這對于后續(xù)的成本核算，費用歸集分配，企業(yè)所得

4、稅匯算清繳，土地增稅清算，項目的利潤有著實質(zhì)性影響。因眾多因素影響，加之市場變化莫測，企業(yè)戰(zhàn)略方針的調(diào)整，及宏觀經(jīng)濟影響，稅制改革等突發(fā)事件，容導(dǎo)致核算體系的選擇和搭建異常糾結(jié)，有時確定了核算方式和搭建了核算體系，但隨著時間推移，事件發(fā)生又會覺得不太適宜了，需要適時調(diào)整。這些都構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一。其次，核算業(yè)務(wù)難度加大，周期較長。目前房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是從事房屋建設(shè)與房屋銷售，還負(fù)責(zé)房屋配套設(shè)施建設(shè)與裝修設(shè)計方面，這就增加了

5、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的類別難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的周期很長，耗資大、時間跨度大是房地產(chǎn)企業(yè)的典型特征，這也為會計核算提出了巨大的挑戰(zhàn)，即如何調(diào)度與使用企業(yè)有限的資金進(jìn)行房屋建設(shè)。將有限的資金運用到極致是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點之一。因此，核算業(yè)務(wù)的加大與實踐跨度長是企業(yè)進(jìn)行會計核算的難點。最后，成本核算的難度加大。與以上表述類似，房地產(chǎn)企業(yè)的核算類別逐漸增多，周期逐漸加長，也使企業(yè)會計成本核算的內(nèi)容逐漸豐富。一是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象難以

6、確定，鑒于目前核算的產(chǎn)品業(yè)態(tài)類別繁多，對成本核算對象的劃分就顯得很難；二是成本費用的分?jǐn)偺^于主觀化，沒有明確的規(guī)定說明一些間接費用該如何進(jìn)行分?jǐn)?；三是對于分期項目的的分期進(jìn)行費用分?jǐn)?，對于不是分期開發(fā)的項目，要按照產(chǎn)品的形態(tài)進(jìn)行費用分?jǐn)??？傊茖W(xué)歸類，費用分?jǐn)偤侠砜尚?。（二）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算重點的優(yōu)化策略首先，對于防范稅務(wù)風(fēng)險，一是要強化企業(yè)財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)人員的溝通，及時了解當(dāng)下稅務(wù)政策，根據(jù)核算范圍核算對應(yīng)的稅種；二是

7、要做好納稅籌劃，根據(jù)國家相關(guān)稅法政策調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，尤其要結(jié)合“營改增”新政進(jìn)行合理避稅，例如：企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)盡量使用甲供材的方式簽訂合同，開發(fā)產(chǎn)品精裝修策略等，這樣可以盡可能多的獲得增值稅的進(jìn)項稅額，參與當(dāng)期應(yīng)納稅額的抵扣，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。其次，“營改增”新政應(yīng)做好各項目的稅負(fù)分析確定征收方式（見下表）。經(jīng)下表數(shù)據(jù)分析可得：在比較理想的情況下每100元的成本可以取得進(jìn)項稅額9.45元，因有些進(jìn)項稅額無法取得，故再按照進(jìn)項稅額的

8、8折取得進(jìn)項稅額計算。100元的成本加計20%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為1251.110.119.4580%=4.82元，其稅負(fù)為4.821251.11=4.28%，與簡易計稅5%相比，采用一般方式計稅對企業(yè)更為有利。100元的成本加計28%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為138.881.110.119.4580%=6.2元，其稅負(fù)為6.2138.881.11=4.96%，與簡易計稅5%相比幾乎差不多。綜合上述，依照上

9、述理想狀況，利潤率低于28%的項目可以選擇一般納稅，項目利潤率超過28%應(yīng)該選擇簡易納稅。三、結(jié)語房地產(chǎn)對我國城市建設(shè)具有重要作用，隨著我國會計核算逐漸與國際接軌，房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重點與難點也逐漸凸顯。在目前的理論研究中急需對其重點與難點進(jìn)行系統(tǒng)地梳理。本文共分為兩部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點與難點；另一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略。雖然文章對房地產(chǎn)會計核算的重點與難點進(jìn)行了梳理，但是并不