房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)探房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)和重點(diǎn)探討摘要：隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售為一體，會(huì)計(jì)核算較為復(fù)雜。為保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，有必要對(duì)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，以便提升會(huì)計(jì)核算的有效性。鑒于此，本文試圖在闡釋房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)與難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出幾方面的優(yōu)化策略，以提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效性。下載關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算難

2、點(diǎn)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，一方面，就企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方面而言，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模較大，且涉及土地、建設(shè)、銷售等多個(gè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜且具有較強(qiáng)的連鎖效應(yīng)；另一方面，就企業(yè)利潤(rùn)方面而言，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，庫存量高，存量資產(chǎn)盤活困難，有效的會(huì)計(jì)核算有益于企業(yè)降低成本，提升效率。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)及其優(yōu)化策略進(jìn)行探討。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難

3、點(diǎn)分析首先，核算體系選擇和平臺(tái)搭建至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，規(guī)模不同，開發(fā)節(jié)奏各不相同，開發(fā)的每種業(yè)態(tài)的成本和銷售去化難易程度也有區(qū)別，所以就要求財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目剛剛開始時(shí)，具有全局觀，大局觀，綜合可行性研究報(bào)告，市場(chǎng)分析定位，項(xiàng)目成本測(cè)算，當(dāng)?shù)囟悇?wù)監(jiān)管等各方面因素考慮，來選擇項(xiàng)目是采用分公司核算，還在子公司核算，在項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)時(shí)，選擇搭建一個(gè)賬套核算一個(gè)項(xiàng)目，還是一個(gè)賬套多個(gè)項(xiàng)目分開核算，這對(duì)于后續(xù)的成本核算，費(fèi)用歸集分配，企業(yè)所得

4、稅匯算清繳，土地增稅清算，項(xiàng)目的利潤(rùn)有著實(shí)質(zhì)性影響。因眾多因素影響，加之市場(chǎng)變化莫測(cè)，企業(yè)戰(zhàn)略方針的調(diào)整，及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，稅制改革等突發(fā)事件，容導(dǎo)致核算體系的選擇和搭建異常糾結(jié)，有時(shí)確定了核算方式和搭建了核算體系，但隨著時(shí)間推移，事件發(fā)生又會(huì)覺得不太適宜了，需要適時(shí)調(diào)整。這些都構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。其次，核算業(yè)務(wù)難度加大，周期較長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是從事房屋建設(shè)與房屋銷售，還負(fù)責(zé)房屋配套設(shè)施建設(shè)與裝修設(shè)計(jì)方面，這就增加了

5、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的類別難度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的周期很長(zhǎng)，耗資大、時(shí)間跨度大是房地產(chǎn)企業(yè)的典型特征，這也為會(huì)計(jì)核算提出了巨大的挑戰(zhàn)，即如何調(diào)度與使用企業(yè)有限的資金進(jìn)行房屋建設(shè)。將有限的資金運(yùn)用到極致是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)之一。因此，核算業(yè)務(wù)的加大與實(shí)踐跨度長(zhǎng)是企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)。最后，成本核算的難度加大。與以上表述類似，房地產(chǎn)企業(yè)的核算類別逐漸增多，周期逐漸加長(zhǎng)，也使企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容逐漸豐富。一是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象難以

6、確定，鑒于目前核算的產(chǎn)品業(yè)態(tài)類別繁多，對(duì)成本核算對(duì)象的劃分就顯得很難；二是成本費(fèi)用的分?jǐn)偺^于主觀化，沒有明確的規(guī)定說明一些間接費(fèi)用該如何進(jìn)行分?jǐn)?；三是?duì)于分期項(xiàng)目的的分期進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅瑢?duì)于不是分期開發(fā)的項(xiàng)目，要按照產(chǎn)品的形態(tài)進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?。總之，要科學(xué)歸類，費(fèi)用分?jǐn)偤侠砜尚?。（二）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)的優(yōu)化策略首先，對(duì)于防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一是要強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的溝通，及時(shí)了解當(dāng)下稅務(wù)政策，根據(jù)核算范圍核算對(duì)應(yīng)的稅種；二是

7、要做好納稅籌劃，根據(jù)國(guó)家相關(guān)稅法政策調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，尤其要結(jié)合“營(yíng)改增”新政進(jìn)行合理避稅，例如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)盡量使用甲供材的方式簽訂合同，開發(fā)產(chǎn)品精裝修策略等，這樣可以盡可能多的獲得增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額，參與當(dāng)期應(yīng)納稅額的抵扣，達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。其次，“營(yíng)改增”新政應(yīng)做好各項(xiàng)目的稅負(fù)分析確定征收方式（見下表）。經(jīng)下表數(shù)據(jù)分析可得：在比較理想的情況下每100元的成本可以取得進(jìn)項(xiàng)稅額9.45元，因有些進(jìn)項(xiàng)稅額無法取得，故再按照進(jìn)項(xiàng)稅額的

8、8折取得進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算。100元的成本加計(jì)20%的利潤(rùn)計(jì)算收入，由此可得出其繳納稅額為1251.110.119.4580%=4.82元，其稅負(fù)為4.821251.11=4.28%，與簡(jiǎn)易計(jì)稅5%相比，采用一般方式計(jì)稅對(duì)企業(yè)更為有利。100元的成本加計(jì)28%的利潤(rùn)計(jì)算收入，由此可得出其繳納稅額為138.881.110.119.4580%=6.2元，其稅負(fù)為6.2138.881.11=4.96%，與簡(jiǎn)易計(jì)稅5%相比幾乎差不多。綜合上述，依照上

9、述理想狀況，利潤(rùn)率低于28%的項(xiàng)目可以選擇一般納稅，項(xiàng)目利潤(rùn)率超過28%應(yīng)該選擇簡(jiǎn)易納稅。三、結(jié)語房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)城市建設(shè)具有重要作用，隨著我國(guó)會(huì)計(jì)核算逐漸與國(guó)際接軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)也逐漸凸顯。在目前的理論研究中急需對(duì)其重點(diǎn)與難點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)地梳理。本文共分為兩部分，一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)；另一部分是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化策略。雖然文章對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)進(jìn)行了梳理，但是并不