【培訓(xùn)課件】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會(huì)計(jì)核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會(huì)計(jì)核算,http://www.docin.com/sundae_meng,會(huì)計(jì)規(guī)范,會(huì)計(jì)政策開始實(shí)施時(shí)間坐標(biāo)軸 93 01 02 05 07 13（年） 兩則兩制 三套會(huì)計(jì)制度 大準(zhǔn)則 小準(zhǔn)則 （準(zhǔn)則不分行業(yè)）,,,,,,,

2、,,,,,,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn),《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工信部聯(lián)企業(yè)[2011]300號(hào),http://www.docin.com/sundae_meng,一、成本費(fèi)用的核算與管理,參考資料：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知 財(cái)會(huì)[2013]17號(hào) 執(zhí)行

3、日期：2014-01-01《《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo) 》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào) ）等,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

4、務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)成本的歸集與分配,開發(fā)成本明細(xì)賬包括——土地開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本--------——配套設(shè)施開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 能直接計(jì)入“開發(fā)成本—XX 對(duì)象 ”稱為直接費(fèi)用，否則按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。,

5、成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)： 1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2) 前期工程費(fèi) 3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4) 建筑安裝工程費(fèi) 5) 配套設(shè)施費(fèi)  6) 開發(fā)間接費(fèi),,http://www.docin.com/sundae_meng,成本核算——會(huì)計(jì)科目,開發(fā)成本—土地開發(fā) —房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) —XXX

6、 — 前期工程費(fèi) —基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) —建筑安裝工程費(fèi) — 配套設(shè)施費(fèi)  —開發(fā)間接費(fèi) —配套設(shè)施開發(fā)

7、 —代建工程開發(fā),http://www.docin.com/sundae_meng,成本核算——主要流程,開發(fā)成本—房屋開發(fā)—XX 對(duì)象 開發(fā)產(chǎn)品 　 營業(yè)務(wù)成本開發(fā)間接費(fèi)等 *直接費(fèi)用 分配 完工 完工已售 結(jié)轉(zhuǎn)利潤

8、未建待攤費(fèi)用 完工待售 （注：不包括預(yù)售） 攤銷未建預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提未建 余：在建,,,,,,,,

9、,,,,,,,,,,,,,,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,（一）土地開發(fā)成本的歸集與分配,土地開發(fā)成本歸集： 商業(yè)性建設(shè)場地—“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”（直接） 自用建設(shè)場地 “開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”（間接）

10、 （按一定標(biāo)準(zhǔn)分配） “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) (1) 土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入

11、分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 (2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。 (3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。 (4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。,http

12、://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)分配方法為:按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)

13、象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配

14、。  按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)： 不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,例1：XX房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年初開始開發(fā)甲乙兩塊地。甲為商品性土地，乙為自用土地，用于綠色小區(qū)樓盤開發(fā)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)（見表）。,http://www.

15、docin.com/sundae_meng,開發(fā)成本卡 單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,１借：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地　?。ㄕ鞑穑福埃埃　。ㄇ捌诠こ蹋玻埃　。ɑA(chǔ)設(shè)施１０２）　　開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū)　?。ㄕ鞑穑罚埃埃　。ㄇ捌诠こ蹋玻埃　。ɑA(chǔ)設(shè)施６２）　　貸：銀行存款　　　　?。保罚埃?http://www.docin.c

16、om/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,２借：開發(fā)間接費(fèi)用 ?。保埂　≠J：銀行存款　　?。保梗辰瑁洪_發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地　?。ㄩ_發(fā)間接費(fèi)）　　?。埂　￠_發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū)　?。ㄩ_發(fā)間接費(fèi)）　　　１０　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用 　　　?。保梗唇瑁洪_發(fā)產(chǎn)品－商業(yè)性土地－甲土地９３１　　貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地９３１,http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋

17、開發(fā)成本的核算,賬戶設(shè)置開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－商品房　　　　　　　　　　?。鲎夥俊　　　　　　　　　　。苻D(zhuǎn)房　　　　　　　　　　?。ǚ?http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋開發(fā)成本的核算－土地成本的分配,例２ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已經(jīng)竣工，本月在乙土地上開發(fā)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括１棟寫字樓，２棟住宅（結(jié)構(gòu)規(guī)模相同），１座社區(qū)中心等三個(gè)成本計(jì)算對(duì)象。各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品占用

18、土地面積比例為寫字樓３０％，住宅６０％，社區(qū)中心１０％。乙土地開發(fā)總成本為７８２萬元，其中：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)７００萬元，前期工程２０萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；基礎(chǔ)設(shè)施３０萬元，建安工程費(fèi)３２萬元按房屋設(shè)施建安工程概算價(jià)值分配。（見表）,http://www.docin.com/sundae_meng,土地成本分配表　　單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋開發(fā)成本的核算 －土地成本的

19、分配,借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－寫字樓２４０．４　　　　　　　　　　　－住宅樓４６８．６　　　　　?。涮自O(shè)施－社區(qū)中心　７３　　貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)－乙土地　?。罚福?如果不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本，則直接進(jìn)房屋開發(fā)成本,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi),2) 前期工程費(fèi) (1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部

20、門交納的報(bào)批費(fèi)。 如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。  (2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。 (3) 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照

21、測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi),(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。 (5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公

22、室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 (6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 (7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前

23、期工程費(fèi),2) 前期工程費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi),借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（ＸＸ）　　　

24、　　　——前期工程費(fèi) （在建）借（長期）待攤費(fèi)用（未建） 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)　　　　　　　——前期工程費(fèi) （間接費(fèi)用分配）　　貸：預(yù)提費(fèi)用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費(fèi)等（直接計(jì)入）,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (1) 道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。 (2) 供電工程費(fèi)

25、：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。 (3) 給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。 (4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。 (5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。,http://www.docin.com/s

26、undae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。 (7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。 (8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。  (9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 (10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：

27、指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 (11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),3) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算

28、對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（ＸＸ）　　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（在建）借（長期）待攤費(fèi)用（未建） 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)　　　

29、　　　　　——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （間接費(fèi)用分配）　　貸：預(yù)提費(fèi)用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費(fèi)等（直接計(jì)入）,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費(fèi),4) 建筑安裝工程費(fèi) (1) 土建工程費(fèi) (2) 安裝工程費(fèi)  (3) 裝修工程費(fèi) (4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi) (5) 

30、其他 可以自營開發(fā)或發(fā)包開發(fā)（包括甲供材料）的會(huì)計(jì)核算等,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費(fèi),例３ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建安工程出包給某建筑公司，按合同規(guī)定結(jié)算工程價(jià)款。社區(qū)中心采用自營方式興建。（1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯2部、住宅樓工程領(lǐng)用電梯6部進(jìn)行安裝，電梯每部實(shí)際成本50萬元。（2）期末，出包工程完工，施工企業(yè)提交“工程價(jià)款結(jié)

31、算單”，共計(jì)工程款3000萬元，其中：寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預(yù)付1000萬元，余款以銀行存款支付。,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費(fèi),（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費(fèi)） 100 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓

32、 （建安費(fèi)） 300 貸：庫存設(shè)備-電梯 400（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費(fèi)） 1200 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費(fèi)）

33、 1800 貸：預(yù)付賬款 –預(yù)付工程款 1000 銀行存款 2000,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),5）配套設(shè)施費(fèi) (1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的

34、不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。,http://www.docin.com/s

35、undae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 (4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。,htt

36、p://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),5）配套設(shè)施費(fèi) 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目： (1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： ▲ 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ▲ 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開發(fā)

37、成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),5）配套設(shè)施費(fèi) (2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下： ▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平

38、行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),5）配套設(shè)施費(fèi) (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： ▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算

39、對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ▲ 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi)

40、,5）配套設(shè)施費(fèi)凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),例4社區(qū)中

41、心建安項(xiàng)目耗用材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機(jī)械使用費(fèi)3萬元。2012年底寫字樓住宅樓完工，社區(qū)中心尚在施工中，預(yù)提建安工程費(fèi)11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按建安工程概算價(jià)值分配。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),1借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費(fèi)） 18.5

42、 貸：原材料 10 應(yīng)付職工薪酬 5.5 銀行存款 32借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費(fèi)）

43、 11.5 貸：預(yù)提費(fèi)用 11.5 如實(shí)際發(fā)生額與預(yù)提費(fèi)用有差額需進(jìn)行調(diào)整。,http://www.docin.com/sundae_meng,公共配套設(shè)施（社區(qū)中心）開發(fā)成本明細(xì)賬 單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,公共配套設(shè)施（社區(qū)中心）費(fèi)分配表 單位：萬元,http://www.doc

44、in.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi),借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （配套設(shè)施費(fèi)） 41.2 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （配套設(shè)施費(fèi)） 61.8 貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心103,http://

45、www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi),6）開發(fā)間接費(fèi) (1) 現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利

46、息收入和匯兌收益的凈額。 (3)如果有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi),(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 (5) 質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生

47、的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。 (6) 其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi),6）開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本

48、核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。 注：成本應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi),例5XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計(jì)提開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)用房折舊10萬

49、元，計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付其他開發(fā)間接費(fèi)用43萬元。借：間接開發(fā)費(fèi)用 93 貸：應(yīng)付職工薪酬 20 累計(jì)折舊 10 周轉(zhuǎn)房-攤銷 20 銀行存款 43,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi),期

50、末，將開發(fā)間接費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用比例分配轉(zhuǎn)出。（見下表）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （開發(fā)間接費(fèi)用）34.91 -住宅樓 （開發(fā)間接費(fèi)用）58.09 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 93,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)間接費(fèi)用分配表（萬元）,http://www.docin.

51、com/sundae_meng,（八）房屋開發(fā)成本完工結(jié)轉(zhuǎn),例6XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，與2010年底全部竣工，辦理竣工決算，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本。（見下表）借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49 貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51

52、 -住宅樓2688.49,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級(jí)科目：房屋開發(fā) 三級(jí)明細(xì)科目：寫字樓,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級(jí)科目：房屋開發(fā) 三級(jí)明細(xì)科目：住宅樓,http://www.docin.com/sundae_meng,（八）期間費(fèi)用的核算,期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用

53、財(cái)務(wù)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入開發(fā)成本。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費(fèi)用的核算,1）銷售費(fèi)用 (1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤簟⒆杂梦飿I(yè)水電費(fèi)等。 (2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售

54、樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費(fèi)用的核算,(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房

55、注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。 (4) 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費(fèi)用的核算,2）管理費(fèi)用 (1) 行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)

56、費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。 (2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 (3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。 (5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。,http://www.docin.com/sundae_men

57、g,期間費(fèi)用的核算,(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8) 環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 (10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費(fèi)用的核算,3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指企業(yè)為籌

58、集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。,http://www.docin.com/sundae_meng,成本報(bào)表,成本報(bào)表主要包括（內(nèi)部報(bào)表）： (1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”； (2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”； (3) “開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”； (4) “房地產(chǎn)

59、項(xiàng)目綜合情況表”； (5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；,http://www.docin.com/sundae_meng,成本費(fèi)用的核算與管理小結(jié),1、 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將印花稅等“四稅兩費(fèi)”計(jì)入管理費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按管理費(fèi)用扣除；但《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》將印花稅等“四稅兩費(fèi)”計(jì)入了營業(yè)稅金及附加，請(qǐng)問在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)如何處理？2、《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第三十八條第三款規(guī)定：自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土

60、地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間按照合理的方法進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》講解（2010年版）與之一致。請(qǐng)問計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)如何處理？,http://www.docin.com/sundae_meng,二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算與管理,開發(fā)產(chǎn)品銷售的會(huì)計(jì)處理按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。,http://www.docin.

61、com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品銷售的會(huì)計(jì)處理,確認(rèn)房屋銷售收入，應(yīng)具備以下條件：1開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；2開發(fā)商已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；3房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收且雙方無異議，并與客戶辦妥交付入住手續(xù)。在實(shí)際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在簽訂購銷合同后、開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單等交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品

62、銷售的會(huì)計(jì)處理,何時(shí)確認(rèn)房屋銷售收入，存在以下誤解：1以簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款為依據(jù)2以簽訂正式房屋銷售合同為依據(jù)3以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為依據(jù),http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品銷售的會(huì)計(jì)處理,1借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款 2借：預(yù)收賬款（交房時(shí)） 貸：主營業(yè)務(wù)收入3借 ：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品4借：營業(yè)稅金及附加

63、 貸：應(yīng)繳稅費(fèi),http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產(chǎn)品銷售的會(huì)計(jì)處理,國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。,http://www.docin.com/sundae