【培訓課件】房地產開發(fā)企業(yè)成本和收入的會計核算

1、房地產開發(fā)企業(yè)成本和收入的會計核算,http://www.docin.com/sundae_meng,會計規(guī)范,會計政策開始實施時間坐標軸 93 01 02 05 07 13（年） 兩則兩制 三套會計制度 大準則 小準則 （準則不分行業(yè)）,,,,,,,

2、,,,,,,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,關于房地產企業(yè)劃型標準,《中小企業(yè)劃型標準規(guī)定》　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工信部聯(lián)企業(yè)[2011]300號,http://www.docin.com/sundae_meng,一、成本費用的核算與管理,參考資料：《企業(yè)會計準則》關于印發(fā)《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》的通知 財會[2013]17號 執(zhí)行

3、日期：2014-01-01《《萬科集團房地產成本核算指導 》《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號 ）等,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產開發(fā)經營業(yè)務所得稅計稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產開發(fā)經營業(yè)務所得稅計稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產開發(fā)經營業(yè)

4、務所得稅計稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,房地產開發(fā)經營業(yè)務所得稅計稅成本核算流程圖,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)成本的歸集與分配,開發(fā)成本明細賬包括——土地開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本--------——配套設施開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 能直接計入“開發(fā)成本—XX 對象 ”稱為直接費用，否則按一定標準進行分配。,

5、成本項目一般包括下列六項： 1) 土地征用及拆遷補償費 2) 前期工程費 3) 基礎設施費 4) 建筑安裝工程費 5) 配套設施費  6) 開發(fā)間接費,,http://www.docin.com/sundae_meng,成本核算——會計科目,開發(fā)成本—土地開發(fā) —房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補償費 —XXX

6、 — 前期工程費 —基礎設施費 —建筑安裝工程費 — 配套設施費  —開發(fā)間接費 —配套設施開發(fā)

7、 —代建工程開發(fā),http://www.docin.com/sundae_meng,成本核算——主要流程,開發(fā)成本—房屋開發(fā)—XX 對象 開發(fā)產品 　 營業(yè)務成本開發(fā)間接費等 *直接費用 分配 完工 完工已售 結轉利潤

8、未建待攤費用 完工待售 （注：不包括預售） 攤銷未建預提費用 預提未建 余：在建,,,,,,,,

9、,,,,,,,,,,,,,,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,（一）土地開發(fā)成本的歸集與分配,土地開發(fā)成本歸集： 商業(yè)性建設場地—“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”（直接） 自用建設場地 “開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”（間接）

10、 （按一定標準分配） “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”,,,,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補償費 (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入

11、分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 (2) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。 (3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。 (4) 其他：如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。,http

12、://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補償費 有關分配方法為:按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對

13、象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本,1) 土地征用及拆遷補償費 方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配

14、。  按建筑面積計征（或補償）時： 不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,例1：XX房地產開發(fā)公司2012年初開始開發(fā)甲乙兩塊地。甲為商品性土地，乙為自用土地，用于綠色小區(qū)樓盤開發(fā)。以銀行存款支付下列款項（見表）。,http://www.

15、docin.com/sundae_meng,開發(fā)成本卡 單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,１借：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地　?。ㄕ鞑穑福埃埃　。ㄇ捌诠こ蹋玻埃　。ɑA設施１０２）　　開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū)　?。ㄕ鞑穑罚埃埃　。ㄇ捌诠こ蹋玻埃　。ɑA設施６２）　　貸：銀行存款　　　　?。保罚埃?http://www.docin.c

16、om/sundae_meng,土地開發(fā)成本的歸集,２借：開發(fā)間接費用 ?。保埂　≠J：銀行存款　　?。保梗辰瑁洪_發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地　　（開發(fā)間接費）　　?。埂　￠_發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū)　　（開發(fā)間接費）　　?。保啊　≠J：開發(fā)間接費用 　　　　１９４借：開發(fā)產品－商業(yè)性土地－甲土地９３１　　貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地９３１,http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋

17、開發(fā)成本的核算,賬戶設置開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－商品房　　　　　　　　　　　－出租房　　　　　　　　　　?。苻D房　　　　　　　　　　?。ǚ?http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋開發(fā)成本的核算－土地成本的分配,例２ＸＸ房地產開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已經竣工，本月在乙土地上開發(fā)綠色小區(qū)，開發(fā)產品包括１棟寫字樓，２棟住宅（結構規(guī)模相同），１座社區(qū)中心等三個成本計算對象。各項開發(fā)產品占用

18、土地面積比例為寫字樓３０％，住宅６０％，社區(qū)中心１０％。乙土地開發(fā)總成本為７８２萬元，其中：征地拆遷補償費７００萬元，前期工程２０萬元，按房屋設施占地面積分配；基礎設施３０萬元，建安工程費３２萬元按房屋設施建安工程概算價值分配。（見表）,http://www.docin.com/sundae_meng,土地成本分配表　　單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,（二）房屋開發(fā)成本的核算 －土地成本的

19、分配,借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－寫字樓２４０．４　　　　　　　　　　?。≌瑯牵矗叮福丁　　　　　。涮自O施－社區(qū)中心?。罚场　≠J：開發(fā)成本－土地開發(fā)－乙土地　　７８２ 如果不單獨核算土地開發(fā)成本，則直接進房屋開發(fā)成本,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費,2) 前期工程費 (1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部

20、門交納的報批費。 如：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。  (2) 規(guī)劃設計費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。 (3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照

21、測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費,(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。 (5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公

22、室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。 (6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。 (7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前

23、期工程費,2) 前期工程費能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（ＸＸ）　　　

24、　　　——前期工程費 （在建）借（長期）待攤費用（未建） 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)　　　　　　　——前期工程費 （間接費用分配）　　貸：預提費用（未建） 貸：銀行存款、應繳稅費等（直接計入）,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎設施費,3) 基礎設施費 (1) 道路工程費：小區(qū)內道路鋪設費。 (2) 供電工程費

25、：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。 (3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。 (4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。 (5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。,http://www.docin.com/s

26、undae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎設施費,(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。 (7) 電視工程費：小區(qū)內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。 (8) 照明工程費：小區(qū)內路燈照明設施支出。  (9) 綠化工程費：小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。 (10) 環(huán)衛(wèi)工程費：

27、指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 (11) 其他：小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎設施費,3) 基礎設施費一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算

28、對象時，其基礎設施費應先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。,http://www.docin.com/sundae_meng,（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎設施費,借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（ＸＸ）　　　　　　——基礎設施費（在建）借（長期）待攤費用（未建） 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)　　　

29、　　　　　——基礎設施費 （間接費用分配）　　貸：預提費用（未建） 貸：銀行存款、應繳稅費等（直接計入）,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費,4) 建筑安裝工程費 (1) 土建工程費 (2) 安裝工程費  (3) 裝修工程費 (4) 項目或工程監(jiān)理費 (5) 

30、其他 可以自營開發(fā)或發(fā)包開發(fā)（包括甲供材料）的會計核算等,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費,例３ＸＸ房地產開發(fā)企業(yè)將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建安工程出包給某建筑公司，按合同規(guī)定結算工程價款。社區(qū)中心采用自營方式興建。（1）寫字樓工程領用電梯2部、住宅樓工程領用電梯6部進行安裝，電梯每部實際成本50萬元。（2）期末，出包工程完工，施工企業(yè)提交“工程價款結

31、算單”，共計工程款3000萬元，其中：寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預付1000萬元，余款以銀行存款支付。,http://www.docin.com/sundae_meng,（五）房屋開發(fā)成本的核算－建安工程費,（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費） 100 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓

32、 （建安費） 300 貸：庫存設備-電梯 400（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費） 1200 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費）

33、 1800 貸：預付賬款 –預付工程款 1000 銀行存款 2000,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,5）配套設施費 (1) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的

34、不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。,http://www.docin.com/s

35、undae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,(3) 開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 (4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。,htt

36、p://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,5）配套設施費 凡是不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內配套設施所發(fā)生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目： (1) 配套設施和房屋等開發(fā)產品同步建設的情況下： ▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 ▲ 不能分清成本核算對象的，應先由“開發(fā)

37、成本—配套設施開發(fā)”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,5）配套設施費 (2) 配套設施和房屋等開發(fā)產品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下： ▲ 應先通過“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平

38、行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,5）配套設施費 (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產品，后建配套設施；或房屋等開發(fā)產品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下： ▲ 可按配套設施的預算成本(或計劃成本)進行預提，并歸集在“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算

39、對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 ▲ 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費

40、,5）配套設施費凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)—配套設施費”項目中。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,例4社區(qū)中

41、心建安項目耗用材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機械使用費3萬元。2012年底寫字樓住宅樓完工，社區(qū)中心尚在施工中，預提建安工程費11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按建安工程概算價值分配。,http://www.docin.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,1借：開發(fā)成本-配套設施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費） 18.5

42、 貸：原材料 10 應付職工薪酬 5.5 銀行存款 32借：開發(fā)成本-配套設施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費）

43、 11.5 貸：預提費用 11.5 如實際發(fā)生額與預提費用有差額需進行調整。,http://www.docin.com/sundae_meng,公共配套設施（社區(qū)中心）開發(fā)成本明細賬 單位：萬元,http://www.docin.com/sundae_meng,公共配套設施（社區(qū)中心）費分配表 單位：萬元,http://www.doc

44、in.com/sundae_meng,（六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設施費,借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （配套設施費） 41.2 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （配套設施費） 61.8 貸：開發(fā)成本-配套設施開發(fā)-社區(qū)中心103,http://

45、www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費,6）開發(fā)間接費 (1) 現場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。 (2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利

46、息收入和匯兌收益的凈額。 (3)如果有固定資產投資方向調節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費,(4) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 (5) 質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生

47、的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。 (6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費,6）開發(fā)間接費應先通過“開發(fā)間接費”科目歸集，于每季末根據實際發(fā)生數按建筑面積分配計入各項目的各成本

48、核算對象，一般不得以計劃數計入開發(fā)成本。如根據開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數與實際支出數之間的差額應于年度終了時一次進行調整。 注：成本應計入房屋等開發(fā)產品的不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產，均不分配開發(fā)間接費。,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費,例5XX房地產開發(fā)企業(yè)建設的綠色小區(qū)，應付管理人員薪酬20萬元，計提開發(fā)現場機構用房折舊10萬

49、元，計提周轉房攤銷20萬元，以銀行存款支付其他開發(fā)間接費用43萬元。借：間接開發(fā)費用 93 貸：應付職工薪酬 20 累計折舊 10 周轉房-攤銷 20 銀行存款 43,http://www.docin.com/sundae_meng,（七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費,期

50、末，將開發(fā)間接費用按項目直接費用比例分配轉出。（見下表）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （開發(fā)間接費用）34.91 -住宅樓 （開發(fā)間接費用）58.09 貸：開發(fā)間接費用 93,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)間接費用分配表（萬元）,http://www.docin.

51、com/sundae_meng,（八）房屋開發(fā)成本完工結轉,例6XX房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的綠色小區(qū)，與2010年底全部竣工，辦理竣工決算，結轉工程成本。（見下表）借：開發(fā)產品-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49 貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51

52、 -住宅樓2688.49,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產品成本卡（萬元）二級科目：房屋開發(fā) 三級明細科目：寫字樓,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產品成本卡（萬元）二級科目：房屋開發(fā) 三級明細科目：住宅樓,http://www.docin.com/sundae_meng,（八）期間費用的核算,期間費用包括：營業(yè)費用管理費用

53、財務費用直接計入當期損益，不計入開發(fā)成本。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費用的核算,1）銷售費用 (1) 已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。 (2) 小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售

54、樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費用的核算,(3) 開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房

55、注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。 (4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費用的核算,2）管理費用 (1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險

56、費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。 (2) 工會經費和職工教育經費。 (3) 財產保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。 (4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。 (5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。,http://www.docin.com/sundae_men

57、g,期間費用的核算,(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 (10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。,http://www.docin.com/sundae_meng,期間費用的核算,3）財務費用 指企業(yè)為籌

58、集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。,http://www.docin.com/sundae_meng,成本報表,成本報表主要包括（內部報表）： (1) “房地產成本結轉情況表”； (2) “房地產成本比較分析表”； (3) “開發(fā)間接費明細表”； (4) “房地產

59、項目綜合情況表”； (5) “房地產成本合同執(zhí)行情況表”；,http://www.docin.com/sundae_meng,成本費用的核算與管理小結,1、 《企業(yè)會計準則》將印花稅等“四稅兩費”計入管理費用，在計算土地增值稅時按管理費用扣除；但《小企業(yè)會計準則》將印花稅等“四稅兩費”計入了營業(yè)稅金及附加，請問在對土地增值稅進行清算時如何處理？2、《小企業(yè)會計準則》第三十八條第三款規(guī)定：自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土

60、地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間按照合理的方法進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產?！镀髽I(yè)會計準則》講解（2010年版）與之一致。請問計征房產稅時如何處理？,http://www.docin.com/sundae_meng,二、房地產企業(yè)收入的核算與管理,開發(fā)產品銷售的會計處理按《企業(yè)會計準則》中有關商品銷售收入的確認原則進行確認。,http://www.docin.

61、com/sundae_meng,開發(fā)產品銷售的會計處理,確認房屋銷售收入，應具備以下條件：1開發(fā)產品已經竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積經有關部門測定；2開發(fā)商已與客戶簽訂了正式房屋銷售合同；3房屋已經客戶驗收且雙方無異議，并與客戶辦妥交付入住手續(xù)。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在簽訂購銷合同后、開發(fā)產品交付使用，并將發(fā)票賬單等交付給買受人時確認銷售收入。,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產品

62、銷售的會計處理,何時確認房屋銷售收入，存在以下誤解：1以簽訂預售合同并預收房款為依據2以簽訂正式房屋銷售合同為依據3以收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)為依據,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產品銷售的會計處理,1借：銀行存款 貸：預收賬款 2借：預收賬款（交房時） 貸：主營業(yè)務收入3借 ：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品4借：營業(yè)稅金及附加

63、 貸：應繳稅費,http://www.docin.com/sundae_meng,開發(fā)產品銷售的會計處理,國稅發(fā)〔2009〕31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。,http://www.docin.com/sundae