資產評估學教程第5版習題答案

1、1資產評估學教程（第5版）練習題答案第一章導論1、（1）資產評估是對資產在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產評估是指符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據相關法律、法規(guī)和資產評估準則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當的價值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（2）時點性是指資產評估是對評估對象（即待評估資產）在某一時

2、（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場供求條件及資產狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。（4）非市場價值是指資產在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的

3、非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經營價值。4、（1）資產評估的基本要素有哪些？資產評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構成要素。從事資產評估業(yè)務的機構和人員，是資產評估工作中的主體，必須符合國家在資產評估方面的有關規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產是待評估的對象。國家的有關規(guī)定是指資產評估活動所應當遵

4、守的有關法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產評估的依據。特定的評估目的，是指資產業(yè)務發(fā)生的經濟行為，它直接決定和制約資產評估價值類型的確定和評估方法及參數的選擇。評估原則即資產評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務的行為準則。價值類型是對評估價值的質的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產評估業(yè)務的工作步驟。評估方法是估算資產價值所必需的特定技術方法。（2）資產評估假設的具體內容是什么？資產評估假設是資產評估工作得以進行的前提假設，包括繼續(xù)使用

5、假設、公開市場假設和清算假設。繼續(xù)使用假設是指資產將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產將轉換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設時，需要充分考慮待評估資產從經濟上、法律上、技術上是否允許轉變利用方式、變換產權主體，以及允許轉變利用方式和變換產權主體的前提條件。公開市場假設是指待評估資產能夠在完全競爭的市場

6、上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產一般具有特殊的性質，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設是指資產所有者在某種壓力下，如破產、抵押權實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方3（9）成新率反映評

7、估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經濟使用年限法、修復費用法等。（10）成本法成本法是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣減其各項價值損耗來確定資產價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法是指通過比較待評估資產與近期售出的類似資產（即可參照交易資產）的異同并據此對類似資產的市場價格進行調整從而確定待評估

8、資產價值的評估方法。（12）收益法是通過估算待評估資產自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當的折現(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。4、（1）資產評估工作是指從接洽資產評估業(yè)務到提交資產評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：①明確資產評估業(yè)務基本事項。②簽訂資產評估業(yè)務約定書。③編制資產評估工作計劃。④對待評估資產的核實與實地查勘。⑤收集與資產評估有關的資料。⑥評定估算。⑦編制和提交評估報告。⑧資產評估工作底稿歸檔。（2）①比較待評估

9、資產的年運營成本與技術性能更好的同類資產的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產品質量等方面）。②確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。③估計待評估資產的剩余使用壽命。④以適當的折現(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值，作為待評估資產的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。

10、該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值=復原重置成本更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預期資產凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產在社會平均經營管理水平狀況下的預期資產凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產的某個使用者經營管理下的預期資產凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產的客觀資產凈現(xiàn)金流。預期資產凈現(xiàn)金流等于資產的潛在毛收入減去預計經營管理成本。經營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資

11、成本等不作為經營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預期資產凈現(xiàn)金流進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產的投資收益率的調查和比較分析，來確定待評估資產的投資期望

12、回報率。②資本資產定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產的權益成本，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險。可分散風險是由與該項投資相關的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經濟而不只是對某一項投資產生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以

13、投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率=無風險利率資產風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產風險補償等于資產市場（平均）風險補償乘以資產的貝他系數（β）。因而可以將資產的期望回報率表示為：資產期望回報率=無風險利率資產市場風險補償β=無風險利率（資產平均回報率無風險利率）β③加權平均資本成本法。加權平均資本