商品房預(yù)售法律問(wèn)題分析.pdf

1、隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展,商品房預(yù)售成為了最主要的房地產(chǎn)銷售方式,并被部分外國(guó)媒體稱為“中國(guó)人的第五大發(fā)明”。這種銷售方式一方面可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速籌集所需資金,加快資金的流動(dòng)和周轉(zhuǎn),活躍房地產(chǎn)市場(chǎng);另一方面,也給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn),既有可能買到稱心如意的房屋,實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè);也有可能因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能建成房屋或者房屋有瑕疵而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生,給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)生活上的麻煩,最終影響我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此,這種銷售方式的存廢一

2、直爭(zhēng)議不斷。本文通過(guò)理論與實(shí)際案例相結(jié)合的方式,對(duì)商品房預(yù)售相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析。
　　第一部分:分析了商品房預(yù)售的現(xiàn)狀及特征。商品房預(yù)售爭(zhēng)議不斷,存廢一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。商品房預(yù)售具有交易行為的遠(yuǎn)期性、預(yù)售標(biāo)的的期待性、預(yù)購(gòu)人的風(fēng)險(xiǎn)性以及較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。
　　第二部分:對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行了分析。認(rèn)為商品房預(yù)售合同是取得預(yù)售資格的預(yù)售人在商品房尚未竣工,房屋并未現(xiàn)實(shí)存在的情況下,與預(yù)購(gòu)人約定在一定期限內(nèi),將竣工后的房屋交付給

3、預(yù)購(gòu)人,預(yù)購(gòu)人支付價(jià)金的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。并具有客體的遠(yuǎn)期性、主體的特定性與資質(zhì)嚴(yán)格性、內(nèi)容的法定性和規(guī)定的不系統(tǒng)性。然后對(duì)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)進(jìn)行了比較分析,認(rèn)為商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同、不是分期付款買賣合同、不是期貨買賣合同、也不是附期限的買賣合同。
　　第三部分:先通過(guò)一個(gè)典型的案例對(duì)商品房預(yù)售中的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)進(jìn)行了分析,認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同,是為了簽訂本合同而簽訂的合同,屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”。又通過(guò)一個(gè)案例分析了