民事審判業(yè)務(wù)要點(diǎn)提示(宅基地)

1、民事審判業(yè)務(wù)要點(diǎn)提示（第二期）民事審判業(yè)務(wù)要點(diǎn)提示（第二期）（2008年10月23日）日）2008102710:52:31北京市第二中級人民法院已就農(nóng)村住宅買賣合同糾紛召開研討會(huì)討論，現(xiàn)將該類糾紛的處理精神予以要點(diǎn)提示。問題一：如何確認(rèn)農(nóng)村住宅買賣合同效力？從農(nóng)村住房買賣合同內(nèi)容看，雖然雙方交易的標(biāo)的物一般是地上建筑物和附屬物，但從雙方交易目的看，實(shí)際上交易的標(biāo)的物也包括了相應(yīng)的宅基地，故處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下政策規(guī)定的原則處理。對于

2、宅基地與農(nóng)村住宅交易的管理，目前的主要依據(jù)是國家和地方政府的有關(guān)政策性文件。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日，國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。北京市高級人民法院于2004年12月印發(fā)的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》

3、和2006年10月印發(fā)的《北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》中均堅(jiān)持了遵守國家相應(yīng)政策的原則，即以非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村宅基地或者房屋合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效為原則，有效為例外。問題二：哪些常見情況下，法院可對出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的請求，不予支持？個(gè)案中如果存在下述情況，可根據(jù)實(shí)際情況按以下原則處理：（1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民

4、，因宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。（2）買賣合同簽定后，如果已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，買受方取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。（3）城市居民購房后已將戶口遷入購買房屋所在地，并取得當(dāng)?shù)丶w組織成員資格，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。（4）雖協(xié)議買受方簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，居住亦共同居

5、住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定家庭共同購房，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。（5）1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，出賣人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。（6）對同一住宅經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。問題三：買賣合同被確認(rèn)無效后，其法律后果如何處理？地，違反土地管理法規(guī)定的“一戶

6、一宅”制度為由主張出賣人無權(quán)收回宅基地及住宅。但是，“一戶一宅”屬于土地管理范疇，并非民事案件所能解決。在該類糾紛的處理中，“一戶一宅”不應(yīng)影響農(nóng)村住宅買賣合同效力的認(rèn)定。在該類糾紛的評估中，出賣人常以宅基地面積超標(biāo)為由要求僅對部分宅基地面積及住宅進(jìn)行評估作價(jià)。由于宅基地面積的管理屬于土地管理范疇，并非民事案件所應(yīng)解決。同時(shí)，在確認(rèn)合同無效后，返還時(shí)只能就全部宅基地及住宅進(jìn)行處理。因此，在評估作價(jià)時(shí)對宅基地是否存在面積超標(biāo)問題不作考慮。

7、問題七：審理農(nóng)村住宅買賣合同糾紛案件中應(yīng)當(dāng)查明的事實(shí)要點(diǎn)？根據(jù)此類案件的特點(diǎn)和審判實(shí)踐情況，為準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)，處理農(nóng)村住宅買賣糾紛中應(yīng)當(dāng)查明以下事實(shí)：1、買賣雙方簽約當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在的身份狀態(tài)。2、訴爭標(biāo)的物的基本情況，包括宅基地權(quán)屬登記情況、房屋的建設(shè)審批手續(xù)，房屋及院落的建成年限，格局等。3、買賣合同的簽訂情況，合同的內(nèi)容與形式。4、轉(zhuǎn)讓行為是否按規(guī)定經(jīng)過審批，審批機(jī)關(guān)是否是土地管理法律法規(guī)規(guī)定的有權(quán)機(jī)關(guān)。5、買房人購買房屋后的使用情況，房

8、屋有無裝修、翻建、擴(kuò)建等情形，有無翻擴(kuò)建的合法根據(jù)。6、現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。7、買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為，再行轉(zhuǎn)讓后受讓人的身份。再行轉(zhuǎn)讓后受讓人使用房屋情況及裝修、翻建、擴(kuò)建情況。8、土地所有權(quán)人（集體經(jīng)濟(jì)組織）對爭議宅基地使用權(quán)歸屬的意見。9、其他相關(guān)事實(shí)。問題八：農(nóng)村住宅買賣合同糾紛判令合同無效情況下，主文如何表述？一般情況下，判決主文分以下幾項(xiàng)予以表述：第一項(xiàng)：判令合同無效；第二項(xiàng)：判令買受人騰退宅基地及