2015年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

1、歷史能否重演？ ——2015年房地產(chǎn)中期投資策略何奇 投資部2015年6月,投資要點(diǎn),投資要點(diǎn),2,一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的回調(diào)后強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，但是不同城市間的分化使得此輪復(fù)蘇史無(wú)前例。然而這輪牛市的性質(zhì)使得基本面和估值面嚴(yán)重分化，業(yè)績(jī)靚麗的藍(lán)籌地產(chǎn)股僅在六月的股災(zāi)中略顯優(yōu)勢(shì)。二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù)我們傾向于認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)，

2、而三季度以后新開(kāi)工和投資也會(huì)明顯反彈?？紤]到三四線城市的巨大庫(kù)存壓力，今年一線城市房?jī)r(jià)暴漲終將是一枝獨(dú)秀，不會(huì)造成政策面的反轉(zhuǎn)。三、歷史對(duì)比：行情或重演從基本面和流動(dòng)性方面來(lái)看，今年下半年和2012年的情況具有一定的相似性，但是外部環(huán)境、估值格局和行業(yè)周期階段有所不同。因此，我們傾向于認(rèn)為藍(lán)籌股的配置價(jià)值可能存在于行業(yè)估值大幅殺跌和經(jīng)濟(jì)觸底反彈之后。四、投資建議：結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)維持2015年房地產(chǎn)行業(yè)全年標(biāo)配評(píng)級(jí)，建議靜待藍(lán)籌股估值

3、殺跌后的行情。重點(diǎn)推薦：萬(wàn)科、中南建設(shè)和北辰實(shí)業(yè)。,投資要點(diǎn),一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,3,,1、銷量反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)有望延續(xù)。今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的回調(diào)后強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，無(wú)論是行業(yè)還是重點(diǎn)公司，在3月份以后均出現(xiàn)了逐月環(huán)比改善的跡象。,投資要點(diǎn),一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,4,,2、城市間分化非常明顯。本輪房地產(chǎn)周期最大的不同之處在于，一二三線城市間的復(fù)蘇分化嚴(yán)重。今年上半年一線城市率先復(fù)蘇，并且出現(xiàn)了價(jià)格暴漲的跡象。但是絕大多數(shù)城市復(fù)

4、蘇緩慢，價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定。,投資要點(diǎn),一、歷史回顧：復(fù)蘇與分化,5,,3、行情分化非常明顯。在基本面嚴(yán)重分化的背景下，估值面的分化與基本面恰恰相反，這是由本輪牛市的性質(zhì)決定的，也為后期的崩盤創(chuàng)造了條件。,投資要點(diǎn),二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),6,,1、銷售復(fù)蘇有望延續(xù)。我們傾向于認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。今年二季度以后全國(guó)銷售金額已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)全年銷售面積和銷售金額增速分別在5%和10%左右。其中，重點(diǎn)城市的增速非常顯著

5、，一線城市樓市的銷售增速已經(jīng)接近2012年中期的水平。,投資要點(diǎn),二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),7,,2、全國(guó)房?jī)r(jià)有望溫和反彈。從百城房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，目前一線城市房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)到達(dá)上一輪周期的高點(diǎn)，也因此將百城房?jī)r(jià)指數(shù)帶至2012年底的水平。但是二三線等絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然處于2012年中期的水平，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)今年溫和上漲。,投資要點(diǎn),二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),8,,3、下半年新開(kāi)工和投資有望觸底反彈。作為最為領(lǐng)先的觀測(cè)指標(biāo)，房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)

6、回升必將傳導(dǎo)到新開(kāi)工和投資端。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，今年新開(kāi)工增速不斷收窄，而投資增速將在三季度觸底反彈。由此我們可以判斷，全國(guó)房地產(chǎn)政策大幅收緊的概率很低，下半年政策依然偏寬松。,投資要點(diǎn),二、行業(yè)前瞻：復(fù)蘇可持續(xù),9,,4、反彈的主要?jiǎng)恿υ谟谝欢€城市。雖然三四線城市庫(kù)存壓力依然較大，但是由于一二線整體依然是人口凈流入，所以房地產(chǎn)銷售具有內(nèi)在支撐力。,投資要點(diǎn),三、歷史對(duì)比：行情或重演,10,,1、2012年行情回顧。2012年12月，金

7、融地產(chǎn)股迎來(lái)了一波強(qiáng)勢(shì)的上漲行情，尤其是藍(lán)籌股的超額收益非常明顯。作為三年一個(gè)周期的房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)股今年下半年能否重演神奇成為一個(gè)懸念。,投資要點(diǎn),三、歷史對(duì)比：行情或重演,11,,2、宏觀背景的異同。2012年三季度以后無(wú)論是GDP增速還是PMI指數(shù)都有明顯回升，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)反彈跡象明顯，也成為金融地產(chǎn)崛起的重要催化劑。,投資要點(diǎn),三、歷史對(duì)比：行情或重演,12,,3、流動(dòng)性背景的異同。2012年9月QE3啟動(dòng)，而今年9月美國(guó)有加息

8、預(yù)期，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的外部流動(dòng)性環(huán)境不同。與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)和通脹之間的緊密關(guān)系，今年下半年預(yù)計(jì)會(huì)重演2012年下半年通脹溫和反彈的歷史。,投資要點(diǎn),三、歷史對(duì)比：行情或重演,13,,4、行業(yè)周期與2012年類似。無(wú)論是從新開(kāi)工、投資還是銷售等角度來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體處于12年下半年的階段，但是復(fù)蘇的時(shí)間略早于12年一個(gè)季度左右。,投資要點(diǎn),三、歷史對(duì)比：行情或重演,14,,5、行業(yè)估值與2012年不同。無(wú)論是從上半年漲幅來(lái)看，

9、還是從相對(duì)估值來(lái)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)的估值和2012年差異較大，集中表現(xiàn)在兩方面：一是行業(yè)整體偏貴；二是龍頭地產(chǎn)股具有結(jié)構(gòu)性估值優(yōu)勢(shì)。,投資要點(diǎn),四、投資建議,15,,維持2015年房地產(chǎn)行業(yè)全年標(biāo)配評(píng)級(jí)，建議觀察藍(lán)籌股估值殺跌后的行情。重點(diǎn)推薦：萬(wàn)科、中南建設(shè)和北辰實(shí)業(yè)。,投資要點(diǎn),重點(diǎn)推薦——萬(wàn)科A,16,,一、龍頭輝煌不再公司在經(jīng)歷了十年的高增長(zhǎng)之后，2014年銷售金額首次被同行超越，2015年一季報(bào)也出現(xiàn)了史上最大幅度的下滑。在

10、公司30周年到來(lái)之際，萬(wàn)科相對(duì)估值再創(chuàng)新低，成為唯一一個(gè)AH折價(jià)的標(biāo)的。二、改革深謀遠(yuǎn)慮在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的臨界點(diǎn)，萬(wàn)科為迎接未來(lái)十年推出了事業(yè)合伙人制度，并將業(yè)務(wù)版圖拓展為：“三好住宅 + 城市配套服務(wù)商”，致力于將新興地產(chǎn)業(yè)務(wù)和地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)打造成為新的業(yè)務(wù)支柱。三、配置價(jià)值漸現(xiàn)在公司合伙人制度紅利兌現(xiàn)和新業(yè)務(wù)落地前夕，公司首次提出了未來(lái)十年萬(wàn)億市值的詳細(xì)規(guī)劃?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)的銷售反彈和財(cái)務(wù)指標(biāo)的觸底反彈，

11、萬(wàn)科中長(zhǎng)期有望迎來(lái)戴維斯雙擊。四、投資建議預(yù)計(jì)公司2015-2017年EPS分別為1.57、1.9和2.2元/股，對(duì)應(yīng)停牌前收盤價(jià)PE分別為9.5、7.9和6.8倍，維持買入評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)18元。,投資要點(diǎn),重點(diǎn)推薦——中南建設(shè),17,,一、公司簡(jiǎn)介及成長(zhǎng)歷程作為中南集團(tuán)旗下地產(chǎn)和建筑平臺(tái)，在董事長(zhǎng)陳錦石的絕對(duì)控股下，公司在房地產(chǎn)黃金十年從大盤操作到區(qū)域深耕，實(shí)現(xiàn)了80%的復(fù)合增長(zhǎng)率，成為布局二三線市場(chǎng)的區(qū)域龍頭，并憑借著巨

12、量土地儲(chǔ)備，為未來(lái)幾年的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。二、受益二三線市場(chǎng)復(fù)蘇在一線城市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇的背景下，預(yù)計(jì)二三線城市的復(fù)蘇將在二季度啟動(dòng)，并于今年下半年以后逐步進(jìn)入繁榮期。我們看好公司主要布局的沿海二三線城市，也判斷基本面將支持未來(lái)估值的修復(fù)。三、再融資或成為催化劑公司是銷售百億的主流房企中，為數(shù)不多的幾個(gè)尚未啟動(dòng)再融資的企業(yè)，這與公司的股權(quán)分布及負(fù)債壓力并不符合。我們猜測(cè)，二季度以后公司可能會(huì)效仿其他公司啟動(dòng)再融資，屆時(shí)轉(zhuǎn)型等股價(jià)催化劑

13、有望落地。四、投資建議目前公司是主流房企中的估值洼地，預(yù)計(jì)公司2014-2016年EPS分別為1.15、1.38和1.62元/股，維持買入評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)25元。,投資要點(diǎn),重點(diǎn)推薦——北辰實(shí)業(yè),18,,一、公司歷史及資產(chǎn)價(jià)值作為北京國(guó)資委控股公司，北辰主營(yíng)業(yè)務(wù)分為發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。2014年公司開(kāi)發(fā)類業(yè)務(wù)迎來(lái)擴(kuò)張拐點(diǎn)，而會(huì)展業(yè)務(wù)也開(kāi)啟了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，使得公司巨大的存量資產(chǎn)價(jià)值顯得愈發(fā)低估。二、最受益于冬奧會(huì)品

14、種北京申報(bào)冬奧會(huì)是自上而下的國(guó)家行為，預(yù)計(jì)申報(bào)成功的概率較大，并且已經(jīng)進(jìn)入了窗口期。根據(jù)北京奧運(yùn)會(huì)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，北辰不僅在業(yè)務(wù)層面受益于奧運(yùn)會(huì)，更在股價(jià)層面成為冬奧會(huì)的題材龍頭。三、再融資或成為催化劑公司資金壓力不輕，存在著明顯的股權(quán)融資需求，預(yù)計(jì)將與其他房企一樣開(kāi)啟再融資進(jìn)程。在牛市的氛圍下，再融資勢(shì)必成為股價(jià)新的催化劑，未來(lái)的漲幅空間至少有20%。四、投資建議保守預(yù)計(jì)公司2014-2016年EPS分別為0.16、0.2和0.2

15、2元/股，公司資產(chǎn)重估價(jià)值在300億以上，給予買入評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)12元。,免責(zé)條款,本材料中的評(píng)論僅供參考，不可視作投資建議。本材料以公開(kāi)信息、內(nèi)部開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)和來(lái)自其它具有可信度的第三方的信息為基礎(chǔ)。但是，并不保證這些信息的完全可靠。所有的觀點(diǎn)和看法基于資料撰寫當(dāng)日的判斷，并隨時(shí)有可能在不予通知的情況下調(diào)整。本材料中的預(yù)測(cè)不保證將成為現(xiàn)實(shí)。  本材料中數(shù)據(jù)僅供參考。未經(jīng)光大保德信基金管理有限公司書(shū)面許可，不得復(fù)

16、制或散布本材料的任何部分。所有出現(xiàn)的公司、證券、行業(yè)或市場(chǎng)情況均為說(shuō)明經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、條件或投資過(guò)程而列舉，光大保德信基金管理有限公司下屬分支機(jī)構(gòu)可能持有或不持有相關(guān)賬戶。本材料討論的策略和資產(chǎn)配置并不代表光大保德信基金的服務(wù)或產(chǎn)品。所有內(nèi)容不能視為建議或推薦，不作為公開(kāi)宣傳推介材料，以及購(gòu)買或銷售任何證券的要約或邀請(qǐng)，也不能視為采納任何投資策略的建議。  本材料為內(nèi)部培訓(xùn)使用，不得以任何形式向投資者分發(fā)，不視為宣傳推介材