房地產(chǎn)行業(yè)房企融資全渠道透視錢流進(jìn)房地產(chǎn)了

1、恒大研究院研究報(bào)告立足企業(yè)恒久發(fā)展立足企業(yè)恒久發(fā)展2服務(wù)國(guó)家大局戰(zhàn)略服務(wù)國(guó)家大局戰(zhàn)略14.新房地產(chǎn)周期：開啟產(chǎn)銷平穩(wěn)新時(shí)代（20171127）15.房地產(chǎn)周期導(dǎo)論（2017919）16.從春秋到戰(zhàn)國(guó)：房地產(chǎn)進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代（2017719）17.將棚改進(jìn)行到底——兼論棚改三大經(jīng)濟(jì)意義（20170605）18.房地產(chǎn)調(diào)控二十年：回顧、反思與抉擇（201738）19.為什么我們對(duì)2017年房地產(chǎn)投資不悲觀：兼論房地產(chǎn)投資增速的三種預(yù)測(cè)

2、方法（2017112）房企公司債實(shí)行“4類基礎(chǔ)范圍5項(xiàng)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的三級(jí)分類監(jiān)管，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據(jù)償還公司債。（4）海外債監(jiān)管）海外債監(jiān)管加強(qiáng)加強(qiáng)，2018年5月，發(fā)改委明確表示，房企境外發(fā)債主要用于償還債務(wù)，限制投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等。近期房企融資規(guī)?；厣?，主要是借新還舊。近期房企融資規(guī)?；厣?，主要是借新還舊。截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)將在20192021年集中

3、到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬(wàn)億。但2019年房地產(chǎn)銷售增速明顯放緩，前3月銷售額同比增速5.6%，較去年同期下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實(shí)質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。以信用債為例，2019年第一季度合計(jì)融資1810億，同比大幅增長(zhǎng)40.5%，但凈融資規(guī)模僅為574億，同比下滑41.6%，這說(shuō)明房企融資并未有實(shí)質(zhì)性改善。近期房企融資成本下降，主要受益于無(wú)

4、風(fēng)險(xiǎn)利率降低。近期房企融資成本下降，主要受益于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率降低。2018年7月份以來(lái)，貨幣政策持續(xù)寬松，流動(dòng)性擴(kuò)張導(dǎo)致無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行，推動(dòng)社會(huì)整體融資成本下降，房企融資也因此受益。信用債平均發(fā)行利率從2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%，其中AAA級(jí)公司債降幅最為明顯，2019Q1僅為4.8%，較2017Q4的歷史高點(diǎn)下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。資產(chǎn)支持證券平均利率從2018Q2的5.9%持續(xù)下降至2019Q1的5.3%。信托平均融

5、資成本從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。3.3.新形勢(shì)下，房企主要融資渠道有何變化？新形勢(shì)下，房企主要融資渠道有何變化？銀行信貸小幅回暖。銀行信貸小幅回暖。由于非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)、資金回表，疊加寬信用政策，銀行信貸額度更加寬松。2019年前3月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款同比小幅增長(zhǎng)2.5%，占比較2018年底增加3.8個(gè)百分點(diǎn)至18.3%。貸款利率仍高于基準(zhǔn)利率，其中上市國(guó)有房企開發(fā)貸利率一般上浮10%左右，大

6、型上市民營(yíng)房企上浮40%左右。非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)趨勢(shì)明顯非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)趨勢(shì)明顯。受資管新規(guī)、委貸新規(guī)影響，銀行非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)?？焖俳档?。2018年，房企非標(biāo)融資新增余額占比僅1%，較2017年回落13個(gè)百分點(diǎn)，其中委貸規(guī)?？焖贉p少，2018年房地產(chǎn)委貸余額估計(jì)減少1.6萬(wàn)億。表外回表，2018年銀行開發(fā)貸、境內(nèi)外證券市場(chǎng)的融資新增余額占比分別上升12和2個(gè)百分點(diǎn)。信托規(guī)?；厣?，但融資門檻并未降低。信托規(guī)?；厣谫Y門檻并未降低。2019年3月，房地產(chǎn)集合

7、信托融資889億，環(huán)比上漲78.9%，房企信托融資規(guī)?；厣５谫Y門檻仍延續(xù)2018年下半年以來(lái)的收緊態(tài)勢(shì)，一般要求房企銷售排名前50、項(xiàng)目處于核心地段。融資成本小幅回落，從2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。公司債規(guī)模大幅上升，成本下降公司債規(guī)模大幅上升，成本下降。從單季數(shù)據(jù)看，2018Q32019Q1均在860億以上，是2018Q1Q2的2倍，是2017Q1Q4的4倍。這并非發(fā)行條件放松，而是大量借新還舊

8、。經(jīng)測(cè)算，20152016年集中發(fā)行的公司債將在20192021年集中到期，規(guī)模分別為4454億、5323億和8720億。此外，由于流動(dòng)性寬松導(dǎo)致無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下降，房企公司債融資成本也有恒大研究院研究報(bào)告立足企業(yè)恒久發(fā)展立足企業(yè)恒久發(fā)展4服務(wù)國(guó)家大局戰(zhàn)略服務(wù)國(guó)家大局戰(zhàn)略目錄目錄1從寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)逐步見效...................................................................

9、.....................................................72錢流進(jìn)房地產(chǎn)了嗎？............................................................................................................................................82.1信貸嚴(yán)格監(jiān)管，寬貨幣難以

10、轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)行業(yè)寬信用..........................................................................82.2償債高峰來(lái)臨，融資規(guī)?；厣饕墙栊逻€舊.....................................................................................82.3房企融資成本下降，實(shí)則是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率降低...

11、......................................................................................93房企主要融資渠道規(guī)模和結(jié)構(gòu).......................................................................................................................

12、...103.1我國(guó)房企融資渠道...................................................................................................................................103.1.1房企融資渠道類別..........................................................

13、..............................................................103.1.2房企主要融資渠道.........................................................................................................................113.2主要融資渠道的規(guī)模和結(jié)構(gòu).....

14、..............................................................................................................123.2.1主要融資渠道當(dāng)期融資規(guī)模...........................................................................................

15、..............123.2.2主要融資渠道的新增余額.............................................................................................................134房企主要融資渠道的政策和現(xiàn)狀..............................................................

16、........................................................144.1銀行貸款...................................................................................................................................................144.1.1銀

17、行開發(fā)貸....................................................................................................................................144.1.2銀行并購(gòu)貸........................................................................

18、............................................................174.2非標(biāo)融資...................................................................................................................................................174.

19、2.1銀行投資非標(biāo)資產(chǎn)監(jiān)管加強(qiáng).........................................................................................................184.2.2委托貸款.........................................................................................

20、...............................................194.2.3信托貸款........................................................................................................................................204.3境內(nèi)證券市場(chǎng)融資.............

21、......................................................................................................................224.3.1境內(nèi)股權(quán)融資.........................................................................................

22、.......................................234.3.2信用債............................................................................................................................................234.3.3資產(chǎn)支持證券..................

23、..............................................................................................................264.4海外融資.....................................................................................................

24、..............................................284.4.1海外股權(quán)融資................................................................................................................................284.4.2海外債券......................

25、..................................................................................................................294.5房地產(chǎn)私募股權(quán)基金............................................................................................

26、...................................314.6個(gè)人住房金融...........................................................................................................................................324.6.1商業(yè)個(gè)人住房貸款....................

27、....................................................................................................324.6.2個(gè)人住房公積金貸款........................................................................................................

28、............334.6.3個(gè)人租賃住房貸款........................................................................................................................334.7應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)...........................................................