經(jīng)濟(jì)適用房的概念

1、專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需文檔下載最佳的地方專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需文檔下載最佳的地方一、一、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房的概念的概念.發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是國家實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而迸行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。那么，什么是經(jīng)濟(jì)適用房？根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)[1998]第54號(hào)文件的精神，所謂的經(jīng)濟(jì)適用房主要是指由國家劃撥土地、房地產(chǎn)開發(fā)商承建的以實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀、

2、安全、衛(wèi)生、便利為根本原則的符合城市規(guī)劃整體布局要求的，根據(jù)本市市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合市場(chǎng)需求建設(shè)的能滿足居民基本生活需要的面向廣大中低收入家庭銷售的普通住宅。二、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房比較有哪些特征二、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房比較有哪些特征(一）定價(jià)原則不同一）定價(jià)原則不同經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，而商品房的價(jià)格則由市場(chǎng)決定。經(jīng)濟(jì)適用房的最終售價(jià)與市場(chǎng)上同地段、同檔次的商品房相比，價(jià)格要相對(duì)便宜許多。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象是廣大

3、中低收入者，它實(shí)際上是國家推出的具有半福利性質(zhì)的住房，所以確定經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)時(shí)，實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，國家對(duì)于參與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商的利潤(rùn)限定為微利，即按保本微利的原則，由建設(shè)成本加上3%的開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)確定。而同時(shí)政府對(duì)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中所涉及的規(guī)劃、建設(shè)、應(yīng)繳資金等方面給予一定的政策扶持和傾斜，給予一定的稅費(fèi)減免和其他的優(yōu)惠，如各種配套費(fèi)減半征收；所有的行政事業(yè)的收費(fèi)減半，小區(qū)的建設(shè)配套費(fèi)不攤?cè)胱≌某杀?。有了這三項(xiàng)優(yōu)惠政

4、策，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，就比商品房?jī)r(jià)格優(yōu)惠了很多。更重要的一點(diǎn)是政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房不征收國有土地使用權(quán)出讓金，這就使經(jīng)濟(jì)適用住房能以“適中”的價(jià)格出售。目前，本市市銷售的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格在2350?4450元丨平方米之間，平均價(jià)為3250平方米。而商品房的定價(jià)則主要由市場(chǎng)決定，其價(jià)格往往受到多種因素的影響，相比而言，要比同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房高600?1000元平方米，根據(jù)2001年1~7月本市市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，內(nèi)銷商品住宅平均價(jià)為4385元丨平方

5、米。(二）銷售對(duì)象不同二）銷售對(duì)象不同經(jīng)濟(jì)適用房主要是針對(duì)中低收人家庭，而商品房的銷售對(duì)象是不特定的。從個(gè)人購房對(duì)象看，經(jīng)濟(jì)適用住房主要面對(duì)的是中低收入家庭，如：政府公務(wù)員、教師、國企職工或政府實(shí)施重點(diǎn)工程需拆遷的拆遷戶。商品房的銷售對(duì)象則沒有限定，任何負(fù)擔(dān)得起房款的個(gè)人或團(tuán)體均可購買商品房。(三）戶型及設(shè)計(jì)理念上不同三）戶型及設(shè)計(jì)理念上不同經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)以滿足居民的基本生活需要為原則，從居室類型看，主要有一居室到四居室及越層等類型，

6、其中又以面積在70~130平方米的二居室和三居室為主，兩者占到目前本市市經(jīng)濟(jì)適用住房戶型的80%以上，設(shè)計(jì)時(shí)以經(jīng)濟(jì)適用為出發(fā)點(diǎn)，突出“經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠”四個(gè)字。商品房則不然，大戶型、實(shí)用性、裝飾性和功能分區(qū)明確是商品房設(shè)計(jì)理念中的核心，越層、復(fù)式、公寓、別墅是商品房的常用形式。(四）房屋再交易限制不同四）房屋再交易限制不同經(jīng)濟(jì)適用住房再交易所受到的限制要比商品房買賣嚴(yán)格。一份完整的房屋產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人享有對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而經(jīng)

7、濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人只完整地享有占有權(quán)、處分權(quán)和使用權(quán)，在收益權(quán)的行使上要受到一定的限制。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地是國家直接劃撥而來的，沒有繳納土地出讓金，房屋的性質(zhì)具有半福利的性質(zhì)，所以經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人在進(jìn)行交易的時(shí)候，必須用交易所得價(jià)款向國家補(bǔ)交土地出讓金，一般按照房屋所在地標(biāo)定地價(jià)的10%交納土地出讓金，房屋所在地沒有標(biāo)定地價(jià)的，按照房屋買賣成交價(jià)的交納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。而商品房的交易只需繳納各種稅費(fèi)等雜金即

8、可以進(jìn)行，沒有上述的限制。(五）物業(yè)費(fèi)不同五）物業(yè)費(fèi)不同經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)由政府控制，一般要求為0.50元“平方米，月）以下。商品房的物業(yè)小區(qū)管理收費(fèi)則按照政府指導(dǎo)價(jià)，依照市場(chǎng)變化自行調(diào)節(jié)。以上是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的幾點(diǎn)主要區(qū)別。需要說明的一點(diǎn)是，盡管經(jīng)濟(jì)適用房與商品房存在很大的差別，但是在房屋的質(zhì)量上和物業(yè)管理的質(zhì)量上是相同的，都必須按照國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和本市市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。誰能購買經(jīng)濟(jì)適用房誰能購買經(jīng)濟(jì)適用房《市城鎮(zhèn)居

9、民購頭經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的暫行規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱規(guī)定）對(duì)于市居民購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件作了規(guī)定，從該規(guī)定來看，購買經(jīng)濟(jì)適用房的限制條件主要有以下幾種：一、戶籍條件的限制一、戶籍條件的限制《規(guī)定》第一條規(guī)定：“本市城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房，其家庭住房、收入、購房面積應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定?！辟徺I經(jīng)濟(jì)適用房，必須具有本市市城鎮(zhèn)戶口。居民個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，必須憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證才能到開發(fā)建設(shè)單位辦理買房手續(xù)。二、現(xiàn)有住房條件

10、的限制二、現(xiàn)有住房條件的限制《規(guī)定》笫二條規(guī)定：“申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房的本市城鎮(zhèn)居民必須是無房戶或現(xiàn)有住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶?！睙o房戶是指職工及其配偶都沒有以統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)承租或按優(yōu)惠價(jià)格購買公有住房的家庭。住著下面三種不在核定范圍的住房的家庭就是無房戶：職工全額出資按市場(chǎng)價(jià)或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購買、承租、建造的住房；已按規(guī)定補(bǔ)交房?jī)r(jià)款購買的超標(biāo)部分公有住房；以繼承、受贈(zèng)與等方式取得的私有住房。三、收入條件的限制三

11、、收入條件的限制(一）具體的限制一）具體的限制1.根據(jù)《本市市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：“2001年底以前，本市城近郊區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭年收入在6萬元（含）以下的，可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房?！边h(yuǎn)郊區(qū)縣購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收人標(biāo)準(zhǔn)怎樣界定。遠(yuǎn)郊區(qū)縣政府可結(jié)合實(shí)際情況，自行規(guī)定本區(qū)縣居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房的收人標(biāo)準(zhǔn)，但必須報(bào)市政府備案。值得注意的是，根據(jù)市建委、計(jì)委等部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于北京城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房程序

12、的通知（試行〉》規(guī)定，以下兩類家庭在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，不受家庭年收人的限制，無須填寫《家庭年收人審核表》：一是國家機(jī)關(guān)工作人員或雙方都是教師的家庭；二是國家重點(diǎn)項(xiàng)目的拆遷居民。這兩類家庭只需分別填寫《國家機(jī)關(guān)工作人員（教師〉購買經(jīng)濟(jì)適用房審核表》和《國家重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷居民審核表》，在此基礎(chǔ)上核實(shí)補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)便可。根據(jù)《規(guī)定》第三條規(guī)定，“2002年（含）以后年份，本市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)由市政府有關(guān)部門公布?！?二）收入

13、的計(jì)算二）收入的計(jì)算根據(jù)《規(guī)定》第四條的規(guī)定，在計(jì)算收人時(shí)應(yīng)該考慮如下兒個(gè)問題：1.1.計(jì)算誰的收入計(jì)算誰的收入家庭收入按夫婦雙方的收入之和計(jì)算，末婚、喪偶以及離異未冉婚的按一人收入計(jì)箅。和老人一起生活的，只計(jì)箅購房人夫婦雙方的年收人。2.2.計(jì)算那些收入計(jì)算那些收入工資、薪金所得；住房公積金的單位交納部分；住房補(bǔ)貼；生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包、承租經(jīng)營所得；勞務(wù)報(bào)酬所得(包括稿費(fèi)、加班費(fèi)等此類的收入)；股息紅利及利息所得；其他