房屋租賃業(yè)務(wù)操作指引

1、..1新疆維吾爾自治區(qū)律師辦理房屋租賃法律業(yè)務(wù)新疆維吾爾自治區(qū)律師辦理房屋租賃法律業(yè)務(wù)操作指引（2007年7月15日經(jīng)六屆新疆律師協(xié)會(huì)第九次常務(wù)理事會(huì)通過(guò)）為規(guī)范律師執(zhí)業(yè)行為，保障律師依法履行職責(zé)，提高律師法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合房屋租賃實(shí)務(wù)，編制本操作指引。第一章第一章總則總則11概念釋義所謂房屋租賃意即出租人將房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)讓與承租人，承租人支付對(duì)價(jià)（即租金）的雙務(wù)合同（見(jiàn)《合同法》第212

2、條），與之相關(guān)的重要概念包括房屋轉(zhuǎn)租、租賃預(yù)約、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、承租權(quán)互易、先租后售、售后包租、信托租賃、委托出租及代理出租等。所謂房屋轉(zhuǎn)租意即承租人在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)將出租人授予的、對(duì)出租人的房屋所享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)全部或或部分讓與第三人的契約（見(jiàn)《城市房屋租賃管理辦法》第26條）。所謂房屋租賃預(yù)約意即在房地產(chǎn)商未取得房屋所有權(quán)證書前，房地產(chǎn)商在要約人同意預(yù)付一定數(shù)額的資金（此款項(xiàng)待租賃合同生效后可對(duì)沖租金）的前提條件下

3、向要約人承諾，取得房屋所有權(quán)證書后，將房屋租與該當(dāng)事人的行為，其本質(zhì)是房地產(chǎn)商的融資行為。所謂房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓意即經(jīng)出租人同意，承租人在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)將租賃合同約定的承租人的權(quán)利和義務(wù)一并讓與第三人的合同。所謂房屋承租權(quán)互易意即甲租賃合同的承租人將租賃合同約定的自己的權(quán)利和義務(wù)一并讓與乙租賃合同的承租人，同時(shí)，乙租賃合同的承租人將乙租賃合同約定的承租人的權(quán)利和義務(wù)一并讓與甲租賃合同的承租人的合同。所謂房屋先租后售意即承租人（買受

4、人）先租后買房地產(chǎn)商或房屋所有權(quán)人的房屋的混合合同。所謂售后包租意即房地產(chǎn)商承諾售后包租的房屋營(yíng)銷模式，包租可理解為房地產(chǎn)商對(duì)買受人購(gòu)買房屋之后實(shí)現(xiàn)房屋出租的保證。所謂委托出租意即房屋所有權(quán)人授權(quán)受委托人以受委托人的名義出租房..322對(duì)租賃房屋的考察因租賃標(biāo)的是否適格關(guān)系著租賃合同的效力，故，對(duì)租賃標(biāo)的的考察也是一項(xiàng)締約前必要的律師服務(wù)?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第6條規(guī)定，下列房屋禁止租賃：（1）未取得房屋所有權(quán)證書的；（2）司法機(jī)關(guān)

5、裁定或行政機(jī)關(guān)決定限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，例如危房；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）法律、法規(guī)規(guī)定禁止租賃的其它情形，例如某市規(guī)定地下室禁止租住、禁止租民宅辦公。若房屋屬于上述情形，則合同無(wú)效。此外，有些地區(qū)屬于禁止或限制外國(guó)人或無(wú)國(guó)籍人進(jìn)入的區(qū)域，若承租人系外國(guó)人或無(wú)國(guó)籍人，房屋又

6、處于禁止外國(guó)人或無(wú)國(guó)籍人進(jìn)入的區(qū)域，則合同無(wú)效。若房屋處于限制外國(guó)人或無(wú)國(guó)籍人進(jìn)入的區(qū)域，則需事先取得國(guó)家安全部門的批準(zhǔn)性文件，合同才生效。所以，針對(duì)上列事項(xiàng)的調(diào)查是必要的。第三章第三章締約締約31租賃合同的形式《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)簽訂書面合同。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。32租賃合同條款《城市房屋租賃管理辦法》第9條規(guī)定，租賃合同應(yīng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人的姓名（或名稱）、住所；（2）房屋坐