中海地產(chǎn)專家關(guān)于企業(yè)管理之講座(24)頁(yè)

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理,盧衛(wèi)東,盧衛(wèi)東簡(jiǎn)介,大學(xué)講師，工學(xué)碩士 。1992年～1996年，在高校建筑設(shè)計(jì)研究院從事工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和教學(xué)工作，擔(dān)任結(jié)構(gòu)室副主任。1997年～1999年，在高校從事國(guó)家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結(jié)構(gòu)”的研究工作，課題成果經(jīng)專家組評(píng)定，認(rèn)為達(dá)到了國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。 2000年～2002年，在中海地產(chǎn)先后擔(dān)任深圳地區(qū)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)、質(zhì)量部經(jīng)理、集團(tuán)公司工程部副總，全面主管過(guò)工程

2、技術(shù)、工程質(zhì)量監(jiān)控、工程進(jìn)度監(jiān)控、工程檔案、工程報(bào)建與驗(yàn)收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負(fù)責(zé)了80多萬(wàn)平方米項(xiàng)目的工程管理工作，負(fù)責(zé)了50多萬(wàn)平方米項(xiàng)目的選材用料工作。2003年，擔(dān)任朗鉅地產(chǎn)工程中心總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司工程管理工作 ，提出了房地產(chǎn)工程管理六大體系六個(gè)流程四個(gè)延伸的管理思路。2004年，深圳市誠(chéng)則成企業(yè)管理顧問(wèn)公司房地產(chǎn)工程管理顧問(wèn)。,講座提綱,房地產(chǎn)工程管理“三要素”探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式 －暨從

3、我國(guó)建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向 房地產(chǎn)工程管理方法－即六大體系六個(gè)流程四個(gè)延伸各管理體系的操作理念 如何理順?lè)康禺a(chǎn)工程管理流程案例分析,房地產(chǎn)工程管理“三要素”,公司的工程管理資源環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一 房地產(chǎn)工程管理方法,探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式 －暨從我國(guó)建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景 國(guó)際工程總承包管理模式及其特點(diǎn)（不詳介紹） 我國(guó)工

4、程總承包管理的發(fā)展情況（重點(diǎn)介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點(diǎn)） 工程總承包這么好，為什么在我國(guó)推行不了？ 建筑施工總承包裂變分析 近期我國(guó)房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向 影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能,房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化 。 房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控

5、制流程、合同管理與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā) 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用 、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修 、員工與供應(yīng)商培訓(xùn) 。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程計(jì)劃管理體系,工程計(jì)劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分 。工程計(jì)劃管理體系主要是通過(guò)一系列的預(yù)控計(jì)劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來(lái)，做到心中有數(shù)，同時(shí)把各部門(mén)的工作有機(jī)地銜接起來(lái)，保證公司的工

6、作步調(diào)協(xié)調(diào) 。工程計(jì)劃管理體系的主要內(nèi)容： ◆工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點(diǎn)） ◆工程實(shí)施過(guò)程中組織架構(gòu)及人員的安排； ◆工程時(shí)間計(jì)劃管理，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃、承建商分判計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃；（重點(diǎn)） ◆工程質(zhì)量規(guī)劃； ◆工程投資（成本）規(guī)劃； ◆信息溝通與傳遞規(guī)劃； ◆工程風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施；

7、 ◆產(chǎn)品交接及運(yùn)行規(guī)劃。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程技術(shù)管理體系,工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤(pán)。沒(méi)有技術(shù)底盤(pán)，工程成本控制不住或者說(shuō)控制得不科學(xué)（舉門(mén)窗配件的例子）；沒(méi)有技術(shù)底盤(pán)，工程質(zhì)量控制將是隨機(jī)，設(shè)計(jì)圖紙好一點(diǎn)、施工單位強(qiáng)一點(diǎn)、地盤(pán)經(jīng)理敬業(yè)一點(diǎn)，質(zhì)量就好一點(diǎn)，而不能保證公司所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)質(zhì)量的穩(wěn)定性 。工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容： ◆工程技術(shù)管理平臺(tái)的搭接與跟蹤完善；（重點(diǎn)） ◆工程選材用料標(biāo)準(zhǔn)的制訂

8、；（重點(diǎn)） ◆各項(xiàng)分部工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定 ； ◆招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的評(píng)審與確定； ◆重要分項(xiàng)分部工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制訂或確定； ◆工程技術(shù)交底與培訓(xùn)； ◆現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程成本管理體系,工程成本管理體系是公司經(jīng)營(yíng)最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本管理體系主要是通過(guò)項(xiàng)目定位、工程成本測(cè)算、控制設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)動(dòng)態(tài)控制、現(xiàn)場(chǎng)簽證等一系列的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制 。工程成本管理體系的主要

9、內(nèi)容： ◆項(xiàng)目工程成本測(cè)算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則 ；（重點(diǎn)） ◆工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與跟蹤完善 ； ◆工程供方資源管理 ； ◆項(xiàng)目工程成本目標(biāo)的制定 ； （重點(diǎn)） ◆工程招標(biāo)管理（包括采購(gòu)） ； ◆工程合同交底與工程合同管理； ◆工程成本動(dòng)態(tài)評(píng)估與管理；（重點(diǎn)） ◆預(yù)付款與進(jìn)度款支付管理； ◆工程竣工結(jié)算管理； ◆保固金支付管理。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程質(zhì)量與安全管理體系,質(zhì)量是企業(yè)的

10、生命。雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，但是一旦出了問(wèn)題，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，面對(duì)輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的 。工程

11、質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容： ◆工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定位分析；（重點(diǎn)） ◆重要分項(xiàng)分部工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定或確認(rèn)； ◆承建單位和監(jiān)理機(jī)構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點(diǎn)） ◆工程實(shí)體質(zhì)量與現(xiàn)場(chǎng)安全系統(tǒng)性偏差的控制； ◆重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施。,房地產(chǎn)工程管理方法－工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系,工程風(fēng)險(xiǎn)管理。做任何工作都存在風(fēng)險(xiǎn)，工程管理同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，所以我們那要對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、預(yù)警和采取應(yīng)急措施 。工程風(fēng)險(xiǎn)管

12、理體系的主要內(nèi)容： ◆工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一覽表； ◆工程風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)的概率和損失估算； ◆工程風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)； ◆工程風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策； ◆工程風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任劃分。,房地產(chǎn)工程管理方法－現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化,有了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃管理體系，有了工程技術(shù)底盤(pán)，有了工程成本動(dòng)態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工程風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，現(xiàn)場(chǎng)管理就會(huì)變得很輕松，現(xiàn)場(chǎng)管理就可以做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就可以降低我們對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的

13、要求，避免房地產(chǎn)工程管理對(duì)項(xiàng)目部的依賴?，F(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化通過(guò)6個(gè)流程來(lái)實(shí)現(xiàn) 。現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容： ◆計(jì)劃管理流程；（重點(diǎn)） ◆現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程； ◆工程質(zhì)量控制流程； ◆合同管理與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程； ◆甲供材料管理流程； ◆文件管理流程。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā),建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費(fèi)者生產(chǎn)的消費(fèi)品，都是一種產(chǎn)品，從這個(gè)意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品

14、來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么區(qū)別。 建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如工業(yè)產(chǎn)品 。著名的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科、中海等品牌公司，已經(jīng)開(kāi)始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，2003年是萬(wàn)科的建筑無(wú)限生活空間年，就是深化建筑產(chǎn)品的細(xì)部推敲。建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。舉例說(shuō)明建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā)。建筑篇。園林篇。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用,蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺(jué)得我們這些蓋

15、房子的是“老土”，在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時(shí)期，我們有必要引進(jìn)成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。 在建筑高新技術(shù)方面，是技術(shù)領(lǐng)先了，應(yīng)用落后了，我們這些房地產(chǎn)專業(yè)人士沒(méi)有真正起到溝通高新技術(shù)與客戶之間橋梁的作用。那些能夠給客戶帶來(lái)安全、生活便利方面的高新技術(shù)，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠(yuǎn)程控制空調(diào)、洗衣機(jī)等。,房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的維修,建筑市場(chǎng)的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個(gè)客觀的事實(shí)。

16、業(yè)主的維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力。建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務(wù)的一個(gè)延伸，在建筑產(chǎn)品后期服務(wù)方面，應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海爾、美的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務(wù)，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務(wù)的意圖。一個(gè)優(yōu)秀的工程師，不一定是一個(gè)優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修對(duì)維修人員除了專業(yè)知識(shí)要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊(duì)

17、伍將會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。在深圳，地產(chǎn)公司有專門(mén)的客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修，維修工作有了一定的深度。舉例：中海地產(chǎn)的維修簡(jiǎn)報(bào)、維修總結(jié)。,房地產(chǎn)工程管理－員工與供應(yīng)商培訓(xùn),員工培訓(xùn)。一個(gè)團(tuán)隊(duì)能否形成，單兵優(yōu)勢(shì)能否轉(zhuǎn)化成集團(tuán)軍的優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進(jìn)度方面的理念，所以通過(guò)培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產(chǎn)工程管理“三要素”中強(qiáng)調(diào)的第二個(gè)要素。 供應(yīng)商培訓(xùn)。工程項(xiàng)目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產(chǎn)公司

18、的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無(wú)法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（1）,根據(jù)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場(chǎng)管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。 監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管

19、理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計(jì)劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（2）,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ◆工程進(jìn)度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃安排的依

20、據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對(duì)更微觀一些?！艄こ碳夹g(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖?！艄こ坛杀究刂品矫妫菏┕挝缓捅O(jiān)理單位關(guān)注的是對(duì)工程合同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)

21、關(guān)注是項(xiàng)目的投資回報(bào)成本。,房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)工作的關(guān)系（3）,因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ◆工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了

22、保證工程質(zhì)量的管理體系?！艄こ态F(xiàn)場(chǎng)管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。,回顧房地產(chǎn)工程管理方法,房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計(jì)劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化 。 房地產(chǎn)工程管理六個(gè)流程：計(jì)劃管理流程、現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房

23、地產(chǎn)工程管理四個(gè)延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā) 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用 、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修 、員工與供應(yīng)商培訓(xùn) 。,,謝謝大家,探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景,我國(guó)工程管理現(xiàn)狀我國(guó)理論界情況，理論層次國(guó)際工程管理的趨勢(shì)：Design-Building 一體化。 □,房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次,PM（Project management )項(xiàng)目管理→OPM（Owner

24、 PM）業(yè)主管理→Real estate PM房地產(chǎn)業(yè)主管理。在PM中，與OPM并列的還有：Design PM設(shè)計(jì)管理、Construction PM施工管理、Supply PM 采購(gòu)管理。□,近期我國(guó)房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向,誰(shuí)控制了工程資源，誰(shuí)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，房地產(chǎn)企業(yè)牢牢地把控著工程資源，所以工程管理的宏觀控制必須由房地產(chǎn)企業(yè)自己完成，比如：工程實(shí)施控制計(jì)劃、施工總平面布置等。近期房地產(chǎn)工程管理的方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)企