無錫陽光100大盤操作探討(29)頁

1、大盤操作探討,謹(jǐn)呈：陽光置業(yè),世聯(lián)地產(chǎn)2024/3/30,2,,大盤規(guī)律,現(xiàn)狀問題剖析,城市群趨勢,匯報(bào)思路,3,滬寧線城市群融合,1,趨勢——小盤看競爭，大盤看趨勢,京滬高鐵、城際鐵路帶來生活半徑變化,2,人口、產(chǎn)業(yè)的相互移動，地價(jià)高漲，價(jià)值攀升，城市化進(jìn)程仍在加速。,3,4,4,關(guān)鍵點(diǎn);蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈幾何中心!地理位置和市場環(huán)境優(yōu)越! 對外來人口拉動力明顯!,具體情況：無錫位于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2

2、小時車程范圍內(nèi)；蘇錫常都市圈位于長江三角洲北翼，是上海大都市圈的有機(jī)組成部分。來自無錫官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,08年無錫的戶籍人口總量是462萬，常住人口總量約584萬，外來人口總量為225萬，占總?cè)丝诘?8.5%;,資料來源：無錫國土規(guī)劃局,南京都市圈,上海都市圈,錫常泰都市圈,蘇錫常都市圈,,,大上海輻射圈,經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)越位置,外來人口拉動力大,城市解讀,5,5,民營資本在無錫經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮了及其重要的作用，藏富于民使其區(qū)別于其它長三角

3、城市，私營業(yè)主成為無錫城市不可或缺的一個主體人群,根據(jù)2006年的統(tǒng)計(jì)，無錫市國有企業(yè)、集體企業(yè)數(shù)量較少，個體經(jīng)營的企業(yè)最多,,截止至2008年5月，無錫市民營經(jīng)濟(jì)注冊資本金達(dá)到2458.46億元，民營經(jīng)濟(jì)增加值完成1293.03億元，增幅達(dá)14.6%，實(shí)現(xiàn)民營經(jīng)濟(jì)上交稅金169.73億元，增長32.8%；2008年上半年，民營經(jīng)濟(jì)增加值占全市GDP比重達(dá)到60.2%，比去年底增加1.7個百分點(diǎn)2008年上半年，民營經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)增加

4、值達(dá)到521億元，同比增長17.6%，所占比重達(dá)到40.3%，比上年末增加1.6個百分點(diǎn)。2008年上半年，民營經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員達(dá)到162.8萬人，比去年同期增加9.5%。,從內(nèi)生動力看無錫是民族工商業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)祥地,傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)為主,城市解讀,6,目前無錫產(chǎn)業(yè)形態(tài)多元化且產(chǎn)業(yè)功能分布較為清晰，形成了一定的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，同時新區(qū)等產(chǎn)業(yè)園通過引進(jìn)外資帶來高新技術(shù)增長極，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,,電子信息產(chǎn)業(yè),,新區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū),

5、錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),江陰臨港新城,少量分布在港下和東,江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),靖江工業(yè)園,惠山區(qū)洛社、前洲等,錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),蠡湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),城區(qū)的都市型工業(yè)園,紡織出口工業(yè)園,江陰,錫山東港紅豆,惠山生命科技園,無錫新區(qū),馬山生物醫(yī)藥園區(qū),城市重點(diǎn)工業(yè)集中區(qū),產(chǎn)業(yè)聚集地,重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),,產(chǎn)業(yè)多樣化功能分布集聚化,目前，無錫已形成“四園八 區(qū)”新城規(guī)模，大力倡導(dǎo)通 過引進(jìn)外資壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)

6、構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè) 升級。,外資持續(xù)進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)群升級，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速,城市解讀,7,無錫市正處于城市化和工業(yè)化中期加速階段，城市化人口的快速增長伴隨著舊城改造、新城建設(shè)的快速發(fā)展,江蘇省城市化水平等級分布：,從江蘇省城市化水平的梯隊(duì)來看，無錫處于第一梯隊(duì)，從2001年的41.3％上升到2008年末的75.4％，僅次于南京的76％。無錫推進(jìn)都市化，一方面就是通過無錫南長、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造實(shí)現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。另一方面就是通過

7、超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市區(qū)綜合交通體系的構(gòu)建加強(qiáng)中心城區(qū)的一體化無錫正處于城市化中期加速階段，這一階段的顯著特征就是城市化人口快速上升。,無錫市在推進(jìn)城市化和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，以改善城市環(huán)境和提升產(chǎn)業(yè)層次為主體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。,處于城市化快速發(fā)展中期,城市解讀,8,8,,雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，GDP高，但處于上海輻射范圍內(nèi)，首位度低，僅輻射宜興與江陰，且出現(xiàn)高端客戶向上海外溢，與蘇州相比,無錫更偏內(nèi)向型，主要依靠城市自身經(jīng)

8、濟(jì)發(fā)展帶來改善與剛性置業(yè)需求。,,無錫以制造業(yè)為主，多少受到經(jīng)濟(jì)影響，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對多元化，具有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時也將帶來一次產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級過程。私營經(jīng)濟(jì)未來起到作用將有所下降，新區(qū)地位將上升。,,,,,無錫的城市化率高，由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多數(shù)被納入城市體系，產(chǎn)生現(xiàn)代住宅需求，然而城市建設(shè)水平相對于蘇州、南京較差，長期來城市更新拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化將持續(xù)推動無錫房地產(chǎn)發(fā)展。,1,城市屬性,2,經(jīng)濟(jì)背景,3,核心驅(qū)動,無錫城市特點(diǎn)決定房地產(chǎn)市場趨勢

9、：房地產(chǎn)需求量波動不大但仍有上揚(yáng)趨勢，近期仍將以本地人的居住環(huán)境改善置業(yè)、外地人口本地化為主流經(jīng)濟(jì)增長帶來的改善型需求 城市更新帶來的拆遷改善需求自然人口增長帶來的剛性需求 資源條件吸引的異地置業(yè),城市進(jìn)程決定置業(yè)未來發(fā)展改善型需求潛力巨大,小結(jié),9,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2000,,2002,2005,20

10、07,2009,2011,1,2,3,復(fù)蘇期,起步期,發(fā)展期,成本導(dǎo)向型市場,持續(xù)增長型市場,,,,,城市多核規(guī)劃出臺，政府開始炒地,工業(yè)園興起，市政路網(wǎng)逐漸完善，但供應(yīng)不足,品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，供應(yīng)充足投機(jī)購買活躍，泡沫形成,宏觀經(jīng)濟(jì)影響，投機(jī)被打壓，改善型抑制,,市場信心逐漸恢復(fù)，投機(jī)啟動,,市場開始繁榮，但在一系列新政指導(dǎo)下，增長平穩(wěn),,品牌開發(fā)商大量涌入,,新政逐漸落實(shí),發(fā)展階段——受人口紅利、城市化及

11、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的影響，無錫房地產(chǎn)市場即將處于高速發(fā)展階段，該階段特征（秩序逐漸規(guī)范化、競爭加劇，市場細(xì)分）開始明顯出現(xiàn)。,房地產(chǎn)市場處于持續(xù)發(fā)展階段,市場解讀,平穩(wěn)發(fā)展型市場,10,,,商品房建設(shè)規(guī)模明顯增加，但市區(qū)竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長新開工面積為726.05萬平方米，同比增長57.50%，其中住宅595.59萬平方米，同比增長58.01% ；竣工面積為174.01萬平方米，同比下降14.00%，其中住宅135.45萬平方米，同比下降

12、17.18%。,房地產(chǎn)投資總額,新房開工量,,,,,2008年以來，在多種因素的影響下,無錫房地產(chǎn)市場也步入整理期。整體上政府和開發(fā)商還是長期看好無錫市場：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長、新房開工量仍明顯增加,整體無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)健，從目前持續(xù)增長的房地產(chǎn)投資額可看出無錫政府對本行業(yè)仍然信心十足； 而明顯增長的新房開工量則證實(shí)了開發(fā)商對現(xiàn)有市場的持續(xù)看好。受宏觀大市及對后市的預(yù)期影響，開發(fā)商拿地趨于理性，開發(fā)節(jié)奏有所放緩，開發(fā)周期延

13、長以抵對大市影響,開發(fā)投資持續(xù)增長，增速較快前三季度市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資261.99億元，投資額同比增幅為37.22%。而住宅開發(fā)投資額為180.30億元，同比增長35.71%。,,政府,開發(fā)商,房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長、長期看好,市場解讀,11,無錫白領(lǐng)階層收入標(biāo)準(zhǔn)為3580元，全市均價(jià)為5277元，收入對于房價(jià)的承擔(dān)壓力相對較??；證明市場泡沫??；無錫市城市居民的人均可支配收入保持較高速度增長，早在2006年，城市人均

14、可支配收入達(dá)到18189元， 比全國城鎮(zhèn)居民人口可支配收入高出18.5% ；無錫歷年來的均價(jià)相對穩(wěn)定，沒有大起大落的波折，證明房產(chǎn)市場較為健康,無錫收入水平對于當(dāng)前市場價(jià)格的承擔(dān)能力較大，而且無錫的房價(jià)歷年保持穩(wěn)定性的小幅增長；整體市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌鱿M(fèi)潛力巨大,泡沫相對少，住房消費(fèi)有支撐,市場解讀,12,09年8月份無錫市商品住宅成交面積58.22萬平米，成交套數(shù)4705套，商品住宅供應(yīng)面積25萬平米。8月無錫市商品住宅成交繼續(xù)

15、上揚(yáng)。,,,無錫房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),市場解讀,2024/3/30,13,區(qū)位：北鄰江陰，西靠武進(jìn)，東與錫山區(qū)、崇安區(qū)接壤。占地及人口：全區(qū)總面積328.8平方公里，總?cè)丝?3.24萬，戶籍人口36.89萬，外來人口16.35萬左右，人口密度1619人/平方公里?？臻g布局結(jié)構(gòu)：“1城1區(qū)3鎮(zhèn)16個農(nóng)村社區(qū)集群” 1城：惠山新城，是惠山區(qū)行政、文化、體育、商貿(mào)等的區(qū)級中心，是惠山區(qū)的新城區(qū)。 1區(qū)：錢橋地區(qū)，本區(qū)域南部地域中

16、心。 3鎮(zhèn)：前洲-玉祁新市鎮(zhèn)；洛社新市鎮(zhèn)；陽山新市鎮(zhèn)。16個農(nóng)村社區(qū)集群：在外圍農(nóng)業(yè)地區(qū)布局的16個新型農(nóng)村社區(qū)集群。,,規(guī)劃功能定位：主城區(qū)制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域；制造業(yè)的后方基地；大型的交通樞紐和商貿(mào)、物流的集散地；為城市中心區(qū)人口疏散提供宜人的居住地；重要的都市農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和市級公建配套區(qū)。,惠山區(qū)是產(chǎn)業(yè)北移的重要區(qū)域，外來人口比重大，,區(qū)域解讀,2024/3/30,14,目前惠山區(qū)成交量構(gòu)成無錫成交量主力，剛性需求釋放下成交放量

17、，未來將持續(xù)保持成交主力地位。,數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心,08年1月至今無錫七個市場區(qū)域成交量中，惠山區(qū)成為成交主力；近期月均12萬方的成交量占到無錫總成交面積的24%左右。09年上半年市場回暖，剛性需求得到集中釋放，低總價(jià)優(yōu)勢的惠山區(qū)表現(xiàn)明顯，惠山區(qū)部分成交以消化08年存量為主，市場供應(yīng)量低于成交量，供求比失衡；,區(qū)域放量大,成無錫主力,區(qū)域解讀,15,趨勢發(fā)展，決定項(xiàng)目諸多契機(jī)。,16,,趨勢下的大盤運(yùn)作探討,現(xiàn)狀問題剖析,城

18、市群趨勢,匯報(bào)思路,17,對于陽光100這樣的華東大盤，我們會問：,我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？ 周邊的項(xiàng)目品質(zhì)一般，價(jià)格便宜，賣得不錯，我們能不能也這樣做呢？ 項(xiàng)目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項(xiàng)目的銷售？ 如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？商業(yè)能不能多做一些多賣些錢？ 啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價(jià)格？ 如何通過本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？。。。。。。,

19、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)和常規(guī)項(xiàng)目有著本質(zhì)的不同,18,,關(guān)于本項(xiàng)目的思考和探討,1,在陌生區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目研究過程中的部分核心觀點(diǎn)和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),,盈利模式——不能過分強(qiáng)調(diào)階段性的競爭優(yōu)勢利潤，對大盤整體的盈利模式缺乏可持續(xù)的開發(fā)策略,1,大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于對開發(fā)節(jié)奏的控制，20％的土地實(shí)現(xiàn)80％的利潤，忌諱過分強(qiáng)調(diào)階段性利潤，而缺乏財(cái)務(wù)目標(biāo)下的整體盈利思路的把握；為完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線和物業(yè)

20、類型在不同開發(fā)階段的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)。盈利模式不等同于“量”：對容積率的簡單理解，過度追求建筑面積和開發(fā)量，期望通過開發(fā)量來盈利，忽視項(xiàng)目盈利的“質(zhì)”即產(chǎn)品分級和價(jià)值提升。從而導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏持續(xù)的開發(fā)節(jié)奏控制，產(chǎn)品升級和產(chǎn)品創(chuàng)新的安排次序不清楚。開發(fā)節(jié)奏的控制表現(xiàn)在開發(fā)時間軸上組團(tuán)間的產(chǎn)品和客戶的升級、差異化和價(jià)值提升。,,,,,,土地開發(fā)量,,,20%,80%,80%,20%,利潤貢獻(xiàn),價(jià)格增長：9年時間實(shí)現(xiàn)4.7倍價(jià)格增長。,大盤定位——

21、不能以成熟區(qū)小項(xiàng)目的操盤思維，強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)的競爭定位，而缺乏城市運(yùn)營的高度和思維,2,在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺上，關(guān)注城市層面的機(jī)會，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃；大盤需要有自己的核心吸引力，形成“中心化”，挖掘基于城市層面的區(qū)域價(jià)值，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力，住區(qū)與城市互為增值。

22、大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，面向未來的拔高定位，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。,城市層面的區(qū)域機(jī)會,,,城市化的進(jìn)程,,,,,城市的人口轉(zhuǎn)移,,,,,城市的功能缺失,,,,城市的供應(yīng)短缺,21,總結(jié)已有成功案例及經(jīng)驗(yàn)，非成熟區(qū)大盤以不同核心驅(qū)動可劃分的五大開發(fā)模式,天津萬科東麗湖南寧榮和山水美地?zé)o錫圣巴巴拉上海浦江新城廈門圣地亞哥深圳萬科城深圳曦城成

23、都芙蓉古城重慶中安翡翠城成都中海國際社區(qū)廣州奧林匹克花園深圳四季花城深圳桃源居萬科十七英里鄭州普羅旺世鄭州思念果嶺山水……,,,,,,產(chǎn)業(yè)園模式（產(chǎn)業(yè)驅(qū)動）,旅游地產(chǎn)模式（自然資源驅(qū)動）,郊區(qū)化居住模式（城市郊區(qū)化驅(qū)動）,主題地產(chǎn)模式（創(chuàng)建主題配套驅(qū)動）,核心驅(qū)動力,新城市模式（復(fù)合資源驅(qū)動）,成都芙蓉古城、萬科十七英里,萬科東麗湖、無錫魅力之城,四季花城、中安翡翠湖,桃源居、奧林匹克花園、博鰲水城,

24、西安高科園區(qū),世聯(lián)模型,,競爭——基于區(qū)域價(jià)值的競爭，區(qū)域價(jià)值》個盤價(jià)值,3,大規(guī)模項(xiàng)目競爭層級示意圖,大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價(jià)值的競爭。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須基于城市未來發(fā)展自己“營造區(qū)域價(jià)值”；在城市發(fā)展層面之下，區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)在社區(qū)未來功能配套帶來的社區(qū)價(jià)值提升上，因此重要配套先行，并結(jié)合營銷展示先行來充分體現(xiàn)是大盤開發(fā)的必備動作；,典型案例：天津萬科東麗湖項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位——引領(lǐng)新天津休閑、娛樂的活力

25、新市鎮(zhèn)抓住政府對區(qū)域的休閑和娛樂定位的機(jī)會，并通過自身的大體量的娛樂和商業(yè)配套來加速區(qū)域成熟，提升區(qū)域價(jià)值,,配套策略——過分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品或營銷，忽視配套開發(fā)對大盤核心競爭力的重要性；或純粹利潤導(dǎo)向的配套開發(fā),4,關(guān)鍵詞：配套價(jià)值定位、配套分級、開發(fā)策略大規(guī)模開發(fā)的配套是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，培育期較長；案例：波托菲諾、萬科城大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價(jià)值拉動也不同；案例

26、：華僑城、成都中海在定位階段弄清楚配套的分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題，這某種程度決定著項(xiàng)目的成敗,,不理解配套對項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值貢獻(xiàn)，純利潤導(dǎo)向，沒利潤就不做,,對商業(yè)的誤解，逢街必做鋪，對商業(yè)價(jià)值有過高的期望,配套分級——大盤的配套投入需要從開發(fā)時序上來考慮配套的分級和規(guī)模，以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系,4,,2年,,起止時間,開發(fā)量,配套投入體現(xiàn)核心價(jià)值,配套投入滿足生活需要,,2

27、004.7——2006.7,,,2008.1 ——2009.7,2006.8 ——2007.12,1.5年,1.5年,,,,,,一期（40萬㎡）,二期（30萬㎡）,三期(40萬㎡),Ⅰ區(qū)（15萬㎡）,Ⅱ區(qū)（25萬㎡）,Ⅰ區(qū)（15萬㎡）,Ⅱ區(qū)(15萬㎡),Ⅰ區(qū)（20萬㎡）,Ⅱ區(qū)（20萬㎡）,,星期五大道北段國際學(xué)校商業(yè)廣場,公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè),鄰里商業(yè),幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè),休閑街南

28、段,休閑街北段,鄰里商業(yè),國際網(wǎng)球俱樂部雕塑長廊,集中商業(yè)鄰里商業(yè),寫字樓國際酒店文化活動中心,鄰里商業(yè),,,,,,,,,,體現(xiàn)核心價(jià)值，適量生活配套,區(qū)域級配套為主,優(yōu)良資產(chǎn)，匹配社區(qū)地位,高爾夫練習(xí)場森林景觀大道高級會所星期五大道南段休閑廣場,案例：中海國際社區(qū)的配套策略,,復(fù)合性——面向主流需求，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品線和客戶線一定是寬泛復(fù)合的，尤其對于非成熟區(qū)大盤,5,,大盤產(chǎn)品要差異化創(chuàng)新，多元化的產(chǎn)品定位，要復(fù)合

29、不要單一，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，同時奠定大盤氣勢！產(chǎn)品線隨著區(qū)域和社區(qū)的不斷成熟，需要不斷升級，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化規(guī)模大開發(fā)周期長的項(xiàng)目立足主流客戶群，隨著項(xiàng)目進(jìn)程改變而擴(kuò)大，客戶群要復(fù)合而不要單一 ；客戶定位在數(shù)量上和層級上都需要具有包容性和前瞻性尤其對于非成熟區(qū)項(xiàng)目或者三四線市場容量比較小的大規(guī)模開發(fā)，通過項(xiàng)目的產(chǎn)品線復(fù)合來化解開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)尤為重要,產(chǎn)品與客戶的關(guān)系,營銷——強(qiáng)勢、立勢，先營銷區(qū)域價(jià)值，再營銷社區(qū)價(jià)值，通過大盤主題

30、保證營銷可持續(xù)性，通過營銷體系的復(fù)合性保證大盤價(jià)值兌現(xiàn)的可持續(xù)性,6,首先立足發(fā)展商品牌實(shí)力和開發(fā)理念營銷+區(qū)域價(jià)值的營銷——即在城市發(fā)展趨勢和未來價(jià)值中看項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值；其次才是社區(qū)和產(chǎn)品本身的營銷?！畯?qiáng)勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值 。大盤營銷的起始核心是立勢，立勢的主要手法是活動營銷和現(xiàn)場展示。營銷體系的復(fù)合型核心是

31、經(jīng)營客戶的體系，不簡單挖掘客戶價(jià)值。前后端的服務(wù)體系要體現(xiàn)大盤的價(jià)值和持續(xù)性。,27,,大盤規(guī)律,現(xiàn)狀問題剖析,城市群趨勢,匯報(bào)思路,詳細(xì)分析過程參照：20091011_無錫_陽光100銷售團(tuán)隊(duì)訪談總結(jié)報(bào)告20091011_無錫_陽光100團(tuán)隊(duì)健康度測試結(jié)果20091011_無錫_陽光100管理團(tuán)隊(duì)PLP測評分析報(bào)告,28,現(xiàn)狀隱患：,核心：項(xiàng)目價(jià)值仍將不斷提升，現(xiàn)有銷售體制在終端上體現(xiàn)出差距，并且差距會越來越大?，F(xiàn)有銷售模式