陽(yáng)光100地產(chǎn)行銷培訓(xùn)手冊(cè)(77)頁(yè)

1、1房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）房地產(chǎn)綜合開發(fā)前期工作（一）——開發(fā)地塊的取得開發(fā)地塊的取得一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點(diǎn)一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式(1)(1)新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一平

2、”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。(2)(2)舊區(qū)改造舊區(qū)改造舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。市經(jīng)濟(jì)、文化的繁

3、榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。(3)(3)舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)(1)(1).建設(shè)周期長(zhǎng)建設(shè)周期長(zhǎng)一個(gè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批

4、、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘一個(gè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設(shè)計(jì)、組織施工到竣工驗(yàn)收，交付使用短則幾年，甚至長(zhǎng)達(dá)近十年。察設(shè)計(jì)、組織施工到竣工驗(yàn)收，交付使用短則幾年，甚至長(zhǎng)達(dá)近十年。(2)(2).工程項(xiàng)目多工程項(xiàng)目多一個(gè)綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文一個(gè)綜合開發(fā)小區(qū)內(nèi)，既有住宅群、辦公樓，又有商業(yè)、金融、娛樂、文教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套項(xiàng)目，規(guī)模較小的

5、有幾十個(gè)工程項(xiàng)目，教、衛(wèi)生等建筑，以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套項(xiàng)目，規(guī)模較小的有幾十個(gè)工程項(xiàng)目，中等的有上百項(xiàng)，大型的則項(xiàng)目更多。中等的有上百項(xiàng)，大型的則項(xiàng)目更多。3(6)(6).抓好施工管理，注重工程質(zhì)量抓好施工管理，注重工程質(zhì)量(7)(7).加強(qiáng)綜合開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理加強(qiáng)綜合開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理二、二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)1、計(jì)劃立項(xiàng)程序計(jì)劃立項(xiàng)程序2、項(xiàng)目建議書的提出項(xiàng)目建議書的提出項(xiàng)目建議書由建設(shè)單位向本行政區(qū)域的計(jì)

6、劃主管部門申報(bào)。在上海市，投資項(xiàng)目建議書由建設(shè)單位向本行政區(qū)域的計(jì)劃主管部門申報(bào)。在上海市，投資總額在三千萬元人民幣以上的項(xiàng)目，向市計(jì)劃委員會(huì)申報(bào)；投資總額在三千萬元以總額在三千萬元人民幣以上的項(xiàng)目，向市計(jì)劃委員會(huì)申報(bào)；投資總額在三千萬元以下的項(xiàng)目，可向各區(qū)、縣主管計(jì)劃管理部門申報(bào)。下的項(xiàng)目，可向各區(qū)、縣主管計(jì)劃管理部門申報(bào)。3、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究4、申請(qǐng)投資許可證申請(qǐng)投資許可證5、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)