易居-銷售員基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)名詞術(shù)語篇(82)頁

1、2024/3/30,1,銷售員基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)名詞術(shù)語篇,李偉,2024/3/30,2,吳曉波的培訓(xùn)故事,——被人譽(yù)為 中國(guó)最為出色的財(cái)經(jīng)作家,2024/3/30,3,有一次吳曉波應(yīng)邀為浙江某涉外企業(yè)做高、中、基礎(chǔ)三級(jí)管理人員進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后這家企業(yè)負(fù)責(zé)人事培訓(xùn)的行政部發(fā)現(xiàn)了一個(gè)驚人的現(xiàn)象：同樣培訓(xùn)內(nèi)容，不同層別人員卻出現(xiàn)截然不同的結(jié)果……原以為基礎(chǔ)管理人員應(yīng)是本次培訓(xùn)最大的受益者，但最終通過第三方評(píng)估一下，卻恰是這批人員

2、的效果最弱，這家企業(yè)百思不得其解，而基礎(chǔ)管理人員學(xué)歷恰恰是最高的……,,2024/3/30,4,,,,why,2024/3/30,5,成功的受訓(xùn)者心態(tài)：空杯的心態(tài)成功的受訓(xùn)者12字真言：虛心聽取 照單全收 延遲評(píng)判,2024/3/30,6,在座的各位： 你們是否要做一個(gè)成功的受訓(xùn)者呢？,2024/3/30,7,,目錄,一、基礎(chǔ)名詞,二、建筑術(shù)語,三、價(jià)格術(shù)語,2024/3/30,8,一、基礎(chǔ)名詞篇,2024/

3、3/30,9,什么叫房地產(chǎn)？狹義的理解即 土地（地產(chǎn)），建筑物（房產(chǎn)）上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,10,,圖示：,土地（權(quán)益）,,,,,,房產(chǎn)（權(quán)益）,,,,房地產(chǎn)權(quán)益,核心點(diǎn)： 權(quán)益,2024/3/30,11,房地產(chǎn)權(quán)益有哪些？,所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)、排他權(quán)、部分處置權(quán),基礎(chǔ)名詞,權(quán)屬范疇：物權(quán),2024/3/30,12,為何把房地

4、產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)？,,,位置的固定性,,,房地產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn),不可移動(dòng)性,最為核心的特點(diǎn),基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,13,房地產(chǎn)的特征,1)位置的固定性和不可移動(dòng)性提示：文物級(jí)建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產(chǎn)范疇；2)使用的長(zhǎng)期性提示：土地的難以滅失及建筑物的長(zhǎng)期存在性所決定；3)投資大量性提示：生產(chǎn)資料的昂貴及長(zhǎng)周期所決定4)保值增值性提示：土地不可再生，需求的滾動(dòng)與再生所決定，核心在于地產(chǎn)權(quán)益的升

5、值。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,14,中國(guó)房地產(chǎn)保值增值特點(diǎn)與經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系,1、通貨膨脹遠(yuǎn)多于通貨緊縮2、CPI基本面就是上升3、房地產(chǎn)具有本幣交易的特點(diǎn)4、中國(guó)GDP8%的警戒線與內(nèi)需5、目前中國(guó)城市化進(jìn)程40%6、房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)投資率、第三產(chǎn)業(yè)比 重、關(guān)聯(lián)行業(yè) 的關(guān)系7、與地方財(cái)政的關(guān)系,2024/3/30,15,土地的權(quán)屬分類,1)國(guó)有土地 屬于全民所有的土地，也可理解為國(guó)家所有的土地提示：國(guó)有

6、土地的所有人為代表全民行使權(quán)利的國(guó)家（國(guó)務(wù)院）2）集體土地 屬于勞動(dòng)群眾集體所有的土地，也可理解為農(nóng)民集體所有的土地提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農(nóng)民行使權(quán)利的集體經(jīng)濟(jì)組織,備注：集體土地的總量遠(yuǎn)大于國(guó)有土地的總量是新中國(guó)成立后第一次土地改革的結(jié)果,,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,16,十七屆三中全會(huì)關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定,集體土地允許的流轉(zhuǎn)，并非允許目前最關(guān)切的小產(chǎn)權(quán)房上市。實(shí)質(zhì)上杜絕了前期關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房上市的爭(zhēng)論

7、被譽(yù)為建國(guó)后第二次土地革命,2024/3/30,17,什么叫城中村？,城市版圖中所包圍的屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織管轄的區(qū)域提示：是中國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展初期缺乏合理規(guī)劃的產(chǎn)物，屬于“新興名詞”,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,18,國(guó)有土地拆遷安置與城中村改造的區(qū)別,,最核心區(qū)別,城中村改造是一個(gè)土地權(quán)屬變更的過程,基礎(chǔ)名詞,提示：1）集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的一個(gè)過程，而且是一個(gè)最先的過程2）不改變土地權(quán)屬改造實(shí)質(zhì)上不屬于真正城中村改

8、造的范疇,2024/3/30,19,什么叫商品房？,指在國(guó)有土地商品流通市場(chǎng)上取得并獲得房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)并進(jìn)入流通領(lǐng)域物業(yè)的統(tǒng)稱,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,20,,小產(chǎn)權(quán)房,“商品流通市場(chǎng)”,,經(jīng)濟(jì)適用房,“房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)”,“物業(yè)的統(tǒng)稱”,“國(guó)有土地”,,非,,非,,,非,違章開發(fā)建筑,非特定指住宅,提示：1）商品房三個(gè)字本質(zhì)上是一種完全權(quán)益的代名詞；2）關(guān)鍵詞：,,,,,,,,2024/3/30,21,什么叫

9、限價(jià)房,簡(jiǎn)單的理解為“雙限”，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，從而限定特定物業(yè)的價(jià)格，又稱“雙限房”。提示：1）采用競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位；2）限地價(jià)：政府不采用價(jià)高者得的方式提供土地；3）限房?jī)r(jià)：政府給予稅費(fèi)、配套費(fèi)等經(jīng)改費(fèi)用減免優(yōu)惠。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,22,南京是中國(guó)目前的一個(gè)特例,南京的商品房實(shí)行核價(jià)制度。房產(chǎn)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)需向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)售價(jià)，房地產(chǎn)主管部門對(duì)其申報(bào)價(jià)格實(shí)行核價(jià)，一

10、但核價(jià)完成房產(chǎn)商不得擅自提價(jià)銷售。,2024/3/30,23,國(guó)有土地的權(quán)利？,土地所有權(quán)：國(guó)家所有（國(guó)務(wù)院）土地使用權(quán)：房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的集體，單位及自然人所有提示：1）所有人決定使用權(quán)，故土地使用權(quán)期限由國(guó)務(wù)院制定2）獲得土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)承租的過程。,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,24,土地使用權(quán)的期限,正因?yàn)楂@得土地使用權(quán)是一個(gè)承租的過程，實(shí)行根據(jù)使用土地的性質(zhì)進(jìn)行期限劃分：居住用地：70年工業(yè)用地：5

11、0年文教衛(wèi)生用地：50年經(jīng)營(yíng)性用地：40年提示：1）上述年限為最高使用年限 2）由國(guó)務(wù)院制定,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,25,獲得土地使用權(quán)的方式,,1）出讓方式獲得,有償有期限,經(jīng)營(yíng)性流通性物業(yè)（如商品房、廠房、娛樂城等）,特征,適用范圍,2）劃撥方式獲得,無償無期限/無償有期限,非盈利性、公益性物業(yè)（如軍事用地、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)等）,特征,適用范圍,基礎(chǔ)名詞,,,,,2024/3/30,26,土地使用權(quán)出讓

12、的權(quán)利,,出讓,單方議價(jià),,特征,,特征,,特征,招標(biāo),拍賣,協(xié)議,備注：1）多方議價(jià)：多方議價(jià)同時(shí)提出開發(fā)方案，綜合優(yōu)勢(shì)高者得;2) 多方競(jìng)價(jià):多方競(jìng)價(jià),價(jià)高者得之.,多方議價(jià),,特定項(xiàng)目運(yùn)用,,多運(yùn)用于限價(jià)、廉租房,多方競(jìng)價(jià),,廣泛應(yīng)用（高地價(jià)的重要原因）,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,27,現(xiàn)房與期房,現(xiàn)房：已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房；期房：指已辦妥預(yù)售許可證，但未取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。,基礎(chǔ)名詞

13、,2024/3/30,28,,,抗風(fēng)險(xiǎn)能力,,房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）,,,,,已辦結(jié),未辦結(jié),強(qiáng),弱,,主要體現(xiàn)在：債權(quán)債務(wù)、產(chǎn)品承諾、時(shí)效性三方面,,,核心區(qū)分點(diǎn),核心區(qū)別,現(xiàn)房,期房,2024/3/30,29,期房的由來,起源于香港、起源于一種營(yíng)銷模式、起源于霍英東1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”并提倡分期付款。隨后其它房地產(chǎn)商開始效仿并獲得成效，波及整個(gè)東南亞地區(qū) 。,2024/3/30,30,樓花與期房,基礎(chǔ)名詞,樓花

14、：最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物 業(yè)）。,樓花與期房區(qū)別：,樓花就是代表擁有買這個(gè)房子的權(quán)利，相當(dāng)于買房的優(yōu)先權(quán) 。而期房，則是已經(jīng)買了這個(gè)房子，只是還沒有建成,2024/3/30,31,什么是準(zhǔn)現(xiàn)房？,準(zhǔn)現(xiàn)房是一個(gè)營(yíng)銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊）準(zhǔn)現(xiàn)房定義（底線）：指房屋主體已經(jīng)封頂完成，小區(qū)道路，樓體外輪廓已經(jīng)完成，并部分展示材質(zhì)、顏色效果并開始進(jìn)內(nèi)粉刷的物業(yè)項(xiàng)目。提示：屬于

15、期房范疇,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,32,什么是經(jīng)濟(jì)適用房？,指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。,性質(zhì),特點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房,社會(huì)保障性質(zhì),經(jīng)濟(jì)性、適用性,,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,33,,特點(diǎn)詮釋,經(jīng)濟(jì)性：相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格適中,適用性：強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)效果，并非降低建筑標(biāo)準(zhǔn),提示：1）經(jīng)濟(jì)適用房不存在土地費(fèi)用，但含拆遷安置費(fèi)；2）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目限定開發(fā)建設(shè)企業(yè)的利潤(rùn)，標(biāo)準(zhǔn)為5%以內(nèi)；3）非新興產(chǎn)物，1994年就存在，文件

16、為《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》4）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格變動(dòng)的同時(shí)，也可看成為房地產(chǎn)成本上升的過程。,2024/3/30,34,什么是廉租房？,是國(guó)家房改政策中提出的一個(gè)概念，國(guó)家將其特有的住房出租給城鎮(zhèn)居民的低收入者。,基礎(chǔ)名詞,提示：1）顧名思義，只租不售；2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。,2024/3/30,35,什么是房地產(chǎn)權(quán)證,是房產(chǎn)、地產(chǎn)持有者的權(quán)屬證明，包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。,基礎(chǔ)名詞,提示

17、：建設(shè)部早在1999年就開始進(jìn)行了“兩證”統(tǒng)一工作，目前部分城市已經(jīng)完成。,2024/3/30,36,什么是“五證”,《國(guó)有土地使用證》,建設(shè)單位合法持有的土地證明,《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》,建設(shè)單位規(guī)劃總平等符合城市總體規(guī)劃的證明,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,建設(shè)單位建筑施工圖等符合建筑規(guī)劃的證明,《建設(shè)工程施工許可證》,建筑工程符合銷售條件的證明,《商品房預(yù)售許可證》,建設(shè)單位符合建筑施工條件的證明,,,,,提示：是一個(gè)自上而下的漸

18、進(jìn)過程,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,37,什么是“兩書”,,《商品房質(zhì)量保證書》,應(yīng)注明層高、墻體內(nèi)管線走向、承重結(jié)構(gòu)、所在學(xué)區(qū)、所在街道、電容量、樓板承重?cái)?shù)額等信息,《商品房使用說明書》,,應(yīng)注明房屋各項(xiàng)設(shè)施的保修年限及保修續(xù)存期等信息,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,38,房地產(chǎn)成本構(gòu)成,1、土地成本：包括土地出讓金，土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。比例20—50% 2、建安成本：指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝

19、工程 費(fèi)用 。比例25—40%3、融資成本：銀行貸款利息、信托費(fèi)用、民間借貸費(fèi)用。比例？？4、管理成本：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用 （一般含軟性成本）。比例5—8%5、配套成本：含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分 。比例10—15%6、稅收成本：含稅收和行政費(fèi)用。比例13—20%7、前期成本：主要指項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究、地質(zhì)勘查、及“七通一平”等。

20、 比例3—5% 8、營(yíng)銷成本：銷售推廣費(fèi)用。比例3—5%9、不可預(yù)見費(fèi)用：無法預(yù)見的費(fèi)用。比例3—5%,基礎(chǔ)名詞,2024/3/30,39,二、建筑術(shù)語,2024/3/30,40,常用建筑結(jié)構(gòu)的分類磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：承重通過梁柱傳導(dǎo)，梁柱采用鋼筋混凝土；框架剪力墻結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在柱間墻中加入剪力墻，簡(jiǎn)稱框架剪力墻。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混

21、凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主承重的結(jié)構(gòu)。提示：區(qū)分點(diǎn)見后訴,建筑術(shù)語,2024/3/30,41,建筑結(jié)構(gòu)的區(qū)別,磚混結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu),框剪結(jié)構(gòu),,,,結(jié)構(gòu)區(qū)分,,,墻體承用磚,梁柱承重,梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻,,垂直水平荷載要求低,,,垂直荷載要求高水平荷載要求低,梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻,,,,受力區(qū)分,對(duì)應(yīng)成本分析,低,中,中高,運(yùn)用類型,低層、多層,36米以下的小高層，同時(shí)樓棟下連獨(dú)立大型商

22、業(yè),60米以下的小高層同時(shí)樓棟下連商業(yè)可不做大轉(zhuǎn)換層,2024/3/30,42,剪力墻結(jié)構(gòu),鋼結(jié)構(gòu),,,,結(jié)構(gòu)區(qū)分,,用鋼筋混凝土墻板來代替梁柱,梁柱承重,,垂直荷載要求高，水平荷載要求低,,垂直荷載要求極高,,,,受力區(qū)分,對(duì)應(yīng)成本分析,高,極高,運(yùn)用類型,小高層、高層，多運(yùn)用于高層,超高層,提示：1）此知識(shí)點(diǎn)對(duì)于樓梯下連商業(yè)項(xiàng)目較為重要； 2）此知識(shí)點(diǎn)對(duì)于封頂前后期房銷售較為重要。,2024/3/30,43,什么叫

23、紅線？,常規(guī)分為三種用地紅線、建筑紅線、道路紅線用地紅線：指地塊的邊界線建筑紅線：建筑物或地上構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨面的邊界線 道路紅線：道路路路幅的邊界線,建筑術(shù)語,提示： 1） 建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線 2） 建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線,2024/3/30,44,什么是用地面積？,指用地紅線內(nèi)的土地面積,建筑術(shù)語,什么是總建筑面積？,指用地紅線內(nèi)的土地范圍內(nèi)建筑

24、物地上及地下各層建筑面積之總和,2024/3/30,45,什么是容積率？指建筑用地紅線范圍內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)的用地面積的比，是考量一個(gè)項(xiàng)目舒適度效益的重要指標(biāo)之一。,建筑術(shù)語,2024/3/30,46,提示：1）數(shù)值越小越好；2）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設(shè)計(jì)空間。,建筑術(shù)語,,土地面積1萬平米,一層500㎡,二層505㎡,三層400㎡,示例如右圖：容積率＝（500+50

25、5+400）/10000=0.1405,假定土地面積相同的情況下：,別墅＜多層＜小高層＜高層＜超高層,2024/3/30,47,什么是建筑密度？是指用地范圍內(nèi)各類建筑的基底面積之和與用地面積的比例。是一個(gè)側(cè)面反映一個(gè)項(xiàng)目舒適度效益的指標(biāo)之一，但不可將其單獨(dú)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。,建筑術(shù)語,2024/3/30,48,建筑術(shù)語,一定代表著該項(xiàng)目居住舒適度較差,建筑密度過小,建筑密度過大,,,不一定代表著該項(xiàng)目居住舒適度好,區(qū)分警戒線：35

26、%-40%,印證案例：1）城中村改造項(xiàng)目建筑密度一般不超過30%；2）多層項(xiàng)目建筑密度一般在30%-32%,提示：建筑密度必須結(jié)合容積率及土塊形狀一同考量。,2024/3/30,49,什么叫綠地率及綠化率？,建筑術(shù)語,,,綠化率,用地范圍內(nèi)各類綠化面積與用地面積的比率,,,,綠地率,用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地面積的比率,,垂直綠化，屋頂綠化,核心區(qū)別,不含,含,2024/3/30,50,有沒有綠化率為100%的項(xiàng)目呢,提示：1

27、）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規(guī)劃扣減，12米 以上不計(jì)入綠化率2）數(shù)值越大越好3）綠地率是真真考量一個(gè)項(xiàng)目景觀最佳的指標(biāo)，非綠化率,2024/3/30,51,在開始今天的培訓(xùn)之前，我們先做一個(gè)小游戲是一個(gè)兩人之間的游戲我需要三隊(duì)自愿者,2024/3/30,52,什么是標(biāo)準(zhǔn)層?,提示：標(biāo)準(zhǔn)層的認(rèn)定及樓層范圍唯一的依據(jù)是建筑施工圖。,指平面布置相同的樓層,建筑術(shù)語,2024/3/30,53,復(fù)式與躍層？,復(fù)式,不具備完

28、整兩層空間,基礎(chǔ)名詞,提示：1）有“挑空”部份的全部屬于復(fù)式范疇。2）字面理解容易犯相反認(rèn)識(shí)的毛病。3）“11+1”一般屬于復(fù)式范疇。,定義,,,躍層,房屋內(nèi)部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯(lián)通,占兩個(gè)樓層，用樓梯上下聯(lián)通,區(qū)分點(diǎn),相同點(diǎn),都具備兩層空間,不具備兩層層高,概念上是一層,具備完整兩層空間,具備兩層層高,概念上是二層,,,,,,,,,,2024/3/30,54,什么是錯(cuò)層？指一套房屋各種功能區(qū)域不處于同一平面，具有層次

29、分明，立體性強(qiáng)的特點(diǎn)。,建筑術(shù)語,錯(cuò)層分類,大錯(cuò),小錯(cuò),60-100CM,30-60CM,提示：1）錯(cuò)層在適用角度上大戶型較為適合，小戶型不大適合，主要是由于“有限空間”、“有效利用”的層面。2）錯(cuò)層現(xiàn)運(yùn)用情況極少，主要由于防震級(jí)別低和建筑成本高造成，同時(shí)在規(guī)劃審批時(shí)也受到限制。,2024/3/30,55,采光與日照？,決定其好壞,采光,光線明暗的程度,,日照,太陽光覆蓋的時(shí)間長(zhǎng)短,,≠,提示：我國(guó)基本上處于北回歸線以北，夏季日

30、照從東北轉(zhuǎn)向西北，冬季日照從東南轉(zhuǎn)向西南，同時(shí)太陽走勢(shì)夏季為頂部正位弧形運(yùn)動(dòng)，冬季為頂部南向側(cè)方運(yùn)動(dòng)，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會(huì)比其它方位好，冬暖夏涼。,建筑術(shù)語,2024/3/30,56,日照標(biāo)準(zhǔn)1）冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住 宅底層日照時(shí)間不少2小時(shí) 。2）成套住宅的日照時(shí)間計(jì)算一個(gè)疊加的概念。3）成套住宅的日照時(shí)間計(jì)算并不是以所有窗接受 日照的重疊時(shí)間。,2024/3

31、/30,57,生地、毛地、熟地？,熟地,毛地,生地,提示：土地性質(zhì)的不同，將會(huì)造成土地成本的不同。,（已拆遷完成，達(dá)到“七通一平”， 符合施工條件的土地）,未拆遷完成,未達(dá)到“七通一平”,建筑術(shù)語,2024/3/30,58,指房屋直接供人使用的凈面積之和，也可稱實(shí)用面積或凈面積。,建筑術(shù)語,什么是房屋使用面積,提示： 1）不含室內(nèi)分隔墻 及外墻定位軸線內(nèi)的面積 2）浙江省大部分地市，交房時(shí)室內(nèi)分隔墻

32、是不做的,2024/3/30,59,什么是房屋的套內(nèi)面積套內(nèi)面積又稱套內(nèi)建筑面積，包括房屋實(shí)用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分。,建筑術(shù)語,2024/3/30,60,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)所有的內(nèi)墻,該套房屋外墻的一半,套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積,,封閉陽臺(tái)按全部計(jì)算,,陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積,提示：1）套內(nèi)是成套房屋內(nèi)部的意思;2)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積非陽臺(tái)凈面積3）客戶最容易將“套內(nèi)面積”=“實(shí)用面積”,非封閉陽臺(tái)

33、按一半計(jì)算,2024/3/30,61,建筑術(shù)語,什么是公共面積與公共分?jǐn)偯娣e？公共面積：指樓棟內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置，公共設(shè)施的面積之和；公共分?jǐn)偯娣e：指公共面積按特定比例分?jǐn)偟矫繎舻墓裁娣e。,2024/3/30,62,,建筑術(shù)語,公共分?jǐn)偯娣e,單棟樓,,單套,公共面積,提示：1）公共面積分?jǐn)偟矫繎?，公式為套?nèi)面積×公攤系數(shù)2）同樓棟套內(nèi)面積越小的房屋所分?jǐn)偟玫墓裁娣e越小，反之則越大。

34、,,,2024/3/30,63,什么是得房率？指套內(nèi)面積與建筑面積的比值，是考量房屋經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)之一。板式＞蝶式＞點(diǎn)式別墅＞多層＞小高層＞高層＞超高層住宅＞商業(yè),建筑術(shù)語,提示：1）是套內(nèi)面積的比值，非實(shí)用面積的比值。得房率≠房屋凈面積的使用率2）數(shù)值越大越好,2024/3/30,64,什么是層高？指下層樓板面中心到上層樓板中心的距離；,提示：1）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數(shù)據(jù) 不是標(biāo)準(zhǔn)層

35、圖紙上的數(shù)值，是剖面圖上的數(shù)值；2）常規(guī)樣板的厚度為12—15CM;但不得小于10CM,建筑術(shù)語,2024/3/30,65,什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈利值。凈高 = 房屋內(nèi)地面到天花板的高度,建筑術(shù)語,2024/3/30,66,變形縫,特點(diǎn),伸縮縫,,沉降縫,抗震縫,,定義,防止或減小地面不均勻沉降，產(chǎn)生單元連接部位的開裂和破壞所留下的縫隙,,,防止減小溫度變化造成的建筑構(gòu)件的熱脹冷縮所出現(xiàn)的裂縫和破壞，所留

36、的縫隙,防止減小地震的不同振幅及擺動(dòng)方向，造成的破壞所留的縫隙。,,什么是變形縫？,,通常處于單元連接的位置,,住 宅運(yùn) 用,,多,較少,較多,所 處位 置,提示：1）多采用“二縫合一”的做法，”伸縮縫及抗震縫“ 2）建筑物建成后室內(nèi)外均無法看出 3）6米以下不需要做抗震縫，單單元常規(guī)上也不需要做。,,建筑術(shù)語,2024/3/30,67,建筑術(shù)語,什么是外墻保溫？,外墻 保溫,（處于節(jié)約目的，在墻體上做保

37、溫層，屬于節(jié)能幕墻范疇）,,外墻外保溫（外部做保溫層）,外墻內(nèi)保溫（內(nèi)部做保溫層）,,,分類,,保溫要求,,低,高,,國(guó)家要求,強(qiáng)制,不強(qiáng)制,,常用材料,1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【運(yùn)用較多】2）擠塑膠板（XPS）【運(yùn)用較少】,聚苯乙烯泡沫板（EPS）+ 保溫砂漿,提示：1）外墻外保溫厚度一般在6-8CM左右，計(jì)入公共面積； 2）目前較好的外保溫做法是保溫涂料+隔熱涂料,2024/3/30,68,開間與進(jìn)深

38、開間：指一個(gè)自然間的寬度進(jìn)深：指一個(gè)自然間的長(zhǎng)度,建筑術(shù)語,提示：1）先認(rèn)定開間，后認(rèn)定進(jìn)深 2）開間所指不一定是南向 3）開間進(jìn)深數(shù)值包括雙側(cè)墻體定位軸線內(nèi)的厚度 （簡(jiǎn)稱中到中距離）,2024/3/30,69,地基與基礎(chǔ),建筑術(shù)語,地基,,,不是建筑的組成部分,,指承受建筑荷載的土層,是建筑的組成部分,,指建筑與地基接觸的承重傳遞構(gòu)件,基礎(chǔ),提示：銷售員將地基、基礎(chǔ)常常產(chǎn)生混淆，如**

39、 項(xiàng)目地基做好了“實(shí)際上是說基礎(chǔ)做好了。,2024/3/30,70,建筑間距,建筑術(shù)語,什么是建筑間距？,是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。,,,,,左右間距,南北間距,主要由日照要求決定,,,主要由消防要求決定,提示：1）南北間距達(dá)到1：？是個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)2）多層建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑 之間的間距為13米,2024/3/30,71,什么是建筑小品？,建筑術(shù)語,建筑小品是指既有

40、功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。,提示： 1）雕塑、亭臺(tái)、指示牌等都屬于建筑小品范疇。 2）從某種意義而言等同于“軟裝”概念,2024/3/30,72,按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門 、子母門。,建筑術(shù)語,門的分類？,不同開啟方式的門他們的使用范圍？,2024/3/30,73,建筑術(shù)語,窗的分類？,按開啟方式分為：平開窗、推拉窗：,推拉窗,,,,,左右推

41、拉,上推拉,下推拉,按用材分為：塑鋼窗、鋁合金窗、斷橋鋁合金窗,2024/3/30,74,塑鋼窗,優(yōu)點(diǎn)：導(dǎo)熱系數(shù)低（節(jié)能），經(jīng)濟(jì)實(shí)用,缺點(diǎn)：密封性較差，容易變形，耐久性差。,鋁合金窗,優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)度高，變形小，耐久性強(qiáng)；,缺點(diǎn)：節(jié)能性較差，價(jià)格較高。,斷橋鋁合金窗：是在傳統(tǒng)鋁合金窗基礎(chǔ)上的升級(jí)換代產(chǎn)品，主要表現(xiàn)在增強(qiáng)尼龍隔條上。,提示：1）普通鋁合金厚度在1—1.2mm,斷橋鋁合金厚度1.6—2mm2）塑鋼窗目前偷工減料情況相當(dāng)嚴(yán)重,2

42、024/3/30,75,什么是防水層？,,,,,防水,,剛性防水,軟性防水,,在砂漿、混凝土種加入防水劑構(gòu)成的防水層,通過鋪設(shè)防水材料方式構(gòu)成的防水層,,,添加比例在5%,,SBS、JS（改性卷材、防水涂料）,2024/3/30,76,三、價(jià)格術(shù)語,2024/3/30,77,什么是均價(jià)？指所有房屋銷售價(jià)格總和之和，除以所房屋的面積之和所得出的數(shù)值,價(jià)格術(shù)語,提示：按“套”出售的房屋均價(jià)，只能是總價(jià)指所有房屋銷售價(jià)格最中心的一套

43、房屋總價(jià)為均價(jià)。,2024/3/30,78,什么是起價(jià)指所有房屋中價(jià)格最低的一套房屋的價(jià)格。提示：可以是單價(jià)，也可以是總價(jià)。,價(jià)格術(shù)語,2024/3/30,79,,訂金,,,為增加履行的可信度所付出的預(yù)付金,,不具備擔(dān)保性質(zhì),為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一方面另一方支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保方式,,具備擔(dān)保性質(zhì),定金,,違約雙方都無需承擔(dān)賠嘗責(zé)任,承擔(dān)雙向擔(dān)保責(zé)任,,提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。,訂金與定金,價(jià)格術(shù)語,2