房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)銷售員應(yīng)該知道的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)該知道的（201046經(jīng)緯新員工培訓(xùn)資料）一、簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國(guó)房地產(chǎn)從解放到現(xiàn)在歷經(jīng)變遷。剛解放時(shí)大多都是平房六十年代在北京開始建有樓房后來(lái)住房建設(shè)有所改革一般也只有二十多平米那時(shí)期居民住房普遍無(wú)償分配。1978年鄧小平提出了“私人建房，私建私住，分期付款”等大膽設(shè)想，開始有一些地方搞試點(diǎn)，向私人出售住宅，價(jià)格在每平方米120—150元。1982年開始

2、實(shí)行住房補(bǔ)貼出售給職工的誓言。1986年恢復(fù)了按住宅本身工程造價(jià)全價(jià)出售的方法，初提“商品房”的概念。1988年提出住宅私有化，1992年鄧小平南巡談話發(fā)表后，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)空前超常發(fā)展階段。1994年開始，國(guó)家采取整頓金融秩序，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款等手段，使房地產(chǎn)業(yè)開始回落，95、96、97年房地產(chǎn)一直在低潮中徘徊，從1998年下半年開始，國(guó)家規(guī)定停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。從1995年開始，國(guó)家采取各種各種

3、政策，比如實(shí)行按揭住房，公積金，降低銀行利息等手段，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，努力把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為引導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。二、常用詞語(yǔ)解釋1、安居房：國(guó)家安居工程是國(guó)家為推動(dòng)城鎮(zhèn)制度改革，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加速住房商品化，推動(dòng)社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)住房新體制建立而推行的房改示范工程。從1995年實(shí)施，以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不出售給

4、高收入家庭。其建設(shè)用地，由城市人民政府按行政劃撥方式供給，地方人民政府減免有關(guān)費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用，原則上由城市人民政府承擔(dān)，小區(qū)性非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)。其成本價(jià)格由拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，1—3%的管理費(fèi)，貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素組成，建筑面積一般在55平米左右，以兩室戶型為主，也有產(chǎn)權(quán)，但不得上市交易，一般在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，可進(jìn)入市場(chǎng)。一

5、般來(lái)說(shuō)，安居工程價(jià)格便宜，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。9、契稅：指土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)是按當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。10、五證：《中華人民共和國(guó)土地使用證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程開工證》《商品房銷售許可證》11、兩書：是指在工程完工之后，經(jīng)質(zhì)量檢查合格后，發(fā)給客戶的《住房質(zhì)量保證書》《住房使用說(shuō)明書》12、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用

6、地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比。13、建筑容積率：是指土地上可建造的建筑物的建筑面積與土地總面積之比。14、建筑覆蓋率：是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比，也稱建筑密度。15、三通一平：道路通、供水通、供電通、場(chǎng)地平整16、七通一平：道路通、供水通、供電通、排水通、供氣通、供熱通、郵電通和場(chǎng)地平整。17、現(xiàn)房：已經(jīng)通過(guò)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收并取得質(zhì)量合格證明文件，可以立即交付使用的商品房。18、期房：尚處于建設(shè)期不能立

7、即交付使用的商品房。19、進(jìn)深：建筑縱向尺寸。20、開間：建筑物橫向軸線尺寸。21、建筑面積：是指銷售面積（包括公攤）。其公式為：建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。陽(yáng)臺(tái)全封閉算全面積，半封閉為半面積。一般客戶的得到市套內(nèi)使用面積。使用率為套內(nèi)使用面積（包括陽(yáng)臺(tái)面積）與建筑面積之比。多層一般為75%—80%左右，高層由于存在電梯等設(shè)備，其使用率較低，約在65%左右。22、物業(yè)管理：是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有