順馳公司成本分析(33)頁

1、順馳公司成本分析,2004年12月1日,1、對比順馳項(xiàng)目簡介2、各項(xiàng)成本對比3、差異匯總,題 綱,,,一、對比順馳項(xiàng)目簡介：,,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,單位：元/M2,順馳土地費(fèi)用：,,,加權(quán)平均,結(jié)論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科土地費(fèi)用：,,單位：元

2、/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,順馳前期費(fèi)用：,,單位：元/M2,加權(quán)平均,前期成本有差異？,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科前期費(fèi)用：,,1-1、順馳設(shè)計(jì)費(fèi)用：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,1-2、設(shè)計(jì)費(fèi)用對比：,單位：元/M2,順馳住

3、宅設(shè)計(jì)費(fèi)約在30-40元之間，萬科的設(shè)計(jì)費(fèi)約合70元/M2,分析原因：1、多請國外設(shè)計(jì)公司；2、重復(fù)、修改設(shè)計(jì)、無效設(shè)計(jì)成本較高；3、需設(shè)計(jì)項(xiàng)目過多常規(guī)：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)其它：人防設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、樣板房裝修、　　　配飾設(shè)計(jì)、水環(huán)境設(shè)計(jì)、人工濕地設(shè)計(jì)等等,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-1、人防費(fèi)用：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本

4、 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-2、人防費(fèi)用對比：,單位：元/M2,順馳人防費(fèi)用：（1）區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目人防費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，（2）建地下車庫項(xiàng)目較多，導(dǎo)致人防費(fèi)較高,結(jié)論：天津市項(xiàng)目的人防費(fèi)用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)力度。,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-1、小配套費(fèi)用：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地

5、成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-2、小配套費(fèi)用對比：,單位：元/M2,順馳小配套費(fèi)用：區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目小配套費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，近兩年開發(fā)項(xiàng)目均已規(guī)范交納此費(fèi)用，未減免,結(jié)論：隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項(xiàng)目的小配套交納將嚴(yán)格執(zhí)行，在此項(xiàng)無協(xié)調(diào)空間。,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,順馳主體成本：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本

6、對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,結(jié)論：萬科建安成本較高,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科主體成本：,,順馳區(qū)內(nèi)配套成本：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？,各項(xiàng)成本對比

7、順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,萬科區(qū)內(nèi)配套成本：,,1-1供熱：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,1-2、供熱費(fèi)用對比：,單位：元/M2,順馳供熱費(fèi)用：（1）源頭費(fèi)：萬科以往項(xiàng)目交費(fèi)77-82元不等；而順馳在此次分析的14個(gè)項(xiàng)目中，有九個(gè)項(xiàng)目未交納(或含在地價(jià)款中)，其余交費(fèi) 額度在45-80元之間，在此收費(fèi)項(xiàng)目上，明顯有

8、成本優(yōu)勢。（2）區(qū)內(nèi)費(fèi)用：萬科以往項(xiàng)目成本在25-60元之間，而順馳此項(xiàng)成本 平均只有22元/M2，也具有成本優(yōu)勢。（3）沒有單獨(dú)的熱力入口裝置,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-1、氣源基金：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,2-2、氣源基金對比：,單位：元/M2,此項(xiàng)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為20元/M2，萬

9、科以往項(xiàng)目從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費(fèi)項(xiàng)目上，僅支出了10元/M2，有成本優(yōu)勢。,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-1、智能化：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,3-2、萬科智能化：,單位：元/M2,加權(quán)平均,成本相當(dāng),各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成

10、本,,順馳環(huán)境成本：,單位：元/M2,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,萬科環(huán)境成本：,單位：元/M2,加權(quán)平均,環(huán)境成本差異很大？,各項(xiàng)成本對比 順馳土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境成本,,順馳銷售費(fèi)用單位成本：,單位：元/M2,,銷售成本對比：,單位：元/M2,按加權(quán)平均計(jì)算，順馳的銷售費(fèi)用每平米僅為83元。而天津萬科銷售成本一般為售價(jià)的2.5-

11、3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。,,順馳開發(fā)單位成本：,單位：元/M2,,萬科開發(fā)成本：,單位：元/M2,簡單算術(shù)平均,開發(fā)成本差異約500元,,順馳總成本：,單位：元/M2,平均毛利21%,,三、主要差異對比：,單位：元/M2,總結(jié)：1、設(shè)計(jì)費(fèi): 根據(jù)項(xiàng)目定位合理選擇設(shè)計(jì)師檔次（國內(nèi)普通設(shè)計(jì)師、國內(nèi)知名設(shè)計(jì)師、 港臺設(shè)計(jì)師和國際 著名設(shè)計(jì)師）。2、人防費(fèi)、供熱費(fèi)、氣源基金等交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均有下調(diào)空間，萬科應(yīng)加強(qiáng)此方面的協(xié)調(diào)力度