綠色建筑全生命周期造價管理

1、鶯度謦艘穰漲鼢啪lI口氆萼綠色建筑全生命周期造價管理提要文章引入全生命周期造價管理的概念，對綠色建筑全生命周期過程中影響造價的因素進行分析，根據(jù)綠色建筑自身特點充分考慮項目建設(shè)的運營和維護成本，避免追求建設(shè)成本最小化，進而提出對綠色建筑應(yīng)該實施全生命周期造價管理模式，從而提高經(jīng)濟和社會效益一、前言全生命周期造價管理(LCC)是一種實現(xiàn)工程項目全生命周期，包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期：和翻新與拆除期等總造價最小化的方法。英國GordonA

2、于1974年6月在健筑與工料測季刊上發(fā)表了《3L概念的經(jīng)濟學(xué)》，最早提出了“全生命周期造價管理”的概念，后由英美的一些工程造價界的學(xué)者不斷完善與發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)成為工程項目投資決策分析、建筑設(shè)計選擇的一種分析工具，同時也是一種可審計跟蹤的成本管理系統(tǒng)。我國正處于經(jīng)濟發(fā)展的快速階段，十六屆五中全會提出建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，建筑業(yè)作為大量消耗能源和資源的行業(yè)，無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，建筑能耗都是國家總能耗中權(quán)重較大的一項，約占3

3、0“40％，故發(fā)展綠色建筑，走可持續(xù)發(fā)展道路意義重大。我國現(xiàn)行的全過程造價管理模式只考慮到了建筑物的建設(shè)成本，而忽略了設(shè)施在移交后的運營及維護成本的造價管理模式，在綠色建筑造價管理中引進全生命周期造價管理模式是十分必要的。二、全生命周期造價管理理論體系建設(shè)項目全生命周期是指建設(shè)項目從決策設(shè)計階段、項目實施階段、運營維護階段直到項目拆除翻新所經(jīng)歷的全部時間。建設(shè)項目全生命周期成本是指一個建筑物或建筑物系統(tǒng)在一段時期內(nèi)擁有、目口文／樊興斌趙

4、飛運行、維護和拆除的，供嚼本撇造本套套傳統(tǒng)全過程造IL建鞏廄紕灑出士J陰明本錳制重點放在工程施、宴幸未J，運雷和維護成本1甘劃未、設(shè)各成本工和竣工結(jié)算階段L瞀換成本I發(fā)出士段和項目運營和維護階段對項目整體造價的影響。國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，工程項目設(shè)計方案的費用在整個項目全壽命費用中所占的比例不足1％，而正是這1％的費用對整個項目投資額的影響度卻可能達(dá)到75“95％。從長遠(yuǎn)的角度來看，項目運營和維護階段的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其建設(shè)成本并受其建設(shè)成本

5、的影響。例如，美國VeteransAfairs(簡稱VA)機構(gòu)負(fù)責(zé)全國172家醫(yī)療中心共2，000棟建筑的運營及維護，VA機構(gòu)采用40年分析周期和5％的折現(xiàn)率進行全生命周期成本分析，發(fā)現(xiàn)運營及維護成本是建造成本的77倍。因此，在工程項目全生命周期中，必須兼顧項目建設(shè)成本和未來成本，有效、合理地對項目造價進行確定和控制。根據(jù)建設(shè)項目建設(shè)程序的特點，我們可以把綠色建筑全生命周期造價管理分為決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)及合同階段、實施階段、運營及

6、維護階段、拆除和翻新階段六個階段進行造價控制與成本分析，在滿足建筑目標(biāo)的條件下，節(jié)約投資、降低成本，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高綠色建筑的經(jīng)濟效益與社會效益。三、基于全生命周期造價管理的綠色建筑成本控制分析20世紀(jì)六十年代，美籍意大利建筑師保羅索勒瑞首次將生態(tài)與建筑合稱為“生態(tài)建筑”，即“綠色建筑”。在1992年舉行的聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會上，由于當(dāng)時全球的科學(xué)家和社會各界都認(rèn)識到日益快速發(fā)展的經(jīng)濟給環(huán)境帶來的巨大壓力，與會者第一次比較明確地

7、提出“綠色建筑”的概念。隨著我國“建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會”目標(biāo)的提出，“綠色建筑”已經(jīng)成為當(dāng)今建筑業(yè)追捧的熱點。傳統(tǒng)造價管理模式只考慮到了建設(shè)成本，忽略了建筑的未來成本，不利于綠色建筑在我國的推廣。因此，對綠色建筑成本采取全生命周期工程造價管理模式是十分必要的。(一)決策階段。建設(shè)項目決策是選擇和決定建設(shè)項目行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同建設(shè)方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。正

8、確做出項目投資決策是項目工程造價合理控制的前提，要充分地利用資金時間價值理論、成本效益分析理論、規(guī)劃理論在投資項目評價中的重要作用。綠色建筑投資決策階段影響工程造價的因素主要有：項目規(guī)模、建設(shè)水平、項目選址、工程技術(shù)方案的確定等因素。合理地確定建設(shè)規(guī)模、科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密地進行可行性研究，對擬建工程項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進行全面系統(tǒng)的分析、論證，做好建設(shè)項目投資估算的編制與審查，經(jīng)審查批(合

9、作經(jīng)濟與科技2008年4月號下(總第343期)維普資訊準(zhǔn)后，即可作為建設(shè)項目總投資的計劃控制額，施工期間不得任意突破，使其真正起到?jīng)Q策和控制作用。同時，綠色建筑應(yīng)該堅持“可持續(xù)發(fā)展”的建筑理念，理性的設(shè)計思維方式和科學(xué)程序的把握，將環(huán)境、經(jīng)濟、社會文化要素、公共政策和技術(shù)基本元素考慮到項目投資決策中去綜合評判，提高綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益，促進人與社會、自然和諧地發(fā)展。(二)設(shè)計階段設(shè)計階段是控制工程造價的重點，設(shè)計方案技

10、術(shù)上的可行性、經(jīng)濟上的合理性在綠色建筑全生命周期造價管理中起著至關(guān)重要的作用，積極進行主動控制將是進行造價管理最有效的手段。要在設(shè)計階段有效地控制工程造價，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同方面采取措施，隨時糾正發(fā)生的投資偏差。在設(shè)計中要考慮的基本原則是：(1)資源經(jīng)濟和較低費用原則；(2)生命周期設(shè)計原則；(3)宜人性設(shè)計原則；(4)靈活性設(shè)計原則；(5)傳統(tǒng)性特色與現(xiàn)代技術(shù)相統(tǒng)一原則；(6)建筑理論與環(huán)境科學(xué)相融合原則。利用場地的自然條件和

11、資源條件，保護生態(tài)環(huán)境，強調(diào)土地的節(jié)約化利用，降低環(huán)境負(fù)荷，注重綠色產(chǎn)品設(shè)計的材料選擇與管理；產(chǎn)品的可拆卸性設(shè)計；產(chǎn)品的可回收性設(shè)計等。重視價值工程在設(shè)計方案評選中的重要作用，處理好功能與成本、經(jīng)濟合理與技術(shù)先進性、建設(shè)成本與未來成本的關(guān)系。要加強對設(shè)計單位的考核和制約，應(yīng)以合同的方式提高設(shè)計的質(zhì)量，減少由于過多的、不必要的設(shè)計變更造成投資的失控，運用價值工程原理與限額設(shè)計的有機結(jié)合，從功能和成本兩個角度綜合考慮和評價，并提出優(yōu)化辦法，

12、確保設(shè)計階段工程造價不突破投資限額的前提下控制投資支出，有效使用建設(shè)資金。(三)招標(biāo)及合同階段招標(biāo)及合同階段是工程項目全生命周期造價控制的重要階段。通過招投標(biāo)方式選取標(biāo)價合理、能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好、社會信譽好的承包商，加強合同管理，避免合同條款的缺陷。該階段控制造價的重點應(yīng)放在招標(biāo)文件的編制、合同形式及條款的確定上。建設(shè)項目的招標(biāo)文件是投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件的依據(jù)，也是建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂承發(fā)包合同的基礎(chǔ)，該文件擬定的各項要求，

13、對項目承發(fā)包雙方都具有約束力，它的相關(guān)條款也是工程結(jié)算、造價的有效控制的有力依據(jù)，有利于工程造價控制在批準(zhǔn)的預(yù)算范圍內(nèi)。評標(biāo)分為技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審，在技術(shù)標(biāo)評審中應(yīng)該對項目工程方案技術(shù)可行性、施工組織流程、質(zhì)量控制、環(huán)境保護、運營及維護方案進行全生命周期綜合評審。商務(wù)標(biāo)評審需要采用生命周期成本評標(biāo)法對項目運行后未來成本折現(xiàn)與建設(shè)成本一起考慮，選擇全生命周期成本最低且合理的投標(biāo)單位。對于綠色建筑，建議合同的承包方式采用設(shè)計一采購一建造EP

14、C合同工程總承包方式，總承包商按照合同約定，全程參與工程設(shè)計、設(shè)備材料采購、施工、試運行等服務(wù)工作，實現(xiàn)設(shè)計、采購、施工各階段工作合理交叉與緊密配合，有利于項目全過程管理、縮短工期、降低風(fēng)險。(四)施工階段。項目施工階段工程造價的控制是通過控制承發(fā)包商的行為來實現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。工程承發(fā)包單位的行為不僅涉及承包方和發(fā)包方，而且還與項目管理、工程設(shè)計、工程監(jiān)理、造價咨詢等方面密切相關(guān)。建設(shè)工程的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，將原材料、半成品、設(shè)

15、備等變成工程實體的過程，是建設(shè)項目價值和使用價值實現(xiàn)的主要階段。在綠色建筑施工階段，要在全生命周期造價管理思想和方法的指導(dǎo)下綜合考慮建設(shè)項目的全生命周期成本。合理布置施工場地，降低環(huán)境負(fù)荷，保護水文環(huán)境，優(yōu)化施工組織設(shè)計，盡量減少變更，積極推廣節(jié)能新技術(shù)、新工藝，改善能源使用結(jié)構(gòu)，提高能源使用效率。建筑材料費在建筑工程中占有很大比重，一般占預(yù)算價值的70％，占直接費的80％左右，因此材料用量、材料價格對施工階段的工程造價影響很大。要嚴(yán)格

16、控制建筑材料用量，合理確定材料價格，使用國家標(biāo)準(zhǔn)綠色建材，充分利用現(xiàn)場廢料及拆遷材料，降低綠色建筑未來運營及維護成本。加強合同管理、索賠管理，實施造價的合理控制，做好竣工決算，為項目進入正式生產(chǎn)運營階段打下良好的基礎(chǔ)。(五)運營及維護階段。項目運營及維管貉昏戳錚lS☆a護階段，是投資效益的發(fā)揮和投資回收階段。運營維護階段的工程造價管理是指在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過制定合理的運營和維護方案，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按

17、合同對已投入使用的各類設(shè)施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提高經(jīng)濟價值和實用價值。建立運營管理網(wǎng)絡(luò)平臺，加強對節(jié)能、節(jié)水的管理和環(huán)境質(zhì)量的檢視，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建立物業(yè)耗材管理制度，采取綠色建材；加強材料性能和環(huán)境指標(biāo)的檢測，及時淘汰落后產(chǎn)品，加速新型綠色建材的推廣應(yīng)用。項目決策階段、設(shè)計階段及實施階段對綠色建筑的運營和維護成本有著很大的影響。為了達(dá)到全生命周期成本最低的原則，在項目前期和實施階段，要把項目未來的運營和維護成本

18、考慮到項目決策、方案設(shè)計及施工技術(shù)中，在項目進入運營和維護階段后，也要根據(jù)建設(shè)項目特點，合理制定運營及維護方案。(六)拆除與翻新階段。拆除與翻新階段發(fā)生的廢棄成本主要指工程項目拆除后所發(fā)生的廢物處理、回收、循環(huán)利用成本；環(huán)境損害成本主要指由于工程項目廢棄后對環(huán)境和資源的損耗、保護恢復(fù)所支付的成本費用。對棄置成本的重視，有助于對環(huán)境成本進行管理和控制，提高社會效益。在許多工程項目中，可循環(huán)使用的材料，如木材、金屬等占廢物總量的75％，這意

19、味著回收利用占有很大的空問，綠色建筑由于在設(shè)計方案上、施工材料上都較好地采用了節(jié)能環(huán)保材料，因此在材料回收再利用和廢物處理上的成本方面會有很大的優(yōu)勢。四、結(jié)論發(fā)展綠色建筑是響應(yīng)國家資源和能源利用政策，促進建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，是發(fā)展節(jié)能型住宅建筑和公共建筑的具體實踐。全生命周期工程造價管理較我國傳統(tǒng)的造價管理模式相比，避免了片面追求建設(shè)成本最小化，較好地考慮到了綠色建筑建成后的運營和維護成本。全生命周期造價管理能夠在綠色建筑決策階