運(yùn)用級(jí)差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化

1、運(yùn)用級(jí)差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化運(yùn)用級(jí)差地租理論淺析云南地州城市商業(yè)空間布局及優(yōu)化隨著近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外資的引入及城市人口的增加，云南各地州城市迎來了空前的發(fā)展契機(jī)。在馬克思的級(jí)差地租理論中，級(jí)差地租分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形態(tài)。前者指因利用肥沃程度較高或位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化而得；后者則是對(duì)同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來。級(jí)差地租的存在需要有三個(gè)條件：一是由自

2、然條件和投資不同而產(chǎn)生的生產(chǎn)率的差別；二是土地經(jīng)營權(quán)的壟斷；三是以土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離為前提的所有權(quán)的壟斷并且這三個(gè)條件是缺一不可的。邱雪忠先生認(rèn)為，在我國社會(huì)主義條件下，由城市土地位置的差別帶來的收益的差別，以及在同一塊土地上連續(xù)投資帶來的收益差別都是客觀存在的：由位置較好的土地的稀缺性產(chǎn)生的經(jīng)營權(quán)的壟斷也是客觀存在的與特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度沒有關(guān)系他們是由于土地這一特殊的生產(chǎn)要素的特點(diǎn)決定的。在新城市地產(chǎn)開發(fā)過程中，用級(jí)差地租理論對(duì)地塊

3、價(jià)值進(jìn)行分析時(shí)，往往將其轉(zhuǎn)化為：Ⅰ地塊自身價(jià)值（包括地塊形狀、使用年限、四至界面、交通等），其主要反映的是地塊在未做開發(fā)前現(xiàn)狀下所具備的價(jià)值，可以視為地塊價(jià)值的基數(shù)。Ⅱ區(qū)位價(jià)值（區(qū)域商業(yè)氛圍、規(guī)劃發(fā)展方向等），其反應(yīng)的是由于向前和向后一個(gè)較長時(shí)間段內(nèi)人類活動(dòng)對(duì)地塊價(jià)值的影響，可以視為地塊價(jià)值的加成部分。前者主要是對(duì)地塊現(xiàn)狀的描述，后者則更多的是對(duì)預(yù)期的判現(xiàn)代化城市中導(dǎo)致人口遷移的因素主要有：A、自然因素（自然環(huán)境變化因素、人口增長因素）

4、B、經(jīng)濟(jì)因素（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化因素）C、政治因素（戰(zhàn)爭(zhēng)等因素）商業(yè)的生存離不開人氣，按云南省地州城市的現(xiàn)狀而言，目前影響城市人口遷移的主要因素還是經(jīng)濟(jì)因素。仍以普洱市為例，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈因素影響進(jìn)行分析。普洱市政府規(guī)劃中將普洱市區(qū)定義為普洱旅游業(yè)軸心城市，這是該城市產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整的主要發(fā)展方向之一。但目前這一產(chǎn)業(yè)鏈在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展僅僅為起步階段；相較景洪、麗江、大理等老牌旅游城市，旅游人均收入較低。短期內(nèi)以此作為新城人口數(shù)量增長的重點(diǎn)不太現(xiàn)實(shí)。2010

5、年春節(jié)黃金周四城市旅游接待情況表政府對(duì)各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新產(chǎn)業(yè)鏈的形成，促使舊城居民和新的外來人口向新城區(qū)遷移，新城區(qū)商業(yè)空間的價(jià)值也才能得以體現(xiàn)。二、根據(jù)級(jí)差地租理論對(duì)云南地州城市商業(yè)空間規(guī)劃的建議A、單中心向多中心轉(zhuǎn)化云南省地州城市的現(xiàn)有商業(yè)中心基本都位于老城區(qū)中心位置，多種產(chǎn)業(yè)鏈聚集，功能雜陳。由于歷史形成的原因，一些面積需求大、承租能力差的商業(yè)（如倉儲(chǔ)式專業(yè)市場(chǎng)、大中型賓館酒店等）仍然留在城市核心商圈內(nèi)周邊。但隨著城市的發(fā)展，