華潤(rùn)萬(wàn)象城主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃服務(wù)方案(1839457016

1、華潤(rùn)·萬(wàn)象城,主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃服務(wù),永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái),華潤(rùn)·萬(wàn)象城，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國(guó)際化的消費(fèi)理念，彰顯時(shí)尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費(fèi)潮流。在這個(gè)18.8萬(wàn)平方米的時(shí)尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂(lè)休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。前沿魅力、和諧體驗(yàn)，盡在華潤(rùn)·萬(wàn)象城。應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去

2、處。,,,第一部分市場(chǎng)規(guī)劃、市場(chǎng)分析,一、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模式1、萬(wàn)象城總建筑面積達(dá)55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港幣的華潤(rùn)中心是一座集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。萬(wàn)象城是深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，正

3、可謂包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的一站式消費(fèi)中心，是市民和游客均向往的好去處。,力推“一站式”消費(fèi)中心，是一種全新的商業(yè)模式它不僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，它最初的用意是想在深圳這樣一座人均社會(huì)商品零售額全國(guó)第一的年輕城市中創(chuàng)造一種新的購(gòu)物方式、生活方式 .,4、深圳休閑娛樂(lè)生活領(lǐng)跑者1、深圳最大、最好的電影城；2、星巴克在南中國(guó)的旗艦店；3、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)；4、設(shè)計(jì)理念前衛(wèi)的美發(fā)沙龍；5、聞

4、名世界的瑪花纖體；6、NOVO的時(shí)尚沙龍；7、除了讓人眼花繚亂的時(shí)尚品牌；8、萬(wàn)象城的休閑娛樂(lè)組合又將讓人眼前一亮。,5、萬(wàn)象城采取主力店＋次主力店＋專門店的門店組合形式,6、四家主力店1、RéEL時(shí)尚生活百貨；2、華潤(rùn)萬(wàn)家新業(yè)態(tài)Olé超級(jí)市場(chǎng)；3、深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城；4、深圳第一家?jiàn)W運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的真冰滑冰場(chǎng) 。,7、華潤(rùn)·萬(wàn)象城主力店鋪,■ RéEL時(shí)尚生活百貨：專為18

5、~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館。 ■ Olé超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家旗下的第一家新概念超市，以“時(shí)尚、健康、快樂(lè)”為經(jīng)營(yíng)理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的電影城，為電影愛(ài)好者提供最好的視聽(tīng)享受。 ■ 冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)：中國(guó)第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，下設(shè)“冰紛會(huì)”滑冰俱樂(lè)部，教練團(tuán)隊(duì)實(shí)力雄厚。,8、項(xiàng)目選址1、考慮到了大型購(gòu)物中心地理位置和商圈的重要性；2、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，萬(wàn)象城所在區(qū)域十五分鐘步行范圍內(nèi)（即

6、所謂的“第一商圈”），聚集了地王大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳證券交易所、世界金融中心等高檔寫字樓，眾多的高級(jí)酒店及文化設(shè)施遍布周邊，是深圳最具消費(fèi)力人群集中的區(qū)域；3、羅湖作為深圳最早發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，作為城市心臟的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用對(duì)萬(wàn)象城確立“目的地”的地位將起到積極的作用。,9、交通方面1、萬(wàn)象城處于深南中路與濱河大道這兩條城市主干道之間，主入口與深南大道直接相接；2、周邊有 31條公交車經(jīng)過(guò)，而即將投

7、入使用的深圳地鐵一號(hào)線大劇院站緊靠這個(gè)項(xiàng)目；3、為了更好的吸引人流，華潤(rùn)在政府的支持下將這個(gè)地鐵站與萬(wàn)象城地下一層打通，這樣大量的地鐵客流就可以直接通過(guò)通道進(jìn)入萬(wàn)象城內(nèi)。,10、市場(chǎng)分析成功前提1、如何精確把握市場(chǎng)現(xiàn)狀，有效預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)；2、如何有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)前瞻性、準(zhǔn)確性；3、這幾乎是每一個(gè)購(gòu)物中心發(fā)展商關(guān)心的問(wèn)題；4、而解決這個(gè)問(wèn)題的前提就是進(jìn)行充分、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析；5、購(gòu)物中心的復(fù)雜性決定了其市場(chǎng)分析的復(fù)雜性；

8、6、購(gòu)物中心規(guī)劃前期的市場(chǎng)分析是一個(gè)需要在政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)專業(yè)知識(shí)配合下完成的系統(tǒng)工程；,7、2001年初，華潤(rùn)（深圳）有限公司聘請(qǐng)全球頂尖的零售業(yè)專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行萬(wàn)象城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)查，內(nèi)容包括了深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及未來(lái)發(fā)展分析、深圳零售市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目商圈分析、深圳居民及游客的購(gòu)物習(xí)慣、零售概念測(cè)試分析、零售商對(duì)萬(wàn)象城項(xiàng)目的反應(yīng)、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等，制定了一份多達(dá)300頁(yè)的研究報(bào)告；8、除專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行市場(chǎng)

9、分析以外，華潤(rùn)自己的團(tuán)隊(duì)考察了眾多的可比項(xiàng)目：美國(guó)的 Mall of America、South Coast Plaza、Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港的太古廣場(chǎng)、又一城、海港城，新加坡的新達(dá)城，臺(tái)灣的京華城、新光三越信義新天地等近百個(gè)著名的購(gòu)物中心。,11、商業(yè)規(guī)劃：成功的基礎(chǔ)1、在集中時(shí)間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費(fèi)；2、購(gòu)物中心區(qū)別一般百貨商場(chǎng)的重要特點(diǎn)；,12、準(zhǔn)確、差異化的定位1、準(zhǔn)

10、確定位乃是購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因；2、據(jù)調(diào)查，超過(guò) 53％的被訪者認(rèn)為萬(wàn)象城的市場(chǎng)定位應(yīng)以中高檔為主。因此，萬(wàn)象城的市場(chǎng)定位確定為“中檔偏高”，既不同于以高檔為特色的西武，又不同于一些經(jīng)營(yíng)中低檔商品的百貨公司，具有明顯的差異性。,13、營(yíng)銷計(jì)劃提前制定只有形成合力，才能精彩不斷，給予顧客美好的消費(fèi)體驗(yàn)，建立自己的忠誠(chéng)顧客群體：1、第一年的重點(diǎn)是完成預(yù)期營(yíng)業(yè)目標(biāo)，樹(shù)立華潤(rùn)萬(wàn)象城品牌；2、鍛煉和培養(yǎng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)人才，特別是培養(yǎng)一批優(yōu)

11、秀的商業(yè)營(yíng)銷人才；3、二是投入較大的營(yíng)銷推廣經(jīng)費(fèi)，華潤(rùn)投入1500萬(wàn)元以上的推廣經(jīng)費(fèi)；4、第一年?duì)I銷計(jì)劃中，華潤(rùn)萬(wàn)象城會(huì)注重整體形象推廣，同時(shí)整合四大主力店的營(yíng)銷計(jì)劃，嘉禾電影城、O’lé超級(jí)市場(chǎng)、“繽紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)，“ RÉEL”百貨是華潤(rùn)萬(wàn)象城的四大主力店各自都有自己的營(yíng)銷策略。,14、萬(wàn)象城品牌樹(shù)立開(kāi)業(yè)是樹(shù)立品牌里程碑的開(kāi)始，華潤(rùn)的開(kāi)業(yè)儀式突出顧客服務(wù)導(dǎo)向，給人務(wù)實(shí)深刻印象。,15、萬(wàn)象城品牌主要從三個(gè)角

12、度樹(shù)立1、針對(duì)客戶需要商品種類調(diào)整及時(shí)，能夠滿足顧客需求；2、購(gòu)物等各個(gè)業(yè)態(tài)服務(wù)完善；3、樹(shù)立鮮明的商業(yè)文化特色。,16、大型推廣活動(dòng)及執(zhí)行1、萬(wàn)象城在開(kāi)業(yè)之前已經(jīng)進(jìn)行大規(guī)模宣傳工作，利用深圳文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)機(jī)遇；2、深圳國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)系列活動(dòng)之一的“華潤(rùn)萬(wàn)象城”2004精英世界模特大賽中國(guó)選拔賽正式進(jìn)入賽會(huì)階段，該活動(dòng)為開(kāi)發(fā)作了預(yù)熱宣傳。,17、萬(wàn)象城白領(lǐng)文化節(jié)思路：突出白領(lǐng)文化特色 將萬(wàn)象城打造成為白領(lǐng)的心靈驛站達(dá)到

13、目標(biāo)：讓深圳廣大白領(lǐng)認(rèn)同華潤(rùn)萬(wàn)象城，不僅將萬(wàn)象城作為購(gòu)物中心，而且也作為白領(lǐng)社交中心。內(nèi)容１．白領(lǐng)才藝表演，白領(lǐng)趣味比賽，評(píng)選深圳十佳智慧型白領(lǐng)麗人；２．與深圳書城聯(lián)合舉辦深圳白領(lǐng)讀書論壇，圍繞白領(lǐng)成長(zhǎng)，舉行電視辯論比賽；３．與深圳市環(huán)保局合作，關(guān)注深圳生態(tài)環(huán)境，舉行美化深圳生態(tài)環(huán)境征文比賽；４．深圳特區(qū)報(bào)合作，開(kāi)展深圳１００位金領(lǐng)資助梅州山區(qū)兒童一對(duì)一活動(dòng)，與團(tuán)市委一起舉辦聯(lián)誼晚會(huì)。每位深圳金領(lǐng)人士資助兒童１０００元學(xué)費(fèi)，華

14、潤(rùn)萬(wàn)象城為金領(lǐng)人士提供貴賓卡１００張。,18、物業(yè)管理體系1、物業(yè)管理內(nèi)容主要職責(zé)安全防損人員安全與商品防盜、防損；2、大型營(yíng)銷活動(dòng)秩序維護(hù)；3、人員基本分布：商場(chǎng)八個(gè)人員出入口，四個(gè)車輛出入口；4、清潔與綠化維護(hù)負(fù)責(zé)整個(gè)購(gòu)物中心清潔與衛(wèi)生保潔；5、購(gòu)物中心設(shè)備維護(hù) 智能化設(shè)備、電梯設(shè)備、低壓電器設(shè)備、消防設(shè)備、供水設(shè)備；6、裝修管理 商戶進(jìn)駐裝修管理；7、戶外廣告與室內(nèi)燈箱是重要收益來(lái)源，也是物業(yè)管理維護(hù)的重點(diǎn)設(shè)施。8

15、、商業(yè)社區(qū)文化負(fù)責(zé)商業(yè)社區(qū)文化建設(shè)，活躍商戶文化生活，充分發(fā)揮商業(yè)設(shè)施作用，與業(yè)主委員會(huì)一起開(kāi)展健康向上的文化活動(dòng)；9、萬(wàn)象城的物業(yè)管理服務(wù)極具個(gè)性，突出女性商店氛圍，CI形象方面，給人耳目一新的高級(jí)；10、將酒店物業(yè)管理服務(wù)引進(jìn)到百貨物業(yè)管理中。,11、客戶服務(wù)體系；12、消費(fèi)者促銷服務(wù)，商家售前與售后服務(wù)，餐飲服務(wù)，娛樂(lè)服務(wù)；13、整個(gè)購(gòu)物中心服務(wù)體系應(yīng)該圍繞提升顧客滿意度建設(shè)客戶滿意度調(diào)查》分析存在問(wèn)題》相關(guān)部門及商家督促

16、改進(jìn)》達(dá)到顧客滿意度上升的目標(biāo)；14、注重服務(wù)最佳流程，確保服務(wù)質(zhì)量，節(jié)約顧客時(shí)間；15、鼓勵(lì)購(gòu)物中心員工與顧客建立商業(yè)友誼，培育更多忠誠(chéng)顧客；16、在促銷與品牌推廣活動(dòng)中強(qiáng)調(diào)服務(wù)公平性原則，包括結(jié)果公平性、程序公平性和交往公平性；17；對(duì)顧客忠誠(chéng)進(jìn)行細(xì)分研究，通過(guò)高質(zhì)量服務(wù)，讓顧客有強(qiáng)烈信任感；18、通過(guò)高品味文化營(yíng)銷活動(dòng)，讓顧客產(chǎn)生歸屬感。,19、租賃合約管理；主要體現(xiàn)在萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)商對(duì)商家的服務(wù)方面，做到電腦化管理，及時(shí)提

17、示商家準(zhǔn)備續(xù)約或撤離，再租金提升時(shí)候，及時(shí)向商家通報(bào)解釋，取得商家理解與支持。20、設(shè)備維護(hù)與管理；光纖網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備電梯設(shè)備萬(wàn)象城擁有近百部電梯可以集中管理。,19、提升租金的方法由于萬(wàn)象城規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距。,20、關(guān)注各個(gè)商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)幫助商家在萬(wàn)象城開(kāi)展有效營(yíng)銷活動(dòng)租金的提升，以商家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)為基礎(chǔ)；商家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)必然導(dǎo)致更多商家要求進(jìn)入購(gòu)物中心。,21、優(yōu)化業(yè)態(tài)通過(guò)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)調(diào)整業(yè)態(tài)1、

18、對(duì)于高檔品牌，要繼續(xù)加大力度引進(jìn)世界著名品牌，能夠填補(bǔ)深圳空白，穩(wěn)步提升負(fù)一層和一層租金； 2、KFC成為負(fù)一層最聚集人流的業(yè)態(tài)；3、由于書城人流量大，如果能夠吸引這部分人群購(gòu)買，整個(gè)萬(wàn)象城顧客群將穩(wěn)步增加；4、二層以上增加中檔價(jià)格商品，全是高檔商品將走入誤區(qū)；5、REEL百貨價(jià)格是顧客關(guān)注的要點(diǎn)；6、持續(xù)招商，主動(dòng)淘汰不符合顧客需求的商家；7、對(duì)商家進(jìn)行精細(xì)化管理，不僅注重商家的營(yíng)銷業(yè)績(jī)，而且對(duì)商家的顧客滿意度進(jìn)

19、行重點(diǎn)管理。,建筑設(shè)計(jì),1、功能與結(jié)構(gòu)的完美結(jié)合由于大型購(gòu)物中心在中國(guó)是新生事物，故聘請(qǐng)國(guó)外有此經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱尤顯重要；2、華潤(rùn)重金聘請(qǐng)綜合實(shí)力國(guó)際排名第三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)國(guó)際排名第一的RTKL設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。3、華潤(rùn)此舉付出的專業(yè)顧問(wèn)費(fèi)要比國(guó)內(nèi)一些購(gòu)物中心設(shè)計(jì)費(fèi)用高出很多，但避免了購(gòu)物中心今后使用、出租時(shí)的不便，實(shí)際上是為項(xiàng)目增值了；4、萬(wàn)象城零售設(shè)計(jì)顧問(wèn)在建筑設(shè)計(jì)一開(kāi)始就已經(jīng)介入，這是目前國(guó)內(nèi)許多購(gòu)

20、物中心所沒(méi)有的；5、在建筑功能上，萬(wàn)象城是單獨(dú)建筑，購(gòu)物中心上方無(wú)常見(jiàn)的住宅塔樓或?qū)懽謽?，這就最大限度的保證了購(gòu)物空間的靈活性和舒適性。,經(jīng)營(yíng)理念與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,理念設(shè)計(jì),1、理念設(shè)計(jì)是一個(gè)大型購(gòu)物中心的靈魂問(wèn)題，如何對(duì)待顧客？2、為顧客提供何種體驗(yàn)這是購(gòu)物中心定位必須要解決的問(wèn)題；3、萬(wàn)象城應(yīng)該打造出深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購(gòu)物中心；4、萬(wàn)象城的建設(shè)和招商過(guò)程中始終圍繞全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念

21、，精心挑選建設(shè)團(tuán)隊(duì)和品牌商家 。,,建筑特色,萬(wàn)象城除了擁有如米蘭大道、陽(yáng)光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構(gòu)成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。,主動(dòng)線,整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；,高的特色層高（5.6米至6.8米不等）、實(shí)用率高（達(dá)60％），方正實(shí)用。,88部電扶梯1、88部

22、電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便；2、店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)。,公共區(qū)域,1、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；2、體現(xiàn)自然化、人性化，無(wú)障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購(gòu)物提供了方便；3、對(duì)女性消費(fèi)者更是關(guān)懷備至，女性洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。,主力店 、男裝 、女裝、 家居生活、影音、 個(gè)人護(hù)理、藥品、禮品、鞋包、鐘表、珠寶飾品、餐飲 、銀行、服務(wù)展示中心、休閑服、運(yùn)動(dòng)用品、童裝、玩具。,Anubis ARTE 安徒生冰淇淋鮮果汁 倍

23、輕松 Bread Talk 寶明堂 CK underwear CITY CHAIN DESIGNER TIMES 東方紅 Esprit edc EEE FEEL MORE 菲科美沖印店 Flavor 雪茄 GOLAY 廣天藏品 Haagen Dazs 華潤(rùn)堂 金大福 江南味道 金燕莊 KFC 康維他 Leonidas 茂昌 OPTICAL,面點(diǎn)王 萬(wàn)寧 mannings 滿記甜品 NiCE

24、 NICI Olé 超級(jí)市場(chǎng) Pizza Hut PIV:style 奇華餅家 REEL芮歐時(shí)尚生活百貨 水呼吸 時(shí)光音像 SUNGLASS SHOP swatch 十一德翡翠館 STARBUCKS COFFEE Tissot 天福茗茶 味千拉面 位元堂 眼鏡 88 優(yōu)之良品 周大福 周生生 Zippo,休閑娛樂(lè)項(xiàng)目,萬(wàn)象城·嘉禾影城,全城矚目的嘉禾深圳影城由有30多年影院管

25、理經(jīng)驗(yàn)的香港嘉禾集團(tuán)投資3400萬(wàn)元，按世界頂級(jí)影城標(biāo)準(zhǔn)興建，首期七個(gè)廳，含一個(gè)貴賓廳，共1076個(gè)座位，是迄今為止深圳最大最新的現(xiàn)代化專業(yè)影城。負(fù)責(zé)影城總體設(shè)計(jì)和視聽(tīng).,萬(wàn)象城·溜冰場(chǎng),萬(wàn)象城·真冰溜冰場(chǎng)位于萬(wàn)象城四樓是嚴(yán)格按照奧運(yùn)競(jìng)賽標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),建成后的溜冰場(chǎng)可舉行花樣滑冰、速度滑冰、冰球比賽以及其他冰上娛樂(lè)活動(dòng)。萬(wàn)象城的溜冰場(chǎng)吸引了相對(duì)固定的消費(fèi)人群，萬(wàn)象城請(qǐng)世界溜冰冠軍來(lái)深圳表演，更加深了顧客的印象。,瑪花纖

26、體,瑪花纖體瑪花纖體是隸屬于麗妍集團(tuán)(Global Beauty International Limited)所經(jīng)營(yíng)的品牌之一，該集團(tuán)公司是一家跨國(guó)美容企業(yè),完美美容,完美專業(yè)美容纖體中心，創(chuàng)于1995年，一直以來(lái)均以國(guó)際級(jí)的管理，專業(yè)的美容技術(shù)，先進(jìn)的美容儀器為宗旨，提供多元化及高質(zhì)量的服務(wù)。,樂(lè)活美味春天在空氣中醞釀著慵懶的味道，純凈的陽(yáng)光適合在沒(méi)有陰影的餐廳落地窗上靜靜的流淌，我就喜歡在這個(gè)時(shí)候，手中握一杯適合這個(gè)季節(jié)的綠茶，

27、桌上還放著我最愛(ài)的提拉米蘇…… 思考健康自然的生活，這就是LOHAS CUISINE。為您推薦帶來(lái)健康的樂(lè)活美味，希望您在獎(jiǎng)勵(lì)味蕾的同時(shí)，感受健康美味帶來(lái)的。,?中國(guó)食尚 o豆花工房川菜館(568) o江南廚子(499) o江南味道(B05) o留園飯店(N303) o尋蝶坊(468) ?世界美食 o火間土(128) o泰滿冠泰國(guó)菜館(593) o香舍法國(guó)餐廳(299) o新羅寶(599)

28、o意粉屋(399) o居食屋[和民](490) ?健康快食 o水呼吸(KB05),麥當(dāng)勞(591) oKFC(B32) oPizza Hut(B01) o面點(diǎn)王(B20) o味千拉面(B88) o禾綠回轉(zhuǎn)壽司(555) o美樂(lè)匯美食廣場(chǎng)(567) ?咖啡茶點(diǎn) oBread Talk(B30) oHaagen Dazs(KB06) oLeonidas(B28) oSTARBUCKS

29、 COFFEE(B99) o安徒生冰淇淋鮮果汁(B55) o金燕莊(B08) o奇華餅家(B39) o天母藍(lán)鳥(niǎo)烘焙坊(KM13) o優(yōu)之良品(B96) o滿記甜品(B98),天母藍(lán)鳥(niǎo)烘焙坊源自臺(tái)灣，由臺(tái)灣烘焙名師執(zhí)導(dǎo)，以專業(yè)的糕點(diǎn)烘焙技術(shù)和獨(dú)特的烘焙方法特制出來(lái)...,Leonidas所有的Leonidas巧克力制作都是在布魯塞爾，以最好、最高品質(zhì)的材料制作而成。,推廣場(chǎng)地-位于中庭的活動(dòng)場(chǎng)地，適合做品牌形象

30、展示,,推廣場(chǎng)地-不接受場(chǎng)外申請(qǐng)，只接受場(chǎng)內(nèi)品牌商的形象推廣活動(dòng),,推廣場(chǎng)地-該場(chǎng)地緊鄰中庭，人流量和人群質(zhì)量都較高,,,推廣場(chǎng)地-該場(chǎng)地位于嘉禾影城旁邊，人流較多,,推廣場(chǎng)地-該場(chǎng)地位于美容區(qū),,VIP尊崇享受購(gòu)物積分：貴賓持卡在萬(wàn)象城內(nèi)消費(fèi)，均可累計(jì)積分（個(gè)別店鋪除外）兌換禮品：貴賓可根據(jù)積分?jǐn)?shù)兌換相應(yīng)的禮品生日賀禮：貴賓可在生日當(dāng)月獲得特別的賀禮特別活動(dòng)：萬(wàn)象城將不定期為貴賓舉辦各類貴賓專屬活動(dòng)特別優(yōu)惠：貴賓可于指定時(shí)期

31、在指定店鋪內(nèi)享受特別優(yōu)惠定期直郵：萬(wàn)象城精美直郵雜志及繽紛禮券將定期送達(dá)府上萬(wàn)象城VIP積分兌獎(jiǎng)開(kāi)始！1月20日起，積分滿100分即可參加兌獎(jiǎng)活動(dòng)，數(shù)量有限，兌完即止。·詳情致電：82668266兌獎(jiǎng)地點(diǎn)：萬(wàn)象城2F服務(wù)臺(tái),獎(jiǎng)品地點(diǎn)：萬(wàn)象城2F服務(wù)臺(tái),,麥當(dāng)勞咖啡2009年3月2日 2009年4月30日前： 1、買原味特級(jí)板燒雞腿堡送雀巢冰極冰爽茶（中）2、買麥香魚送汽水（中）3、買麥樂(lè)雞（

32、10塊）送麥樂(lè)酷4、買汽水（大）送派 嘉禾影院 2009年3月2日 （一） 免費(fèi)贈(zèng)送健康新體驗(yàn)：3月8日，當(dāng)天女性觀眾憑普通廳、貴賓廳電影票可領(lǐng)取中航健身會(huì)價(jià)值180元健身體驗(yàn)卡一張。 （二）禮品卡套餐：2月28日—3月8日，以300元的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買“愛(ài)的關(guān)懷”禮品卡套餐（套餐內(nèi)含250元嘉禾電影禮物卡、￥50會(huì)費(fèi)），可獲贈(zèng)巧克力禮盒及中航健身會(huì)價(jià)值398元健身體驗(yàn)一張。,意粉屋2009年3月2日 3月8日，女士到意粉

33、屋消費(fèi)均可免費(fèi)贈(zèng)送特飲一杯；2009 VIP會(huì)員正在售賣中,舊VIP會(huì)員轉(zhuǎn)新VIP會(huì)籍可獲“繽紛嘉年華券”一張, 可享免費(fèi)一客小食拼盤；周一至周五惠顧午市套餐可享“4人同行，1人免費(fèi)”優(yōu)惠(每四客即可享贈(zèng)其中最“低”價(jià)值的午市套餐1客免費(fèi)優(yōu)惠) Designer Times2009年3月2日 購(gòu)買任何正價(jià)品牌手表： A、滿1000元，贈(zèng)價(jià)值300元時(shí)尚背包一個(gè)；B、滿2000元，贈(zèng)價(jià)值450元香水一瓶；C、滿3000元，贈(zèng)價(jià)值

34、1000元金牛購(gòu)物禮券一張（滿6000元贈(zèng)2張，滿9000元贈(zèng)3張，多買多送），金牛禮券換購(gòu)的禮品均為指定品牌手表及禮品,AB/SOUL2009年3月2日 09年春夏新品全場(chǎng)9折，購(gòu)物滿3800元可獲贈(zèng)意大利原裝進(jìn)口真絲腰帶一條。Ole'2009年3月2日 3月1日至8日期間： 1、凡女性顧客購(gòu)買ASC葡萄酒金額達(dá)到166元，可獲375ml智利酒1支；2、女性顧客購(gòu)買可利菲爾巧克力糖珠可八折買單； 3、女性顧客購(gòu)買R

35、OSEMARY 巧克力可有8折優(yōu)惠； 4、購(gòu)買Efocus/方美亞可享受1件8.5折、2件8折、3件7.5折。,REEL百貨2009年3月2日 春季化妝品節(jié)：3/04~3/10期間，化妝品專柜推出滿額贈(zèng)、優(yōu)惠套裝組合獨(dú)家限量，品牌日芮歐會(huì)員持卡更享2倍積分。 王子國(guó)宴飯店2009年2月27日 萬(wàn)象城5樓王子國(guó)宴飯店晚飯市（5點(diǎn)-10點(diǎn)）增設(shè)點(diǎn)心供應(yīng)，憑萬(wàn)象城會(huì)員卡可獲免茶優(yōu)惠，歡迎光臨，訂座82690333,第二部分、業(yè)態(tài)規(guī)

36、劃布局獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)保證專業(yè)經(jīng)營(yíng),1、華潤(rùn)為了更好地運(yùn)作萬(wàn)象城這個(gè)項(xiàng)目，特別成立了華潤(rùn)(深圳)有限公司，他們從香港聘請(qǐng)來(lái)資深的房地產(chǎn)和零售業(yè)運(yùn)營(yíng)專家蔡德群擔(dān)任該公司常務(wù)副總經(jīng)理，蔡曾經(jīng)在香港成功的發(fā)展過(guò)太古廣場(chǎng)、太古城中心、又一城等ShoppingMall項(xiàng)目，在這個(gè)領(lǐng)域擁有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。2、認(rèn)為一個(gè)超級(jí)購(gòu)物中心的成功除了外在的位置、交通條件外，項(xiàng)目的規(guī)劃更為重要。3、目前國(guó)內(nèi)的ShoppingMall普遍欠缺規(guī)劃，這在很大程

37、度上影響了其經(jīng)營(yíng)的效率。例如現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的ShoppingMall普遍都是綜合性建筑，商場(chǎng)、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體，一般的形式是裙樓部分做商場(chǎng)，裙樓以上為寫子樓和酒店；,4、這種規(guī)劃方式通常都是以寫字樓和酒店為核心，主要滿足寫字樓和酒店的整體設(shè)計(jì)，相比之下，商場(chǎng)則是附屬部分，其設(shè)計(jì)都必須首先滿足寫字樓和酒店的整體規(guī)劃，然后才是商場(chǎng)部分，這種設(shè)計(jì)思路往往很難保證商場(chǎng)部分有一個(gè)很合理的規(guī)劃，例如形狀和采光的問(wèn)題。,5、華潤(rùn)在規(guī)劃萬(wàn)象城項(xiàng)目時(shí)，完

38、全拋棄了傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，將萬(wàn)象城作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)；6、給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間；7、一期的“萬(wàn)象城”和5A甲級(jí)寫字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩幢建筑之間通過(guò)空中走廊連接；這種設(shè)計(jì)方式可以最大限度的給予萬(wàn)象城更為獨(dú)立和自由的規(guī)劃，完全站在購(gòu)物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。8、萬(wàn)象城”力圖提供給消費(fèi)者舒適、豐富的購(gòu)物體驗(yàn)，這就要求整個(gè)建筑規(guī)劃必須滿足顧客購(gòu)物的需求和心理；9、主體建筑總建筑面積雖然達(dá)18.8萬(wàn)平方米，擁

39、有6層商業(yè)樓面，全部通過(guò)上百部電梯連接；10、消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中并不感到疲勞和煩瑣，因?yàn)槊恳粚佣加幸粋€(gè)明顯的動(dòng)線，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣保證了整個(gè)商場(chǎng)中沒(méi)有死角；,11、當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場(chǎng)中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場(chǎng)迷路的情況；12、巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光； 13、卸貨區(qū)的設(shè)置特點(diǎn)，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，

40、顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過(guò)程。14、一期還為顧客提供了1034個(gè)車位，二期將達(dá)到3000個(gè)。,第三部分、招商合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位,駐品牌分析,,服裝、精品類,GUCCI”鵬城開(kāi)中國(guó)最大店意大利古喬古希股份公司是一家跨國(guó)（集團(tuán)）公司，創(chuàng)辦于1921年，擁有“GUCCI”世界知名品牌，產(chǎn)品涉及手袋、服裝、珠寶、鐘表及香水等高檔消費(fèi)品，公司專賣店遍布世界發(fā)達(dá)國(guó)家各大城市。據(jù)該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該公司已在深圳羅湖區(qū)萬(wàn)象城

41、設(shè)立中國(guó)最大的專賣店。品牌中有1／3是首次進(jìn)入深圳，其中很多是首次進(jìn)入中國(guó)中國(guó)的旗艦店世界一線品牌ErmenegildoZegnaAlfredDunhillESCADAHUGOBOSSKENZOPalZileriCHARRIOL,定位在中檔或者偏上的品牌AZONA、EXCEPTION、Sammy這樣一批定位在中檔或者偏上的品牌,丹麥、英國(guó)、法國(guó)等價(jià)位適中卻又時(shí)尚的品牌ONLYJack&JonesVero

42、ModaChevigonODBOitd＋,Esprit城市白領(lǐng)一族喜愛(ài)的Esprit，將在萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)全國(guó)面積最大、業(yè)態(tài)最全的旗艦店，共有三層樓，1800平方米的營(yíng)業(yè)面積，除了經(jīng)營(yíng)女裝、男裝、配飾等商品外，在三樓還開(kāi)設(shè)了一個(gè)美發(fā)沙龍，專為時(shí)尚男女設(shè)計(jì)最新的發(fā)型。MNG西班牙風(fēng)情的MNGSWAROVSKI世界著名的水晶品牌SWAROVSKI牛仔休閑服飾CKJeans這些人們耳熟能詳?shù)钠放?，均不約而同地把設(shè)在萬(wàn)象城。,NO

43、VONOVO也將在萬(wàn)象城內(nèi)展示其獨(dú)特的購(gòu)物理念，NOVO萬(wàn)象城店的經(jīng)營(yíng)面積約1940平方米，就好像一個(gè)小型的百貨商店。在這家店里，還特設(shè)了一些公共休閑場(chǎng)地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影視區(qū)以及互動(dòng)的店內(nèi)指引等設(shè)施。“我們還將與著名的MTV合作，定期在店內(nèi)舉辦時(shí)尚沙龍。NOVO起源于拉丁語(yǔ)，在英文里面對(duì)應(yīng)的單詞為“new”, “NOVO Concept”在中文里面的意思即為“新概念”。NOVO Concept憑借其超前的理念將在各方

44、面全新打造“新概念”的百貨形象，融合了前衛(wèi)設(shè)計(jì)、時(shí)尚潮流及尖端科技諸多元素。 NOVO Concept將特設(shè)一些公共休閑地帶，如NOVO 咖啡屋、NOVO 影視區(qū)、NOVO event space等等。NOVO Concept 是一種全新概念的生活空間，迎合年輕、時(shí)尚和獨(dú)立的新一代的時(shí)尚品位。我們的目標(biāo)對(duì)象具備中高水平收入、不斷地追求各種新方式來(lái)表現(xiàn)他們的個(gè)性、獨(dú)特和自我的都市年輕白領(lǐng)。,MISSSIXTY而著名的意大利女裝休閑品牌M

45、ISSSIXTY將作為一家專門店與NOVO構(gòu)成姊妹店。i．t這是一家在香港經(jīng)營(yíng)的非常成功的店鋪，旗下?lián)碛斜姸嗟臅r(shí)裝品牌，素以款式前衛(wèi)、多元化和引導(dǎo)潮流而著稱，服裝品類從國(guó)際高級(jí)時(shí)裝到席卷亞洲的日本年輕潮流品牌一應(yīng)俱全。它將在萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)深圳地區(qū)唯一的旗艦店。GRIGRI與華潤(rùn)全面合作，首次將旗下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6個(gè)著名品牌一起

46、進(jìn)駐華潤(rùn)中心萬(wàn)象城Nautica美國(guó)最受歡迎的休閑品牌之一Nautica也已經(jīng)入駐。,1、國(guó)內(nèi)的ShoppingMall通常采用租賃經(jīng)營(yíng)，開(kāi)業(yè)前期采用招商的方式引進(jìn)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的商家進(jìn)入購(gòu)物中心；2、對(duì)于一個(gè)規(guī)模動(dòng)輒十萬(wàn)平方米以上的超級(jí)購(gòu)物中心而言，如果前期沒(méi)有完善的商業(yè)規(guī)劃和整體定位那將是非常危險(xiǎn)的；3、沒(méi)有規(guī)劃和定位的購(gòu)物中心呈現(xiàn)給顧客的往往是散、亂的感覺(jué)；,4、一個(gè)完整的ShoppingMall通常都由百貨店、眾多專賣店、

47、超市、餐廳和電影院、娛樂(lè)設(shè)施組成，提供給顧客的是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、康體和服務(wù)于一體的綜合空間。5、僅僅有不同業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)入ShoppingMall，不進(jìn)行功能的規(guī)劃和整體定位也很難長(zhǎng)期吸引消費(fèi)者；6、深圳中信城市廣場(chǎng)是一個(gè)面積達(dá)7萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心，西武百貨和吉之島百貨是其中的兩家主力店，但由于西武百貨完全是高檔服裝店為主且占據(jù)1～3層的主要經(jīng)營(yíng)面積，導(dǎo)致其它層的商戶和品牌較為零散，只能招到一些零散的商戶和品牌店，業(yè)態(tài)顯

48、得單調(diào)，而吉之島百貨的定位與西武百貨之間又缺少一個(gè)銜接過(guò)渡的業(yè)態(tài)，使中信城市廣場(chǎng)整體不是太和諧。,7、萬(wàn)象城在整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)吸取了國(guó)內(nèi)外ShoppingMall經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；8、避免購(gòu)物中心主題缺位和同質(zhì)化；9、萬(wàn)象城打造出深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購(gòu)物中心；10、萬(wàn)象城的建設(shè)和招商過(guò)程中始終圍繞“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念，精心挑選建設(shè)團(tuán)隊(duì)和品牌商家。11、Réel時(shí)尚生活百貨

49、是首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的百貨公司，它的購(gòu)物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個(gè)性化；,12、香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國(guó)內(nèi)是絕無(wú)僅有的，這里可以容納七家電影院超過(guò)1200個(gè)座位；13、華潤(rùn)萬(wàn)家超市CITYVALUE超級(jí)廣場(chǎng)將采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，建設(shè)一個(gè)以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化；14、溜冰場(chǎng)則是中國(guó)第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)，同時(shí)將成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)。,

50、招商推廣,1、成功的關(guān)鍵購(gòu)物中心的招商推廣是打造成功購(gòu)物中心的重要一環(huán)；2、確定了商業(yè)規(guī)劃后，必須通過(guò)招商和市場(chǎng)推廣這些前期工作來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的商業(yè)功能；3、制定適合購(gòu)物中心特點(diǎn)的招商策略和市場(chǎng)推廣策略，并通過(guò)掌握招商知識(shí)和市場(chǎng)推廣知識(shí)的專業(yè)人士將項(xiàng)目介紹、推介給潛在租戶，是購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵所在；4、考慮到主力店、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略；5、在這一策略的指導(dǎo)下

51、，經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租務(wù)政策；6、根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；7、妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)萬(wàn)象城整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)谌f(wàn)象城新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。,市場(chǎng)推廣,提出了“整合推廣策略”聯(lián)合國(guó)際4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開(kāi)展了一

52、系列的推廣活動(dòng)（如與租戶的聯(lián)合推廣計(jì)劃），為招商工作提供了有力的支持。,運(yùn)營(yíng)管理,1、只租不售的方式專業(yè)化的運(yùn)作還不僅僅體現(xiàn)以上的特點(diǎn)；現(xiàn)在各地對(duì)這“商業(yè)地產(chǎn)”和“購(gòu)物中心”兩個(gè)概念往往混為一談，但凡建造一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就說(shuō)是購(gòu)物中心，實(shí)際上兩者有很大區(qū)別：商業(yè)地產(chǎn)可以出售，后期經(jīng)營(yíng)管理要求不高，不強(qiáng)調(diào)商業(yè)組合，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?。坏琴?gòu)物中心一定強(qiáng)調(diào)以統(tǒng)一整體出現(xiàn)，不能拆零出售，經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)更高。因?yàn)橘?gòu)物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實(shí)

53、行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，也就很難獲得成功。2、物業(yè)公司在開(kāi)業(yè)前已經(jīng)進(jìn)駐，發(fā)展商的各部門正在全力以赴，為萬(wàn)象城的營(yíng)運(yùn)做好了準(zhǔn)備。,只租不售是國(guó)際購(gòu)物中 心的普遍運(yùn)營(yíng)管理方式,1、由于購(gòu)物中心是長(zhǎng)線投資行業(yè)，資金回收期很長(zhǎng)，這就要求發(fā)展商需要有雄厚的資金支持和漫長(zhǎng)等待的耐心，否則就難以為繼；2、只租不售還意味著對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，這需要專業(yè)的零售和地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；3、購(gòu)物中心里通常有上百個(gè)零售商，需要通過(guò)統(tǒng)一管理來(lái)樹(shù)立購(gòu)物中心