6第六章(市場(chǎng)比較法)

1、1.市場(chǎng)法的含義；2.理論依據(jù)；3.使用的估價(jià)對(duì)象；4.估價(jià)需要具備的條件；5.估價(jià)步驟及其具體內(nèi)容。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,1,第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用,1.市場(chǎng)法的含義 也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱

2、為比準(zhǔn)價(jià)格?！　∈袌?chǎng)法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值。結(jié)果直觀且有說服力。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,2,2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)　　替代原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。3.市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象適用：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓 、商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、房地產(chǎn)開發(fā)用地。不適用：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差。,2024/4/1

3、,Real Estate Appraisal,3,2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)　　替代原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。3.市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象適用：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓 、商鋪、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、房地產(chǎn)開發(fā)用地。不適用：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,4,市場(chǎng)法的其他用途，還可以用于以下項(xiàng)目的求取　　如：房地產(chǎn)市場(chǎng)租金

4、，成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法中重新購建價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分，經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,5,4.市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易?！?三類修正（將可比實(shí)例價(jià)格修正到估價(jià)對(duì)象的狀況下的價(jià)值）交易情況修正——實(shí)際交易情況與正常交易情況不同市場(chǎng)狀況調(diào)

5、整——成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同,2024/4/1,Real Estate Appraisal,6,4.市場(chǎng)法操作步驟搜集交易實(shí)例搜集大量發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格、成交日期、付款方式等信息。選取可比實(shí)例從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實(shí)例。對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚葱拚?duì)可比實(shí)例成交價(jià)格分別進(jìn)行

6、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準(zhǔn)價(jià)格把多個(gè)可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過處理得到的多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值綜合為一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,7,1.搜集交易實(shí)例的必要性　　只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍。,2024/4/1,Re

7、al Estate Appraisal,8,2.搜集交易實(shí)例的途徑走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師及房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價(jià)格等資料。查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)等。同行之間相互提供,

8、2024/4/1,Real Estate Appraisal,9,3.搜集交易實(shí)例的要求內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況；交易雙方；成交日期；成交價(jià)格；付款方式；交易情況；(參考P176表格）4.建立交易實(shí)例庫 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫。這是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。,2024/4

9、/1,Real Estate Appraisal,10,1.選取可比實(shí)例的必要性交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。2.選取可比實(shí)例的要求數(shù)量要求：一般選取3-10個(gè)可比實(shí)例質(zhì)量要求,2024/4/1,Real Estate Appraisal,11,2.選取可比實(shí)例的要求質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地

10、產(chǎn)的類似房地產(chǎn)區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同 規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，0.5-2倍范圍內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同,2024/4/1,Real Estate Appraisal,12,2.選取可比實(shí)例的要求質(zhì)量要求：（2）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（4）可比實(shí)例

11、的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格注意的其他問題：（1）估價(jià)具體對(duì)象應(yīng)一致（2）不一致時(shí)可采用分配法（3）交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類似的,2024/4/1,Real Estate Appraisal,13,1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（1）含有非房地產(chǎn)成分：統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍?？杀葘?shí)例含有非房地產(chǎn)成份，房地產(chǎn)價(jià)格＝含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成份的價(jià)格（2）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)：統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍

12、。 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的，房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格—債權(quán)＋債務(wù)估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)—債務(wù),2024/4/1,Real Estate Appraisal,14,1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍（3）房地產(chǎn)實(shí)物的范圍不同：統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍。 補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)。,2024/4/1,Real Estate

13、 Appraisal,15,2.統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。 例題參看【例6-1】P181,2024/4/1,Real Estate Appraisal,16,3.統(tǒng)一價(jià)格單位（1）統(tǒng)一價(jià)格表示單位可用總價(jià)也可用單價(jià)，一般為單價(jià)。通常是單位面積的價(jià)格（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期市場(chǎng)匯價(jià)。但

14、是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整（估價(jià)時(shí)點(diǎn)調(diào)整），則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)。（3）同一面積內(nèi)涵單位建筑面積下的單價(jià)×建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價(jià)×使用面積面積換算（平方米、公頃、畝、平方英尺）(P183),2024/4/1,Real Estate Appraisal,17,【例6-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2，成交總價(jià)80萬元

15、人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試“建立比較基準(zhǔn)”處理。,1.交易情況修正的含義 將非正常的成交可比實(shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格。2.成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的原因①強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易②利害關(guān)系人之間的交易③交易雙方或某一

16、方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易④急于出售或急于購買的交易⑤交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易⑨受迷信影響的交易,2024/4/1,Real Estate Appraisal,20,3.交易情況修正的方法比率法：可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格差額法：可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=可比實(shí)例

17、正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A% 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的（比較基準(zhǔn)不同）例題　　在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說法。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,21,,,例如：已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為1500元/m2 ，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？,可比實(shí)例價(jià)格=1500*（1+10%）=1650,

18、例如：正常價(jià)格比可比實(shí)例價(jià)格低10%，已知可比實(shí)例價(jià)格為1650元/m2 ，求正常價(jià)格？,可比實(shí)例價(jià)格=正常價(jià)格*（1+10%）,可比實(shí)例價(jià)格*（1-10%）=正常價(jià)格,1650*（1-10%）=1485,,3.交易情況修正的方法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定（與正常價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格相比） 假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為 時(shí)，則有：

19、　 成交價(jià)格=正常價(jià)格 正常價(jià)格=成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù)為:,2024/4/1,Real Estate Appraisal,23,,4.交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納

20、的稅費(fèi)比率,2024/4/1,Real Estate Appraisal,24,【例6-1】一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。,【例6-2】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買

21、方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。,【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方會(huì)給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方來負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。,1.市場(chǎng)狀況調(diào)整含義　　 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為市

22、場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,28,可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格　　如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為±T%，則 交易情況修正系數(shù)為: （1±

23、;T%）,2024/4/1,Real Estate Appraisal,29,可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±T%）,比照對(duì)象發(fā)生變化，調(diào)整系數(shù)形式變化。比照基準(zhǔn)是成交日期。即：估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格比成交日期價(jià)格漲跌±T%情況。,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法（1）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法定基價(jià)格指數(shù)：以某個(gè)固定時(shí)期作為基期（作為比較基準(zhǔn)）。環(huán)比價(jià)格指數(shù)：以上一時(shí)期作為基期。,2024/4/

24、1,Real Estate Appraisal,30,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法(1)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整公式,2024/4/1,Real Estate Appraisal,31,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×,【例6-4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。其中

25、某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為1800元/m2，試計(jì)算修正到2002年10月的價(jià)格。,,,,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法(1)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整公式,2024/4/1,Real Estate Appraisal,32,,【例6-5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個(gè)月為100）。其中某宗

26、房地產(chǎn)在2006年6月1日的價(jià)格為2000元/m2，試計(jì)算修正到2006年10月1日的價(jià)格。,,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法(2)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為,2024/4/1,Real Estate Appraisal,33,,【例6-6】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2005年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2005年6月末至

27、2006年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上漲2％。試計(jì)算修正到2006年9月的價(jià)格。,3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝3658（元/m2）,【例6-8】某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年2月1日的價(jià)格為1000美元/ m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，

28、2006年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。試計(jì)算修正到2006年10月1日的價(jià)格。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,34,1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2）,2.市場(chǎng)狀況調(diào)整方法(2)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：,2024/4/1,Real Estate Appraisal,35,1.房地產(chǎn)狀況調(diào)

29、整含義 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。,2024/4/1,Real Estate Appraisal,36,房地產(chǎn)狀況調(diào)整思路直接比較間接比較,2024/4/1,Real Estate Appraisal,37,VS,估價(jià)對(duì)象,可比對(duì)象,可比對(duì)象,估價(jià)對(duì)象,標(biāo)準(zhǔn)房,,,VS,可比實(shí)例優(yōu)于估價(jià)對(duì)象：成交價(jià)格（-R

30、）可比實(shí)例劣于估價(jià)對(duì)象：成交價(jià)格（+R）,,,房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法 假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為 時(shí)，則有：　 可比實(shí)例=估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象=可比實(shí)例,2024/4/1,Real Estate Appraisal,38,,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：,1.單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)值 比率法下的乘法公式：,2024/4/1,Real

31、 Estate Appraisal,39,比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù),,比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×,,比準(zhǔn)價(jià)格＝,可比實(shí)例成交價(jià)格,2.最終比準(zhǔn)價(jià)值簡(jiǎn)單算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法 眾數(shù)法其他方法P203,2024/4/1,Real Estate Appraisal,40,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,案例1．估

32、價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為××居住區(qū)內(nèi)別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數(shù)為二層。批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權(quán)年限為50年，從1998年5月起計(jì)。2．估價(jià)要求需要評(píng)估該宗房地產(chǎn)2006年5月的買賣價(jià)格。因素條件說明如表3-1所示：,2024/4/1,Real Estate Appraisal,48,,,3．估價(jià)過程（1）選擇估價(jià)方法

33、 根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際情況，認(rèn)為該類房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，適合用市場(chǎng)比較法估價(jià)。（2）采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的測(cè)算過程 ①市場(chǎng)比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為：　　　 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝可比實(shí)例×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②因素選擇 根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于××市場(chǎng)近期房地產(chǎn)

34、價(jià)格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。,③比較實(shí)例選取　 因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象為別墅，分別選取A、B、C三宗別墅房地產(chǎn)作為可比實(shí)例分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因素及比較因素修正見表3-12和表3-13所示。,,比較因素修正表,,4、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的買賣價(jià)格（4997.20 + 5005.65 + 5121.67）÷3＝5041.50（元/m2）,本章小結(jié),2024/4/1,Re