免租商鋪所涉及房產(chǎn)稅問題

1、房產(chǎn)的免收租金，大致分兩種情況：1、房產(chǎn)所有者及使用者雙方簽訂租賃協(xié)議，約定在某一定時(shí)期內(nèi)的豁免租金行為，即下文所提到的免租使用；2、房產(chǎn)所有者及使用者雙方達(dá)成一致，由使用者無償使用房產(chǎn)，即下文所提到的無租使用。兩種情況對(duì)應(yīng)不同的稅務(wù)處理方式，因此需了解兩者差異實(shí)質(zhì)：免租使用是房屋的所有者及使用者存在租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為。出租方（所有者）根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方（使用者）租金，也即免租使用期

2、就是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收這一特殊時(shí)期的租金。而一般來講無租使用可視為無償出借，而非租賃交易行為。無租使用應(yīng)理解為不存在租賃事項(xiàng)或整個(gè)租賃合同期內(nèi)無需支付任何租金而使用房產(chǎn)的行為。因此，免租使用和無租使用他人房產(chǎn)雖然表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實(shí)質(zhì)上是不同的，前者是一項(xiàng)租賃交易，后者則屬于無償出借。房產(chǎn)稅處理方式（一）免收租金期間房產(chǎn)稅處理免租期的經(jīng)營租賃方式與無租使用有著本質(zhì)的區(qū)別，出租方提供免租期的目的還是為了

3、獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產(chǎn)用于出租，屬營業(yè)用房，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅?！蛾P(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第二條規(guī)定，“對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?！贝藯l款明確指出免租使用期間，房產(chǎn)稅由所有者按房產(chǎn)原值繳納。（二）無租使用房產(chǎn)稅處理《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土

4、地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！币簿褪钦f，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。差異分析：根據(jù)上兩款條例，不管是免租使用還是無租使用，房產(chǎn)所有者均為房產(chǎn)稅的納稅主體，兩者聯(lián)系有兩點(diǎn)：1、免租使用期間，房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)原值進(jìn)行繳納，而無租使用期間的房產(chǎn)稅是按房屋余值進(jìn)行繳納；（很多省份的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)

5、則中均是按房產(chǎn)余值（130%）進(jìn)行繳稅基礎(chǔ)，如廣東、江蘇，即兩者間計(jì)算結(jié)果并無差異，表達(dá)差異）2、盡管納稅主體均為房產(chǎn)所有者，但免租使用期間是由所有者直接納稅，無租使用期間是由使用者進(jìn)行代扣代繳，若因不及時(shí)納稅而產(chǎn)生的稅收滯納金，則滯納金的承擔(dān)方不同。實(shí)際操作及個(gè)人建議（個(gè)人理解及建議，可能存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)）：集團(tuán)所存在的免租商鋪，是否簽訂的是有條款約定在合同期內(nèi)的某短時(shí)間內(nèi)免去承租人的租金的房屋租賃合同？即上述的“免租使用”情況？此種情況

6、下，免租期間，集團(tuán)應(yīng)對(duì)涉及免租的房屋按其原值進(jìn)行計(jì)提房產(chǎn)稅，稅額為：房屋原值（130%）1.2%（廣東省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納）。若集團(tuán)各家物業(yè)公司未能及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的房產(chǎn)稅計(jì)提繳納，則可能還有相應(yīng)的稅收滯納金。若是協(xié)定的無租使用，則應(yīng)及時(shí)告知使用單位及時(shí)代繳房產(chǎn)稅并將完稅憑據(jù)返還公司，同時(shí)拒絕因使用方失誤導(dǎo)致滯納金的產(chǎn)生而使用方又將滯納金歸算與我方承擔(dān)的情況。同時(shí)，無論免租使用還是無租使用