價(jià)值評(píng)估對(duì)銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)凝聚的影響

1、●金融研究一————一!竺塑!!!!竺!竺!塑————————————一————————一一——價(jià)值評(píng)估對(duì)銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)凝聚的影口向行業(yè)務(wù)創(chuàng)新選擇企業(yè)的商譽(yù)、商標(biāo)權(quán)利作為質(zhì)押。在評(píng)估方法選擇上，較多采用市場(chǎng)法，重置成本法、收益現(xiàn)值法，未能體現(xiàn)抵質(zhì)押的特殊目的。一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了招攬生意，甚至應(yīng)抵押人的要求高估價(jià)值，評(píng)估報(bào)告既無(wú)評(píng)估目的也無(wú)評(píng)估方法、評(píng)估依據(jù)，僅有評(píng)估結(jié)果。部分銀行為了達(dá)到一定的抵質(zhì)押率，滿足70％折扣率的要求，

2、也為了客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)，采取坍議價(jià)格評(píng)估的辦法，很大程度上高估抵質(zhì)押資產(chǎn)的——————————————————————————————————————————一價(jià)值。許多銀行工作人員缺乏這方面的知識(shí)，●林顯斌也導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。此外，銀行對(duì)抵質(zhì)押摘要：文章對(duì)價(jià)值評(píng)估對(duì)銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)凝聚的影響進(jìn)行了論述。關(guān)鍵詞：價(jià)值評(píng)估銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)中圖分類(lèi)號(hào)：聃1359文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1004—4914(2004)05—242一01在商業(yè)銀行

3、的信貸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，越來(lái)越多的銀行注重充分利用抵質(zhì)押有效降低信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，完善了一系列的銀行抵質(zhì)押貸款的管理辦法。確實(shí)，抵質(zhì)押是保障借款人到期償還本息和履行合同的信用支持手段。但是，銀行對(duì)抵質(zhì)押資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估往往依賴(lài)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏有效的監(jiān)控辦法，抵質(zhì)押資產(chǎn)的未來(lái)有效變現(xiàn)和對(duì)債權(quán)的有效保障，銀行自身難以把握，凝聚了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。1銀行信貸資產(chǎn)對(duì)抵質(zhì)押保障手段的依賴(lài)性增強(qiáng)，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化，其價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估方法多元化。抵質(zhì)押是目前銀

4、行開(kāi)展業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、控制資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇?？?jī)優(yōu)客戶(hù)和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?hù)是銀行發(fā)展的基礎(chǔ)，由于客戶(hù)的多樣性、經(jīng)營(yíng)情況的不確定性，特別是能為銀行帶來(lái)較大業(yè)務(wù)合作空間的中小客戶(hù)和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?hù)，其經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性和會(huì)計(jì)信息披露的可靠性相對(duì)較差，銀行較難判斷這些客戶(hù)的授信業(yè)務(wù)的第一還款來(lái)源的可靠性，故尋求第二還款來(lái)源——抵質(zhì)押的保障。另～方面，由于我國(guó)近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，以房地產(chǎn)為代表的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)發(fā)育較好，房產(chǎn)、土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的價(jià)格一路走高，這類(lèi)

5、抵押物質(zhì)的變現(xiàn)能力很強(qiáng)。于是，在商業(yè)銀行的各級(jí)信貸經(jīng)營(yíng)層逐步形成一種思維定式，信用、保證，不如抵質(zhì)押實(shí)在，抵質(zhì)押成為解決商業(yè)銀行基層信貸經(jīng)營(yíng)層面的營(yíng)銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制的最好手段。商業(yè)銀行“客戶(hù)立行”的營(yíng)銷(xiāo)思想逐步確立，客戶(hù)主體多樣化，需求多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化、抵押物產(chǎn)權(quán)界定復(fù)雜化。而且，銀行信貸營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，業(yè)務(wù)創(chuàng)新、銀企合作多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)更加復(fù)雜。目前，銀行接受的抵質(zhì)押資產(chǎn)類(lèi)型大致可分為以下幾類(lèi)。一是抵押人所有的或依法有權(quán)處置的

6、房屋、土地使用權(quán)、其他地上定著物，以及設(shè)備等其他財(cái)產(chǎn)。二是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，如出質(zhì)人所有的、依法有權(quán)處置的機(jī)器、交通工具和其他財(cái)產(chǎn)。三是票據(jù)、證券、存款單、應(yīng)收賬款、倉(cāng)單、提單、特別產(chǎn)權(quán)等有價(jià)證券，以及城市出租車(chē)營(yíng)運(yùn)權(quán)利、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛線路權(quán)利、公路、橋梁、隧道、渡口收費(fèi)權(quán)利、公用事業(yè)收費(fèi)權(quán)利、企業(yè)產(chǎn)品的商標(biāo)、商譽(yù)等等。四是財(cái)產(chǎn)按揭，如在建工程按揭、住房按揭、設(shè)備按揭等等。抵押人或質(zhì)押人也可能不同于借款人，或者有多個(gè)共有人，產(chǎn)權(quán)界定復(fù)雜化。此外，還出

7、現(xiàn)了民營(yíng)的學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)要求抵押的情況。2銀行信貸資產(chǎn)抵質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的積聚和成因。以前的銀行信貸實(shí)踐證明抵質(zhì)押確實(shí)是保障銀行債權(quán)的有效手段。但是，隨著時(shí)間的推移，這種集中在抵質(zhì)押資產(chǎn)有效變現(xiàn)的保障，是否還會(huì)順利實(shí)現(xiàn)是否有一天抵質(zhì)押資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)正隨著時(shí)間的推移而逐步累積著。一是抵質(zhì)押資產(chǎn)評(píng)估的操作風(fēng)險(xiǎn)。從目前情況看，銀行對(duì)抵質(zhì)押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的把握上存在產(chǎn)權(quán)界定、評(píng)估方法、登記管理、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)等制度規(guī)范內(nèi)控的缺陷。價(jià)值評(píng)估依賴(lài)于

8、中介機(jī)構(gòu)。在產(chǎn)權(quán)界定方面，對(duì)復(fù)合主體或共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬界定，對(duì)房產(chǎn)、土地的性質(zhì)、功能用途、物理性狀區(qū)分不細(xì)，如同是某住宅區(qū)的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房或聯(lián)建房?jī)r(jià)值區(qū)分不清，房地區(qū)分不明，對(duì)營(yíng)業(yè)用房的形狀、功能等差異區(qū)分不細(xì)，對(duì)土地的性質(zhì)、用途、功能、利用強(qiáng)度、規(guī)劃等區(qū)分不細(xì)，也有的銀242物的管理落實(shí)了一套制度，但是，對(duì)其價(jià)值的動(dòng)態(tài)管理、調(diào)節(jié)不夠規(guī)范，對(duì)抵質(zhì)押物登記及注銷(xiāo)的管理、表外科目核算等仍有缺陷。二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的累積。特別是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市

9、場(chǎng)異?；钴S，房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。工業(yè)用地異常緊張，土地使用權(quán)價(jià)格異常上漲。許多企業(yè)超出自身需要和實(shí)力到處征地、蓋廠房后出租，還有一些企業(yè)成立投資公司，利用國(guó)家優(yōu)惠政策征用土地，建設(shè)園區(qū)招租。幾年以前10萬(wàn)元左右一畝的工業(yè)用地，現(xiàn)在被炒到50萬(wàn)元甚至更高。在城市，也活躍著一批“炒房族”，市區(qū)商品房?jī)r(jià)格近兩年翻了一番。還有一些舊房產(chǎn)、商場(chǎng)經(jīng)包裝成了“回租式”公寓、商場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)交銀行抵押。2004年初，溫州房地產(chǎn)業(yè)界一些人評(píng)價(jià)說(shuō)，溫州房地產(chǎn)“看

10、不懂”，現(xiàn)在是做服裝的、做皮鞋的、開(kāi)店的都去做房地產(chǎn)，或是營(yíng)業(yè)房，或是商品房，或是工業(yè)用地，包含極大的投機(jī)因素。這些企業(yè)、個(gè)人“投機(jī)者”，有多少用銀行的貸款、按揭銀行是這些財(cái)產(chǎn)的最大抵質(zhì)押權(quán)人。抵質(zhì)押物的市場(chǎng)價(jià)值上升了，其相應(yīng)的評(píng)估價(jià)值也上去了，銀行可貸的抵質(zhì)押貸款額度也上去了。甚至有些企業(yè)，用優(yōu)惠政策取得土地使用權(quán)或房產(chǎn)后，由中介機(jī)構(gòu)評(píng)估按比例到銀行貸款，又去征地或購(gòu)置房產(chǎn)。銀行成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最終買(mǎi)單者。三是政策風(fēng)險(xiǎn)的突現(xiàn)。例如，前幾

11、年一些地方摘了很多一級(jí)公路，車(chē)輛通行收費(fèi)權(quán)大都質(zhì)押于銀行，而新規(guī)劃的道路或高速公路建成后，分流了原有收入，使收費(fèi)權(quán)喪失于無(wú)形。又如城區(qū)建設(shè)一些垃圾發(fā)電廠，業(yè)主以垃圾清理及發(fā)電收費(fèi)質(zhì)押向銀行融資，所得資金業(yè)主自行購(gòu)建設(shè)備，賺了大筆利潤(rùn)；而一旦政府收費(fèi)政策調(diào)整，質(zhì)押權(quán)人銀行將自行買(mǎi)單。還有如工業(yè)用地，若國(guó)家政策變化，勢(shì)必影響抵押權(quán)的落實(shí)，還有如出租車(chē)營(yíng)運(yùn)證權(quán)利，溫州拍賣(mài)到75萬(wàn)元一份的天價(jià)，質(zhì)押于銀行可貸款50萬(wàn)元，一旦政府政策變動(dòng)，其權(quán)利

12、又可能喪失于無(wú)形。四是銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，掩蓋了企業(yè)真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，加大了因抵質(zhì)押資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，銀行注重借款人的第二還款來(lái)源，注重抵質(zhì)押保障而忽視第一還款來(lái)源，在實(shí)際工作中形成抵質(zhì)押是解決營(yíng)銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制矛盾有效手段的思維定式，而借款人也認(rèn)為只要有抵質(zhì)押物，經(jīng)過(guò)評(píng)估就可到銀行融資，增加了借款人的投資、投機(jī)的信心和能力，也增加了房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的虛假繁榮。許多投機(jī)者也正是利用了銀行信貸決策的抵質(zhì)押傾向思維，一路投資購(gòu)買(mǎi)財(cái)

13、產(chǎn)，一路高估價(jià)值去銀行抵押，脫離了正常的還款來(lái)源，累積了越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)。一旦抵質(zhì)押資產(chǎn)難以變現(xiàn)，難以流通，其后果是“多米諾骨牌效應(yīng)”的災(zāi)難。目前，銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的價(jià)值中累積了許多價(jià)值高估的“水份”，抵質(zhì)押權(quán)人承擔(dān)了許多不該承擔(dān)也無(wú)法釋放的風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，既有抵質(zhì)押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估目的不明確，以資產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值代替抵質(zhì)押價(jià)值的因素，也有評(píng)估機(jī)構(gòu)為了競(jìng)爭(zhēng)，降低收費(fèi)和無(wú)評(píng)估責(zé)任約束的原因，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告有效期為1年，而抵質(zhì)押物的處置、實(shí)現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)的

14、時(shí)間在評(píng)估結(jié)果的幾年以后，評(píng)估機(jī)構(gòu)以有效期就可推卸責(zé)任。而1份原本要幾千元評(píng)估費(fèi)的報(bào)告，只收100～200元，其質(zhì)量可想而知。還有銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和有關(guān)價(jià)值評(píng)估的內(nèi)控制度覆蓋問(wèn)題。3化解銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)想。銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是變現(xiàn)和流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從眼前看這種風(fēng)險(xiǎn)不大，但將來(lái)累積到一定時(shí)間，因市場(chǎng)突變，將爆發(fā)災(zāi)難性后果。因此，要逐步化解、釋放這種風(fēng)險(xiǎn)。(作者單位：華夏銀行溫州支行浙江溫州325000)(責(zé)編：偉平)萬(wàn)方數(shù)據(jù)●金融

15、研究一————一!竺塑!!!!竺!竺!塑————————————一————————一一——價(jià)值評(píng)估對(duì)銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)凝聚的影口向行業(yè)務(wù)創(chuàng)新選擇企業(yè)的商譽(yù)、商標(biāo)權(quán)利作為質(zhì)押。在評(píng)估方法選擇上，較多采用市場(chǎng)法，重置成本法、收益現(xiàn)值法，未能體現(xiàn)抵質(zhì)押的特殊目的。一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了招攬生意，甚至應(yīng)抵押人的要求高估價(jià)值，評(píng)估報(bào)告既無(wú)評(píng)估目的也無(wú)評(píng)估方法、評(píng)估依據(jù)，僅有評(píng)估結(jié)果。部分銀行為了達(dá)到一定的抵質(zhì)押率，滿足70％折扣率的要求，也為了

16、客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)，采取坍議價(jià)格評(píng)估的辦法，很大程度上高估抵質(zhì)押資產(chǎn)的——————————————————————————————————————————一價(jià)值。許多銀行工作人員缺乏這方面的知識(shí)，●林顯斌也導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。此外，銀行對(duì)抵質(zhì)押摘要：文章對(duì)價(jià)值評(píng)估對(duì)銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)凝聚的影響進(jìn)行了論述。關(guān)鍵詞：價(jià)值評(píng)估銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)中圖分類(lèi)號(hào)：聃1359文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1004—4914(2004)05—242一01在商業(yè)銀行的信貸

17、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，越來(lái)越多的銀行注重充分利用抵質(zhì)押有效降低信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，完善了一系列的銀行抵質(zhì)押貸款的管理辦法。確實(shí)，抵質(zhì)押是保障借款人到期償還本息和履行合同的信用支持手段。但是，銀行對(duì)抵質(zhì)押資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估往往依賴(lài)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏有效的監(jiān)控辦法，抵質(zhì)押資產(chǎn)的未來(lái)有效變現(xiàn)和對(duì)債權(quán)的有效保障，銀行自身難以把握，凝聚了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。1銀行信貸資產(chǎn)對(duì)抵質(zhì)押保障手段的依賴(lài)性增強(qiáng)，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化，其價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估方法多元化。抵質(zhì)押是目前銀行開(kāi)展

18、業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、控制資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇?？?jī)優(yōu)客戶(hù)和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?hù)是銀行發(fā)展的基礎(chǔ)，由于客戶(hù)的多樣性、經(jīng)營(yíng)情況的不確定性，特別是能為銀行帶來(lái)較大業(yè)務(wù)合作空間的中小客戶(hù)和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?hù)，其經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性和會(huì)計(jì)信息披露的可靠性相對(duì)較差，銀行較難判斷這些客戶(hù)的授信業(yè)務(wù)的第一還款來(lái)源的可靠性，故尋求第二還款來(lái)源——抵質(zhì)押的保障。另～方面，由于我國(guó)近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，以房地產(chǎn)為代表的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)發(fā)育較好，房產(chǎn)、土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的價(jià)格一路走高，這類(lèi)抵押物

19、質(zhì)的變現(xiàn)能力很強(qiáng)。于是，在商業(yè)銀行的各級(jí)信貸經(jīng)營(yíng)層逐步形成一種思維定式，信用、保證，不如抵質(zhì)押實(shí)在，抵質(zhì)押成為解決商業(yè)銀行基層信貸經(jīng)營(yíng)層面的營(yíng)銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制的最好手段。商業(yè)銀行“客戶(hù)立行”的營(yíng)銷(xiāo)思想逐步確立，客戶(hù)主體多樣化，需求多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化、抵押物產(chǎn)權(quán)界定復(fù)雜化。而且，銀行信貸營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，業(yè)務(wù)創(chuàng)新、銀企合作多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)更加復(fù)雜。目前，銀行接受的抵質(zhì)押資產(chǎn)類(lèi)型大致可分為以下幾類(lèi)。一是抵押人所有的或依法有權(quán)處置的房屋、

20、土地使用權(quán)、其他地上定著物，以及設(shè)備等其他財(cái)產(chǎn)。二是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，如出質(zhì)人所有的、依法有權(quán)處置的機(jī)器、交通工具和其他財(cái)產(chǎn)。三是票據(jù)、證券、存款單、應(yīng)收賬款、倉(cāng)單、提單、特別產(chǎn)權(quán)等有價(jià)證券，以及城市出租車(chē)營(yíng)運(yùn)權(quán)利、營(yíng)運(yùn)車(chē)輛線路權(quán)利、公路、橋梁、隧道、渡口收費(fèi)權(quán)利、公用事業(yè)收費(fèi)權(quán)利、企業(yè)產(chǎn)品的商標(biāo)、商譽(yù)等等。四是財(cái)產(chǎn)按揭，如在建工程按揭、住房按揭、設(shè)備按揭等等。抵押人或質(zhì)押人也可能不同于借款人，或者有多個(gè)共有人，產(chǎn)權(quán)界定復(fù)雜化。此外，還出現(xiàn)了民

21、營(yíng)的學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)要求抵押的情況。2銀行信貸資產(chǎn)抵質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的積聚和成因。以前的銀行信貸實(shí)踐證明抵質(zhì)押確實(shí)是保障銀行債權(quán)的有效手段。但是，隨著時(shí)間的推移，這種集中在抵質(zhì)押資產(chǎn)有效變現(xiàn)的保障，是否還會(huì)順利實(shí)現(xiàn)是否有一天抵質(zhì)押資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)正隨著時(shí)間的推移而逐步累積著。一是抵質(zhì)押資產(chǎn)評(píng)估的操作風(fēng)險(xiǎn)。從目前情況看，銀行對(duì)抵質(zhì)押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的把握上存在產(chǎn)權(quán)界定、評(píng)估方法、登記管理、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)等制度規(guī)范內(nèi)控的缺陷。價(jià)值評(píng)估依賴(lài)于中介機(jī)

22、構(gòu)。在產(chǎn)權(quán)界定方面，對(duì)復(fù)合主體或共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬界定，對(duì)房產(chǎn)、土地的性質(zhì)、功能用途、物理性狀區(qū)分不細(xì)，如同是某住宅區(qū)的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房或聯(lián)建房?jī)r(jià)值區(qū)分不清，房地區(qū)分不明，對(duì)營(yíng)業(yè)用房的形狀、功能等差異區(qū)分不細(xì)，對(duì)土地的性質(zhì)、用途、功能、利用強(qiáng)度、規(guī)劃等區(qū)分不細(xì)，也有的銀242物的管理落實(shí)了一套制度，但是，對(duì)其價(jià)值的動(dòng)態(tài)管理、調(diào)節(jié)不夠規(guī)范，對(duì)抵質(zhì)押物登記及注銷(xiāo)的管理、表外科目核算等仍有缺陷。二是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的累積。特別是近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常

23、活躍，房地產(chǎn)價(jià)格一路走高。工業(yè)用地異常緊張，土地使用權(quán)價(jià)格異常上漲。許多企業(yè)超出自身需要和實(shí)力到處征地、蓋廠房后出租，還有一些企業(yè)成立投資公司，利用國(guó)家優(yōu)惠政策征用土地，建設(shè)園區(qū)招租。幾年以前10萬(wàn)元左右一畝的工業(yè)用地，現(xiàn)在被炒到50萬(wàn)元甚至更高。在城市，也活躍著一批“炒房族”，市區(qū)商品房?jī)r(jià)格近兩年翻了一番。還有一些舊房產(chǎn)、商場(chǎng)經(jīng)包裝成了“回租式”公寓、商場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)交銀行抵押。2004年初，溫州房地產(chǎn)業(yè)界一些人評(píng)價(jià)說(shuō)，溫州房地產(chǎn)“看不懂”

24、，現(xiàn)在是做服裝的、做皮鞋的、開(kāi)店的都去做房地產(chǎn)，或是營(yíng)業(yè)房，或是商品房，或是工業(yè)用地，包含極大的投機(jī)因素。這些企業(yè)、個(gè)人“投機(jī)者”，有多少用銀行的貸款、按揭銀行是這些財(cái)產(chǎn)的最大抵質(zhì)押權(quán)人。抵質(zhì)押物的市場(chǎng)價(jià)值上升了，其相應(yīng)的評(píng)估價(jià)值也上去了，銀行可貸的抵質(zhì)押貸款額度也上去了。甚至有些企業(yè)，用優(yōu)惠政策取得土地使用權(quán)或房產(chǎn)后，由中介機(jī)構(gòu)評(píng)估按比例到銀行貸款，又去征地或購(gòu)置房產(chǎn)。銀行成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最終買(mǎi)單者。三是政策風(fēng)險(xiǎn)的突現(xiàn)。例如，前幾年一些

25、地方摘了很多一級(jí)公路，車(chē)輛通行收費(fèi)權(quán)大都質(zhì)押于銀行，而新規(guī)劃的道路或高速公路建成后，分流了原有收入，使收費(fèi)權(quán)喪失于無(wú)形。又如城區(qū)建設(shè)一些垃圾發(fā)電廠，業(yè)主以垃圾清理及發(fā)電收費(fèi)質(zhì)押向銀行融資，所得資金業(yè)主自行購(gòu)建設(shè)備，賺了大筆利潤(rùn)；而一旦政府收費(fèi)政策調(diào)整，質(zhì)押權(quán)人銀行將自行買(mǎi)單。還有如工業(yè)用地，若國(guó)家政策變化，勢(shì)必影響抵押權(quán)的落實(shí)，還有如出租車(chē)營(yíng)運(yùn)證權(quán)利，溫州拍賣(mài)到75萬(wàn)元一份的天價(jià)，質(zhì)押于銀行可貸款50萬(wàn)元，一旦政府政策變動(dòng)，其權(quán)利又可能

26、喪失于無(wú)形。四是銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，掩蓋了企業(yè)真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，加大了因抵質(zhì)押資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)，銀行注重借款人的第二還款來(lái)源，注重抵質(zhì)押保障而忽視第一還款來(lái)源，在實(shí)際工作中形成抵質(zhì)押是解決營(yíng)銷(xiāo)和風(fēng)險(xiǎn)控制矛盾有效手段的思維定式，而借款人也認(rèn)為只要有抵質(zhì)押物，經(jīng)過(guò)評(píng)估就可到銀行融資，增加了借款人的投資、投機(jī)的信心和能力，也增加了房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的虛假繁榮。許多投機(jī)者也正是利用了銀行信貸決策的抵質(zhì)押傾向思維，一路投資購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)，一

27、路高估價(jià)值去銀行抵押，脫離了正常的還款來(lái)源，累積了越來(lái)越多的風(fēng)險(xiǎn)。一旦抵質(zhì)押資產(chǎn)難以變現(xiàn)，難以流通，其后果是“多米諾骨牌效應(yīng)”的災(zāi)難。目前，銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的價(jià)值中累積了許多價(jià)值高估的“水份”，抵質(zhì)押權(quán)人承擔(dān)了許多不該承擔(dān)也無(wú)法釋放的風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，既有抵質(zhì)押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估目的不明確，以資產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值代替抵質(zhì)押價(jià)值的因素，也有評(píng)估機(jī)構(gòu)為了競(jìng)爭(zhēng)，降低收費(fèi)和無(wú)評(píng)估責(zé)任約束的原因，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告有效期為1年，而抵質(zhì)押物的處置、實(shí)現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)的時(shí)間在