樓盤管理在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用

1、樓盤管理在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用口畢建潔劉軍濤威海市房地產(chǎn)交易市場管理處一、樓盤管理的概念和特點樓盤管理是以圖形的方式，以樓為單位，把房屋的各項屬性信息(包括權(quán)屬狀況、限制狀況、測繪情況等)綜合在一起的一種分級管理方式。樓盤管理具有綜合、直觀、準確、方便、高效、經(jīng)濟的特點。主要表現(xiàn)在，通過樓盤管理可以查詢到每套房屋的所有數(shù)據(jù)以及房屋的歷史記錄。目前一些比較有實力的房管部門開始研究并建立房產(chǎn)GIS系統(tǒng)，但是由于房產(chǎn)GIS系統(tǒng)是一個相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)

2、，需要投入大量的人力、物力，不是每個房管部門都能夠?qū)崿F(xiàn)的，目前全國也只有個別城市建立了真正意義上的房產(chǎn)GIS系統(tǒng)。而建立樓盤管理系統(tǒng)相對要經(jīng)濟很多。二、樓盤管理系統(tǒng)的建立l、軟件編程。樓盤管理系統(tǒng)可采用目前比較先進的可視化的面向?qū)ο蟮木幊誊浖?VB、VC、DELPHI等)來編寫前端程序，利用ORACLE、SQLserver等作為后臺數(shù)據(jù)庫，依據(jù)房產(chǎn)管理的特點，融合先進的軟件編程技術(shù)、集成多種數(shù)據(jù)信息來建立一套完善的樓盤管理系統(tǒng)。2、建立

3、一套規(guī)范的編碼體系。房屋的屬性有產(chǎn)權(quán)人、面積、房屋坐落、結(jié)構(gòu)、用途等等。為了方便計算機管理，必須利用房屋的唯一屬性。從理論上講房屋坐落應(yīng)該是房屋的唯一屬性，目前我們記錄房屋位置的主要信息也是房屋坐落。但是房屋坐落經(jīng)常由于改名或者是一些歷史原因?qū)е碌闹靥?、東西排號等問題而變成一個不穩(wěn)定的因素，缺乏唯一性。所以這種僅靠房屋坐落的管理方法很難對同一個房產(chǎn)權(quán)屬單位進行對應(yīng)，使得同一交易和登記對象有可能1o20056期jj。娣294勢]房地產(chǎn)行政

4、管理萬方數(shù)據(jù)樓盤管理在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用口畢建潔劉軍濤威海市房地產(chǎn)交易市場管理處一、樓盤管理的概念和特點樓盤管理是以圖形的方式，以樓為單位，把房屋的各項屬性信息(包括權(quán)屬狀況、限制狀況、測給情況等)綜合在一起的一種分級管理方式。樓盤管理具有綜合、直觀、準確、方便、高效、經(jīng)濟的特點。主要表現(xiàn)在，通過樓盤管理可以查詢到每套房屋的所有數(shù)據(jù)以及房屋的歷史記錄。目前一些比較有實力的房管部門開始研究并建立房產(chǎn)GIS系統(tǒng)，但是由于房產(chǎn)GIS系統(tǒng)是一個相

5、當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)，需要投入大量的人力、物力，不是每個房管部門都能夠?qū)崿F(xiàn)的，目前全國也只有個別城市建立了真正意義上的房產(chǎn)GIS系統(tǒng)。而建立樓盤管理系統(tǒng)相對要經(jīng)濟很多。二、樓盤管理系統(tǒng)的建立1、軟件編程。樓盤管理系統(tǒng)可采用目前比較先進的可視化的面向?qū)ο蟮摹?、編程軟?VB、VC、DELP町等)來編寫前端程序，利用ACLE、SQLserver等作為后臺數(shù)據(jù)庫，依據(jù)房產(chǎn)管理的特點，融合先進的軟件編程技術(shù)、集成多種數(shù)據(jù)信息來建立一套完善的樓盤管理系統(tǒng)

6、。2、建立一套規(guī)范的編碼體系。房屋的屬性杳產(chǎn)權(quán)人、面積、房屋坐落、結(jié)構(gòu)、用途等等。為了方便計算機管理，必須利用房屋的唯一屬性。從理論上講房屋坐落應(yīng)該是房屋的唯一屬性，目前我們記錄房屋位置的主要信息也是房屋坐落。但是房屋坐落經(jīng)常由于改名或者是一些歷史原因?qū)е碌闹靥?、東西排號等問題而變成一個不穩(wěn)定的因素，缺乏唯一性。所以這種僅靠房屋坐落的管理方法很難對同一個房產(chǎn)權(quán)屬單位進行對應(yīng)，使得同一交易和登記對象有可能2∞5.6期33脫肌房檔產(chǎn)行政管理

7、‘被重復(fù)交易或登記，導(dǎo)致出現(xiàn)法律糾紛。所以不能利用其對房屋進行計算機管理。我們另行制定了一套標準，也就是建立了一套規(guī)范的編碼體系。這個編碼體系就是對房屋進行編號(我們稱之為產(chǎn)籍號)的標準。產(chǎn)籍號要能準確地反映房產(chǎn)的位置，也就是將房屋位置代碼化。它不隨房屋坐落的變化而變化，如同人的身份證號碼一樣，是永遠不變的，直到房屋滅失。如何編制產(chǎn)籍號是編碼系統(tǒng)的核心內(nèi)容。我們首先需要一張大比例尺的城市平面圖，然后在圖上以街道為單位進行丘的編制，再在丘

8、里面根據(jù)樓房的位置編制幢，幢確定好以后房屋的產(chǎn)籍號就形成了。其基本組成為：丘號幢號層號戶室號。有了這套編碼體系，在城市中隨便找出一套房屋都可以知道它的產(chǎn)籍號；同時給出一個產(chǎn)籍號也可以知道該房屋在城市中的位置。3、采集樓盤數(shù)據(jù)樓盤數(shù)據(jù)的采集應(yīng)該從測繪開始。在開發(fā)商辦理預(yù)售許可證的同時，我們就應(yīng)該進行預(yù)測繪，形成臨時的樓盤表。之所以稱之為臨時，主要是因為房屋的各種屬性在房屋確權(quán)之后才能確定。臨時樓盤表主要是為了辦理商品房預(yù)售登記備案的，房屋

9、在初始確權(quán)后形成正式的樓盤表。隨著轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記業(yè)務(wù)的辦理，樓盤管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)越來越豐富。三、樓盤管理系統(tǒng)的應(yīng)用樓盤管理系統(tǒng)的建立給房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理打下了良好、扎實的基礎(chǔ)。樓盤管理系統(tǒng)主要應(yīng)用在以下幾方面：l、在受理商品房預(yù)售備案登記時，通過改變樓盤表的狀態(tài)，哪些房屋已經(jīng)被預(yù)售，哪些房屋還沒有被預(yù)售，通過樓盤表用不同的顏色表示一清二楚，十分方便。如果配合商品房遠程預(yù)售備案，同時在網(wǎng)上發(fā)布，能夠讓購房人清楚地知道樓盤的各種數(shù)據(jù)，使

10、商品房的買賣更加公開和透明。2、在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，首先從樓盤表上查詢轉(zhuǎn)讓方的房屋是否有查封、掛失、抵押等限制信息，如果沒有方可受理。通過調(diào)用樓盤表中的數(shù)據(jù)，簡單填寫一些內(nèi)容，就可以完成受理，相當(dāng)方便。同時樓盤系統(tǒng)中相應(yīng)房屋的屬性也會隨之發(fā)生變化。3、在辦理抵押登記時，同樣首先判斷是否有限制信息。在完成受理后，把抵押標志用指定的顏色標志在對應(yīng)的房屋上，使之一目了然。4、辦理司法查封、掛失時，同樣可以用不同的顏色來標志房屋。而且還可以考

11、慮到輪候查封和預(yù)查封。如果查封時間到了系統(tǒng)可以自動提示；如果有續(xù)查封可以繼續(xù)處理；如果沒有續(xù)查封系統(tǒng)將自動注銷，并切換到第二個查封業(yè)務(wù)上；如果要進行預(yù)查封，有樓盤表可以直接查封，沒有則只需將要查封的房屋建立一個臨時樓盤表，把指定的房屋查封，這樣可以做到萬無一失。5、測繪數(shù)據(jù)查詢相當(dāng)方便。通過樓盤表可以直接同分層分戶系統(tǒng)相連，直接調(diào)出房屋的分層分戶圖。6、通過樓盤表也可以調(diào)出電子檔案，并可以對任何信息進行統(tǒng)計分析。樓盤管理系統(tǒng)之所以能夠?qū)?/p>

12、現(xiàn)以上功能，主要是有了產(chǎn)籍號這個唯一標志；把產(chǎn)籍號融入到權(quán)屬登記系統(tǒng)，測繪系統(tǒng)、檔案查詢系統(tǒng)，就可以很方便的實現(xiàn)以上功能?？傊?，樓盤管理系統(tǒng)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理提供了一個有效的管理手段，在技術(shù)上杜絕了傳統(tǒng)管理模式上的各種漏洞，是一種實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記、交易、拆遷、房產(chǎn)開發(fā)等高效、互聯(lián)互動式的房產(chǎn)管理系統(tǒng)。為了進一步提高房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的水平，建立和完善樓盤管理系統(tǒng)是一種明智的選擇，它能夠使房產(chǎn)的各種活動更加安全、公開和透明。玉石／責(zé)任編輯200

13、56期34，娣294期期jq總第294期萬方數(shù)據(jù)房描產(chǎn)仔政管理被重復(fù)交易或登記，導(dǎo)致出現(xiàn)法律糾紛。所以不能利用其對房屋進行計算機管理。我們另行制定了一套標準，也就是建立了一套規(guī)范的編碼體系。這個編碼體系就是對房屋進行編號(我們稱之為產(chǎn)籍號)的標準。產(chǎn)籍號要能準確地反映房產(chǎn)的位置，也就是將房屋位置代碼化。它不隨房屋坐落的變化而變化，如同人的身份證號碼一樣，是永遠不變的，直到房屋滅失。如何編制產(chǎn)籍號是編碼系統(tǒng)的核心內(nèi)容。我們首先需要一張大比

14、例尺的城市平面圖，然后在圖上以街道為單位進行丘的編制，再在丘里面根據(jù)樓房的位置編制幢，幢確定好以后房屋的產(chǎn)籍號就形成了。其基本組成為t丘號幢號層號戶室號。有了這套編碼體系，在城市中隨便找出一套房屋都可以知道它的產(chǎn)籍號:同時給出一個產(chǎn)籍號也可以知道該房屋在城市中的位置。3、采集樓盤數(shù)據(jù)樓盤數(shù)據(jù)的采集應(yīng)該從測繪開始。在開發(fā)商辦理預(yù)售許可證的同時，我們就應(yīng)該進行預(yù)測繪，形成臨時的樓盤表。之所以稱之為臨時，主要是因為房屋的各種屬性在房屋確權(quán)之后

15、才能確定。臨時樓盤表主要是為了辦理商品房預(yù)售登記備案的，房屋在初始確權(quán)后形成正式的樓盤表。隨著轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記業(yè)務(wù)的辦理，樓盤管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)越來越豐富。三、樓盤管理系統(tǒng)的應(yīng)用樓盤管理系統(tǒng)的建立給房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理打下了良好、扎實的基礎(chǔ)。樓盤管理系統(tǒng)主要應(yīng)用在以下幾方面:l、在受理商品房預(yù)售備案登記時，通過改變樓盤表的狀態(tài)，哪些房屋已經(jīng)被預(yù)售，哪些房屋還沒有被預(yù)售，通過樓盤表用不同的顏色表示一清二楚，十分方便。如果配合商品房遠程預(yù)售備

16、案，同時在網(wǎng)上發(fā)布，能夠讓購房人清楚地知道樓盤的各種數(shù)據(jù)，使商品房的買賣更加公開和透明。2、在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，首先從樓盤表上查詢轉(zhuǎn)讓方的房屋是否有查封、掛失、抵押等限制信息，如果沒有方可受理。通過調(diào)用樓盤表中的數(shù)據(jù)，簡單填寫一些內(nèi)容，就可以完成受理，相當(dāng)方便。同時樓盤系統(tǒng)中相應(yīng)房屋的屬性也會隨之發(fā)生變化。趴在辦理抵押登記時，同樣首先判斷是否有限制信息。在完成受理后，把抵押標志用指定的顏色標志在對應(yīng)的房屋上，使之一目了然。4、辦理司法

17、查封、掛失時，同樣可以用不同的顏色來標志房屋。而且還可以考慮到輪候查封和預(yù)查封。如果查封時間到了系統(tǒng)可以自動提示:如果有續(xù)查封可以繼續(xù)處理:如果沒有續(xù)查封系統(tǒng)將自動注銷，并切換到第二個查封業(yè)務(wù)上如果要進行預(yù)查封，有樓盤表可以直接查封，沒有則只需將要查封的房屋建立一個臨時樓盤表，把指定的房屋查封，這樣可以做到萬無一失。5、測繪數(shù)據(jù)查詢相當(dāng)方便。通過樓盤表可以直接同分層分戶系統(tǒng)相連，直接調(diào)出房屋的分層分戶圖。6、通過樓盤表也可以調(diào)出電子檔案

18、，并可以對任何信息進行統(tǒng)計分析。樓盤管理系統(tǒng)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)以上功能，主要是有了產(chǎn)籍號這個唯一標志:把產(chǎn)籍號融入到權(quán)屬登記系統(tǒng)、測繪系統(tǒng)、檔案查詢系統(tǒng)，就可以很方便的實現(xiàn)以上功能?？傊?，樓盤管理系統(tǒng)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理提供了一個有效的管理手段，在技術(shù)上杜絕了傳統(tǒng)管理模式上的各種漏洞，是一種實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記、交易、拆遷、房產(chǎn)開發(fā)等高效、互聯(lián)互動式的房產(chǎn)管理系統(tǒng)。為了進一步提高房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的水平，建立和完善樓盤管理系統(tǒng)是一種明智的選擇，它能夠使