爛尾樓的收購與運(yùn)作

1、爛尾樓的收購與運(yùn)作梁鋒(廣西裕達(dá)工程有限公司，廣西來賓546100)[摘要]近年來，隨著國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控與實(shí)施，降低運(yùn)營成本，尋找新的利潤增長點(diǎn)成為眾多房地產(chǎn)公司共同的追求。爛尾樓收購與運(yùn)作是房地產(chǎn)公司一種低成本、大利潤的逐利方式，有效利用可以取得較好的效益。文章介紹了爛尾樓收購與運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)，通過爛尾樓收購方案的優(yōu)選，降低了爛尾樓收購難度，確保了爛尾樓的收購與運(yùn)作。[關(guān)鍵詞]爛尾樓；收購；運(yùn)作[中圖分類號(hào)]F293.35[文獻(xiàn)標(biāo)

2、碼]A[文章編號(hào)]16740688(2011)13010002AcquisitionandOperationofRottentailBuildingsLIANGFeng[作者簡介]梁鋒(1972)，男，廣西裕達(dá)工程有限公司經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)經(jīng)營工作。萬方數(shù)據(jù)6萬方數(shù)據(jù)4峰、飛1.周邊的配套設(shè)施已經(jīng)建設(shè)完全，不需要再花時(shí)間去培育市場，因此存在身價(jià)翻倍的可能。爛尾樓變黃金樓盤的盤活案例在國內(nèi)房地產(chǎn)市場多次上演，廣西就不乏成功的經(jīng)典范例。例如

3、，南寧市東葛路的“嘉和自由空間“、建政路的“北緯28“和萬達(dá)商業(yè)廣場附近的“格蘭云天“等，原本都是長期停工項(xiàng)目，經(jīng)過易主整型后，最后銷售情況都不錯(cuò)。這些樓盤處在南寧市“超白金“地段，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從朝陽廣場到東葛路的商鋪開始出現(xiàn)賣少租多、價(jià)高量少的局面。那么，南寧市已經(jīng)盤活的爛尾樓售價(jià)、租價(jià)如何據(jù)了解，南寧市民族共和路口的國貿(mào)中心目前只有4樓有部分商鋪在售，均價(jià)為2萬元1m2其他地段已經(jīng)盤活的爛尾樓，售價(jià)都普遍不低，且都很搶手。4爛

4、尾樓投資的風(fēng)險(xiǎn)分析要想成功收購爛尾樓，首先要了解該爛尾樓所屬的類型，然后根據(jù)不同情況選取不同的運(yùn)作模式，如果沒有經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)分析貿(mào)然介入，項(xiàng)目投資失敗仍然可能發(fā)生。所以，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析是爛尾樓項(xiàng)目投資成功的前提。在確定預(yù)投爛尾樓項(xiàng)目后，我們要著重解決如下問題:要解決原開發(fā)商的債務(wù)問題，在法院處理和拍賣程序后會(huì)過濾掉原開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但不一定能完全解決，所以要嚴(yán)加審核要審核原開發(fā)商是杏存在重復(fù)銷售對(duì)于可能存在延遲交樓的問題，應(yīng)在事前有所考

5、慮:要審核原開發(fā)商是否存在違章建筑土地出讓金及滯納金要審核原項(xiàng)目的工程款和設(shè)備款是否已經(jīng)解決清楚原開發(fā)商與原合作方是否存在合作條件和相關(guān)賠償及土地糾紛:由于沒有報(bào)建、沒有審批而被政策封殺的爛尾樓，是否能破解政策迷局開發(fā)商流動(dòng)資金緊缺，資金鏈條斷裂，能否解決宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)變局，繼續(xù)投資虧本更多，如何解決。明確以上情況后，我們要選擇最符合接盤投資條件、風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目進(jìn)行策劃。在與原開發(fā)商洽商轉(zhuǎn)讓后，報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批，即可接手繼續(xù)開發(fā)。在實(shí)

6、際操作過程中，只要運(yùn)用創(chuàng)造性的思維，破解爛尾樓存在的困難和迷局，基本上都能達(dá)到以最小的投資獲取大利潤的奇效。5爛尾樓投資的運(yùn)作實(shí)踐證明，接手爛尾樓能夠使投資商以最快的速度運(yùn)作一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一個(gè)正常運(yùn)作的樓盤從開發(fā)到上市至少需要23年時(shí)間，但接手爛尾樓工程不需要進(jìn)行報(bào)建、打地基等前期工作，開發(fā)過程一般只需半年到1年的時(shí)間和數(shù)千萬元資金，而其回報(bào)率可能高達(dá)1501毛2∞%。以下提供2種爛尾樓投資運(yùn)作的模式。5.1股權(quán)收購模式股權(quán)收購模

7、式，指通過收購爛尾樓業(yè)主的項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)爛尾樓的轉(zhuǎn)子。這種轉(zhuǎn)讓比較適合成立項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目。它是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的實(shí)際變更，即通過公司投資結(jié)構(gòu)或股東的實(shí)際變更對(duì)原項(xiàng)目的權(quán)屬進(jìn)行控制，不涉及項(xiàng)目本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓成本相對(duì)低廉，予續(xù)也較為簡略。所以，通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)爛尾樓項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開發(fā)和資本市場化運(yùn)作的手段，也是開發(fā)商在市場競爭中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致項(xiàng)目公司股權(quán)兼并和收購的主

8、要途徑之一。股權(quán)收購的優(yōu)點(diǎn)在于:轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單轉(zhuǎn)讓時(shí)間、費(fèi)用節(jié)省續(xù)建速度加快。完成股權(quán)變更登記后，新股東即可注資續(xù)建。其缺點(diǎn)是:風(fēng)險(xiǎn)因素增加，項(xiàng)目公司負(fù)債難以鎖定。例如，位于廣西防城港市鬧市區(qū)的某公司爛尾樓項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，通過與原開發(fā)商談判，僅用不到1年的時(shí)間，就完成了股權(quán)過戶。新開發(fā)商在原設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，注入了新理念、新設(shè)計(jì)，并注資續(xù)建。通過2年多的建設(shè)，將丟棄多年的爛尾樓建成功能齊全的商務(wù)大樓，設(shè)施包括:國際會(huì)議中心、多功能數(shù)

9、碼電影院、室內(nèi)游泳池、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、健身中心、商務(wù)中心、醫(yī)療中心、大型商場，還有裝修風(fēng)格迥異的中餐廳、西餐廳、觀景咖啡廳、月光酒吧，以及5∞百多套豪華舒適的客房，使客戶足不出戶就能體驗(yàn)到全方位的現(xiàn)代化服務(wù)。5.2通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓來完成收購這種方法比較適用于沒有成立項(xiàng)目公司的項(xiàng)目。在進(jìn)行該類項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，需要按項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)等相關(guān)審批程序重新辦理有關(guān)手續(xù)，當(dāng)?shù)卣盏母鞣N規(guī)費(fèi)理論上按交易一次的規(guī)定收取。所以

10、，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的成本比較高，相關(guān)手續(xù)也比較煩瑣。該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)在于:不存在項(xiàng)目業(yè)主或有負(fù)債的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是:①必須辦理項(xiàng)目過戶手續(xù)后方能續(xù)建，用時(shí)較長。②轉(zhuǎn)讓條件苛刻(土地出讓金已支付完畢已取得房地產(chǎn)證已取得規(guī)劃許可證和施工許可證完成總投資251毛以上)。例如，位于廣西東興市“和德城市廣場“房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于原開發(fā)商資金不到位，項(xiàng)目停建該項(xiàng)目的特點(diǎn)是沒有法律糾紛問題，也不存在債務(wù)拖欠問題。我們通過與原開發(fā)商談判協(xié)商，收購了該項(xiàng)目根據(jù)該項(xiàng)目的特

11、點(diǎn)注入商住概念，以設(shè)施配套齊全吸引人氣，以商圈概念推動(dòng)人氣，在新設(shè)計(jì)中添加了步行街、主題街、風(fēng)情街，以及大型的購物中心，還引入了充滿人文氣息的休閑廣場、咖啡吧、酒吧等休閑娛樂場所，是一個(gè)集合了居住、休閑、娛樂、購物、餐飲、文化、概念的項(xiàng)目使該項(xiàng)目成為功能完善的人造生活之城結(jié)果住房和鋪面銷售效果堪稱完美，在即將完成第一期項(xiàng)目住房和鋪面銷售任務(wù)時(shí)，第二期項(xiàng)目的住房和鋪面已經(jīng)被預(yù)訂→空，每平方米價(jià)格比原預(yù)估價(jià)格增加了20%的盈利。盡管該項(xiàng)目過