爛尾樓的收購與運作

1、爛尾樓的收購與運作梁鋒(廣西裕達工程有限公司，廣西來賓546100)[摘要]近年來，隨著國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控與實施，降低運營成本，尋找新的利潤增長點成為眾多房地產(chǎn)公司共同的追求。爛尾樓收購與運作是房地產(chǎn)公司一種低成本、大利潤的逐利方式，有效利用可以取得較好的效益。文章介紹了爛尾樓收購與運作的成功經(jīng)驗，通過爛尾樓收購方案的優(yōu)選，降低了爛尾樓收購難度，確保了爛尾樓的收購與運作。[關(guān)鍵詞]爛尾樓；收購；運作[中圖分類號]F293.35[文獻標(biāo)

2、碼]A[文章編號]16740688(2011)13010002AcquisitionandOperationofRottentailBuildingsLIANGFeng[作者簡介]梁鋒(1972)，男，廣西裕達工程有限公司經(jīng)濟師，從事房地產(chǎn)經(jīng)營工作。萬方數(shù)據(jù)6萬方數(shù)據(jù)4峰、飛1.周邊的配套設(shè)施已經(jīng)建設(shè)完全，不需要再花時間去培育市場，因此存在身價翻倍的可能。爛尾樓變黃金樓盤的盤活案例在國內(nèi)房地產(chǎn)市場多次上演，廣西就不乏成功的經(jīng)典范例。例如

3、，南寧市東葛路的“嘉和自由空間“、建政路的“北緯28“和萬達商業(yè)廣場附近的“格蘭云天“等，原本都是長期停工項目，經(jīng)過易主整型后，最后銷售情況都不錯。這些樓盤處在南寧市“超白金“地段，通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從朝陽廣場到東葛路的商鋪開始出現(xiàn)賣少租多、價高量少的局面。那么，南寧市已經(jīng)盤活的爛尾樓售價、租價如何據(jù)了解，南寧市民族共和路口的國貿(mào)中心目前只有4樓有部分商鋪在售，均價為2萬元1m2其他地段已經(jīng)盤活的爛尾樓，售價都普遍不低，且都很搶手。4爛

4、尾樓投資的風(fēng)險分析要想成功收購爛尾樓，首先要了解該爛尾樓所屬的類型，然后根據(jù)不同情況選取不同的運作模式，如果沒有經(jīng)過風(fēng)險分析貿(mào)然介入，項目投資失敗仍然可能發(fā)生。所以，項目投資風(fēng)險分析是爛尾樓項目投資成功的前提。在確定預(yù)投爛尾樓項目后，我們要著重解決如下問題:要解決原開發(fā)商的債務(wù)問題，在法院處理和拍賣程序后會過濾掉原開發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險，但不一定能完全解決，所以要嚴(yán)加審核要審核原開發(fā)商是杏存在重復(fù)銷售對于可能存在延遲交樓的問題，應(yīng)在事前有所考

5、慮:要審核原開發(fā)商是否存在違章建筑土地出讓金及滯納金要審核原項目的工程款和設(shè)備款是否已經(jīng)解決清楚原開發(fā)商與原合作方是否存在合作條件和相關(guān)賠償及土地糾紛:由于沒有報建、沒有審批而被政策封殺的爛尾樓，是否能破解政策迷局開發(fā)商流動資金緊缺，資金鏈條斷裂，能否解決宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)變局，繼續(xù)投資虧本更多，如何解決。明確以上情況后，我們要選擇最符合接盤投資條件、風(fēng)險最小的項目進行策劃。在與原開發(fā)商洽商轉(zhuǎn)讓后，報經(jīng)有關(guān)部門審批，即可接手繼續(xù)開發(fā)。在實

6、際操作過程中，只要運用創(chuàng)造性的思維，破解爛尾樓存在的困難和迷局，基本上都能達到以最小的投資獲取大利潤的奇效。5爛尾樓投資的運作實踐證明，接手爛尾樓能夠使投資商以最快的速度運作一項房地產(chǎn)開發(fā)項目。一個正常運作的樓盤從開發(fā)到上市至少需要23年時間，但接手爛尾樓工程不需要進行報建、打地基等前期工作，開發(fā)過程一般只需半年到1年的時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率可能高達1501毛2∞%。以下提供2種爛尾樓投資運作的模式。5.1股權(quán)收購模式股權(quán)收購模

7、式，指通過收購爛尾樓業(yè)主的項目公司股權(quán)實現(xiàn)爛尾樓的轉(zhuǎn)子。這種轉(zhuǎn)讓比較適合成立項目公司的開發(fā)項目。它是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方式進行房地產(chǎn)項目投資人的實際變更，即通過公司投資結(jié)構(gòu)或股東的實際變更對原項目的權(quán)屬進行控制，不涉及項目本身的交易費用和政府規(guī)費，其轉(zhuǎn)讓成本相對低廉，予續(xù)也較為簡略。所以，通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實現(xiàn)爛尾樓項目的轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開發(fā)和資本市場化運作的手段，也是開發(fā)商在市場競爭中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致項目公司股權(quán)兼并和收購的主

8、要途徑之一。股權(quán)收購的優(yōu)點在于:轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單轉(zhuǎn)讓時間、費用節(jié)省續(xù)建速度加快。完成股權(quán)變更登記后，新股東即可注資續(xù)建。其缺點是:風(fēng)險因素增加，項目公司負(fù)債難以鎖定。例如，位于廣西防城港市鬧市區(qū)的某公司爛尾樓項目，在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，通過與原開發(fā)商談判，僅用不到1年的時間，就完成了股權(quán)過戶。新開發(fā)商在原設(shè)計的基礎(chǔ)上，注入了新理念、新設(shè)計，并注資續(xù)建。通過2年多的建設(shè)，將丟棄多年的爛尾樓建成功能齊全的商務(wù)大樓，設(shè)施包括:國際會議中心、多功能數(shù)

9、碼電影院、室內(nèi)游泳池、臺球室、乒乓球室、棋牌室、健身中心、商務(wù)中心、醫(yī)療中心、大型商場，還有裝修風(fēng)格迥異的中餐廳、西餐廳、觀景咖啡廳、月光酒吧，以及5∞百多套豪華舒適的客房，使客戶足不出戶就能體驗到全方位的現(xiàn)代化服務(wù)。5.2通過房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓來完成收購這種方法比較適用于沒有成立項目公司的項目。在進行該類項目運作時，需要按項目的立項、用地、工程建設(shè)等相關(guān)審批程序重新辦理有關(guān)手續(xù)，當(dāng)?shù)卣盏母鞣N規(guī)費理論上按交易一次的規(guī)定收取。所以

10、，項目轉(zhuǎn)讓的成本比較高，相關(guān)手續(xù)也比較煩瑣。該項目的優(yōu)點在于:不存在項目業(yè)主或有負(fù)債的承擔(dān)風(fēng)險。缺點是:①必須辦理項目過戶手續(xù)后方能續(xù)建，用時較長。②轉(zhuǎn)讓條件苛刻(土地出讓金已支付完畢已取得房地產(chǎn)證已取得規(guī)劃許可證和施工許可證完成總投資251毛以上)。例如，位于廣西東興市“和德城市廣場“房地產(chǎn)項目，由于原開發(fā)商資金不到位，項目停建該項目的特點是沒有法律糾紛問題，也不存在債務(wù)拖欠問題。我們通過與原開發(fā)商談判協(xié)商，收購了該項目根據(jù)該項目的特

11、點注入商住概念，以設(shè)施配套齊全吸引人氣，以商圈概念推動人氣，在新設(shè)計中添加了步行街、主題街、風(fēng)情街，以及大型的購物中心，還引入了充滿人文氣息的休閑廣場、咖啡吧、酒吧等休閑娛樂場所，是一個集合了居住、休閑、娛樂、購物、餐飲、文化、概念的項目使該項目成為功能完善的人造生活之城結(jié)果住房和鋪面銷售效果堪稱完美，在即將完成第一期項目住房和鋪面銷售任務(wù)時，第二期項目的住房和鋪面已經(jīng)被預(yù)訂→空，每平方米價格比原預(yù)估價格增加了20%的盈利。盡管該項目過