假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值的應(yīng)用研究——以廣東某爛尾樓為例.pdf

1、改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。與此同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展，然而由于局部房地產(chǎn)投資過(guò)熱、金融危機(jī)等原因，導(dǎo)致自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，各地爛尾樓不斷涌現(xiàn)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重威脅。進(jìn)入二十一世紀(jì)，隨著土地價(jià)格不斷上漲以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，政府部門(mén)也提高了對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的重視程度，為此出臺(tái)了一系列推動(dòng)爛尾樓再開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策。這使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)從業(yè)者開(kāi)始青睞于爛尾樓的再開(kāi)發(fā)，因此對(duì)于合理評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值

2、的需求也越來(lái)越高。
　　然而由于爛尾樓的特殊性，相關(guān)不良資產(chǎn)評(píng)估體系尚不完善等原因。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范對(duì)于如何評(píng)估爛尾樓的再開(kāi)發(fā)價(jià)值，并無(wú)明確說(shuō)明和指導(dǎo)，導(dǎo)致在評(píng)估實(shí)務(wù)中，對(duì)于如何評(píng)估爛尾樓存在較大的爭(zhēng)議。爛尾樓區(qū)別于一般性的在建工程，所以評(píng)估一般性在建工程的評(píng)估方法只能部分適用于爛尾樓的評(píng)估。本文通過(guò)比較分析在建工程評(píng)估中的幾種常用方法，最終選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為評(píng)估爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值的主要方法。以分析爛尾樓的特殊性為切入點(diǎn)，總結(jié)得出其

3、再開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，根據(jù)爛尾樓所具有的再開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)將影響其評(píng)估值這一思路，有針對(duì)性的對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估步驟進(jìn)行改進(jìn)，使其能夠?qū)⒂绊憼€尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值的特殊影響因素考慮進(jìn)來(lái)，以便更加合理的評(píng)估出爛尾樓再開(kāi)發(fā)價(jià)值。最后，本文選取廣東A市某爛尾樓項(xiàng)目為評(píng)估案例，對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估方法理論進(jìn)行實(shí)踐運(yùn)用。對(duì)該案例的估算過(guò)程，系統(tǒng)的展示了用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估爛尾樓的評(píng)估過(guò)程，為評(píng)估人員評(píng)估爛尾樓價(jià)值提供實(shí)踐指導(dǎo)，該案例評(píng)估結(jié)果也為爛尾樓交易提供了有效的價(jià)